Marketupdate

Tag: hypotheken

  • Tip: Radar over hypotheken en de huizenmarkt

    Het televisieprogramma Radar gaat in twee afleveringen aandacht besteden aan spaarzame lenende Nederlander. Wereldwijd zijn er maar weinig landen waar men in verhouding tot het inkomen zoveel geld leent voor een huis als in Nederland, met als gevolg dat de huizenprijzen in ons land hoog zijn en door stimulerend beleid van de overheid ook hoog blijven.

    Welke consequenties heeft de hoge hypotheekschuld voor Nederland? En moeten we daar iets aan doen? En zo ja, hoe dan? Antoinette Hertsenberg sprak met vooraanstaande economen en analisten, maar ook met een aantal woningbezitters. De eerste aflevering begint vanavond om 20:25 op Nederland 1.

    Klik hier om de uitzending terug te kijken

    hertsenberg-radar-hypotheekschuld

    Radar over de hoge hypotheekschulden in Nederland

  • Banken verdubbelen winst op hypotheken

    Huiseigenaren met een variabele hypotheek zien de rente steeds verder dalen, maar ze krijgen nog steeds niet het volledige voordeel doorberekend van de steeds lagere rente. Banken profiteren minstens zoveel mee van de renteverlagingen van de ECB, zo blijkt uit de Eigen Huis Rentebarometer van de VEH. Tussen oktober 2013 en mei 2014 verdubbelde de winstmarge van banken van 0,4 naar 0,8 procentpunt. Op een hypotheek met 10 jaar vaste rente haalden de banken in mei gemiddeld een winstmarge van 1,05 procentpunt. Daardoor betalen huiseigenaren met een hypotheek ’teveel’ rente aan de bank. Voor een hypotheek van €200.000 gaat het al snel om bruto  €175 per maand extra aan rentelasten.

    Weinig concurrentie op hypotheken

    Natuurlijk mogen banken winst maken, zo lang er maar sprake is van goede concurrentie. En daar is in ons land nauwelijks sprake van. Achter de vele aanbieders van hypotheken zitten maar een handvol grote banken, die niet de intentie hebben scherp in te zetten op de hypotheekrentes. Veel aanbieders hebben niet de behoefte hun marktaandeel verder uit te breiden op de hypotheekmarkt, terwijl nieuwe toetreders geconfronteerd worden met hoge barrières. In de crisis moesten verschillende banken met staatssteun geholpen worden. ING kreeg een miljardenlening en de ABN werd genationaliseerd. Later werd ook SNS genationaliseerd. Voorwaarde voor deze reddingsoperaties was dat de banken die steun ontvingen hun tarieven niet omlaag zouden gooien, omdat dat ten koste zou gaan van de banken die zonder steun van de overheid door de crisis zijn gekomen. Het gevolg was dat er bijna geen neerwaartse prijsdruk was op de hypotheekmarkt. Deze gegevens van de VEH laten zien dat de hypotheekmarkt nog steeds niet helemaal gezond is. Minister Dijsselbloem van Financiën heeft in een brief opgeroepen de toetredingsbarrières op de hypotheekmarkt, die in kaart zijn gebracht de Autoriteit Consument & Markt (ACM), aan te pakken.

    Banken verdienen goed aan hypotheken

    Banken verdienen goed aan hypotheken

  • DNB: Restschuld blijft een groot probleem

    De Nederlandsche Bank schrijft in haar nieuwste kwartaalrapport ‘Overzicht Financiële Stabiliteit’ dat het probleem van restschuld op de Nederlandse woningmarkt nog een geruime tijd een risico zal blijven voor banken en overheden. Hoewel de betalingsachterstanden en de verliezen op hypotheken totnogtoe beperkt zijn gebleven blijft de hoge private schuldenlast in bakstenen als een molensteen om veel Nederlandse huishoudens hangen.

