Marketupdate

Tag: woningmarkt

  • Huizenprijzen in zeven jaar niet zo snel gestegen

    De prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland zijn in zeven jaar niet zo snel gestegen als in de maand september. Vergeleken met dezelfde maand van vorig jaar waren de huizenprijzen volgens de cijfers van het Kadaster gemiddeld 3,5% hoger. Nadat de woningmarkt in de zomer van 2013 een bodem bereikte is er weer een opwaartse trend zichtbaar, die voornamelijk aangejaagd werd door een dalende rente en door stimulerende maatregelen van de overheid. Denk aan een verlaging van de overdrachtsbelasting, een hogere belastingvrije schenking en een lager belastingtarief voor verbouwingen aan het huis.

    Door de daling van de huizenprijzen en de lage rente is het in veel gevallen al goedkoper om een huis te kopen dan om te huren. Toen eindelijk ook het consumentenvertrouwen aansterkte durfden meer starters daadwerkelijk de stap naar het kopen van een huis te zetten. De grootste prijsstijging was zichtbaar in Amsterdam, waar de huizenprijzen momenteel 10% hoger liggen dan tijdens het derde kwartaal van vorig jaar. Ook in andere grote steden zoals Rotterdam, Den Haag en Utrecht stegen de prijzen meer dan gemiddeld.

    Lenen wordt moeilijker

    Terwijl de huizenprijzen weer stijgen wordt het voor starters steeds moeilijker om een huis te kopen. Het maximaal te lenen bedrag daalt al jaren en dat betekent dat starters vaker eigen geld mee moeten nemen om een huis te kunnen kopen. Ook houden banken meer rekening met een eventuele studieschuld, waardoor een deel van de potentiële huizenkopers met een goede baan de financiering toch niet rond krijgt.

    5003_fullimage_BRK

    Kadaster ziet grootste stijging huizenprijzen in zeven jaar

  • Wereldwijd herstel van huizenprijzen

    Huizenprijzen over de hele wereld stijgen weer door de extreem lage rente en de vlucht van vermogen richting zogeheten ‘hard assets’. Tijdens de financiële crisis zijn de huizenprijzen in diverse landen flink gedaald, maar in een aantal landen beginnen ze alweer sterk te stijgen. Business Insider maakte een overzicht van de 14 landen waar de huizenprijzen het afgelopen jaar het snelste stegen. De stijgingspercentages hebben betrekking op het tweede kwartaal van dit jaar, in vergelijking met hetzelfde kwartaal van vorig jaar.

    • hong-kong-skyline14. Canada: +5,06%
    • 13. Brazilië: +5,06%
    • 12. Zuid-Afrika: +5,19%
    • 11. Indonesië +5,24%
    • 10. Amerika + 5,39%
    • 9. Nieuw Zeeland: +5,39%
    • 8. Mexico: + 6,38%
    • 7. Japan: +6,54%
    • 6. Noorwegen: +6,62%
    • 5. IJsland: 7,84%
    • 4. Filipijnen: + 7,91%
    • 3. Estland: +8,99%
    • 2. Ierland: +8,99 %
    • 1. Hong Kong: 20,14%

  • Schenkingsvrijstelling aan kinderen gaat omhoog voor woningen

    Ouders kunnen vanaf 2017 gebruik maken van de nieuwe  schenkingsvrijstelling die alleen gebruikt mag worden voor aankoop of financiering van een woning.

    Deze wijziging komt voort uit de verhoogde eisen voor een hypotheek. De banken worden steeds strenger en de maximale hypotheek wordt steeds lager.

    Op dit moment mag er maximaal een bedrag van 52.752 euro geschonken worden voor een woning. Vanaf 2017 wordt dit bedrag verhoogt naar een ton. Dit bedrag is gelijk aan het bedrag van de periode van oktober 2013 tot december 2014, toen het tijdelijk verhoogd werd om de huizenmarkt te stimuleren.

