Categorie: Kredietcrisis

In totaal blijkt ongeveer 33% van de bedrijven financiële belemmeringen te ondervinden. De belangrijkste daarvan zijn het verkrijgen van kredieten en leningen (zowel bancair als niet-bancair) en het toenemende debiteurenrisico. 'Financiële hinder' wordt het meeste ervaren in de landbouw (48%) en in de bouwsector (47%). In de bouwsector blijkt vooral het verkrijgen van leningen en kredieten in veel gevallen moeilijk (38%).

Het CBS schrijft dat één op de vier bedrijven naar eigen zeggen gehinderd wordt in de bedrijfsvoering als gevolg van de financiële belemmeringen. Opnieuw zijn de problemen in de landbouw en in de bouwsector het grootst, hier zegt ruim 40% van de respondenten hinder te ondervinden van één of meerdere financiele belemmeringen. Het doen van investeringen blijkt in de meeste gevallen in het gedrang te komen als een bedrijf onvoldoende financiële middelen kan verkrijgen. Nog estiger is het gegeven dat bij bijna 7% van de bedrijven een financiele belemmering impact heeft op normale bedrijfsvoering en de lopende productie.

Kostenreductie

Bedrijven kiezen overwegend (ruim 30%) voor kostenreducties om de financiële belemmering aan te pakken. Ook zijn er veel bedrijven die juist meer geld uitgeven om hun marktpositie te verbeteren, bijvoorbeeld door scherpere prijzen en/of meer marketing (ongeveer 22%), door acquisitie of oveame (ongeveer 12%) of door productverbetering (ongeveer 8% van de bedrijven). Onderstaande grafieken zijn afkomstig van het CBS en zijn gebaseerd op bronnen van het CBS, VNO-NCW, de Kamer van Koophandel, MKB Nederland en EIB.

Financiële belemmeringen naar soort, 4e kwartaal 2012

Hinder door financiële belemmeringen, 4e kwartaal 2012

Belangrijkste verandering in bedrijfsvoering komende 12 maanden

Het aantal tweeverdieners met een hypotheekschuld hoger dan de waarde van de woning is in de periode van 2005 tot en met 2010 alleen al met 16% gegroeid. Volgens het CBS gaat het hier om mensen die vlak voor de crisis een huis hebben gekocht en die sindsdien de waarde van hun woning fors hebben zien dalen. Niet alleen de daling van de huizenprijzen is problematisch, ook de aflossingsvrije hypotheek zorgt in steeds meer gevallen voor een negatief vermogen. De hypotheekschuld blijft in dit geval altijd even hoog, terwijl het onderpand waarmee de hypotheek aan het eind van de looptijd afgelost moet worden in waarde gezakt is.

Over de hele linie bekeken is de waarde van alle koopwoningen samen veel groter dan de hypotheekschuld die erop rust, maar steeds meer individuele gevallen belanden door de crisis in de gevarenzone. De Rabobank en ABN Amro verwachten volgend jaar namelijk een verdere daling van de huizenprijzen met gemiddeld 7 of 8 procent, waardoor in steeds meer gevallen de woning sneller aan waarde verliest dan dat de hypotheek wordt afgelost (als die al wordt afgelost).

De pijn zit vooral bij de jongere generatie woningbezitters, want het CBS merkt op dat de woningbezitters die de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt in veel gevallen de hypotheek al (nagenoeg) afgelost hebben. Deze groep woningbezitters kocht voor een veel lagere prijs en loste de hypotheek gedurende de looptijd af (bijvoorbeeld met een spaar- of annuiteitenhypotheek). Toch bestaan er ook in deze doelgroep uitzonderingen, want volgens het CBS had 6% van de uitkerings- en pensioenontvangers eind 2010 een hypotheekschuld die hoger was dan de waarde van de woning.

Eind 2010 waren er ruim 4,2 miljoen huizenbezitters in Nederland, waarvan bijna 3,5 miljoen een woning had met een hypotheekschuld. Van deze groep had circa 30% in 2010 een potentiële restschuld, omdat de hypotheeksom groter was dan de woningwaarde. Bijna 15 procent van de eigenaar-bewoners met hypotheek kende een lage hypotheekschuld van maximaal een kwart van de woningwaarde. Het is de vraag hoe de cijfers er anno 2012 bij liggen, want de huizenprijzen zijn ten opzichte van 2010 gemiddeld met minstens 10% gezakt. Het is de vraag of er in de tussentijd evenveel afgelost is, maar dat is niet waarschijnlijk met het grote aantal aflossingsvrije hypotheken.