    Sinds 2008 zijn de huizenprijzen in Nederland met gemiddeld ruim 21% gedaald, met als gevolg dat bijna 30% van alle hypotheken op dit moment onder water staat. Dat percentage is reeds gecorrigeerd voor de spaartegoeden en vermogens die als onderpand beschouwt kunnen worden voor de hypotheekschuld. Die onderwaarde zit vooral bij de jonge huishoudens, die een relatief hoge hypotheekschuld hebben in verhouding tot de waarde van het huis.

    Restschuld is hardnekkig

    De DNB laat in haar rapport zien dat veel huishoudens de komende jaren met een restschuld blijven zitten. Indien de huizenprijzen vanaf het huidige niveau stabiliseren en nog tien jaar op dat niveau blijven, dan staat 2/3 deel van alle hypotheken die eind 2012 onder water stonden over tien jaar nog steeds onder water. Maar ook als de huizenprijzen vanaf dit jaar weer met 2% per jaar stijgen wordt het schuldenprobleem niet voor iedereen opgelost. In dit scenario zijn de huizenprijzen over tien jaar weer op het niveau van eind 2008, maar is een kwart van de huishoudens die eind 2012 een restschuld had nog steeds niet 'boven water' gekomen.

    Marktaandeel van de aflossingsvrije hypotheek daalt

    Marktaandeel van de aflossingsvrije hypotheek daalt (Bron: DNB)

    LTV-ratio

    Het grote verschil met de vorige crisis op de Nederlandse huizenmarkt is dat de loan-to-value ratio (LTV-ratio) nu veel hoger ligt. Tijdens de vorige crisis hadden huishoudens veel grotere buffers, omdat ze zelf geld meebrachten om een huis te kopen. In de jaren vlak voor de crisis was het heel normaal om alles in de hypotheek te financieren, want de huizenprijzen zouden toch wel verder stijgen. Omdat huishoudens relatief gezien een hogere hypotheekschuld hebben zijn ze erg kwetsbaar voor tegenslagen. Een terugval in het inkomen van een huishouden kan al snel leiden tot betalingsproblemen. Houden die problemen aan, dan is executieverkoop soms de enige oplossing. Pas dan worden de verliezen zichtbaar. Die verliezen jukken in een stress-scenario (zie pagina 25 van het rapport) verdrievoudigen.

    Versneld aflossen gebeurt vooral bij huishoudens met een lagere schuldenlast

    Versneld aflossen gebeurt vooral bij huishoudens met een lagere schuldenlast

    Maatregelen

    De Nederlandsche Bank noemt een aantal beleidsmaatregelen die genomen zijn om de schuldenproblematiek in te dammen. Zo hebben banken hun voorzieningen verhoogd om oplopende betalingsachterstanden op te vangen en zijn de voorwaarden voor de NHG-hypotheken versoberd. Ook kunnen banken de voorwaarden van de hypotheek tijdelijk aanpassen, bijvoorbeeld door een rentepauze te geven. Al deze maatregelen hebben als doel de verliezen te minimaliseren en deze zo draaglijk mogelijk te maken voor de bankensector.

  • 32% Rabobank hypotheken onder water

    De Rabobank merkt als één van de grootste hypotheekverstrekkers van Nederland ook de gevolgen van dalende huizenprijzen. Uit een presentatie van de jaarcijfers van de bank blijkt dat in 32% van de gevallen de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis. Over de hele linie is de waarde van het onderpand nog wel groter dan de schuld, want de totale hypotheekportefeuille van de Rabobank is ongeveer 81% van de waarde van het bijbehorende onderpand.

    Door de daling van de huizenprijzen moedigen banken hun klanten aan versneld de hypotheek af te lossen. Dat brengt niet alleen de maandlasten voor de schuldenaar omlaag, maar ook het risico van de bank. Het afgelopen jaar werd er al beduidend meer afgelost op de hypotheekschuld, wat mede te verklaren is door de lage spaarrente.

