Vanmorgen was ik te gast bij het programma Nieuwsshow van Radio 1 om te praten over de stand van zaken op de Nederlandse huizenmarkt. Banken verstrekken weer volop hypotheken en door de kunstmatig lage rente steken we ons nog dieper in de schulden.
Hoe groot is dit probleem en welke maatregelen kunnen we in overweging nemen om de woningmarkt te stabiliseren? En kunnen we iets leren van het Duitse voorbeeld, waar banken veel terughoudender zijn met het verstrekken van hypotheken?
Klik hier om het interview terug te luisteren. Werkt de link niet? Klik dan hier.
Het sentiment in de zilvermarkt is momenteel erg negatief en bereikte met de flashcrash van een week geleden een nieuw dieptepunt. Dat wordt bevestigd in het laatste Commitment of Traders rapport, want die laat zien dat de shortpositie van speculanten en beleggingsfondsen in zilver naar recordhoogte gestegen is. Hoe groter deze shortpositie is, hoe groter de overtuiging van speculanten en beleggers dat de zilverprijs verder zal dalen.
Voor contraire beleggers is dit een moment om alert te zijn, omdat een zeer negatief sentiment vaak aangeeft dat de bodem bijna bereikt is. Uiteraard bieden resultaten uit het verleden geen garantie voor de toekomst, maar het negatieve sentiment dat op dit moment de bovenhand heeft in de zilvermarkt kan volgens het Duitse Commerzbank een voorbode zijn voor een nieuwe opwaartse trend in zilver.
Daling zilverprijs
De laatste drie maanden zakte de zilverprijs van €560 naar minder dan €450 per kilogram, het laagste niveau in meer dan een jaar tijd. Beleggers verkopen zilver, omdat ze rekening houden met meer renteverhogingen door centrale banken en omdat ze hoge verwachtingen hebben van het herstel van de wereldeconomie. Daar komt bij dat de euro de laatste weken in waarde is gestegen tegenover de dollar, waardoor je simpelweg meer edelmetaal krijgt voor iedere euro.
De volgende grafiek laat de ontwikkeling van de zilverprijs vanaf 2012 zien, afgezet tegen de shortpositie van speculanten en beleggers (de zogeheten non-commercials). In deze grafiek zien we inderdaad een omgekeerde relatie tussen de prijs van zilver en de totale shortpositie. Is dit een gunstig moment om zilver te kopen?
Innovaties in de financiële sector hebben de huizenmarkt in Nederland volledig op zijn kop gezet, zo concludeert Sven Hulleman van de Stichting Restschuld Eerlijk Delen. In een gesprek met Arno Wellens voor Café Weltschmerz beschrijft hij hoe Nederlandse banken in de jaren negentig begonnen met het herverpakken van hypotheekschulden, waarmee ze alle risico’s van de woningmarkt konden overdragen aan private investeerders en pensioenfondsen en ze hun winsten konden maximaliseren.
Door deze werkwijze konden banken gemakkelijk geld verdienen, zonder zich teveel zorgen te maken over de risico’s. De koper van een huis dacht dat hij door een hypotheek af te sluiten een lange termijn relatie aanging met de bank, maar in werkelijkheid was de klant voor de bank gewoon een product geworden. Met het afsluiten van iedere hypotheek ontstond er weer een nieuw beleggingsproduct dat met provisie doorverkocht kon worden aan beleggers en aan pensioenfondsen. Omdat de hypotheken direct werden doorverkocht stonden ze niet op de balans van de bank en was dus ook het risico ‘verdwenen’.
Van €128 naar €580 miljard hypotheekschuld
Door deze financiële innovaties explodeerde de Nederlandse hypotheekschuld in iets meer dan tien jaar tijd van €128 naar €680 miljard, wat betekent dat er ongeveer €550 miljard aan nieuw geld in de economie gepompt werd. Met heel veel geleend geld werd de Nederlandse huizenmarkt gemanipuleerd, waarbij gelijk een heel stelsel van verzekeringen werd opgetuigd om alle risico’s af te dekken. Daardoor betaalde de consument niet alleen veel geld voor de hypotheek, maar ook voor allerlei verzekeringspremies die samen met de hypotheek verkocht werden.
De hypotheekschulden werden nog eens verder aangejaagd door fiscale stimuleringsmaatregelen, zoals de hypotheekrenteaftrek. Deze maatregel werd door de politiek werd verkocht als een subsidie op het bezit van een eigen woning, maar in de praktijk bleek deze subsidie vooral tot hogere hypotheekschulden te leiden. Goed nieuws voor de banken, omdat die over een hoger bedrag rente ontvangen.
Volgens Sven Hulleman is de huizenmarkt in Nederland – en de gigantische hypotheekschuld die daaronder ligt – een tikkende tijdbom. Daarom hebben de banken en de politiek er na de crisis alles aan gedaan om de huizenprijzen weer te laten stijgen, zodat de problemen weer onder het tapijt geveegd konden worden. Als deze tijdbom barst zullen vooral de millennials die net een huis gekocht hebben het slachtoffer worden, zo verwacht Hulleman.
De huizenprijzen in Nederland zitten weer in een stijgende lijn en in verschillende stedelijke gebieden is er zelfs sprake van oververhitting op de woningmarkt. Door de extreem lage rente en het positieve sentiment worden er weer volop hypotheken verstrekt, waardoor potentiële huizenkopers met nog grotere bedragen tegen elkaar op kunnen bieden om een huis te kopen. Een groot probleem, want door de hoge huizenprijzen wordt het steeds duurder om in Nederland te wonen.
De volgende grafiek laat zien dat de huizenprijzen sinds 1970 veel harder zijn gestegen dan het gemiddelde inkomen. Vergelijken we de laatste cijfers uit 2016 met die van 1970, dan zien we dat de gemiddelde prijs van een woning elf keer zo hoog geworden is. Ter vergelijking, het inkomen ging in dezelfde periode zes keer over de kop. In minder dan een halve eeuw tijd werden huizen in verhouding tot wat de gemiddelde Nederlander verdient dus bijna twee keer zo duur.
Huizenprijzen zijn bijna twee keer zo hard gestegen als het gemiddelde inkomen (Bron: CBS, grafiek via @WouterHupkes)
Waarom stijgen de huizenprijzen?
De ongekende stijging van de huizenprijzen heeft twee belangrijke oorzaken. De eerste is de daling van de rente over de afgelopen dertig jaar, waardoor je bij dezelfde maandlasten een steeds hoger bedrag kunt lenen. De wet van vraag en aanbod leert dat als het aanbod van woningen gelijk blijft en je huizenkopers meer geld geeft, dat daardoor de prijzen van woningen uiteindelijk zullen stijgen.
In de jaren negentig werd de stijging van de huizenprijzen versterkt door financiële deregulering. Banken kregen van de politiek en van de toezichthouder meer ruimte om nieuwe hypotheekvormen te bedenken, waarbij huizenkopers nog meer geld konden lenen.
Met de introductie van aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken kon de maximale leencapaciteit van de consument nog verder worden opgerekt, waardoor men zich nog dieper in de schulden kon en moest steken voor een eigen huis. Daardoor zijn we nu in een situatie terechtgekomen we niet meer gemakkelijk uit kunnen ontsnappen.
De Zwitserse afdeling van het Russische Sberbank is deze week begonnen met de verkoop van goud via de Shanghai Gold Exchange (SGE). Vorig jaar september kreeg deze bank een vergunning om het edelmetaal via dit platform aan te bieden en deze maand vond de eerste uitlevering plaats. Deze eerste levering bestond uit 200 goudbaren van een kilo, maar de bedoeling is dat Sberbank op jaarbasis enkele tonnen van het edelmetaal aan de Chinese markt gaat leveren.
Sberbank wil dit jaar in totaal 5 tot 6 ton goud verkopen in buurland China, waarvan een groot deel via de Shanghai Gold Exchange. Deze goudbeurs is het belangrijkste handelsplatform voor Chinese banken, handelaren en juweliers die fysiek edelmetaal inkopen om de binnenlandse markt te kunnen bedienen.
Jaarlijks wordt er een paar duizend ton goud verhandeld via de Shanghai Gold Exchange, de belangrijkste goudbeurs van China. Verschillende banken hebben zich aangesloten bij de platform, waaronder een handvol buitenlandse banken die in edelmetalen handelen.
Ook Rusland is goed vertegenwoordigd op dit platform, want naast Sberbank heeft ook VTB Bank een licentie om goud via de Shanghai Gold Exchange te verhandelen. Vorig jaar maakte deze bank haar plannen bekend om op jaarbasis 80 tot 100 ton goud te verkopen aan China, dat vandaag de dag de grootste afzetmarkt ter wereld is voor het edelmetaal.
China zal een belangrijke rol gaan spelen in de wederopbouw van Syrië. Dat werd afgelopen zondag duidelijk, toen in de Chinese hoofdstad Beijing een expositie gehouden werd die geheel in het teken stond van de wederopbouw van Syrië. Bij deze expositie waren meer dan duizend Chinese bedrijven vertegenwoordigd, die allemaal kennis hebben van bouw en infrastructuur.
Imad Mustafa, de Syrische ambassadeur in China, bevestigde tegenover het Syrische persbureau SANA dat Chinese bedrijven voorrang krijgen in de wederopbouw van het land. Dat is geen onlogische keuze, als je bedenkt dat China van begin af aan Assad en zijn regeringsleger gesteund heeft en net als Rusland niet wilde meewerken aan de Westerse sancties tegen Syrië.
China ziet kansen voor nieuwe Zijderoute
Ook voor China biedt deze samenwerking mogelijkheden, omdat Syrië een belangrijke schakel is in het ‘Silk Road’ project. Deze handelsroute van China naar Europa loopt ook door Syrië, een land dat aan de Middellandse Zee ligt en daarom een belangrijke schakel kan vormen. Met nieuwe investeringen in Syrische havens kan China ook zonder een passage van het Suezkanaal goederen over de Middellandse Zee transporteren.
China heeft zich nooit gemengd in de strijd van het Syrische regeringsleger tegen de gewapende rebellen, maar nu Syrië met hulp van bondgenoot Rusland weer veilig is en honderdduizenden inwoners weer terugkeren komt China in beeld als een neutrale partij die kan helpen in de wederopbouw van het land, waarbij ze tegelijkertijd haar ambitieuze plannen voor de nieuwe Zijderoute kan realiseren.
De migrantenstroom vanuit Afrika zal niet ophouden voordat de situatie in die landen zelf verbetert, om de simpele reden dat de bevolking daar snel groeit en de economische situatie weinig perspectief biedt op een verbetering van de levensstandaard. Die conclusie trekt onderzoeksjournalist Peter Stuivenberg in een interview met Harry van Bommel voor Café Weltschmerz.
Om die reden moeten we verder kijken dan alleen het huidige immigratiebeleid en ook nadenken over hoe we dit probleem in Europa structureel moeten aanpassen. En dan blijkt dat de Westerse landen ook de hand in eigen boezem moeten steken, omdat ook wij mede verantwoordelijk zijn voor de slechte economische omstandigheden in veel Afrikaanse landen. Stuivenberg noemt bijvoorbeeld de levering van wapens vanuit de Verenigde Staten en Groot-Brittannië, waardoor conflicten veel langer kunnen duren en een veel grotere impact hebben op de veiligheidssituatie.
