Marketupdate

Tag: huizenmarkt

  • DNB verwacht pas in 2015 herstel op de woningmarkt

    De DNB spreekt in haar rapport Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten van het jaar van de ‘zure appel’. De huizenprijzen dalen, de economie krimpt en het vrij besteedbare inkomen van consumenten gaat omlaag. Huishoudens hebben dit jaar in toenemende mate hun spaartegoeden aangesproken om het oude bestedingsniveau te kunnen handhaven.

    Schulden aflossen

    Door de dalende huizenprijzen zijn starters terughoudend om een huis te kopen, zo schrijft de Nederlandsche Bank. Daardoor groeit de totale hypotheekschuld niet meer. Sterker nog, huishoudens zijn door de lage spaarrente meer gaan aflossen. Het gevolg daarvan is dat de loan-to-income ratio in 2015 weer terug zijn komen op het niveau van 2009. Het blijft echter ