Tag: hypotheekschuld

Tikkende tijdbom op de woningmarkt

In oktober waarschuwde de Nederlandsche Bank voor de grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken die Nederlandse huishoudens hebben. Met een totale hypotheekschuld van €670 miljard zitten we al vrij hoog in vergelijking met andere landen, maar daarvan blijkt ook nog eens meer dan de helft aflossingsvrij te zijn. Dat zijn hypotheken waarover alleen rente betaald hoeft te worden en waarbij het geleende bedrag pas aan het einde van de looptijd terugbetaald moet worden.

Tussen 2034 en 2038 lopen veel van dit soort aflossingsvrije hypotheken af, maar het is nog maar de vraag of huishoudens met dergelijke hypotheken tegen die tijd voldoende vermogen hebben opgebouwd en in staat zijn een nieuwe hypotheek aan te vragen, zeker in een scenario waarin de rente flink stijgt of de huizenprijzen dalen.

Waarom is de aflossingsvrije hypotheek zo gevaarlijk?

De aflossingsvrije hypotheek werd ooit in het leven geroepen als een manier om nog meer geld te kunnen lenen en nog meer profijt te kunnen halen uit de hypotheekrenteaftrek. Omdat de lening gedurende de hele looptijd niet daalt profiteer je namelijk maximaal van het belastingvoordeel. Ook los je niets af, waardoor je meer geld overhoudt om andere leuke dingen te doen.

Tot zover de voordelen, want eigenlijk is de aflossingsvrije hypotheek een financieel wanproduct waar de samenleving als geheel niet beter van geworden is. Huishoudens bouwen er namelijk geen vermogen mee op (tenzij ze vrijwillig aflossen), waardoor ze aan het einde van de looptijd van de hypotheek voor een nare verrassing kunnen komen te staan.

Niet alleen vervalt na dertig jaar de mogelijkheid om hypotheekrente af te trekken, ook zijn mensen met een dergelijke hypotheek dan op een leeftijd waarop ze waarschijnlijk wat minder willen gaan werken. Dat maakt het doorrollen van de hypotheek geen vanzelfsprekendheid, omdat het zowel voor de bank als voor de consument een meer risicovolle onderneming wordt.

Een andere mogelijkheid is om aan het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek het huis te verkopen. Door de stijging van de huizenprijzen van de laatste jaren is de waarde van het onderpand op dit moment waarschijnlijk toereikend om de schuld af te lossen, maar niemand kan voorspellen hoe de huizenmarkt er over 15 tot 20 jaar bij ligt, als veel van dit soort aflossingsvrije hypotheken aflopen. Mogelijk zijn er dan heel veel huishoudens die er niet in slagen hun hypotheek door te rollen, wat betekent dat er in korte tijd heel veel woningen op de markt zullen komen. En je kunt wel raden wat dat voor gevolgen heeft voor de huizenprijzen…

Veel aflossingsvrije hypotheken (Bron: DNB)

Tikkende tijdbom

De vele aflossingsvrije hypotheken die over 10 tot 20 jaar komen te vervallen zijn een risico voor huiseigenaren, maar ook voor de financiële sector en de samenleving als geheel. Daarover schrijft de Nederlandsche Bank in haar ‘Overzicht Financiële Stabiliteit‘ het volgende:

Zo kunnen grootschalige woningverkopen in de periode dat veel aflossingsvrije hypotheken aflopen, gevolgen hebben voor de woningmarkt en huizenprijzen. Tussen 2035 tot 2038 loopt naar verwachting voor ruim 700 duizend huishoudens de aflossingsvrije lening af en eindigt hun recht op hypotheekrenteaftrek.

In veel gevallen zal daarbij sprake zijn van een resterende schuld (zie grafiek 16). Dit kan tijdelijk leiden tot extra aanbod op de (koop)woningmarkt, en daarmee een drukkend effect hebben op huizenprijzen.

Dit kan ook gevolgen hebben voor financiële instellingen. Wanneer klanten in de problemen komen bij het aflopen van hun hypotheek kan dit de reputatie van banken schaden en mogelijk tot schadeclaims leiden indien klanten onvoldoende zijn geïnformeerd.

Vooral tussen 2034 en 2038 lopen veel hypotheken af (Bron: DNB)

Steeds meer aflossingsvrije hypotheken

Het is goed dat de Nederlandsche Bank zich bewust is van deze risico’s en daarvoor waarschuwt, maar het is nog maar de vraag of er voldoende urgentie is om dit probleem snel en effectief aan te pakken. Uit hetzelfde rapport blijkt namelijk ook dat er nog steeds aanzienlijk veel aflossingsvrij gefinancierd wordt. Sterker nog, de laatste jaren is de populariteit van deze risicovolle leenvorm alleen maar verder toegenomen!