Ontwikkelingshulp
Een ander probleem is dat de ontwikkelingshulp in veel gevallen niet helpt om landen echt zelfstandig te maken, waardoor ontwikkelingslanden eigenlijk meer een investeringsproject zijn geworden voor Westerse bedrijven. Stuivenberg merkt op dat er in ontwikkelingslanden bijvoorbeeld veel geëxperimenteerd wordt met duurzame en relatief kostbare energiebronnen als zon, wind en water, terwijl er nog niet eens een stabiel energienetwerk is waar bedrijven op kunnen vertrouwen. Daarom zijn er nog steeds op veel plaatsen vervuilende generatoren nodig om de stroomvoorziening te ondersteunen.
Zo lang er nog geen netwerk van goedkope energie is kunnen deze economieën zich niet ontwikkelen, maar dat lijkt ook niet de hoogste prioriteit te hebben bij de Westerse bedrijven die duurzame energieprojecten opstarten. Die zitten daar volgens Stuivenberg vooral om geld te verdienen, terwijl de bevolking eigenlijk meer behoefte heeft aan goedkopere alternatieven als kernenergie of steenkool. Als je op die manier gaat kijken zijn er best veel mogelijkheden om de economie van ontwikkelingslanden echt te ontwikkelen.
Zelfcensuur
Om de migratiestroom en alle problemen die daarbij komen kijken te maskeren wordt er in de Westerse wereld in toenemende mate zelfcensuur toegepast, zo concludeert Stuivenberg. Bepaalde woorden die politiek incorrect zijn verdwijnen uit de vocabulaire en worden vervangen door nieuwe woorden, vergelijkbaar met de ‘Nieuwspraak’ uit het boek 1984 van George Orwell. Ook worden misdaadcijfers sinds enige tijd niet meer volledig openbaar gemaakt, omdat daaruit zou blijken dat migranten bovengemiddeld vaak betrokken zijn bij geweldsdelicten.
Om de oppositie niet in de kaart te spelen probeert de regering dit soort problemen volgens Stuivenberg zoveel mogelijk te verhullen. Veel meer kunnen ze overigens ook niet doen, omdat er binnen de Europese Unie van bovenaf een immigratiebeleid is vastgelegd waar alle landen zich aan moeten houden. De Nederlandse politiek heeft bijna geen andere keuze dan om dit beleid te voort te zetten, ook al is het tegen de wil van een groot deel van de bevolking. Om een ander beleid te kunnen voeren zou Nederland de weg van het Verenigd Koninkrijk moeten volgen, namelijk een vertrek uit de Europese Unie.
Geopolitiek
In de laatste tien minuten van het gesprek worden ook de laatste geopolitieke ontwikkelingen besproken. Daarin zegt Stuivenberg dat de echte bedreiging voor Europa niet uit Rusland komt, maar van terreuraanslagen die van binnenuit worden gepleegd door extremisten. In plaats van Poetin als een bedreiging te zien kunnen we beter met hem samenwerken, omdat dat voor beide partijen beter is.
Ook voor wat betreft de situatie in Syrië is het heel duidelijk wat de belangen zijn, namelijk het transport van aardgas richting Europa. Qatar als Iran delen een groot gasveld en willen beide graag een pijpleiding aanleggen om via Turkije aardgas naar Europa te brengen. Daar heeft ook Turkije belang bij, omdat dat land volgens Stuivenberg een belangrijk knooppunt voor aardgas wil worden voor de hele regio. Tot ongenoegen van olieproducent Saoedi-Arabië, die samen met een aantal andere landen in het Midden-Oosten een boycot heeft opgelegd aan Qatar.
Ondertussen probeert Rusland de integriteit van Syrië te bewaken door het regeringsleger van Assad te steunen, terwijl de Amerikanen de situatie juist willen destabiliseren om te voorkomen dat die gasleiding er komt. De Verenigde Staten produceren immers zelf ook veel aardgas en willen dat graag op de Europese markt brengen.