Steeds meer huishoudens hebben hypotheek die hoger is dan de woningwaarde (Door Marcel van Wijk en Jérôme van Biezen)

Aflossingsvrij en beleggingshypotheek

Mensen die de afgelopen 10 tot 15 jaar een huis kochten komen er waarschijnlijk het slechtste vanaf. Een rapport (PDF) van de Nederlandsche Bank uit september 2009 maakt inzichtelijk hoe de hypotheekmarkt vanaf 1996 werd overspoeld met aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken. Tegelijkertijd steeg de loan-to-value ratio (nominale hypotheeksom ten opzichte van aanschafprijs woning) tussen 2000 en 2008 van 102% naar 115%. De gevaarlijke cocktail van hoge schulden en weinig aflossen brengt vooral de mensen die de afgelopen tien jaar een huis gekocht hebben in de gevarenzone.

Steeds meer aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken (Bron: DNB)

Tegelijkertijd werd de hypotheeksom steeds groter ten opzichte van de waarde van de woning (Bron: DNB)

Vooral de Rabobank en de ING hadden in 2008 veel aflossingsvrije hypotheken in de boeken staan (Bron: DNB)

Onderzoekers Joseph David, Roger Aliaga-Diaz en Charles Thomas namen de koersontwikkeling van Amerikaanse aandelen van 1926 tot en met 2011 en vergeleken deze gegevens met de voorspelde koersontwikkeling volgens tal van verschillende modellen. Om de zuiverheid van het model te testen werd ook een denkbeeldig 'regenmodel' toegevoegd, dat geen relatie zou mogen hebben met de aandelenkoersen. Dit model, dat gebaseerd is op de neerslag in de VS, blijkt het nog beter te doen dan sommige modellen die bedacht zijn om aandelenkoersen te voorspellen.

De P/E ratio en de gemiddelde 10-jaars P/E ratio (Shiller's CAPE model) blijken de meeste voorspellende waarde te hebben op de lange termijn. Op de korte termijn blijken bepaalde trendmatige modellen zoals die van het dividendrendement het meeste voorspellingsvermogen te hebben. Vijf modellen gaven een bijzonder zwakke relatie met de daadwerkelijke ontwikkeling van aandelenkoersen. Dit onderzoek pleit voor de value investing strategie waar Warren Buffett bekend mee is geworden. Deze strategie leunt ook sterk op de P/E ratio en heeft een lange termijn focus. Onderstaande grafiek laat zien dat die strategie inderdaad het meeste zou moeten opleveren.

Enkele conclusies uit het rapport:

• Op de korte termijn blijken aandelenkoersen volstrekt onvoorspelbaar te zijn. Zoals de resultaten van het onderzoek laten zien ligt de voorspellende waarde van vrijwel al deze modellen voor de waarde van een aandeel over 1 jaar dicht bij nul.
• Veelgebruikte modellen zoals de gemiddelde winst over de afgelopen tien jaar, het dividendrendement, de winstmarge van het bedrijf en de algemene economische groei blijken slechte voorspellers voor de waarde van aandelen over een periode van 10 jaar.
• De modellen op basis van de P/E ratio (prijs van een aandeel gedeeld door de winst) blijken op de lange termijn de beste voorspellende waarde te hebben.

Onder de grafiek staat een korte toelichting van de verschillende modellen. Dit is rechtstreeks overgenomen uit het rapport, net als de grafiek. De grafiek kan uitvergroot worden door erop te klikken.

Voorspellende waarde van waarderingsmodellen aandelen blijkt beperkt (Bron: Vanguard)

 

Uit dit onderzoek kunnen we nog niet opmaken of er een rechtstreeks verband zit tussen een belastingverhoging en de prestatie van de aandelenmarkt, want daarvoor zijn er veel meer factoren in het spel die de resultaten kunnen beinvloeden. In elk geval is er een schijnbare relatie tussen belastingverhoging en de prestatie van de aandelenmarkt, zoals onderstaande grafiek uit het rapport van Belski laat zien. Hij schrijft er het volgende over in zijn rapport (via Business Insider):