    Vrijstelling heeft simpele voorwaarden

    De vernieuwde voorwaarden voor de vrijstelling zijn als volgt:

    • Het kind dat de schenking krijgt moet tussen de 18 en 40 jaar zijn.
    • De schenking is afkomstig van de ouders.
    • De schenking wordt gebruikt voor de aankoop van een eigen woning, de hypotheek af te lossen of het huis te verbouwen.

  • Griekenland in het klein… (in eigen land)‏

    Goed nieuws: na jaren van misère herstelt de Nederlandse huizenmarkt zich. Het afgelopen kwartaal werden ongeveer 50.000 woningen verkocht en sinds 2007 was dat aantal niet zo hoog. En hoewel er regionaal flinke verschillen zijn herstellen de prijzen zich eveneens, inmiddels al zes kwartalen op rij. Voor dit jaar rekent De Nederlandsche Bank (DNB) op een stijging van 2,3%. Voor komend jaar wordt op 3,7% gerekend en voor 2017 op een prijsstijging van 4,2%.

    Omgekeerd ‘Robin Hood’-effect

    Onze overheid spendeert jaarlijks ruim €2 miljard aan huursubsidie. Aan belastinginkomsten loopt de overheid ongeveer €14 miljard mis vanwege de hypotheekrenteaftrek. Omdat huiseigenaren gemiddeld kapitaalkrachtiger zijn dan bewoners van een sociale huurwoning wordt vanwege het grote verschil in subsidie wel gesproken over een omgekeerd ‘Robin Hood’-effect.

    Maar dat is eigenlijk niet helemaal terecht… Het hypotheekrenteaftrekvoordeel is immers verdisconteerd in de huizenprijs. Een starter schiet er nauwelijks iets mee op, want tegenover het belastingvoordeel staat immers een extra hoge huizenprijs. Zonder hypotheekrenteaftrek zouden woningen in Nederland een stuk goedkoper zijn.

    Wie profiteert wel van de hypotheekrenteaftrek? Vooral de banken. Door de hoge huizenprijzen – mede een gevolg van de hypotheekrenteaftrek – wordt vrijwel iedereen die zich voor het eerst op de woningmarkt begeeft gedwongen zich heel diep in de schulden te steken.

    Lage rente stimulans huizenmarkt

    Dat het met name banken zijn die indirect profiteren van overheidssubsidie op (hypotheek)schulden is op z'n minst wat zuur te noemen. Banken speelden eerder een grote rol in het ontstaan van de kredietcrisis en wentelden miljardenverliezen op de belastingbetaler af. Dat kunststukje werd met de eurocrisis in grote lijnen herhaald. Door de eurocrisis - wij verwachten daar voorlopig nog niet van af te zijn - zit Nederland opgescheept met extreem lage renteniveaus. Dat vormt een sterke stimulans voor onze huizenmarkt: zoals aangegeven ziet DNB de huizenprijzen in Nederland de komende drie jaar meer dan 10% stijgen. De gunstige vooruitzichten vormen wat ons betreft een uitgelezen kans om de Nederlandse huizenmarkt structureel te versterken. En wij zijn niet de enigen die zo denken...

    Nibud, DNB en IMF

    Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) wijst vanwege de torenhoge schulden bij Nederlandse huishoudens op het beperken van de 'loan to income'-ratio. Gedachte is dat er bij een bepaald inkomen eenvoudigweg minder geleend mag worden voor een hypotheek. Dat verkleint de kans op problemen wanneer dat inkomen om wat voor reden dan ook onder druk zou komen. De Nederlandsche Bank wijst met name op lagere 'loan to value'-ratio's. Dus minder lenen ten opzichte van de veronderstelde waarde van het onderpand. Ten opzichte van die waarde mag in Nederland nu nog 103% geleend worden en dat percentage wordt tot 2018 verlaagd tot 100%. Maar vergeleken met vrijwel ieder ander land is dat nog steeds een extreem hoog percentage. Partijen als het IMF (Internationaal Monetair Fonds), de AFM (Autoriteit Financiële Markten) en DNB zien de 'loan to value'-ratio het liefst beperkt tot 80% of maximaal 90% van de waarde van het onderpand. Dit voorkomt dat starters gelijk onder water komen te staan wanneer de huizenprijzen ook maar enkele procenten daalt.

