Marketupdate

Categorie: Woningmarkt

  • Grafiek: Lage rente stuwt huizenprijzen de hoogte in

    De extreem lage rente mist haar uitwerking niet op de huizenprijzen. Was het vlak na de crisis in heel Europa nog kommer en kwel, nu staat men weer in de rij bij de bank om een hypotheek te regelen tegen een historisch lage rente. Door de extreem lage rente kunnen huishoudens meer geld lenen voor een huis, met als resultaat dat de prijzen weer stijgen.

    Een bijkomend effect is dat meer huizenbezitters weer overwaarde krijgen op hun huis, waardoor ze gemakkelijker geld uitgeven. En dan heb je nog vermogende mensen die door de extreem lage rente een groter deel van hun vermogen in vastgoed stoppen, wat de opwaartse prijsbeweging verder versterkt (vooral in de grote steden).

    Huizenprijzen weer omhoog

    De volgende grafiek laat mooi zien in welke landen de huizenprijzen het hardst gedaald en gestegen zijn sinds het begin van de crisis. In Zweden stegen de prijzen het meest, daar betaal je nu 60% meer voor een woning dan in het voorjaar van 2008. Zelfs in Duitsland, waar de banken wat voorzichtiger zijn met het verstrekken van hypotheken, zijn de prijzen sinds het begin van de crisis met meer dan 20% gestegen.

    Onderaan het lijstje staat Spanje, waar in de hoogtijdagen veel te veel gebouwd is. Daar koop je nu een woning voor ongeveer 70% van het bedrag dat je er acht jaar geleden voor moest neertellen. Opvallend is dat de stijging van de huizenprijzen in Nederland nog relatief beperkt is gebleven in vergelijking met veel andere Europese landen.

    house-prices-around-europe

    Ontwikkeling huizenprijzen sinds 2008 (Grafiek via @jsblokland)

  • Winstmarge hypotheken bijna verdubbeld

    De winstmarges die Nederlandse banken maken op hypotheken is het afgelopen half jaar sterk toegenomen, ondanks een verdere daling van de rente. Voor een hypotheek van €200.000 betaalt de Nederlandse burger gemiddeld €75 per maand ’teveel’, in vergelijking met de gemiddelde marge die banken de afgelopen jaren hanteerden. De hypotheekrente in Nederland behoort inmiddels zelfs tot de hoogste van alle omliggende Europese landen.

    Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) is het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt de voornaamste reden waarom de winstmarges zo hoog blijven. Tijdens de kredietcrisis werden ABN Amro en SNS Bank genationaliseerd en kreeg de ING staatssteun. Om concurrentievervalsing te voorkomen mochten de banken die steun kregen van de overheid niet te hard concurreren met de banken die geen steun nodig hadden, met als gevolg dat alle banken geleidelijk hun winstmarges verhoogden.

    Meer winst op hypotheken

    De rente op de kapitaalmarkt is door het stimulerende beleid van de ECB en door de vlucht van vermogen richting langlopend schuldpapier sterk gedaald, maar die daling wordt vrijwel niet doorberekend aan de consument. Tussen juni en november bleef de gemiddelde hypotheekrente ongeveer gelijk op gemiddeld 2,86%, terwijl banken de kosten voor het verkrijgen van het geld met 0,3 procentpunt zagen dalen. Vooral de hypotheken met een vaste renteperiode van 10 jaar zijn voor de banken interessant, want daarop weten ze de hoogste marges te behalen. Tussen juni en november 2015 steeg de winstmarge van de banken van 0,25 procentpunt naar 0,46 procentpunt. Dat is bijna een verdubbeling van de winstmarge. De hypotheekmarkt heeft volgens de VEH behoefte aan meer concurrentie. En die komt al steeds meer van Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Zij zien hypotheken als een zeer lucratieve en veilige belegging en verstrekken inmiddels al de helft van alle nieuwe hypotheken via aanbieders als Munt Hypotheken, Tellius en Attens. Voor deze institutionele beleggers zijn hypotheken een interessant alternatief voor langlopende staatsleningen, die bijna geen rente meer opleveren. Bron: Vereniging Eigen Huis