“…over de afgelopen 100 jaar zijn de belasting (in de VS) maar 17x verhoogd, waarvan zeven keer gedurende de Tweede Wereldoorlog. Volgens ons onderzoek is het gemiddelde rendement op aandelen vrij sterk in de eerstvolgende jaren na een belastingverhoging. De S&P 500 index steeg gemiddeld ongeveer 18% in het eerste jaar na de belastingverhoging en wist de hoge rendementen in de vier jaren die daarop volgden ook nog vast te houden. Het tegenovergestelde blijkt ook uit het onderzoek, want in de jaren na iedere belastingverlaging presteerde de beurs onder het historische gemiddelde. Dit komt vooamelijk door het feit dat de economie over het algemeen zwakker is in de jaren na een belastingverlaging, niet door de belastingverlaging zelf”

Belski schrijft in zijn rapport voor BMO Capital Markets dat de bedrijfscyclus bepalend is voor het rendement op aandelen, niet het belastingbeleid. Blijkbaar loopt deze cyclus samen met verhogingen of verlagingen van de belasting, waardoor een correlatie tussen het rendement op aandelen en het belastingbeleid zichtbaar wordt.

Fiscal cliff

Met ingang van 2013 worden er automatisch een aantal bezuinigingsmaatregelen doorgevoerd. Daar hoort ook een hogere dividendbelasting en een hogere rendementsheffing (capital gains tax) bij, wat in theorie juist ongunstig zou moeten zijn voor de aandelenbelegger. De afgelopen 100 jaar heeft het tegendeel bewezen, dat is wat het onderzoek van Belski laat zien.

Amerikaanse aandelenmarkt presteerde beter na een verhoging dan na een verlaging van de belasting (Bron: BMO Capital Markets)

Onderstaande grafiek laat zien dat de huizenmarkt in de VS nog steeds niet terug is op het oude niveau van voor de crisis. Het is ook niet te verwachten dat we dergelijke niveau's weer snel gaan bereiken, want toen werden er veel meer huizen gebouwd dan nodig was. Sinds eind 2008 stabiliseerde het aantal nieuw gebouwde woningen op een zeer laag niveau van iets meer dan 500.000 per jaar. Pas vanaf de tweede helft van vorig jaar begon het aantal nieuw gebouwde woningen weer toe te nemen. Met 894.000 nieuwe woningen op jaarbasis in de maand oktober bouwt Amerika vandaag de dag slechts half zoveel woningen als in 2003. Het aantal vergunningen voor het zetten van een nieuwe woning liep in oktober weer terug, van 890.000 naar 866.000 op jaarbasis (en gecorrigeerd voor seizoensinvloeden).

Stimulering

De huizenmarkt in Amerika wordt actief ondersteund door de centrale bank. Die heeft met het 'Operation Twist' programma actief de langetermijn rente onderdrukt, de rente die ook wordt toegepast op hypotheken en daarmee de maandlasten voor huizenkopers onderdrukt. In september kondigde de Federal Reserve een nieuw QE3 programma aan, waarmee het maandelijks voor $40 miljard aan hypotheekleningen  uit de markt haalt. Deze maatregelen verlicht de druk op banken, omdat die op deze manier hun balans kunnen 'opschonen' van een te grote blootstelling aan hypotheekleningen.

Nieuwbouw woningen in de VS trekt weer wat aan, geholpen door de steun van de centrale bank (Afbeelding via Zero Hedge)

In totaal exporteerde Japan in de periode van januari tot en met oktober 2012 voor ¥53,5 biljoen (€508,3 miljard) aan goederen en diensten, een daling van 2,3% ten opzichte van diezelfde periode vorig jaar. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde data van het Japanse ministerie van Financien dat door Bloomberg werd doorgerekend. Een logisch gevolg van de dalende export is een groei van het tekort op de handelsbalans. Over de eerste tien maanden van 2012 heeft Japan ¥5,3 biljoen (ruim €50 miljard) minder geëxporteerd dan geïmporteerd.

De krimp van de Japanse exportmotor wordt geillustreerd door een afwaardering door Moody's van de kredietwaardigheid van Panasonic, een Japanse elektronicagigant die veel last heeft van de economische tegenwind. De slechtere resultaten uit de export moet het bedrijf proberen op te vangen door meer te verkopen in eigen land. Door de sterke yen hebben Japanse bedrijven meer moeite om te concurreren in het buitenland. Onlangs schreven we dat Suzuki om deze reden stopt met het verkopen van auto's in de VS.