Sinds 2014 worden er weer meer aflossingsvrije hypotheken verstrekt (Bron: DNB)

Hoe kan het dat de Nederlandsche Bank aan de ene kant waarschuwt voor de risico’s van aflossingsvrije hypotheken, terwijl er aan de andere kant ieder jaar miljarden euro’s aan aflossingsvrije hypotheekschuld in de woningmarkt gepompt worden. Waarom wordt deze vorm van lenen nog toegestaan, nu de huizenprijzen in stedelijke gebieden uit de pan rijzen en overkreditering op de loer ligt?

Frank Knopers

Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].

13 april 2018
Column: Nederlandse economie blijft kwetsbaar

De Nederlandse economie groeit weer en was vorig jaar zelfs even de snelst groeiende economie van de hele Eurozone. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is de groei breed gedragen, omdat zowel de investeringen als de export sterk toenemen en omdat ook het aantal banen en vacatures weer toeneemt. Daarmee hebben we de crisisjaren van 2009 en 2010 en de tweede dip van 2012 en 2013 weer achter ons gelaten.

Door de groei van de economie kopen we meer auto’s, gaan we vaker op vakantie en durven we meer geld uit te geven aan andere luxegoederen. Maar is al dat consumeren wel zo verstandig? Eerder deze maand kwamen er cijfers uit van het CBS, waaruit bleek dat het doorsnee vermogen van huishoudens in 2016 met maar liefst 10% was toegenomen. Dat lijkt veel, ware het niet dat die stijging volledig voor rekening komt van de stijging van de huizenprijzen, een zeer bepalende factor waar huishoudens zelf geen enkele invloed op uit kunnen oefenen.

Kijken we naar de zaken waar huishoudens meer controle op hebben, zoals de spaarrekening, aandelenportefeuille of hun belang in een onderneming, dan moeten we tot de conclusie komen dat we er in 2016 helemaal niet op vooruit zijn gegaan. Met een spaarrente van bijna nul procent is sparen niet meer zo aantrekkelijk als het ooit was, maar desondanks is het toch verstandig om wat geld achter de hand te hebben…

Sparen in goede tijden

Zeker nu de economie zo snel groeit zouden we maatregelen kunnen nemen die huishoudens stimuleren om meer reserves aan te leggen en schulden af te bouwen. Onze bezittingen mogen dan wel groter zijn dan onze schulden, de waarde van die bezittingen hebben we voor het grootste gedeelte niet zelf in de hand. De huizenprijzen kunnen in een volgende crisis sterk dalen, terwijl onze hypotheekschulden alleen kunnen dalen door versneld af te lossen.

Het terugbrengen van de hypotheekschuld zou hoog op de agenda moeten staan bij de regering, omdat dit een van de grootste kwetsbaarheden is voor de Nederlandse economie. Ook economen van het IMF hebben Nederland al verschillende keren gewaarschuwd voor de impact die stijgende of dalende huizenprijzen hebben op onze economie.

Huizenprijzen en hypotheekschuld

Gaan de huizenprijzen omhoog, dan voelen we ons rijk en durven we meer geld uit te geven. Dalen de huizenprijzen, dan worden de spaartegoeden van huishoudens overschaduwd door veel grotere restschulden die kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s.

Bijna tien jaar na het uitbreken van de financiële crisis staat volgens de NVM nog steeds 15 tot 30 procent van alle huizen in Nederland ‘onder water’, waaruit we kunnen concluderen dat we dit schuldenprobleem niet moeten onderschatten.

Zo goed als het nu gaat met de Nederlandse economie, zo slecht zal het gaan op het moment dat de huizenprijzen weer gaan dalen. Het verschil met de vorige crisis is dat de rente nu veel lager is, waardoor huishoudens zich nog dieper in de schulden kunnen steken. De risico’s zijn daarmee mogelijk nog groter dan in 2008.

Meer aflossen

De regering zou nu stappen kunnen zetten om de Nederlandse economie minder kwetsbaar te maken, bijvoorbeeld door de hypotheekrenteaftrek om te zetten naar een soort subsidie voor aflossen en door banken aan te sporen afspraken te maken met klanten die een aflossingsvrije hypotheek hebben.

Bij dit type hypotheek hoeven mensen helemaal niets af te lossen, wat betekent dat er over iets meer dan tien jaar grote problemen kunnen ontstaan als huishoudens hun oude hypotheeksom niet meer opnieuw gefinancierd krijgen.

Door de extreem lage rente levert sparen vrijwel niets meer op, maar dat is geen reden om geen extra buffers aan te leggen voor minder goede tijden. Wil je geen spaarpotje bij de bank, maar heb je je vermogen liever in eigen beheer? Dat zijn edelmetalen als goud en zilver misschien een interessant alternatief.

Frank Knopers

Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].

23 februari 2018
Column: Hypotheekrenteaftrek is een subsidie voor banken

De hypotheekrente is een middel om het eigen woningbezit te stimuleren. Door de kopers van een huis een belastingvoordeel te geven zouden meer mensen in staat zijn een eigen huis te kopen. De gedachte achter deze maatregel is dat kopers beter voor hun huis zorgen dan huurders en dat daarmee de kwaliteit van leven in de buurt zou verbeteren en dat de waarde van de huizen daardoor zou stijgen.