    Een uitgelezen kans

    De prijsstijgingen die voor de komende jaren worden voorzien bieden een uitgelezen kans onze huizenmarkt met aangescherpt beleid structureel te versterken, zonder dat daardoor de nominale huizenprijzen hoeven te dalen. De hypotheekrenteaftrek kan versneld worden afgebouwd en de 'loan to income'- en de 'loan to value'-ratio's kunnen worden aangescherpt. Dat voorkomt problemen in de toekomst vanwege de enorme private schuldenberg in Nederland (deze bedraagt momenteel maar liefst 230% van ons bruto binnenlands product). Maar banken en politici zien daar weinig in. Zij zien de huizenbubbel kennelijk graag opnieuw opgeblazen en de hypotheekrenteaftrek onaangetast. Voor starters op de woningmarkt is het daardoor onvermijdelijk zich heel diep in de schulden te steken. Zij worden zo goed beschouwd een soort Griekenland in het klein... Hendrik Oude Nijhuis hendrik-oude-nijhuisOver de auteur: Hendrik Oude Nijhuis is een expert op het gebied van value investing en medeoprichter van Kingfisher Capital, een op value investing principes gebaseerde business model & investment research boutique. Hij heeft uitgebreid onderzoek verricht naar de investeringsstrategieën van value investors als Warren Buffett. Zijn publicaties zijn verschenen in zowel Nederlands- als Engelstalige media, waaronder Het Financieele Dagblad, Z24.nl en Gurufocus.com. Eerder is hij als bestuurslid actief geweest voor onder andere de beleggingsstudieclubs HCC Beleggen en B.S.C. Duitenberg. Hendrik heeft Management, Economics & Law aan de Universiteit Twente gestudeerd en is auteur van de Nederlandstalige bestseller over Warren Buffett: 'Leer beleggen als Warren Buffett - zijn beleggingsstrategie in theorie & praktijk'. Van dit boek is in 2014 een derde druk uitgebracht en is tevens als audioboek beschikbaar. Online hebben al meer dan 100.000 beleggers een exemplaar van ‘Leer beleggen als Warren Buffett’ aangevraagd. *Een aantal van onze columns over de euro bundelden wij vijf jaar geleden (april 2010) in een online-boekje getiteld 'Terug naar de Gulden?'. Dit boekje is via deze link te downloaden (PDF-bestand). Lees meer over value-investing op warrenbuffett.nl en beterinbeleggen.nl Disclaimer: De artikelen van gastschrijver Hendrik Oude Nijhuis zijn op persoonlijke titel geschreven en hoeven daarom niet altijd de visie van Marketupdate te vertegenwoordigen. Marketupdate geeft geen beleggingsadvies en de artikelen van Hendrik Oude Nijhuis moeten ook niet als zodanig worden aangemerkt. Marketupdate heeft geen geld ontvangen of betaald voor deze bijdrage.

  • Huis kopen vaak goedkoper dan huren

    Door de extreem lage rente en door de snel stijgende huren is het nu bijna overal in Nederland goedkoper om een huis te kopen dan om te gaan huren. Dat schrijft de Volkskrant op basis van een uitgebreid onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt. Vooral in de Randstad betalen huurders naar verhouding veel meer dan huizenkopers voor dezelfde ruimte.

    De Volkskrant verzamelde gegevens van 80.000 recent verkochte of verhuurde woningen verspreid over heel Nederland en raadpleegde daarnaast ook data van de huurdersvereniging Woonbond. Een berekening van de gemiddelde maandlast per vierkante meter wees uit dat het kopen van een woning in de meeste gevallen voordeliger uitpakt dan huren.