Recessie

De Japanse economie verkeert in een staat van recessie en heeft al jaren te maken met een zeer zwakke groei. Dat heeft ook te maken met de grote schuldenlast waaronder Japan gebukt gaat, want de hoge rentelasten op de staatsschuld moeten worden opgebracht uit belastinginkomsten. Oppositieleider Shinzo Abe denkt een einde te kunnen maken aan het kwakkelscenario door de geldpers van de Bank of Japan wat harder te laten draaien. Door meer geld te drukken kan de overheid de economie meer stimuleren en wordt de yen goedkoper ten opzichte van andere valuta.

Export

De Japanse export zakte in oktober voor de vijfde maand op rij en kwam dit jaar 6,5% lager uit dan in diezelfde maand vorig jaar. De export naar China kromp 11,6% als gevolg van de diplomatieke rel om een paar eilanden in de Oost-Chinese Zee. De handel tussen deze twee landen heeft een omvang van omgerekend $340 miljard. De export van Japan naar de Europese Unie zakte met 20,1% ten opzichte van een jaar geleden, terwijl de uitvoer richting de VS juist met 3,1% toenam. Volgens hoofdeconoom Yuichi Kodama van Meiji Yasuda Life Insurance Co. is het te verwachten dat de krimp van de export ook in het vierde kwartaal van 2012 zal aanhouden. “De Chinese economie bereikte een bodem in de periode van juli tot en met september, maar het herstel vanaf dat niveau zal in het vierde kwartaal beperkt zijn. Ook is er geen signaal dat Chinese consumenten zullen stoppen met het boycotten van Japanse auto's”, aldus Kodama.

De krimp van de Japanse export is dit jaar groter dan in de voorgaande drie jaren, terwijl de industrie vorig jaar maart nog zwaar werd getroffen door een aardbeving en overstroming. Ook speelde vorig jaar de overstroming in Thailand een rol, want in dat land zitten een aantal belangrijke leveranciers voor de Japanse elektronicafabrikanten. Door de overstroming ontstonden er tekorten, waardoor ook de productie bij Japanse fabrieken getroffen werd.

Het GDP van Japan kromp het afgelopen kwartaal met 3,5% op jaarbasis en zal in het vierde kwartaal waarschijnlijk ook een krimp laten zien. Daarmee belandt Japan technisch gezien in de derde recessie sinds 2008. Een recessie wordt inteationaal omschreven als twee achtereenvolgende kwartalen van economsiche krimp. In Japan definieert de overheid zelf wanneer er sprake is van een recessie, door dieper in de cijfers te kijken en een panel te laten oordelen wanneer het land in recessie verkeert.

Bank of Japan

De centrale bank van Japan zou de economie kortstondig kunnen stimuleren door een ruimer monetair beleid te hanteren, zoals oppositieleider Abe bepleit. Maar dat ziet Masaaki Shirakawa, gouveeur van de Bank of Japan, niet zitten. Hij sprak zich uit tegen de oproep van Abe om de geldpers harder te laten draaien en riep de politiek op om de onafhankelijkheid van de centrale bank te respecteren. De centrale bank deed in september en oktober al aan monetaire verruiming door activa op te kopen.

De waarde van de Japanse yen staat op het moment van schrijven op het laagste nvieau in zeven maanden tijd, maar is nog steeds 30% duurder dan vijf jaar geleden. Een zwakke valuta is de wens van veel exporterende bedrijven, omdat de producten daarmee goedkoper op de markt verschijnen elders in de wereld in een andere valuta. In de valutaoorlog die inmiddels gaande is heeft Japan een defensieve positie ingenomen. Anders dan de Federal Reserve is de Bank of Japan nog niet overgegaan op het grootschalig en onbeperkt opkopen van obligaties en andere schuldpapieren.

In het rapport heeft Kostin een overzicht opgenomen van de fondsen die in het derde kwartaal het meest populair waren onder vermogensbeheerders, zo laat Zero Hedge zien. Apple voert deze lijst overtuigend aan, want de nummer twee is Google met een long positie bij 177 verschillende fondsen. De rest van de top 10 wordt gevuld met technologiebedrijven en financiele instellingen, de sectoren waar volgens de meeste hedgefund managers de groei vandaan moet komen. Namen die ook hoog op dit populariteitslijstje staan zijn Microsoft , Qualcomm, AIG, JP Morgan Chanse en Citigroup.