De laatste jaren is deze maatregel echter steeds vaker onderwerp van discussie, vooral in negatieve zin. Door de financiële crisis van 2008 kwamen honderdduizenden huishoudens onder water te staan, omdat de hypotheekschuld veel hoger was dan de waarde van hun huis. Daarnaast waren er allerlei nieuwe en risicovolle hypotheekvormen ontstaan die mensen in staat stelden nog meer te lenen, zoals de aflossingsvrije hypotheek en de beleggingshypotheek.

Volgens cijfers van de Nederlandsche Bank bestond de hypotheekschuld bij de vier grootste banken eind 2016 voor circa 60% uit gedeeltelijk of volledig aflossingsvrije hypotheken. De totale hypotheekschuld is met €650 miljard, omgerekend 95% van het bbp, zelfs een van de hoogste ter wereld. Dat zijn praktijken die in de meeste landen onbekend of zelfs verboden zijn!

Hogere schulden

Door de uitzonderlijk ruime kredietverlening in Nederland hebben we collectief een enorme vastgoedzeepbel opgeblazen. Voor de crisis dachten huizenbezitters vermogend te zijn door de overwaarde op hun huis, maar na de crisis werd pijnlijk duidelijk dat dit een illusie was. Nu de huizenprijzen weer stijgen lijken we dezelfde fouten weer te herhalen, omdat er fundamenteel geen grote hervormingen hebben plaatsgevonden op de woningmarkt.

De verlaging van het maximale leenbedrag stelt weinig voor, terwijl de toekomstige restschuldproblematiek onder een tapijt wordt geschoven dat Nationale Hypotheekgarantie heet. Dankzij dit garantiefonds verdwijnt het gevaar van een restschulden weliswaar voor het individu, maar niet voor de samenleving als geheel. Hoe solide is dit garantiefonds als het echt mis gaat?

Hypotheekrenteaftrek afbouwen

Moeten we deze subsidie op schuld nog langer in stand houden? En wat zijn de gevolgen voor het woningbezit en voor de huizenprijzen als we de hypotheekrenteaftrek afbouwen? Precies die vragen worden beantwoord in een zeer recente studie van Jonathan Gruber, Amalie Jensen en Henrik Kleven. Zij onderzochten de gevolgen van een drastische versobering van de hypotheekrenteaftrek die eind jaren tachtig heeft plaatsgevonden in Denemarken.

Uit dat onderzoek komen een aantal interessante conclusies naar voren. Zo blijkt dat het afbouwen van de subsidie in Denemarken geen enkel effect had op het eigen woningbezit, enkel op de leeftijd waarop mensen een huis kopen. Die ging vanaf eind jaren tachtig een paar jaar omhoog, maar uiteindelijk wisten evenveel mensen een eigen woning te bemachtigen. Het positieve effect van het versoberen van de hypotheekrenteaftrek in Denemarken is dat huishoudens zich daarna minder diep in de schulden staken. Doordat er minder geleend kon worden voor een huis ging men wel iets kleiner wonen.

De onderzoekers concluderen dat er weinig redenen te bedenken zijn om een vorm van hypotheekrenteaftrek in stand te houden. De maatregel die wordt aangeprezen als een extraatje voor de huizenbezitter zorgt er in de praktijk niet voor dat meer mensen een eigen huis kunnen veroorloven. Wel zorgt deze subsidie ervoor dat huishoudens zich dieper in de schulden steken en dat overheden meer geld kwijt zijn aan deze subsidie. De hypotheekrenteaftrek is dus vooral een subsidie voor de banken…

Frank Knopers

Wilt u reageren? Mail naar [email protected]

Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].

Reageren op deze column kan onderaan dit artikel of per email naar [email protected]

Eigen woningbezit in Denemarken bleef vrijwel gelijk na afbouw

Deens huishoudens kopen later een eigen huis, maar niet minder vaak

Huishoudens in Denemarken gingen wel iets kleiner wonen

Lagere hypotheekschulden zorgen voor lagere rentelasten

29 juli 2017
Driekwart Canadese huiseigenaren in problemen bij stijgende rente

Uit een nieuw onderzoek van de Manulife Bank blijkt dat driekwart van de huiseigenaren in Canada in de problemen komt als hun hypotheeklasten met ongeveer $100 per maand stijgen. De Canadese bank hield in februari een enquête onder ruim 1.300 huishoudens met een inkomen hebben van meer dan $50.000 op jaarbasis.

Van deze groep bleek 14% helemaal geen financiële ruimte te hebben om hogere hypotheeklasten te dragen, terwijl 38% van de ondervraagden laat weten dat ze niet meer dan een vijf procent stijging van de maandlasten kunnen verteren. Nog eens 20% van de respondenten geeft aan dat ze in de knel komen als de maandelijkse lasten voor de hypotheek met meer dan tien procent stijgen.