    huis

    Banken verdienen nog steeds goud geld met hypotheken

  • Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk stijgen £23 per dag

    De huizenprijzen in het Verenigde Koninkrijk stijgen momenteel met £23 per dag, zo becijferde Business Insider op basis van de nieuwste cijfers van Nationwide. In de maand december stegen de huizenprijzen met 0,8%, terwijl op een stijging van een half procent was gerekend. De afgelopen maand steeg de gemiddelde prijs van een koopwoning van £196.305 naar £169.999 en dat is omgerekend dus ongeveer £23 per dag.

    huisTen opzichte van een jaar geleden zijn de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk met gemiddeld met 4,5% gestegen, maar achter dat gemiddelde gaan grote verschillen schuil. Zo liggen de prijzen in Londen nu al 12% hoger dan een jaar geleden en zelfs 50% hoger dan het niveau van 2007. De huizen in het zuidelijke deel van het Verenigde Koninkrijk blijken veel beter in de markt te liggen dan die in het noordelijke deel van het land. Stegen de prijzen van woningen in het zuiden van het land met 8,9% op jaarbasis, in het noorden is dat slechts 1,6%.

    Stijgende huizenprijzen

    In Nederland steeg de gemiddelde koopsom van bestaande woningen in november volgens het Kadaster naar €234.610. In dezelfde maand van vorig jaar lag dat gemiddelde op €220.204. Dat is een stijging van €14.406 op jaarbasis.

  • Tip: Radar over hypotheken en de huizenmarkt

    Het televisieprogramma Radar gaat in twee afleveringen aandacht besteden aan spaarzame lenende Nederlander. Wereldwijd zijn er maar weinig landen waar men in verhouding tot het inkomen zoveel geld leent voor een huis als in Nederland, met als gevolg dat de huizenprijzen in ons land hoog zijn en door stimulerend beleid van de overheid ook hoog blijven.

    Welke consequenties heeft de hoge hypotheekschuld voor Nederland? En moeten we daar iets aan doen? En zo ja, hoe dan? Antoinette Hertsenberg sprak met vooraanstaande economen en analisten, maar ook met een aantal woningbezitters. De eerste aflevering begint vanavond om 20:25 op Nederland 1.

    Klik hier om de uitzending terug te kijken

    hertsenberg-radar-hypotheekschuld

    Radar over de hoge hypotheekschulden in Nederland

  • Ook Zweden worstelt met stijgende huizenprijzen

    De huizenmarkt van Zweden lijkt in veel opzichten op die van Nederland. Net als in ons land zijn de huizenprijzen daar enorm opgedreven door een tekort aan woningen, een slecht functionerende huursector en banken die (te) veel kredieten verstrekken aan huishoudens. De afgelopen tien jaar verdubbelden de gemiddelde huizenprijzen, terwijl appartementen zelfs 150% duurder werden. Alleen dit jaar zijn de huizenprijzen in Zweden met gemiddeld 14% gestegen.

    Er is nu al een tekort van 150.000 woningen en volgens de laatste schattingen zal dat tekort in 2025 verdrievoudigd zijn. Ondertussen daalt het aanbod van betaalbare huurwoningen, met lange wachtlijsten tot gevolg. Onlangs werd een appartement in het centrum van Stockholm toegewezen aan iemand die al sinds 1989 op een wachtlijst staat.