We zijn benieuwd hoe deze lijst er in het vierde kwartaal uit zal zien. Het aandeel Apple corrigeerde vanaf de top van $700 per aandeel in september naar $560 vorige week, een correctie van 20%. Zal dat fondsbeheerders hebben afgeschrikt of zal het juist 'koopjesjagers' hebben aangetrokken? Met een koers/winst verhouding van minder dan 13 is het aandeel volgens de traditionele waarderingsmethode niet duur te noemen bij een prijs van $565 per aandeel. Apple dankt haar populariteit onder beleggers vooral aan de hoge winstmarges die het kan vragen op de producten die het verkoopt. Dat is iets wat beleggers in Apple goed in de gaten moeten houden. De concurrentie op het gebied van smartphones en tablets krijgt steeds meer voet aan de grond en ligt in technisch opzicht vaak al voor op het bedrijf uit Cupertino. Apple kondigde onlangs een kleinere versie van haar iPad tablet aan, een apparaat dat waarschijnlijk mede in de markt is gezet om antwoord te geven op de kleinere en goedkopere tablets van andere fabrikanten. Dit product kan de winstmarge onder druk zetten, omdat het product ook concurreert met de duurdere iPad.

Aantal Amerikaanse beleggingsfondsen dat long is op het aandeel Apple

AAPL meest populair: het aandeel is in handen van 231 van de 696 hedge funds

Weinig handel in aandelen

Uit het rapport van Kostin blijkt verder dat fondsbeheerders het moeilijk vinden om de juiste aandelen te selecteren. In plaats daarvan wordt steeds vaker een buy-and-hold strategie toegepast. In het derde kwartaal was de omzet van de aandelenportefeuille gemiddeld slechts 29%, het laagste niveau in tenminste tien jaar tijd. Dat bleek ook uit het feit dat hedge fund beheerders geen wijzigingen aanbrachten in hun top 25 lijst van aandelen.

Blootstelling aan consumentenmarkt groot

Ook blijkt uit het Hedge Fund Tracker rapport dat fondsbeleggers met hun portefeuille hebben gekozen voor een grote blootstelling aan consumentenbestedingen. Ongeveer 24% van alle aandelen in de portefeuille van fondsbeheerders zou kwetsbaar zijn voor de fiscal cliff, de bezuinigingsmaatregelen die de VS in 2013 zal doorvoeren en die waarschijnlijk een negatief effect zullen hebben op het besteedbare inkomen van consumenten.

De sterke krimp van 8,5% ten opzichte van september vorig jaar is gedeeltelijk te verklaren door het feit dat de maand september dit jaar twee werkdagen minder kende dan in 2011. Het aantal werkdagen in de maand augustus was dit jaar gelijk aan vorig jaar. Desondanks laat de trend over de afgelopen vier jaar (zie grafiek) zien dat het herstel van 2010 en de opleving van 2011 van korte duur waren. Ook bij veel andere andere statistieken die het CBS de laatste tijd publiceert over de economie zien we dit beeld terug. Het herstel van 2010 en 2011 heeft niet doorgezet en de cijfers wijzen vrijwel zonder uitzondering op een verdere krimp van de economie.

Ontwikkeling bedrijfsinvesteringen jaar-op-jaar (Bron: CBS)

Consumentenvertrouwen omlaag

Een ander cijfer dat vandaag werd vrijgegeven was het consumentenvertrouwen in de maand november. Dat was opnieuw verder gedaald, want de score zakte met 5 punten naar een niveau van -37. Een cijfer onder de nul geeft aan dat de meerderheid negatief is en hoe lager het cijfer hoe slechter het consumentenvertrouwen is. De deelindicator van het economisch klimaat verslechterde 12 punten en kwam uit op -56. Volgens het CBS was men in november ook negatiever geworden over hun eigen financiele situatie voor de komende 12 maanden vergeleken met een maand eerder. Deze indicator, die de toekomstverwachting meet, kwam uit op een stand van -32. Dat is de laagste waarde die het CBS ooit heeft gemeten. De koopbereidheid, de andere component van het consumentenvertrouwen, liet per saldo weinig verschil zien in vergelijking met een maand eerder.