    Lage rente

    Door de snelle daling van de rente de afgelopen jaren zijn de woonlasten voor huizenbezitters scherp gedaald, vooral voor de huizenbezitters die een variabele rente hebben en voor starters die net een huis gekocht hebben. Dat terwijl de huren de laatste jaren wat harder zijn gestegen als gevolg van een ongunstiger beleid van de overheid. Verhuurders krijgen van dit kabinet meer ruimte om de huren te verhogen. Daar komt bij dat de verhuurdersheffing die in 2013 werd ingevoerd grotendeels aan de huurder wordt doorberekend.

    te-koop-bordTekort

    Vanwege een tekort aan huurwoningen in de vrije sector kunnen verhuurders in sommige steden een bijzonder hoge huur vragen. Mensen die vanwege hun werk niet kunnen of willen kopen (denk aan mensen die geen vast dienstverband hebben of die regelmatig werken in het buitenland), maar die wel een hoog inkomen hebben vallen tussen wal en schip. In Amsterdam betaalt men in de vrije huursector per maand al snel meer dan €20 per vierkante meter, terwijl huizenbezitters in de hoofdstad gemiddeld €12 per vierkante meter betalen.

    Herstel van de woningmarkt?

    Het Financieel Dagblad spreekt van een 'stevig herstel van de woningmarkt', omdat ook het aantal transacties weer toeneemt. Voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis ziet de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ook in de buitengebieden de prijzen stijgen en het aantal verkopen toenemen. Uit cijfers van de NVM blijkt dat de huizenprijzen in ons land in het tweede kwartaal met 2,6% zijn gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar, tot gemiddeld €224.000. Het was de grootste prijsstijging in een kwartaal sinds 2001. De jubelstemming in makelaarsland is groot, maar kunnen we ook werkelijk spreken van een herstel van de woningmarkt? Gisteren schreven we op Marketupdate nog dat de schulden van Nederlandse huishoudens weer zijn toegenomen door een stijging van de hypotheekschuld. Het is die hogere hypotheekschuld die ook het aantal transacties en de huizenprijzen opdrijft, niet een fundamentele verbetering van de Nederlandse economie of van de vermogensposities van huishoudens. We stoppen meer schulden in de woningmarkt en noemen dat 'herstel van de woningmarkt'. Deze manier van berichtgeving suggereert dat hoge hypotheekschulden en de hoge huizenprijzen die daar het gevolg van is de normale situatie is en dat krimp (van de hypotheekschulden en de prijzen) een probleem is. Wanneer komt men tot de conclusie dat schuldgroei niet hetzelfde is als economische groei en dat meer schulden niet hetzelfde is als economisch herstel?

  • Grafiek: Huizenprijzen versus bouwkosten

    Wie zegt dat niemand de crash van de huizenmarkt kon zien aankomen heeft waarschijnlijk nog niet naar de volgende grafiek gekeken. Deze grafiek kwamen we tegen in een nieuw artikel op Voxeu en laat in één oogopslag zien hoe de huizenprijzen en de bouwkosten zich de afgelopen 130 jaar ontwikkelden in veertien verschillende landen. De twee lijnen lopen niet helemaal gelijk aan elkaar, maar bewegen over een langere termijn bekeken wel in dezelfde richting. Nemen we dit langetermijnperspectief, dan valt meteen op dat de huizenprijzen vanaf midden jaren negentig veel sneller begonnen te stijgen dan de bouwkosten. In een tijdsbestek van ongeveer tien jaar stegen de huizenprijzen in deze veertien landen met gemiddeld ruim 60%, terwijl de bouwkosten in dezelfde periode niet meer dan 10% stegen.

    Hadden we deze grafiek op de hoogtijdagen van de huizenmarkt laten zien, dan zou men al snel tot de conclusie zijn gekomen dat er sprake was van overwaardering op de huizenmarkt. Die overwaardering uitte zich in speculatie met grond, want de tweede grafiek laat zien dat die prijzen in de veertien onderzochte landen nog veel sneller steeg dan de huizenprijzen zelf. Een noemenswaardige constatering is dat de huizenprijzen gemiddeld gezien helemaal niet in een vrije val terecht zijn gekomen sinds het uitbreken van de financiële crisis. Dat komt omdat de huizenprijzen in sommige landen nog stijgen en omdat stimulerend beleid van verschillende overheden en centrale banken een harde landing voor de huizenmarkt heeft weten te voorkomen. Veel overwaardering is nog niet uit de markt, maar als gevolg van stimulerend beleid blijft die overwaardering in stand.

    huizenprijzen-bouwkosten

    Huizenprijzen versus bouwkosten

    huizenprijzen-grond

    Huizenprijzen versus grondprijzen

  • Belangstelling om eigen huis te kopen naar dieptepunt

    De belangstelling om een huis te kopen is sinds het uitbreken van de financiële crisis sterk afgenomen, zo schrijft Huizenmarkt-zeepbel. De dreiging van dalende huizenprijzen en de stijgende werkloosheid zijn daar voor een belangrijk deel debet aan. De neerwaartse trend leek in 2012 een bodem te bereiken, maar de laatste maanden is het vertrouwen in de woningmarkt opnieuw verder weggezakt. Cijfers van de Vereniging Eigen Huis (VEH) laten zien dat op dit moment slechts één op de drie personen de voorkeur geeft aan het kopen van een huis, minder dan de helft van het percentage mensen dat in februari 2008 nog de voorkeur gaf aan het kopen van een huis.

    Terwijl het enthousiasme om een eigen woning te kopen afneemt groeit het percentage mensen dat de voorkeur geeft aan huren. Wel groeide het percentage twijfelaars dat nog niet weet of ze willen kopen of huren. Hoewel de belangstelling om een huis te kopen afneemt beginnen de huizenprijzen in sommige gebieden langzaam weer te stijgen. Volgens Huizenmarkt-zeepbel zal de toegenomen belangstelling voor huren meer druk zetten op de huurmarkt.

    gewenste-woonvorm

    Belangstelling voor het kopen van een woning zakt naar dieptepunt (Grafiek via Huizenmarkt-zeepbel)

  • Optimisme over Nederlandse woningmarkt groeit

    Overheerste er in de afgelopen jaren terughoudendheid op de woningmarkt, nu durven meer mensen weer een huis te kopen. De Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis (VEH) steeg in het derde kwartaal van dit jaar namelijk naar recordhoogte. Het vertrouwen dat Nederlandse consumenten hebben in de woningmarkt bereikte volgens deze indicator het hoogste niveau sinds 2004, toen de Eigen Huis Marktindicator werd gelanceerd. In het derde kwartaal van dit jaar waren er voor het eerst sinds jaren weer evenveel mensen optimistisch als pessimistisch over de huizenmarkt, terwijl die laatste groep jaren lang de overhand had. De indicator van de VEH laat sinds januari vorig jaar een onafgebroken stijging zien.

    Hoewel de huizen in Nederland nog steeds relatief duur zijn ten opzichte van het inkomen wordt het optimisme ten aanzien van het kopen van een huis steeds groter. Sinds 2013 neemt het aantal transacties weer toe en de laatste maanden gingen ook de prijzen gemiddeld weer heel iets omhoog. Startersleningen, belastingvrije schenking tot €100.000 en de lage rente hebben daar een belangrijke bijdrage aan geleverd.

    Huishoudens onder water

    Het aantal huishoudens dat onder water staat lijkt ook te stabiliseren, zo schrijft de Telegraaf vandaag. Momenteel hebben 1,5 miljoen huishoudens een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van hun huis. Dit zijn voornamelijk de huiseigenaren in de leeftijdscategorie van 25 tot 45 jaar. Van de jonge starters tussen de 25 en 30 jaar heeft zelfs 80% onderwaarde op de eigen woning. Het herstel moet dan ook vooral komen van de starters, die kunnen profiteren van de relatief lage maandlasten.

    eigen-huis-marktindicator

    Vertrouwen in de woningmarkt neemt toe

  • Grafiek: Waar is de huizenmarkt het duurst?

