De overstimulering van de Spaanse huizenmarkt met goedkope kredieten en speculatief geld uit het buitenland heeft een verwoestend effect gehad op de huizenmarkt. Sinds het uitbreken van de crisis is de vraag naar Spaans vastgoed sterk afgenomen. Tegelijkertijd is er veel leegstand die weggewerkt moet worden. Soms zegt een goede grafiek meer dan duizend woorden…
Aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw in Spanje (via twitter, afkomstig uit dit BBVA rapport)
Het afgelopen jaar werden er opnieuw minder bouwvergunningen verleend voor nieuwbouw. Het afgelopen jaar werden er in totaal ruim 26.000 nieuwe vergunningen verleend, een daling van 30% ten opzichte van 2012. Sinds het begin van de crisis in 2008 is het aantal verstrekte vergunningen voor nieuwbouwwoningen met 70% afgenomen. Sinds de eerste registratie van deze gegevens in 1953 zijn er niet zo weinig vergunningen verleend als in 2013. Wie spreekt over herstel van de woningmarkt moet dus niet naar deze cijfers kijken…
Overigens verschilt het aantal vergunningen sterk per regio. In Zeeland en Friesland daalde het aantal vergunningen met respectievelijk 55 en 63 procent. In Utrecht steeg het aantal vergunningen met 18 procent. Dit is conform de prijsontwikkeling van woningen in landelijke en in stedelijke gebieden. Zie voor meer informatie het persbericht van het CBS.
Aantal vergunningen voor nieuwbouw historisch laag (Bron: CBS)
De huizenprijzen in België zijn in de afgelopen tien jaar behoorlijk gestegen. Kocht je tien jaar geleden in Vlaanderen nog een huis voor €103.000, anno 2013 was is de aankoopprijs verdubbeld naar gemiddeld €211.000. De huizenprijzen in Vlaanderen zijn overigens hoger dan in het Franstalige Wallonië, waar een gemiddelde woning vandaag de dag €147.000 kost. In Brussel stegen de huizenprijzen overigens het snelst. Daar betaalde men in 2013 gemiddeld €330.000 voor een woning, dat is 2,5 keer zo veel als de €134.000 die men in 2003 neertelde voor een optrekje in de hoofdstad van België.
Ook bouwgrond werd aanzienlijk duurder. In tien jaar steeg de prijs van €112/m² naar €208/m². Ook dat is bijna een verdubbeling ten opzichte van tien jaar geleden. De ongekende prijsstijging roept de vraag op of er bij onze zuiderburen ook een bubbel op de woningmarkt is ontstaan.
Stijgende huizenprijzen in België. Sinds 2003 zijn de gemiddelde prijzen verdubbeld in Vlaanderen (Bron: Statbel)
Stijging huizenprijzen per gemeente sinds 2003 (Bron: Standaard.be)
De hypotheekrenteaftrek, een riante subsidie op schulden, heeft een prijsopdrijvend effect. Hoewel de maatregel bedoeld was om koopwoningen voor meer mensen betaalbaar te maken, blijkt deze in de praktijk alleen maar hogere maandlasten op te leveren. Hoe groter de rentesubsidie, hoe hoger de woonlasten in verhouding tot het inkomen van het huishouden. Op de verticale as ziet u het percentage van het huishoudinkomen dat op gaat aan woonlasten en op de horizontale as ziet u de rentesubsidie. De omvang van de bollen weerspiegelt de omvang van de schulden van huishoudens in verhouding tot het bbp.
Hypotheekrenteaftrek maakt huizen onbetaalbaar (h/t: @Bubbelonia)
Huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk zijn sinds 1997 meer dan twee keer zo hard gestegen als het gemiddelde inkomen, zo schrijft de Guardian op basis van cijfers van Shelter. Stimulerende maatregelen van de overheid en te weinig nieuwbouw drijft de huizenprijzen al jaren op, met als resultaat dat een eigen woning voor steeds minder mensen bereikbaar wordt. De betaalbaarheid van een huis is zodanig verslechterd dat zelfs huishoudens met twee modale inkomens zonder kinderen moeite hebben om een hypotheek af te sluiten.
Chinezen zijn niet alleen goed in het kopiëren van Westerse merken en producten, ook zijn ze goed in het kopiëren van onze schuld gedreven groeimodel. Zo blijkt dat maar liefst een derde deel van alle nieuwe private kredieten het afgelopen jaar bestemd was voor beleggingen in vastgoed. Omgerekend gaat het dan om een bedrag van $380 miljard aan nieuwe hypotheekschuld! En deze ontwikkeling is een paar jaar gaande, zoals onderstaande grafiek laat zien.
China blaast vastgoedbubbel van immense proporties (Bron: Quartz)
Ieder jaar wordt er weer meer hypotheekschuld in de Chinese vastgoedbubbel gepompt, met als resultaat alsmaar stijgende huizenprijzen. De tweede grafiek laat zien dat de prijzen in grote steden als Beijing, Guangzhou, Shanghai en Shenzhen alleen in 2013 al met ongeveer 25% zijn gestegen. De hypotheekschuld in China is relatief gezien nog niet zo groot, maar de omvang groeit snel. Was de hypotheeklast in 2008 gemiddeld nog 18% van het besteedbare inkomen, nu is dat al 30%. En dat zijn alleen nog maar de officiële hypotheekleningen, want Quartz wijst ons op het feit dat Chinese banken ook aanvullende kredieten voor vastgoed verstrekken in de vorm van reguliere consumentenleningen.