Met een gemiddelde woningwaarde van ongeveer 200.000 Canadese dollar liggen de maandlasten voor de hypotheek op ongeveer 1.000 Canadese dollar per maand.

Wat mensen zich niet realiseren is dat we vandaag de dag een historisch lage rente hebben. Als de hypotheekrente met slechts één procentpunt stijgt, dan betekent dat voor sommige huiseigenaren een stijging van 10% in hun maandlasten. Een grotere stijging van de rente zal nog meer problemen opleveren.

Uit het onderzoek komt naar voren dat vooral de jongste generatie huiseigenaren kwetsbaar is. Van deze groep heeft 45% ook geld moeten lenen van hun ouders om een huis te kunnen kopen. Een kwart van deze groep ‘millennials’ met een eigen huis heeft bovendien helemaal geen spaargeld op de bankrekening staan.

Driekwart Canadese huiseigenaren kan nog geen 10% stijging van de maandlasten verdragen (Bron: Manulife Bank, via Zero Hedge)

25 mei 2017
Column: Wie weet hoe het echt werkt?

Afgelopen week ontving ik naar aanleiding van mijn column een aantal zeer interessante reacties (waarvoor dank!). Erg leuk dat er massaal gereageerd wordt, uit een aantal reacties kwamen zeer intelligente inzichten naar voren. Ik kom hier in de toekomst nog op terug.

Afgelopen week viel mij op dat de hele wereld – terecht – viel over United Airlines. Een Chinese arts werd letterlijk met geweld uit het vliegtuig getrokken, omdat de vlucht overboekt was (er moesten op het laatste moment vier medewerkers mee). Elke luchtvaartmaatschappij verkoopt expres meer stoelen dan dat er beschikbaar zijn. Ze gaan er dan vanuit dat er een aantal passagiers uiteindelijk niet op komen dagen. Stel dat er 100 plaatsen in een vliegtuig zijn, er worden dan door de luchtvaartmaatschappij 105 tickets verkocht voor deze vlucht. Ze gaan ervan uit dat minstens 5% van de passagiers niet op komen dagen. Met andere woorden, ze verkopen zitplaatsen die in werkelijkheid niet bestaan. Op zich geen probleem, totdat alle passagiers wel komen opdagen en er problemen ontstaan zoals op de vlucht van United Airlines.

Bovenstaand voorbeeld is precies wat banken wereldwijd ook doen, op een veel grotere schaal. En het opvallende is dat er geen haan is die er momenteel naar kraait! Banken lenen geld uit en vragen rente over dit geld dat ze eigenlijk niet bezitten.

Fractioneel bankieren

Dit heet ‘Fractional Reserve Banking’, een financieel systeem waarbij banken maar een piepklein deel van het spaargeld van de klanten daadwerkelijk hoeft aan te houden. Henry Ford, oprichter van het gelijknamige automerk, verwoordde het als volgt:

“It is well enough that people of the nation do not understand our banking and monetary system, for if they did, I believe there would be a revolution before tomorrow morning.”

Een zeer klein gedeelte van de bevolking wereldwijd heeft écht door hoe ons geldsysteem werkt. Ik heb zelfs tijdens mijn studie economie aan de UvA nooit geleerd hoe dit systeem precies werkte. Media schrijven er vrijwel niet over en het overgrote deel van de bevolking vindt het maar een saai onderwerp. Die kijken liever naar The Voice of laten al hun vrienden weten wat ze de avond daarvoor gegeten hebben.

Er zijn overigens nog een aantal landen ter wereld waar het systeem niet zo in elkaar steekt, bijvoorbeeld in Iran en Noord-Korea. Tot voor een aantal jaren geleden hadden ook Libië, Irak en Afghanistan andere geldsystemen.

Nu een voorbeeld ter verduidelijking: Een persoon stort €100.000 op een spaarrekening bij bank A. Deze bank houdt €5.000 als reserve aan, de resterende €95.000 wordt uitgeleend. Dat geld begint te circuleren en komt uiteindelijk op een bankrekening bij bank B. Deze bank ziet dat geld weer als ‘bezit’ en leent op basis daarvan weer €90.250 EUR uit (95%). Dit gaat alsmaar door, totdat het banksysteem als geheel leningen ter waarde van €2 miljoen heeft verstrekt op basis van een oorspronkelijke inleg van €100.000.

Dit is natuurlijk geen probleem als het goed gaat, de bankiers verdienen dan enorme salarissen en bonussen. In 2008 zagen we hoe het echter bijna volledig misging en de banken door u als belastingbetaler gered moesten worden. Ik geloof niet dat ze de bonussen van de jaren daarvoor hebben hoeven teruggeven…

Hypotheekschulden

Verder las ik afgelopen week een stuk over de hoogte van de hypotheekschulden in Nederland. De Nederlandse hypotheekschuld is ten opzichte van het bruto binnenlands product één van de hoogste ter wereld en vormt het grootste deel van de schuldenlast van Nederlandse huishoudens, te weten maar liefst 277% van het bbp.