Consumentenvertrouwen verslechterde opnieuw in november 2012 (Bron: CBS)

De Rabobank vat in het rapport de verschillende problemen samen waar de Nederlandse woningmarkt mee te kampen heeft. In het derde kwartaal van dit jaar zakten de prijzen met gemiddeld 3,7%. De Rabobank verwacht dat over heel 2012 de huizenprijzen met gemiddeld 6% zullen dalen. Als gevolg hiervan zullen steeds meer huishoudens worden geconfronteerd met een restschuld. De Rabobank verwacht in 2013 opnieuw een daling van de huizenprijzen, als gevolg van de mismatch tussen vraag en aanbod. De prijsdaling komt volgend jaar waarschijnlijk uit op 7%, zo becijfert de Rabobank. Om dat in perspectief te plaatsen, voor een huis van €200.000 betekent dat een prijsdaling van €1.166 per maand. En dan hebben we het nog niet eens over de maandelijkse aflossing. Voor dat geld kan men waarschijnlijk zeer comfortabel huren.

Mismatch vraag en aanbod

De vraag naar huizen wordt afgeremd door de verwachting van huizenkopers dat de prijzen verder zullen gaan dalen, maar ook door het gegeven dat banken minder hypotheek willen verstrekken en dat nieuwe hypotheken vanaf 2013 niet meer geheel aflossingsvrij mogen zijn (dus hogere maandlasten). Het aanbod van woningen blijft groot, ondanks het gegeven dat de hoeveelheid nieuwbouw per jaar sinds 2010 al met een derde is gekrompen. In het derde kwartaal van 2012 wisselden 22.978 woningen van eigenaar, een daling van 25,3% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Deze daling is volgens de Rabobank voor een belangrijk gedeelte toe te schrijven aan de onzekerheid aan het begin van dit jaar over het tarief van de overdrachtsbelasting vanaf 1 juli 2012. Kopers en verkopers hadden hierdoor een sterke prikkel om voor dit datum de overdracht te laten plaatsvinden.

De stijging van het aantal transacties in het tweede kwartaal was dus rechtstreeks te relateren aan de daling in het derde kwartaal. In het vierde kwartaal van dit jaar verwacht de Rabobank weer een tijdelijke opleving in het aantal transacties, omdat het fiscale beleid ten aanzien van het aflossen van de hypotheek vanaf 2013 zal veranderen. De Rabobank verwacht voor heel 2012 ongeveer 118.000 en voor 2013 ongeveer 110.000 transacties.

Aanbod woningen groeit

Het aantal te koop staande woningen is momenteel 228 duizend, ongeveer dubbel zoveel als het aantal woningen dat in een jaar tijd vna eigenaar wisselt. In het derde kwartaal van 2012 stond een woning gemiddeld 336 dagen te koop, een toename van 28 dagen ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Vergeleken met een jaar eerder staan huizen nu 96 dagen langer te koop. Het percentage woningen dat langer dan een jaar te koop staat is sinds het begin van de crisis gestegen van 16,2 naar 46 procent, zo becijferde de Rabobank. Achter dit gemiddelde gaan wel grote verschillen schuil. Zo staat een tussenwoning gemiddeld 'maar' 286 dagen te koop, terwijl vrijstaande woningen gemiddeld 415 dagen een verkoopbord in de tuin hebben staan.

Prijsdaling

De prijsdaling begon heel langzaam, maar begint nu steeds grotere vormen aan te nemen. Na de schok van 2008 en 2009 leek 2010 een beter jaar te worden. Maar sindsdien gingen de prijzen alleen maar verder naar beneden. De prijsdaling is bij alle soorten woningen zichtbaar, maar is procentueel het grootst bij de vrijstaande woningen (-18,5%). Bij de tussenwoningen was de prijsdaling de afgelopen vier jaar het meest beperkt, al praten we ook hier over een daling van 13,7% ten opzichte van 2008. De vraagprijs zakte van september 2008 tot en met september 2012 van gemiddeld bijna €330.000 naar ongeveer €307.000.

Ook het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceert met enige regelmaat de gemiddelde transactieprijs. Die bedroeg in het derde kwartaal van dit jaar €215.795, een daling van 8% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Niet eerder registreerde het CBS een dermate grote kwartaal-op-kwartaal ontwikkeling van de huizenprijzen (omhoog danwel omlaag). De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zag een daling van de mediane huizenprijs van 2,8% in het derde kwartaal ten opzichte van het kwartaal daarvoor.