Huizenprijzen in Chinese steden blijven stijgen (Bron: Quartz)
Huizenprijzen in verhouding tot inkomen (Bron: Credit Suisse, via Sober Look)
Zonder verdere toelichting presenteren wij de volgende infographic van @Bubbelonia over de Nederlandse woningmarkt. U ziet dat de verhalen van de NVM tijdens de vorige huizenmarktcrash van 1979 niet veel anders waren…
Infographic: De berichtgeving van de NVM (Bron: @Bubbelonia)
Michiel Bijlsma van het CPB liet onlangs zien dat er een grote kloof zit tussen de prijsontwikkeling op de huizenmarkt en de manier waarop de NVM ons daar de afgelopen zes jaar over heeft geïnformeerd. De NVM voelde zich genoodzaakt hierop te reageren, zie dit artikel op hun website. Volgens Roeland Kimman, verantwoordelijk voor de communicatie, media en woordvoering van de NVM, is Bijlsma heel selectief geweest met het selecteren van de cijfers.
De NVM probeert ons er al zes jaar van te overtuigen dat de woningmarkt in Nederland weer herstelt of op zijn minst aan het ‘uitbodemen’ is. Zetten we alle persberichten van de Nederlandse Vereniging van Makelaars op een rij, dan blijkt dat ze behoorlijk hard door de mand vallen. Met de kennis van nu zien we dat de huizenprijzen over dezelfde periode met ongeveer 20% zijn gedaald. Een vrijwel onafgebroken prijsdaling die geen enkel aanknopingspunt lijkt te vinden met de vele ‘lichtpuntjes’ die de NVM ons voor ogen heeft gehouden.
De NVM zit er al zes jaar naast met haar lichtpuntjes (Bron: @michiel_bijlsma)
Uit de cijfers van het Kadaster blijkt dat 2013 opnieuw een slecht jaar was voor de huizenmarkt. Werden er in 2012 nog 117.261 woningen verkocht, het afgelopen jaar was dat met 110.094 woningen nog 6,1% lager. En dat terwijl 2012 volgens de cijfers van het Kadaster al het slechtste jaar was sinds 1995, toen de cijfers voor het eerst op deze manier werden bijgehouden. Vergeleken met 2007 werden er het afgelopen jaar 45% minder woningen verkocht, een daling die de afgelopen jaren alleen maar in kracht is toegenomen.
De decembermaand leverde vorig jaar 15.463 verkochte woningen op, een daling van 10,9% ten opzichte van dezelfde maand van vorig jaar. Toen werden er in december nog 17.364 woningen verkocht. Het Woningmarktcijfers weblog schrijft dat we beter niet de cijfers met de voorgaande maand kunnen vergelijken, omdat de verkopen in december traditioneel veel hoger liggen dan in november. Maken we toch de vergelijking, dan zien we van november naar december 2013 een stijging van 46,2%. Geen reden tot euforie, want sinds 1995 was december stelselmatig veel beter dan november. Kennelijk spelen veranderingen in de regelgeving mee in het besluit om voor de jaarwisseling een huis te kopen.
In 2013 werden er minder woningen verkocht dan in 2012 (Bron: Woningmarktcijfers)
In 2013 is het aantal aanspraken op de National Hypotheek Garantie (NHG) toegenomen naar 4.522 huishoudens. Dat zijn huishoudens die door een echtscheiding of door verlies van baan gedwongen zijn de eigen woning met verlies te verkopen. Voor deze gevallen neemt het garantiestelsel de restschuld over van het betreffende huishouden. Vergeleken met 2012 steeg het aantal aanvragen op de NHG met 27%, wat door de daling van de huizenprijzen in overeenstemming was met de verwachting van het garantiefonds.
In 65% van de gevallen was de beëindiging van de relatie de aanleiding voor gedwongen verkoop van de woning. Slechts in 17% van de gevallen gaf werkloosheid daar aanleiding toe. Dat komt omdat er in het eerste geval vaak een acute nood is om de woning te verkopen, terwijl er in het tweede geval nog ingeteerd kan worden op reserves en op de WW-uitkering. De kwijtschelding van de restschuld wordt niet gegeven als er op basis van het inkomen of het vermogen geen noodzaak is tot verkoop.
Het garantiefonds beschermt huishoudens tegen potentieel zeer grote restschulden en is om die reden erg populair. Ongeveer 90% van alle hypotheken die in 2013 werd afgesloten was met de NHG. “Meer dan ooit blijkt NHG een uniek vangnet voor huishoudens die na een noodzakelijke verkoop van hun woning worden geconfronteerd met een restschuld”, stelt Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie. “Zonder NHG zouden deze huishoudens nog jaren gebukt gaan onder een torenhoge schuld”.
In 2013 hebben in totaal 85.200 huishoudens de aankoop van de woning gefinancierd met NHG. Dat was echter 9% minder dan in 2012, een verschil dat grotendeels te verklaren is door het feit dat de maximale hoogte van de NHG-hypotheek naar beneden werd bijgesteld. Was die in het begin nog €350.000, later werd deze afgebouwd naar €320.000 (1 juli 2012) en naar €290.000 (1 juli 2013).
Uitgekeerd verliesbedrag NHG met 34,5% gestegen (Bron: NHG Kwartaalbericht Q4 2013)
Liquiditeitsprognose NHG (Bron: NHG Kwartaalbericht Q4 2013)
Mocht de situatie toch uit de hand lopen en het garantiefonds geheel verbruikt worden, dan kan de NHG aanspraak maken op financiering via de overheid. Denkt u dat het zo ver zal komen?
[polldaddy poll=7719765]