Over schulden moet rente worden betaald en dat geld kunnen huishoudens dus niet besteden aan consumptiegoederen. Een te grote nationale schuld remt zo de nationale consumptie.

Er is echter een truc gebruikt door ervoor te zorgen dat de consumptie niet vermindert. De Europese Centrale Bank (ECB) houdt al enkele jaren de rente kunstmatig laag. Hierdoor hoeven huishoudens weinig rente te betalen over bestaande schulden en is het goedkoop om nog meer te lenen, het wordt zelfs aangemoedigd. Met dat geld kunnen burgers alsnog dat huis of een nieuwe auto kopen. Er wordt geld uitgegeven alsof er geen vuiltje aan de lucht is en het lijkt of de economie weer is aangetrokken.

Het is alleen geen duurzame groei, maar koopkrachtgroei aangedreven door groei van schulden. Consumeren op de pof en speculatief investeren met geleend geld overschaduwen het onderliggende probleem dat ondertussen almaar groter wordt: Echte economische groei blijft uit en de uiteindelijke klap zal daardoor heftiger zijn dan alle voorgaande. Een kleine renteverhoging kan grote gevolgen hebben voor de houdbaarheid van schulden en bestedingen en zo een nieuwe financiële en economische schok veroorzaken.

De rekening wordt zonder twijfel ooit gepresenteerd. En wat zullen de mensen dan boos zijn op de politiek dat dit probleem nooit écht aangepakt is. Maar snappen, net als het geldsysteem, zullen de meesten het niet. Wel weten ze inmiddels alles wat hun vrienden in de tussentijd hebben gegeten…

Sander Noordhof

Reageren? Stuur een mail naar [email protected]

Deze column van Sander Noordhof verscheen afgelopen weekend op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].

24 april 2017
Hypotheekschuld Nederland vier keer zo groot als in 1993

De doorsnee hypotheekschuld in Nederland bedroeg in 2015 ongeveer €162.000 per huishouden, zo blijkt uit cijfers die het CBS onlangs bekendmaakte. In iets meer dan twintig jaar tijd is de hypotheekschuld in Nederland explosief gegroeid, want in 1993 was de doorsnee schuld per huishouden slechts €44.000.

De explosieve toename van de hypotheekschuld is het gevolg van een combinatie van factoren. Banken werden soepeler met het verstrekken van hypotheken en ontwikkelden nieuwe hypotheekvormen die het mogelijk maakten om nog meer geld te lenen voor een huis.

De beleggingshypotheek en de aflossingsvrije hypotheek vonden gretig aftrek, omdat deze lagere maandlasten in het vooruitzicht stelden. Tegelijkertijd daalde de rente, waardoor men steeds meer geld kon lenen ten opzichte van het inkomen.

Hypotheekschuld stijgt sneller dan woningwaarde

Was het eigen woningbezit in Nederland in 1993 nog 41,7% van alle huishoudens, in 2015 was dat opgelopen tot 55,6%. Het eigen woningbezit werd dus gestimuleerd, maar daarmee ook het schuldbezit. Zetten we deze twee ontwikkelingen tegen elkaar af, dan kunnen we concluderen dat de financiële positie van huishoudens veel kwetsbaarder is geworden.

In 1993 stond de doorsnee hypotheekschuld van €44.000 gelijk aan 51,7% van de doorsnee woningwaarde van €85.000. In 2015 was de doorsnee hypotheekschuld opgelopen tot €161.800, omgerekend 76% van de doorsnee woningwaarde van €211.900. Daaruit kunnen we concluderen dat de Nederlandse huishoudens vandaag de dag veel kwetsbaarder zijn voor een daling van de huizenprijzen dan twintig jaar geleden. Bij een daling van de huizenprijzen zullen veel meer mensen financieel onder water komen te staan.

Hypotheekschuld stijgt sneller dan woningwaarde (Bron: CBS)

€664,4 miljard schuld

Volgens de laatste cijfers van het CBS is de totale hypotheekschuld in Nederland nu €664,4 miljard euro. Dat is een stijging van €8,1 miljard ten opzichte van een jaar geleden. Door de historisch lage rente worden er veel meer hypotheken verstrekt, maar de groei van de totale schuld wordt afgeremd doordat huizenbezitters met spaargeld hun hypotheekschuld versneld aflossen.

Door het verscherpen van de regels probeert men te voorkomen dat huishoudens zich opnieuw diep in de schulden steken, maar die inspanning wordt teniet gedaan door het monetaire beleid van de ECB. Door de extreem lage rente kunnen starters veel meer geld lenen bij dezelfde maandlasten, waardoor opnieuw een bubbel op de huizenmarkt dreigt te ontstaan.

19 april 2017
Column: Waarom negatieve rente zo gevaarlijk is

Donderdag neemt de ECB een rentebesluit en de consensus is dat de centrale bank de depositorente verder zal verlagen om de kredietverlening van banken aan consumenten en bedrijven te stimuleren. Sinds december vorig jaar staat deze ‘boeterente’ op -0,3%, wat betekent dat banken op jaarbasis miljarden euro’s aan de ECB moeten betalen om hun reserves dar veilig te kunnen stallen.

Volgens de centrale bank is het verhogen van deze ‘boeterente’ een prikkel voor banken om meer krediet te verlenen aan huishoudens en bedrijven, maar dat blijkt in de praktijk maar mondjesmaat te gebeuren. De negatieve rente maakt lenen goedkoper, maar dat haalt niets uit als er simpelweg geen vraag is naar krediet. De meeste mensen zitten al vrij diep in de schulden en hebben niet de behoefte om nog meer geld te lenen. Sterker nog, velen zien de lage rente juist als reden om juist schulden af te lossen. Dat werkt alleen maar meer deflatie in de hand!

Is het beleid van negatieve rente dan nog wel te rechtvaardigen? Ik zal een aantal ongewenste effecten van dit monetaire (wan)beleid op een rij zetten…

1. Banken kunnen negatieve rente doorberekenen

Als gevolg van het monetaire beleid van de ECB is de rente op staatsobligaties spectaculair gedaald, tot zelfs ver onder de nul procent. Dat betekent dat banken ook steeds minder geld verdienen aan staatsobligaties die ze op de balans houden. Banken rekenen de kosten van de negatieve rente door aan spaarders in de vorm van een lagere spaarrente. Zo is er in Nederland op dit moment geen enkele bank meer te vinden die een hogere rente biedt dan 1%.

Spaarders betalen dus de rekening voor het monetaire beleid van de centrale bank. En dat gaat om grote bedragen, want volgens de laatste cijfers van het CBS hebben Nederlanders in totaal €336 miljard aan spaartegoeden uitstaan. Bij een procentpunt minder rente lopen spaarders dus meer dan €3 miljard mis!

Banken kunnen een negatieve rente kan ook op andere wijze doorberekenen aan de klant. In Zwitserland is de hypotheekrente sinds vorig jaar bijvoorbeeld gestegen, terwijl die in de rest van Europa juist daalde. Door middel van een hogere winstmarge op hypotheken proberen de banken in Zwitserland het verlies op de negatieve depositorente goed te maken. Het is denkbaar dat banken elders in Europa de hypotheekrente gaan verhogen bij een toename van negatieve rente!

2. Spaarders halen geld weg?

Voor banken zijn spaartegoeden van essentieel belang, omdat het spaargeld als de kapitaalreserve beschouwd mag worden. Daalt de spaarrente tot -0,5%, dan worden spaarders minder loyaal aan de bank en zullen ze eerder overwegen geld weg te halen bij de bank. Uit een onderzoek van ING blijkt dat bijna vier op de vijf spaarders een negatieve rente niet zal accepteren en zal besluiten (een deel van) het spaargeld van de rekening te halen. Daarmee wordt het complete fundament onder het fractioneel bankieren wankel. Er zal meer financiële repressie nodig zijn om spaartegoeden binnen de bank te houden, zoals kapitaalcontroles en het afschaffen van grote bankbiljetten.

3. Rendement pensioenfondsen daalt

Als gevolg van het monetaire beleid van centrale banken bestaat er niet meer zoiets als een risicovrij rendement. Kon je in het verleden nog makkelijker vier of vijf procent rendement halen op staatsobligaties, nu is dat vrijwel onmogelijk geworden. Wereldwijd is er al meer dan $6 biljoen aan schuldpapier met een negatieve rendement, wat wil zeggen dat de kosten over de hele looptijd hoger zijn dan de opbrengsten.

Als pensioenfondsen geen rendement meer kunnen maken op de relatief ‘veilige’ staatsobligaties, dan moet zij de premie verhogen of een meer risicovolle beleggingsstrategie volgen om aan alle toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Door de negatieve rente wordt ook de zekerheid van een goed pensioen aangetast. Zit ook de aandelenmarkt tegen, dan zakt de dekkingsgraad snel onder de kritieke grens van 90%.

4. Nieuwe huizenmarktbubbel?

Door de negatieve rente kunnen mensen meer geld lenen tegen dezelfde maandlasten. Dat werkt risicovol gedrag in de hand, zoals ook te zien is op de Nederlandse huizenmarkt. De markt trekt weer aan, omdat starters zich door de lage hypotheekrente veel dieper in de schulden kunnen steken. Of dat een positieve ontwikkeling is, dat hangt maar net van je persoonlijke situatie af. Voor huishoudens die ‘onder water’ staan is de stijging van de huizenprijzen gunstig, maar voor huurders en mensen die nog een huis moeten kopen worden de woonlasten steeds hoger. Een te lage rente kan opnieuw oververhitting in de huizenmarkt veroorzaken, met een pijnlijke correctie tot gevolg.