De conclusie van dit alles is dat Europa uiteindelijk toch aardgas uit Rusland zal krijgen, maar dat er verschillende politieke belangen spelen die een vreedzame oplossing in de weg staan. Daarom zou volgens Stuivenberg niet de politiek, maar de zakenwereld de leidende rol moeten vervullen.
De ECB zal waarschijnlijk in september meer duidelijkheid geven over het afbouw van haar stimuleringsprogramma, zo schrijft de Wall Street Journal op basis van verschillende bronnen bij de centrale bank. Toch zal het nog tot begin volgend jaar duren voordat de ECB daadwerkelijk begint met het terugschroeven van het opkoopprogramma.
Beleggers kijken uit naar eind augustus, wanneer verschillende centrale bankiers elkaar ontmoeten in het Amerikaanse Jackson Hole. Ook ECB-president Draghi zal hier een toespraak houden, waar hij mogelijk meer informatie zal prijsgeven over het monetaire beleid van de centrale bank. De laatste keer dat Draghi deze bijeenkomst bijwoonde was drie jaar geleden, toen het opkoopprogramma nog moest beginnen.
Op 7 september, twee weken na de bijeenkomst in Jackson Hole, staat een nieuw rentebesluit van de ECB op de agenda. Volgens econoom Nick Kounis van de ABN Amro zal dat naar alle waarschijnlijkheid het moment zijn waarop de centrale bank haar eigen variant van ‘tapering’ zal aankondigen.
Stimuleringsprogramma
In juni liet Draghi voor het eerst doorschemeren dat hij open staat voor het afbouwen van het stimuleringsprogramma, dat bestaat uit het opkopen van staatsobligaties en bedrijfsobligaties. Eerder stond de president van de centrale bank nog achter het opkoopprogramma, omdat de inflatie nog steeds beneden de doelstelling van 2% lag.
Sinds het begin van het stimuleringsprogramma heeft de ECB voor meer dan €1.600 miljard aan schuldpapier opgekocht, waardoor de financieringskosten van overheden en grote bedrijven verder omlaag gingen. Tot de zomer van vorig jaar, toen de rente een absoluut dieptepunt bereikte. Sindsdien loopt de rente weer op, omdat beleggers rekening houden met een tijdperk waarin centrale banken de rente weer verhogen.
Dit artikel wordt u aangeboden door Goudstandaard, uw adres voor de aankoop en verzekerde opslag van edelmetalen. Wilt u goud kopen? Neem dan contact op door te mailen naar [email protected] of door te bellen naar +31(0)88-4688488.
De groei van de Amerikaanse economie verloopt steeds moeizamer, want in het tweede kwartaal zakte de groei van het bruto binnenlands product verder weg tot slechts 1,4% op jaarbasis. Daarmee doet de Amerikaanse economie het op dit moment zelfs slechter dan de Europese, waar de economie op jaarbasis nu met 1,8% groeit.
Duiken we dieper in de cijfers van de Amerikaanse centrale bank, dan zien we ook wel waarom het in de Verenigde Staten opeens zoveel slechter gaat. Zo blijkt dat de kredietgroei in zeer korte tijd gehalveerd is. Zo groeien de creditcardschulden dit jaar met slechts 4,5% op jaarbasis, terwijl die begin vorig jaar nog met 9% op jaarbasis toenamen.
De kredietverlening aan het bedrijfsleven is overigens niet veel beter, want die nam sinds het begin van dit jaar met minder dan 2,5% toe. Ter vergelijking, de afgelopen jaren groeide de kredietverlening aan het bedrijfsleven nog meer dan 10% op jaarbasis. En dan hebben we ook nog de reguliere kredietverlening aan consumenten, die in zeer korte tijd meer dan gehalveerd is.
Eerder dit jaar signaleerde de Zwitserse bank UBS wereldwijd al een terugval in kredietgroei. Een zorgelijke ontwikkeling, want in het verleden gaf dat vaak de aanzet tot een nieuwe recessie. Het is opvallend dat verschillende centrale banken juist op dit moment de rente weer willen verhogen, want dat zal de kredietgroei zeker niet ten goede komen. Signaleren deze grafieken het begin van een nieuwe economische crisis?