 

Grafieken afkomstig uit de Kwartaalmonitor Woningmarkt van de Rabobank

Was het aantal slechte leningen in het jaar 2007 nog minder dan 1%, inmiddels is het aandeel toegenomen tot 10,71% in september. Ten opzichte van augustus nam het totaalbedrag aan slechte leningen met €3,65 miljard toe, zo maakte de centrale bank van Spanje bekend op haar website. Het percentage slechte leningen in de boeken van de Spaanse banken was vorig jaar om deze tijd nog maar 7,16%. Het percentage leningen waarop waarschijnlijk afgeschreven moet worden bereikte in september het hoogste niveau sinds de Spaanse centrale bank in 1962 begon met de registratie van het aantal slechte leningen.

De hoge werkloosheid wordt gezien als de belangrijkste oorzaak van het toenemend aantal wanbetalingen op leningen, want als gevolg van de crisis verliezen steeds meer Spanjaarden inkomsten die ze nodig hebben om schulden af te lossen. Een groot gedeelte van de slechte leningen betreft waarschijnlijk hypotheekleningen, want ook de Spanjaarden zelf kochten veel vastgoed met de verwachting dat de prijzen zouden blijven stijgen. Op het totaal aantal leningen in de Spaanse bankensector (€1,7 biljoen) gaat het om €182,2 miljard aan 'slechte leningen' waarmee de banken zichzelf mee opgescheept hebben.

De Spaanse banken verstrekten in september 0,2% meer leningen dan in augustus, maar 4,9% minder dan een jaar geleden. De hoeveelheid spaargeld die Spanjaarden bij banken parkeerden nam in september ten opzichte van augustus toe met 1,4%. Vergeleken met een jaar eerder is de hoeveelheid spaargeld op de Spaanse banken gezakt, namelijk met 7,3%. Onderstaande grafiek laat het percentage slechte leningen zien sinds de centrale bank van Spanje in 1962 begon met het verzamelen van gegevens (via Zero Hedge). In juni werden de verschillende landen van de Eurozone het eens over een noodlening van maximaal €100 miljard om de noodlijdende Spaanse bankensector te ondersteunen.

Percentage slechte leningen in Spaanse bankensector bereikt all-time high

 

Het Belgische Nieuwsblad schreef zondag op haar website dat het kopen van een huis voor een jongvolwassene een bijna onbereikbaar doel is zonder steun van de ouders. ING deed onderzoek naar de Belgische en Europese vastgoedmarkt, waaruit blijkt dat de Belgen er nog niet geheel van doordrongen zijn dat huizenprijzen ook nog een keer kunnen dalen. Ondanks het feit dat er in de afgelopen maanden verschillende berichten voorbij zijn gekomen met de boodschap dat de Belgische huizen overgewaardeerd zijn en dat een correctie aanstaande is. Slechts 10% neemt die waarschuwing serieus, terwijl de grote meerderheid van zestig procent denkt dat de huizenprijzen in België de komende tijd alleen nog maar verder zullen stijgen. Meer dan de helft van de ondervraagde Belgen durfde de stelling aan dat huizen in België nooit meer goedkoper zullen worden dan nu het geval is.

Onder jongeren is er steeds meer twijfel over de houdbaarheid van de hoge huizenprijzen, want ze hebben steeds meer moeite om de financiering rond te krijgen. Van de jongvolwassenen die onlangs een huis hebben gekocht gaf 45% aan dat dat niet mogelijk was geweest zonder hulp van ouders. Van de oudere generatie (de 55 plussers van nu) gaf slechts 31% aan dat ze het huis waarin ze wonen niet hadden kunnen kopen zonder hulp van ouders. Een zorgelijke toename die geheel in overeenstemming is met de boodschap dat huizen in België te duur zijn geworden.

Weinig aflossen

Een opvallend gegeven is dat de afbetaling voor de hypotheek op een eigen huis lager is dan het bedrag dat men gemiddeld kwijt is aan huren. Eén op de drie huurders in België in het onderzoek van ING gaf aan dat het betalen van de woonlasten niet makkelijk is. Vooral huurders boven de 55 jaar zouden daar naar verhouding veel moeite mee hebben. Belgen zijn nog steeds in overgrote meerderheid optimistisch gestemd over het kopen van een woning. Maar liefst 82% zou een eigen woning met hypotheek verkiezen boven een huurwoning. Dat is na Turkije en Roemenië het hoogste percentage in Europa, zo blijkt uit het onderzoek van ING. Bijgevoegd een grafiek met de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijzen in verschillende landen vanaf 1970 t/m 2008.

Ontwikkeling huizenprijzen vanaf 1970 in verschillende landen