Negatieve rente heeft veel ongewenste effecten

9 maart 2016
Tip: Radar over hypotheken en de huizenmarkt

Het televisieprogramma Radar gaat in twee afleveringen aandacht besteden aan ~~spaarzame~~ lenende Nederlander. Wereldwijd zijn er maar weinig landen waar men in verhouding tot het inkomen zoveel geld leent voor een huis als in Nederland, met als gevolg dat de huizenprijzen in ons land hoog zijn en door stimulerend beleid van de overheid ook hoog blijven.

Welke consequenties heeft de hoge hypotheekschuld voor Nederland? En moeten we daar iets aan doen? En zo ja, hoe dan? Antoinette Hertsenberg sprak met vooraanstaande economen en analisten, maar ook met een aantal woningbezitters. De eerste aflevering begint vanavond om 20:25 op Nederland 1.

Klik hier om de uitzending terug te kijken

Radar over de hoge hypotheekschulden in Nederland

21 december 2015
Nederlandse huishoudens hebben weer meer schulden

De totale schulden van Nederlandse huishoudens zijn het afgelopen kwartaal opnieuw toegenomen, dat meldt het CBS. Dat terwijl we de afgelopen jaren nog bezig waren met het aflossen van schulden en onze totale private schuldenlast daalde. Eind maart hadden huishoudens in totaal €742 miljard aan schulden, dat was €2 miljard meer dan eind december 2014. De schulden namen toe vanwege het aantrekken van de woningmarkt, want door de extreem lage rente besluiten meer mensen een huis te kopen. Huiseigenaren zijn door de lage rente en door het feit dat de huizenprijzen in veel gebieden weer stabiliseren ook minder versneld gaan aflossen dan ze de voorgaande jaren deden.

De totale schuldenlast van huishoudens in Nederland bestaat voor een zeer groot deel uit hypotheekschuld, want die bedraagt op het moment €651 miljard. Deze schuldenlast is de afgelopen twintig jaar razendsnel toegenomen, maar door het uitbreken van de crisis kwam er een einde aan de stijging. Huishoudens werden terughoudender met het kopen van een huis en gingen versneld aflossen. Stimulerende maatregelen van de overheid, zoals een lagere BTW op verbouwingen, een lagere overdrachtsbelasting en een hogere vrijstelling voor belastingvrij schenken, hebben de huizenmarkt de laatste jaren structureel ondersteund. Daardoor stabiliseerde de totale schuldenlast, zoals de volgende grafiek van de Rabobank goed laat zien.

Totale hypotheekschuld in Nederland

Minder consumptief krediet
Tegenover de groeiende hypotheekschuld staat een afnemende vraag naar consumptief krediet. Huishoudens losten per saldo af op deze vorm van financiering, omdat het relatief duur krediet is. Het CBS ziet een verschuiving van consumptieve leningen naar studieschulden, want studenten leenden juist meer geld. De totale private schuld als percentage van het bbp daalde in Nederland, maar ten opzichte van andere landen zitten we nog steeds op een zeer hoog schuldenniveau. Dat komt omdat de Nederlandse overheid jarenlang het maken van schulden heeft gestimuleerd met de hypotheekrenteaftrek. Banken en makelaars deden daar vrolijk aan mee, omdat het in de goede tijden voor iedereen winst was. Dat zal in de toekomst veranderen, maar het is een aanpassingsproces dat nog enkele tientallen jaren kan gaan duren.

8 juli 2015
DNB: Restschuld blijft een groot probleem

De Nederlandsche Bank schrijft in haar nieuwste kwartaalrapport ‘Overzicht Financiële Stabiliteit’ dat het probleem van restschuld op de Nederlandse woningmarkt nog een geruime tijd een risico zal blijven voor banken en overheden. Hoewel de betalingsachterstanden en de verliezen op hypotheken totnogtoe beperkt zijn gebleven blijft de hoge private schuldenlast in bakstenen als een molensteen om veel Nederlandse huishoudens hangen.

Sinds 2008 zijn de huizenprijzen in Nederland met gemiddeld ruim 21% gedaald, met als gevolg dat bijna 30% van alle hypotheken op dit moment onder water staat. Dat percentage is reeds gecorrigeerd voor de spaartegoeden en vermogens die als onderpand beschouwt kunnen worden voor de hypotheekschuld. Die onderwaarde zit vooral bij de jonge huishoudens, die een relatief hoge hypotheekschuld hebben in verhouding tot de waarde van het huis.