Kredietverlening aan bedrijven en industrie stagneert
Groei van creditcardschulden is in korte tijd gehalveerd
Banken verstrekken ook minder leningen aan consumenten
Dit artikel wordt u aangeboden door Goudstandaard, uw adres voor de aankoop en verzekerde opslag van edelmetalen. Wilt u goud kopen? Neem dan contact op door te mailen naar [email protected] of door te bellen naar +31(0)88-4688488.
Ondanks het extreem soepele monetaire beleid van centrale banken stijgt het aantal ‘zombiebedrijven’ in de ontwikkelde economieën. Dat schrijft de Bank for International Settlements (BIS) in haar nieuwste jaarverslag. De belangrijkste oorzaak daarvoor lijkt een gebrek aan productiviteitsgroei in zowel de ontwikkelde economieën als in de opkomende markten.
De BIS spreekt van een zombiebedrijf als het bedrijf meer dan tien jaar bestaat en de rentelasten hoger zijn dan de inkomsten. Dat was in 2007 nog het geval bij 5% van alle bedrijven in de ontwikkelde economieën, maar door de crisis is dat percentage in minder dan tien jaar tijd verdubbeld tot ongeveer 10%.
De sterke toename van het aantal niet-levensvatbare bedrijven is zorgwekkend, omdat centrale banken er de afgelopen jaren juist alles aan gedaan hebben om lenen goedkoop te maken. Als een op de tien bedrijven bij de historisch lage rentestand van dit moment al niet genoeg inkomsten kan binnenhalen, wat voor gevolgen heeft dat dan als de rente weer terugkeert naar het historische gemiddelde van vier a vijf procent?
BIS ziet sterke toename in aantal ‘zombiebedrijven’ (Bron: BIS)
Volgens monetair econoom Lex Hoogduin heeft het monetaire beleid van de ECB op verschillende manieren gefaald. Het opkopen van staatsobligaties door de centrale bank was een verkapte vorm van een bail-out voor overheden, terwijl dat in strijd is met de afspraken die bij de oprichting van de ECB gemaakt zijn.
Lex Hoogduin merkt ook op dat het ELA noodfonds van de ECB, dat bedoeld is om solvabele banken van liquiditeit te voorzien, inmiddels een soort permanente financiering is geworden. Zo maakt de Griekse bankensector al jaren voor enkele tientallen miljarden euro’s gebruik van dit fonds, terwijl dat helemaal niet de bedoeling is. Maar in plaats van deze banken aan te pakken worden de regels van het noodfonds versoepeld, zodat verschillende zwakke banken overeind gehouden kunnen worden.
Van prijsstabiliteit naar inflatie
Toen de ECB werd opgericht was er één duidelijk mandaat, namelijk prijsstabiliteit. Maar met het verstrijken van de jaren werd ook deze definitie opeens anders uitgelegd. De doelstelling is niet langer om de inflatie beneden de 2% te houden, maar juist om die 2% inflatie te halen. En zo lang die nieuwe doelstelling niet gehaald is lijkt het gebruik van alle monetaire instrumenten gerechtvaardigd, zo concludeert Hoogduin.
Dat de grenzen van het monetaire beleid steeds verder worden verschoven blijkt ook wel uit het feit dat de ECB de prijsontwikkeling vandaag de dag afleest aan de zogeheten ‘kerninflatie’. Dit inflatiecijfer is doorgaans nog lager, omdat de kosten van voedsel en energie hierin zijn weggelaten. Daardoor kan de centrale bank haar monetaire beleid nog verder oprekken.
Vanmorgen was ik te gast bij het programma Nieuwsshow van Radio 1 om te praten over de stand van zaken op de Nederlandse huizenmarkt. Banken verstrekken weer volop hypotheken en door de kunstmatig lage rente steken we ons nog dieper in de schulden.