    Het volgende taartdiagram laat zien hoe de LTV-ratio van de Rabobank hypotheekportefeuille eruit ziet:

    Een derde hypotheken Rabobank onder water

    Een derde hypotheken Rabobank onder water

  • Hoge schulden, geen vraag

    Nog niet zo lang geleden zorgde de Amerikaanse econoom Larry Summers weer eens voor de nodige deining onder vakgenoten en beleidsmakers. Hij claimde dat de wereld voor een lange reeks van jaren geplaagd zou worden door een trendmatig te lage groei. Het valt inderdaad moeilijk te ontkennen dat we, ondanks het herstel de Westerse wereld, nog steeds 0% tot 15% achter blijft bij niveaus van voor de crisis. De oorzaken zijn zo onderhand wel duidelijk. De hoge schuldenlast in publieke en private sectoren, in combinatie met pogingen die schuldenlast af te bouwen, heeft de vraag danig verzwakt.

    Je kunt een tekortschietende vraag met overheidsmaatregelen stimuleren, maar dat gaat meestentijds gepaard met het verder opblazen van de publieke schuld. Dat hebben we in de jaren voor de crisis zien gebeuren. Het resultaat is, dat het nog jaren en soms nog wel decennia zal duren voordat de schuldenlast weer onder controle is. Volgens Summers waren de jaren in aanloop naar de crisis niet zo buitensporig in termen van groei. Ja, kredietvolumes waren hoog, evenals de prijs van veel vermogenstitels. Maar inkomens bleven achter en het inflatieniveau bleef opvallend laag. De nominale vraag groeide met 5%, maar het kredietvolume met meer dan 10%. En vandaag de dag zien we hetzelfde patroon ontstaan in een aantal opkomende markten. Kredietverlening stijgt snel, maar de groei houdt daar absoluut geen gelijke tred mee. Het resultaat is, dat de verschuldiging snel omhoog gaat. Het heeft er de schijn van dat er meer en meer kredieten nodig zijn om de economische prestatie in lijn te houden met wat mogelijk is.

    Steeds meer geld naar onroerend goed

    Steeds meer geld naar onroerend goed

    Schulden maken

    Als dat waar is, dan heeft dat vervelende consequenties. Schulden maken hoort blijkbaar bij het scheppen van groei. Teveel schulden monden uit in crisis en recessie, zoals we nu goed weten. Moeten we ons daarom niet de vraag stellen of de manier van krediet verlenen - zoals we die nu kennen - niet bijgesteld moet worden? Is het niet zo, dat veel kredieten niet uitmonden in consumptie of in investeringen? Gaat niet heel veel krediet zitten in de aankoop van (commercieel) onroerend goed? Door de stijgende prijzen van hun onroerend goed denken veel kredietnemers dat nog meer krediet opnemen verstandig en wenselijk is. Dat verschijnsel heeft in ieder geval in landen als Nederland en Spanje gezorgd voor een veel te hoge schuldenlast. Die heeft de vraag en productiviteit in ieder geval niet bevorderd, maar wel de duur van de recessie en de crisis.

    Hypothecaire schuld in Nederland en de VS

    Hypothecaire schuld in Nederland en de VS

    Kredietverlening met beleid

    Beleidsmakers kunnen die verkeerde aanwending van krediet bestrijden door hogere eisen te stellen aan deze categorieën van kredietverlening. Het is echter twijfelachtig of deze maatregelen, hoe verstandig op zich ook, tegelijkertijd het probleem van de achterblijvende vraag kunnen oplossen. Minder kredietverlening draagt bij aan een lagere rente, maar een lagere rente is geen opmaat tot meer consumptie. Tegenover de lagere kredietverlening staat ook het effect, dat veel mensen zich minder rijk voelen nu de prijs van onroerend goed niet meer stijgt. Een lage rente verschaft evenmin de zekerheid van meer investeringen. Om de groeiende vraag naar krediet op te lossen, moeten we misschien kijken naar de groeiende inkomensongelijkheid. Er is een einde aan wat de rijken kunnen consumeren en spenderen. De armen daarentegen moeten lenen om te kunnen consumeren. De subprime crisis is een afschrikwekkend voorbeeld als inkomens niet of te langzaam stijgen en de kredietverlening gewoon doorgaat.