    Er zijn verschillende manieren om de ontwikkeling van de huizenprijzen in kaart te brengen, waarvan de gemiddelde prijs ten opzichte van het gemiddelde inkomen één van de meest gebruikelijke is. Door niet de prijzen, maar de betaalbaarheid van woningen als uitgangspunt te nemen wordt het veel makkelijker de ontwikkeling van de huizenprijzen tussen landen te vergelijken. Dat is precies wat de volgende grafiek, die we aantroffen op het blog Woningmarktcijfers, in kaart brengt.

    De grafiek bestrijkt de periode van begin jaren ’80 tot en met het jaar 2011. We zien dat de huizenprijzen in 2011 relatief goedkoop waren in Japan en de Verenigde Staten en dat de prijzen in Nederland in dat jaar het hoogst waren. Dat terwijl de Nederlandse huizenmarkt toen al een behoorlijke daling achter de rug had. Zouden we de grafiek doortrekken tot 2014, dan zouden we een betere betaalbaarheid zien voor de Nederlandse woningmarkt. Niet alleen zijn de prijzen tot en met 2013 verder gezakt, ook daalden de maandlasten door de steeds lagere rente.

    huizenprijzen-vs-inkomen

    Huizenprijzen in Nederland waren zeer hoog ten opzichte van het inkomen

  • Grafiek: Ontwikkeling huizenprijzen sinds 1970

    Via Bondvigilantes kwamen we een grafiek tegen die de ontwikkeling van de huizenprijzen in verschillende landen laat zien sinds 1970. In het overzicht zien we onder meer het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten, Nederland, Spanje, Italië, Duitsland, Japan, Ierland, Australië en diverse Scandinavische landen.

    De prijzen zijn geïndexeerd naar begin 1970 en maken het mogelijk om de prijsontwikkeling tussen landen te vergelijken. Zo zien we dat de huizenprijzen in Nederland eind jaren ’70 naar uitzonderlijke hoogte waren gestegen, om vervolgens over een periode van tien jaar tijd weer te halveren. In de jaren ’90 leken de huizenprijzen overal te stijgen, met het Verenigd Koninkrijk en Ierland aan kop. Tussen 1997 en 2007 verdubbelden de huizenprijzen in deze landen. Wat opvalt is dat vooral in Europa de huizenprijzen enorm hard stegen, een ontwikkeling die verklaard kan worden door een periode van relatief lage rente en financiële deregulering. Het werd banken steeds makkelijker gemaakt kredieten te verlenen op een steeds minder goed onderpand.

    De stijging van de huizenprijzen in de VS valt behoorlijk mee, wanneer we die in internationaal perspectief zien. Een crash van de huizenmarkt, zoals die heeft plaatsgevonden in Ierland, Spanje en de VS, is niet overal zichtbaar. Door stimulerend beleid van overheden stijgen de huizenprijzen vrolijk door in het Verenigd Koninkrijk en in Australië.

    prijsontwikkeling-vastgoed-1970-2013

    Ontwikkeling huizenprijzen in verschillende landen sinds 1970 (Bron: Bondvigilantes)

  • Grafiek: Herstel huizenmarkt in beeld gebracht

    De huizenmarkt herstelt weer, zo blijkt uit cijfers van het aantal transacties en de gemiddelde huizenprijzen. Goed nieuws voor iedereen die al een huis heeft, minder goed nieuws voor wie nog een huis wil kopen. Je krijgt bijna het idee dat je nu je slag moet slaan, voordat de prijzen weer naar de oude records stijgen. Met verschillende stimulerende maatregelen van de regering en met de extreem lage rente is in elk geval de prijsdaling gestopt. Mathijs Bouman maakte er een grafiek van die begint in 1996 en plaatste deze op twitter.

    De tweede grafiek hebben we bijgevoegd voor het lange-termijn perspectief. Als we deze grafiek als uitgangspunt nemen zouden we nog steeds een verdere prijsdaling van huizen mogen verwachten in de komende jaren. Wat denken jullie?

    Huizenprijzen dalen niet verder, maar stijgen ook niet (Bron: Mathijsbouman.nl)

    huizenprijzen-historisch-nederland

    Historisch overzicht huizenprijzen Nederland