    Lage rente

    Net als in Nederland werd ook de vastgoedbubbel in Zweden opgeblazen met veel krediet. Door de dalende rente kunnen Zweedse huishoudens vandaag de dag meer lenen, met als gevolg dat de huizenprijzen alsmaar verder worden opgedreven. In 2010 en 2011 heeft de centrale bank van Zweden, de Riksbank, een poging gewaagd om de stijgende prijzen een halt toe te roepen. Ze verhoogde de rente, maar dat bracht vrijwel direct ongewenste effecten met zich mee. De werkloosheid daalde niet meer en de inflatie sloeg in korte tijd bijna om in deflatie. Ook daalden de huizenprijzen weer, waardoor starters financieel onder water kwamen te staan. De Riksbank besloot toen de omstreden renteverhoging weer terug te draaien en verlaagde het rentetarief naar een historisch laag niveau.

    Aflossingsvrij

    huizenprijzen-zwedenDe huizenprijzen kwamen weer in een opwaartse trend, waardoor de Zweedse toezichthouder besloot de kredietverlening door banken in te perken. Net als in Nederland waren ook in Zweden de aflossingsvrije hypothekenzeer populair. Naar schatting wordt 40% van alle hypotheekschuld in het Scandinavische land helemaal niet afgelost. Juist deze hypotheekvorm stelde Zweedse huishoudens in staat nóg meer geld te lenen voor de aanschaf van een woning. Dat iedereen verslaafd is geraakt aan goedkoop geld blijkt wel uit het feit dat het voorstel van de financiële waakhond om de hypotheekschuld omlaag te brengen werd afgeschoten. Zij stelde voor dat iedereen met een loan-to-value (LTV) ratio van meer dan 70% ieder jaar tenminste 2% van de totale schuld moest aflossen, maar daar bleek onvoldoende draagvlak voor te vinden in de samenleving. Omdat de huizenprijzen in Zweden de laatste jaren zo hard stijgen zijn mensen bereid wat meer risico te nemen dan de bank toelaat. Formeel moeten huizenkopers tenminste 15% van het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard hebben voordat ze een huis kopen, maar ik de praktijk blijkt dat dit bedrag vaak gewoon ergens anders geleend wordt tegen een veel hogere rente.

    Subsidies

    Het gevaar van een huizenmarktbubbel in Zweden is levensgroot, maar omdat zoveel mensen belang hebben bij het in stand houden van de bubbel gebeurt er vooralsnog niets om de gemoederen te temperen. Ook in Zweden kent men een soort hypotheekrenteaftrek, maar er is geen politieke meerderheid te vinden om deze subsidie af te bouwen. "Mensen voelen zich vandaag de dag rijk door die waanzinnig hoge huizenprijzen. Niemand wil dit feestje bederven." De vrees is ook dat het versneld aflossen van de hypotheekschuld en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek direct ten koste zal gaan van de consumptie. Dat is schadelijk voor de economische groei. "Ik wou dat ik een instrument in mijn gereedschapskist had om de huizenmarkt te beinvloeden, zonder dat het elders in de economie een impact heeft. Maar ik heb het niet kunnen vinden", zo verklaarde Henrik Braconier van de Zweedse financiele waakhond tegenover de Economist.

  • Een derde koopwoningen Amsterdam boven vraagprijs verkocht

    Meer dan een op de drie huizen in Amsterdam wordt inmiddels boven de vraagprijs verkocht, zo blijkt uit de laatste cijfers van Calcasa. Het bedrijf vergeleek de officiële vraagprijzen met de verkoopprijzen die in het Kadaster werden opgenomen. Dat is drie keer zoveel als een jaar geleden en zes keer zoveel als in 2013, toen de woningmarkt in Amsterdam een bodem bereikte.

    De volgende grafiek laat zien dat het vooral de laatste maanden hard gaat op de Amsterdamse woningmarkt. Een verdere daling van de hypotheekrente en een groeiend tekort aan koopwoningen stuwt de prijzen in de hoofdstad weer op.

    vraagprijs-adam

    Woningmarkt Amsterdam trekt weer aan, ruim een derde boven vraagprijs verkocht (Grafiek via Z24)

  • Huizenprijzen in zeven jaar niet zo snel gestegen

    De prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland zijn in zeven jaar niet zo snel gestegen als in de maand september. Vergeleken met dezelfde maand van vorig jaar waren de huizenprijzen volgens de cijfers van het Kadaster gemiddeld 3,5% hoger. Nadat de woningmarkt in de zomer van 2013 een bodem bereikte is er weer een opwaartse trend zichtbaar, die voornamelijk aangejaagd werd door een dalende rente en door stimulerende maatregelen van de overheid. Denk aan een verlaging van de overdrachtsbelasting, een hogere belastingvrije schenking en een lager belastingtarief voor verbouwingen aan het huis.

    Door de daling van de huizenprijzen en de lage rente is het in veel gevallen al goedkoper om een huis te kopen dan om te huren. Toen eindelijk ook het consumentenvertrouwen aansterkte durfden meer starters daadwerkelijk de stap naar het kopen van een huis te zetten. De grootste prijsstijging was zichtbaar in Amsterdam, waar de huizenprijzen momenteel 10% hoger liggen dan tijdens het derde kwartaal van vorig jaar. Ook in andere grote steden zoals Rotterdam, Den Haag en Utrecht stegen de prijzen meer dan gemiddeld.

    Lenen wordt moeilijker

    Terwijl de huizenprijzen weer stijgen wordt het voor starters steeds moeilijker om een huis te kopen. Het maximaal te lenen bedrag daalt al jaren en dat betekent dat starters vaker eigen geld mee moeten nemen om een huis te kunnen kopen. Ook houden banken meer rekening met een eventuele studieschuld, waardoor een deel van de potentiële huizenkopers met een goede baan de financiering toch niet rond krijgt.

    5003_fullimage_BRK

    Kadaster ziet grootste stijging huizenprijzen in zeven jaar

  • Wereldwijd herstel van huizenprijzen

    Huizenprijzen over de hele wereld stijgen weer door de extreem lage rente en de vlucht van vermogen richting zogeheten ‘hard assets’. Tijdens de financiële crisis zijn de huizenprijzen in diverse landen flink gedaald, maar in een aantal landen beginnen ze alweer sterk te stijgen. Business Insider maakte een overzicht van de 14 landen waar de huizenprijzen het afgelopen jaar het snelste stegen. De stijgingspercentages hebben betrekking op het tweede kwartaal van dit jaar, in vergelijking met hetzelfde kwartaal van vorig jaar.

    • hong-kong-skyline14. Canada: +5,06%
    • 13. Brazilië: +5,06%
    • 12. Zuid-Afrika: +5,19%
    • 11. Indonesië +5,24%
    • 10. Amerika + 5,39%
    • 9. Nieuw Zeeland: +5,39%
    • 8. Mexico: + 6,38%
    • 7. Japan: +6,54%
    • 6. Noorwegen: +6,62%
    • 5. IJsland: 7,84%
    • 4. Filipijnen: + 7,91%
    • 3. Estland: +8,99%
    • 2. Ierland: +8,99 %
    • 1. Hong Kong: 20,14%

  • Huizenprijzen blijven stijgen

    De huizenprijzen in Nederland blijven stijgen. Uit cijfers van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) en het kadaster is gebleken  dat de waarde van een koopwoning vorige maand 2,5 procent hoger lag dan een jaar eerder.

    De woningprijzen voor koopwoningen zijn inmiddels weer even hoog als in december 2003. Sinds juni 2013, toen de gemiddelde woningwaarde een bodem bereikte, zijn de huizenprijzen maandelijks opgelopen. De prijzen zijn sinds het dieptepunt weer gestegen met 5,7 procent. Ten opzichte van de piek in augustus 2008 ligt het prijsniveau echter nog 17 procent lager.

  • Schenkingsvrijstelling aan kinderen gaat omhoog voor woningen

    Ouders kunnen vanaf 2017 gebruik maken van de nieuwe  schenkingsvrijstelling die alleen gebruikt mag worden voor aankoop of financiering van een woning.

    Deze wijziging komt voort uit de verhoogde eisen voor een hypotheek. De banken worden steeds strenger en de maximale hypotheek wordt steeds lager.

    Op dit moment mag er maximaal een bedrag van 52.752 euro geschonken worden voor een woning. Vanaf 2017 wordt dit bedrag verhoogt naar een ton. Dit bedrag is gelijk aan het bedrag van de periode van oktober 2013 tot december 2014, toen het tijdelijk verhoogd werd om de huizenmarkt te stimuleren.

    Vrijstelling heeft simpele voorwaarden

    De vernieuwde voorwaarden voor de vrijstelling zijn als volgt:

    • Het kind dat de schenking krijgt moet tussen de 18 en 40 jaar zijn.
    • De schenking is afkomstig van de ouders.
    • De schenking wordt gebruikt voor de aankoop van een eigen woning, de hypotheek af te lossen of het huis te verbouwen.

  • Chinezen en Russen jagen ook in Amsterdam op vastgoed

    Vermogende Chinezen en Russen gaan de hele wereld over om hun overschot aan geld om te zetten in tastbare waarde. Door de financiële crisis hebben de rijkste mensen op aarde minder vertrouwen in financiële activa als aandelen en obligaties en kiezen ze in toenemende mate voor tastbare bezittingen als vastgoed, kunst en edelmetalen. De afgelopen jaren hebben we op Marketupdate al meerdere keren geschreven over de vlucht naar ‘hard assets’. Het zijn vooral rijke Russen en Chinezen die bereid zijn recordbedragen neer te tellen voor de mooiste appartementen en vakantiehuizen, met als gevolg dat de huizenprijzen op de beste locaties buitenproportioneel toenemen.

    Westerse wereldsteden als Londen, New York, Berlijn en Parijs zijn al jaren bekend met dit fenomeen, maar nu hebben vermogende Russen en Chinezen ook de grachtenpanden in de Amsterdamse binnenstad en de villa’s in de steden rondom de hoofdstad ontdekt. Het Parool verzamelde cijfers van veilinghuis Christie’s en de Makelaarsverening Amsterdam en concludeerde dat ook ons land in de belangstelling staat bij de superrijken uit het Oosten. Buitenlandse investeerders kochten in 2013 en 2014 bijna 250% meer vastgoed dan in voorgaande jaren, waarbij Russen en Chinezen het sterkst vertegenwoordigd zijn.

    Vastgoed Amsterdam populair

    Niet alleen de grachtenpanden in de binnenstad van Amsterdam zijn populair, maar ook locaties in het hogere prijssegment in nabijgelegen plaatsen als Amstelveen, Vinkeveen en Oudekerk aan de Amstel. De Socialistische Partij is niet blij met de kapitaalvlucht in Amsterdams vastgoed, omdat veel Russen en Chinezen het alleen maar kopen om hun overtollige geld kwijt te raken. Vaak worden zulke panden wel ingericht, maar blijven ze het grootste deel van het jaar leeg staan. Dat terwijl Amsterdam nu al kampt met woningnood. De SP is bang dat de binnenstad van Amsterdam op deze manier zal veranderen in een soort spookstad, die overdag bevolkt wordt door toeristen en waar het 's nachts uitgestorven is. Dat is ook een probleem waar Londen al een tijd mee worstelt. Dit probleem werd begin dit jaar ook al voorzien door sociologe Saskia Sassen. In het Parool zei ze daar het volgende over:

    "Steden als Amsterdam zijn zeer aantrekkelijk voor investeerders. Wereldwijd zijn er ongeveer honderd steden die op de lijstjes van deze investeerders voorkomen. Amsterdam Randstad komt op deze lijsten op de negende plaats."

    amsterdam_grachtenpanden

    Grachtenpanden Amsterdam zijn populair bij vermogende Russen en Chinezen