    Saldo lopende transacties met buitenland

    Saldo lopende transacties met buitenland

    Wat in het dagelijks leven van de doorsnee burger kan gebeuren, kan en is ook tussen landen gebeurd. Landen met grote overschotten drijven de schuldenlanden in steeds grotere problemen. Landen als Duitsland en Nederland hebben gigantische overschotten op hun lopende rekening. De consumptieve vraag in beide landen is zo zwak, dat het onmogelijk is voor de schuldenlanden een deel van hun schulden terug te verdienen met hun export. In beide voorbeelden gaat het om de opbouw van een verkeerd soort schuld, dat niets aan bestaande ongelijke verhoudingen verandert. Daardoor verergeren weer ongelijkheid en onbalans. Hoe dat probleem adequaat te tackelen is de uitdaging die Summers geformuleerd heeft. Een antwoord is niet een-twee-drie geformuleerd, maar daarom is de kwestie niet minder dringend. Cor Wijtvliet Vragen naar aanleiding van dit artikel? Stel ze in de reacties of mail rechtstreeks naar [email protected]

  • Betalingsachterstand op hypotheken in Ierland loopt op

    Het aantal Ieren met een betalingsachterstand op de hypotheek is sinds het begin van de crisis fors opgelopen. Was eind 2009 nog ongeveer 5% van de totale hypotheekschuld ‘besmet’ (lees: betalingsachterstand van tenminste 90 dagen), nu is dat al opgelopen tot ongeveer 17% van het totaal. Het totaalbedrag aan hypotheekschuld met een betalingsachterstand is de afgelopen jaren gestaag opgelopen en het grootste gedeelte valt inmiddels in de categorie 180+ dagen betalingsachterstand.

    Hoe moeten de banken die deze hypotheken in hun portefeuille hebben deze waarderen? Hoe groot is de kans dat een hypotheekschuld volledig afbetaald zal worden, indien er een betalingsachterstand van zes maanden of langer is opgebouwd? En wat betekent dat voor de balans van de banken?

    Betalingsachterstanden op hypotheken lopen snel op

    Betalingsachterstanden op hypotheken lopen snel op (Bron: Telegraph, via twitter)

    Afschrijven

    Begin deze maand publiceerde de Irish Times een artikel over dit probleem, waarin staat dat driekwart van de hypotheekschuld met een betalingsachterstand van tenminste 90 dagen nog geherstructureerd moet worden. De Ierse banken zijn nog zeer terughoudend met het afschrijven van de slechte leningen. Ze geven de voorkeur aan een verlenging van de betalingstermijn of aan een aflossingsvrije periode waarin huiseigenaren alleen de rente over de schuld betalen.

    Een groot aantal hypotheken bij Anglo Irish Bank, de Bank of Ireland, ACCBank, Permanent TSB, KBC Ierland en Ulster Bank zouden nog geherstructureerd moeten worden, aldus de Irish Times. Danske Bank en ACCBank hebben hun voornemen al kenbaar gemaakt om hun bankactiviteiten in Ierland af te bouwen en hun bankvergunning in te leveren.

    Van alle 82.624 hypotheken waar een betalingsachterstand van meer dan negentig dagen op rust is minder dan een kwart geherstructureerd. Een overgrote meerderheid van 62.210 slechte hypotheken moet nog herzien worden door de banken. Van alle huiseigenaren die problemen hebben met de betaling van hun hypotheekschuld is de verlenging van de betalingstermijn de meest populaire optie.

    De problematische huizenmarkt van Ierland houdt veel mensen bezig. Er is zelfs een Facebook pagina met een oproep om een deel van de schulden kwijt te schelden.