Restschuld is hardnekkig
De DNB laat in haar rapport zien dat veel huishoudens de komende jaren met een restschuld blijven zitten. Indien de huizenprijzen vanaf het huidige niveau stabiliseren en nog tien jaar op dat niveau blijven, dan staat 2/3 deel van alle hypotheken die eind 2012 onder water stonden over tien jaar nog steeds onder water. Maar ook als de huizenprijzen vanaf dit jaar weer met 2% per jaar stijgen wordt het schuldenprobleem niet voor iedereen opgelost. In dit scenario zijn de huizenprijzen over tien jaar weer op het niveau van eind 2008, maar is een kwart van de huishoudens die eind 2012 een restschuld had nog steeds niet 'boven water' gekomen.

Marktaandeel van de aflossingsvrije hypotheek daalt (Bron: DNB)

LTV-ratio
Het grote verschil met de vorige crisis op de Nederlandse huizenmarkt is dat de loan-to-value ratio (LTV-ratio) nu veel hoger ligt. Tijdens de vorige crisis hadden huishoudens veel grotere buffers, omdat ze zelf geld meebrachten om een huis te kopen. In de jaren vlak voor de crisis was het heel normaal om alles in de hypotheek te financieren, want de huizenprijzen zouden toch wel verder stijgen. Omdat huishoudens relatief gezien een hogere hypotheekschuld hebben zijn ze erg kwetsbaar voor tegenslagen. Een terugval in het inkomen van een huishouden kan al snel leiden tot betalingsproblemen. Houden die problemen aan, dan is executieverkoop soms de enige oplossing. Pas dan worden de verliezen zichtbaar. Die verliezen jukken in een stress-scenario (zie pagina 25 van het rapport) verdrievoudigen.

Versneld aflossen gebeurt vooral bij huishoudens met een lagere schuldenlast

Maatregelen
De Nederlandsche Bank noemt een aantal beleidsmaatregelen die genomen zijn om de schuldenproblematiek in te dammen. Zo hebben banken hun voorzieningen verhoogd om oplopende betalingsachterstanden op te vangen en zijn de voorwaarden voor de NHG-hypotheken versoberd. Ook kunnen banken de voorwaarden van de hypotheek tijdelijk aanpassen, bijvoorbeeld door een rentepauze te geven. Al deze maatregelen hebben als doel de verliezen te minimaliseren en deze zo draaglijk mogelijk te maken voor de bankensector.

8 april 2014
Nederlandse hypotheekschuld daalt met €8 miljard
Het CBS schrijft in een persbericht dat de Nederlandse hypotheekschuld in 2013 voor het eerst sinds 1995 gedaald is. Door de lage spaarrente wordt het aantrekkelijker om versneld af te lossen op de hypotheekschuld, terwijl tegelijkertijd de vraag naar nieuwe hypotheken daalt. De malaise op de Nederlandse huizenmarkt begon al in 2008, maar pas in 2013 werd het punt bereikt waarop de schuldcreatie in een lager tempo loopt dan de aflossing.

Per saldo daalde de hypotheekschuld in Nederland in 2013 met €8 miljard. ABN Amro zette de totale Nederlandse hypotheekschuld in een grafiek, zie hieronder. Daarop is goed te zien dat de totale schuld is afgevlakt. Steeds meer huishoudens zijn terughoudend geworden met het kopen van een huis, omdat ze minder zekerheid hebben over hun baan dan voor de crisis. Een koopwoning kan een vervelende financiële verplichting worden, indien het inkomen wegvalt en men in de regio geen andere baan kan vinden. Zeker als die woning vrijwel volledig met geleend geld gefinancierd is.

Nederlandse hypotheekschuld daalde in 2013 voor het eerst (Bron: ABN Amro)

Hypotheekportefeuille afbouwen

Door de daling van de hypotheekschuld krimpt het balanstotaal van de grote Nederlandse banken, omdat die relatief veel geld hebben uitgeleend aan Nederlandse huishoudens. De Rabobank verwacht dat de omvang van hun hypotheekportefeuille de komende dertig jaar zal halveren. Om die daling op te vangen zal de Rabobank - net als de andere toonaangevende banken in Nederland - meer inzetten op kredietverlening aan het midden- en kleinbedrijf. Grotere bedrijven kunnen vaak zelf vermogen aantrekken, bijvoorbeeld door obligaties uit te schrijven.

Van alle Nederlandse banken heeft vooral de Rabobank te lijden onder de veranderende marktomstandigheden, want deze bank haalt 75% van haar inkomsten uit Nederland. Ook de ABN Amro is heel erg afhankelijk van de Nederlandse markt (80% van de inkomsten). De ING staat er wat dat betreft beter voor, want voor deze bank komt slechts een derde van de totale inkomsten uit activiteiten in Nederland.

De Nederlandse minister van Financiën - Jeroen Dijsselbloem - grijpt de crisis aan om de balans van banken gezonder te maken. Hij wil dat de bezittingen op de bankbalans niet groter worden dan 25x het eigen vermogen, terwijl internationale regelgeving een limiet van 33x het eigen vermogen voorschrijft. Men vreest dat het strengere toezicht op Nederlandse banken het concurrentievermogen van de Nederlandse bankensector in het buitenland schaadt.
Lees meer:
31 maart 2014