  • Amerikanen besteden 40% inkomen aan hypotheek

    In de VS heeft de huizenmarkt al vrij snel na het uitbreken van de crisis een bodem bereikt. Nu zowel de huizenprijzen als de rente weer oplopen stijgen ook de maandlasten van de gemiddelde Amerikaan weer. Niet alleen de huur wordt steeds hoger, ook de maandlasten voor huiseigenaren met een hypotheek stijgen weer. Onderstaande grafiek van Bloomberg laat zien dat de kosten van de hypotheek inmiddels zijn gestegen tot 40% van het inkomen van de gemiddelde Amerikaan. Dat is het hoogste niveau in vijf jaar tijd.

    Begin 2012 en begin 2013 waren de maandlasten voor de hypotheek nog het laagste in verhouding tot het inkomen. Destijds betaalde de Amerikaanse huiseigenaar minder dan 30% van het inkomen aan de hypotheek. De stijging van de maandlasten weerspiegelt de moeilijke situatie waar de Federal Reserve zich bevindt. Laat ze de lange rente nog verder stijgen, bijvoorbeeld door het stimuleringsprogramma van $85 miljard af te bouwen, dan stijgen de maandlasten van huiseigenaren nog meer. En hogere maandlasten betekent simpelweg dat er minder geld overblijft voor consumptie.

    Bloomberg schrijft dat de gemiddelde maandelijkse hypotheeklast in de VS in de augustus op $1.287,57 lag, ongeveer 40% van het inkomen. Dat is veel maar nog steeds niet zoveel als in de hoogtijdagen van de huizenmarkt in 2006. Het vastgoed was toen zo overgewaardeerd dat men bereid was gemiddeld 65% van het inkomen te spenderen aan de hypotheek.

    Stijgende hypotheek en huur drukt op economisch herstel

    Het herstel van de Amerikaanse economie zal moeizaam blijven zo lang de woonlasten voor huizenkopers en huurders blijven stijgen. Onlangs schreven we op Marketupdate al over de stijgende huren in de VS. In vergelijking met het jaar 2000 is de huur al met gemiddeld 50% gestegen.

    Hypotheeklasten in verhouding tot het inkomen

    Hypotheeklasten in verhouding tot het inkomen (Bron: Zero Hedge)

  • Steeds meer subprime hypotheken in Nederland

    Het blog Huizenmarkt-zeepbel schrijft dat 20% van de hypotheken in Nederland volgens de definitie van de Nederlandsche Bank als subprime aangemerkt moet worden. Dat blijkt uit cijfers die te vinden zijn in een nieuw rapport over de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners. In het rapport staat een gedetailleerde opbouw van de totale woonlasten voor zowel huurders als eigenaren-bewoners. Daaruit blijkt dat huurders in Nederland gemiddeld 36,4% van het besteedbare inkomen kwijt zijn aan wonen en dat het percentage voor de eigenaren-bewoners op 25,3% ligt. Dat lijken op het eerste oog geen problematische cijfers…

    Subprime in Nederland

    Maar achter deze gemiddelden gaat een ongelijke verdeling schuil waar ook de banken zich steeds meer zorgen over maken. Tabel 1.2 uit het rapport laat zien dat de huishoudens die tot de laagste inkomensgroep behoren een koopquote hebben van 40,6%. Deze groep van 224.600 huishoudens was in 2012 meer dan 40% van het besteedbare inkomen kwijt aan woninglasten. Huizenmarkt-zeepbel verwijst naar een kwartaalbericht van de Nederlandsche Bank uit maart 2008, waarin staat dat een dergelijk hoge woonquote als ‘subprime’ bestempeld kan worden:

    “Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.” (Bron: DNB Kwartaalbericht, maart 2008)

    Huurquote en koopquote van huishoudens in 2009 en 2012

    Huurquote en koopquote van huishoudens in 2009 en 2012

    Woonlasten stijgen met name voor de laagste inkomens

    Koopquote van huishoudens in 2009 en 2012 (grafiek)

    (Bron: Woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners (2013)

    Inkomens dalen

    Het aandeel subprime hypotheken op de Nederlandse huizenmarkt is de afgelopen jaren verder toegenomen, met name doordat het netto besteedbaar inkomen sinds het begin van de financiële crisis gedaald is. Door een daling van de inkomens neemt de woonquote automatisch toe. Figuur 1.3 uit het rapport over de woonuitgaven in Nederland laat zien dat het netto besteedbaar inkomen is gezakt van gemiddeld €35.800 in 2009 naar €34.400 in 2012. We zien dit effect ook terug in bovenstaande tabel, want daarin staat dat de maandlasten voor zowel kopers als huurders ten opzichte van het inkomen tussen 2009 en 2012 is toegenomen (zie de grijze blokjes).

    Netto besteedbaar inkomen daalt

    Netto besteedbaar inkomen daalt

  • Grafieken: Hypotheekschuld in het Verenigd Koninkrijk

    De volgende grafiek uit een rapport van Barclays laat zien dat ook de omvang van de hypotheekschuld in Groot-Brittannië begint te stagneren. Vanaf 1994 tot en met begin 2008 is de totale hypotheekschuld razendsnel toegenomen, maar daarna zakte het aantal nieuwe hypotheekleningen drastisch terug. Sinds het uitbreken van de crisis zakte het netto bedrag aan hypotheekleningen bijna naar het nulpunt, want betekent dat er inmiddels bijna evenveel geld wordt afgelost als dat er geleend wordt. Het stagneren van de totale hypotheekschuld kan grote gevolgen hebben voor de huizenmarkt. Zodra starters niet meer bereid zijn een woning te kopen stroomt er niet meer geld richting de huizenmarkt, waardoor het ook afgelopen kan zijn met de prijsstijging.

    We hebben in Nederland al gezien wat de gevolgen zijn van een veel te hoge hypotheekschuld in combinatie met dalende huizenprijzen. Het vooruitzicht voor het Verenigd Koninkrijk is ook niet best, want daar is de hypotheekschuld nog ongeveer 80% van het BBP. De tweede grafiek brengt de hoogte van de hypotheekschuld en de ontwikkeling van de huizenprijzen vanaf 1990 mooi in beeld. Om de vergelijking te maken, in Nederland ligt deze schuldquote boven de 100%.

    Netto hypotheekleningen in Verenigd Koninkrijk

    Totale hypotheekschuld groeit niet meer, het begin van een lange fase van deleveraging?

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen (Bron: Bondvigilantes)

    Goudstandaard seminar

  • Aflossingsvrije hypotheek hoofdpijndossier voor banken?

    Nederlandse banken hebben nog steeds een grote blootstelling aan aflossingsvrije hypotheken. Uit een recente presentatie van SNS blijkt dat de hypotheekportefeuille van de bank voor 38,9% bestaat uit aflossingsvrije hypotheken. Voor de Rabobank is dat 31% van het totaal aan hypotheken, terwijl de ING volgens de laatste berichtgeving 52% aflossingsvrij in de boeken heeft staan.

    De aflossingsvrije hypotheek was door de stijgende huizenprijzen en de relatief lage maandlasten een tijd lang zeer populair. Nu de huizenprijzen dalen zijn deze financiële producten een bedreiging geworden voor de banken. Het onderpand is vrijwel volledig gefinancierd en is sinds het hoogtepunt in 2008 al met gemiddeld 20% in waarde gezakt. Het gevolg is dat steeds meer huizenbezitters een hypotheekschuld open hebben staan met een hoger bedrag dan de waarde van hun woning. Voor de Rabobank is dat al een derde van de totale hypotheekportefeuille en bij de ING zien we een soortgelijk marktaandeel.

    Risicoportefeuille

    De aflossingsvrije hypotheken zijn risicohypotheken geworden, een portefeuille waar banken meer grip op willen krijgen. De Rabobank schrijft in haar laatste halfjaarverslag dat ze het percentage aflossingsvrije hypotheken al heeft teruggebracht van 35 naar 31 procent. Ook Gerrit Zalm van de ABN Amro heeft kenbaar gemaakt dat zijn bank niet meer wil groeien op de hypotheekmarkt.

    Conform de Basel III plannen moeten banken aan hogere kapitaaleisen voldoen, een doel dat ze kunnen bereiken door hun balanstotaal te verkleinen. Het is dus ook in het belang van de banken dat mensen versneld hun hypotheekschuld aflossen. Voor banken betekent het een verkleining van hun risico en een verbetering van hun kapitaalratio.

    Extra aflossen of niet?

    Huizenbezitters hebben de afgelopen tijd veel meer afgelost op hun hypotheek, maar dat was niet genoeg om te compenseren voor de prijsdaling van woningen. Is het wel verstandig om extra af te lossen op de hypotheek? Sommigen beargumenteren dat de spaarrente momenteel lager is dan de hypotheekrente, waardoor er rente bespaard kan worden door versneld af te lossen. Andere denken dat versneld aflossen zinloos is, omdat de waarde van geld door de inflatie alleen maar verder uitgehold zal worden. Dat zou betekenen dat de reële schuld door de jaren heen vanzelf kleiner wordt en dat huiseigenaren dat geld beter anders kunnen gebruiken.

    Wanneer de bankencrisis oplaait is er nog een andere reden om niet versneld af te lossen. In het geval een bank omvalt worden bezittingen en schulden bij de betreffende bank tegen elkaar weggestreept. Heeft u een hypotheekschuld openstaan, maar heeft u tegelijkertijd duizenden of tienduizenden euro’s gespaard bij dezelfde bank, dan loopt u het risico dat al dat spaargeld verrekend wordt met uw schuld. Als u ervoor kiest om te sparen in plaats van extra af te lossen, dan is het sterk aan te bevelen om die spaarrekening bij een andere bank te openen.

    WoningmarktAflossingsvrije hypotheken problematisch voor banken

  • Een derde hypotheken Rabobank onder water

    Onlangs maakte ook de Rabobank de cijfers over haar hypotheekportefeuille bekend. Om maar meteen met de deur in huis te vallen: het ziet er niet best uit. Door de daling van de huizenprijzen is de loan-to-value (LTV) ratio gestegen van gemiddeld 76,6% in 2012 naar gemiddeld 83% in 2013. Dat is vergelijkbaar met de LTV-ratio van 84% bij de ABN Amro.

    Waar de Rabobank veel slechter op scoort is het aantal hypotheken dat hoger is dan de waarde van het onderpand. Ten opzichte van een jaar geleden is percentage huizenbezitters dat ‘onder water’ staat (LTV-ratio van 100% of meer) gestegen van 22,6% naar 34,9% van het totaal aantal uitstaande hypotheken. Vooral het aantal extreme gevallen is in een jaar tijd explosief toegenomen. Had vorig jaar nog ongeveer 4% van alle woningbezitters een hypotheeklening van minstens 115% ten opzichte van de woningwaarde, een jaar later is dat gestegen naar ruim 17% van alle woningbezitters die een hypotheek hebben bij de Rabobank. Dat is vier keer zoveel!

    Tegelijkertijd steeg ook het percentage huizenbezitters met een relatief lage hypotheekschuld. Kennelijk waren er het afgelopen jaar ook huizenbezitters die extra hebben afgelost op hun hypotheek en daarmee in de <50% categorie vielen.

    Loan to value ratio bij hypotheken van de Rabobank

    De LTV-ratio van de hypotheekportefeuille van de Rabobank. Veel meer huizenbezitters onder water. (Bron: DasKapital)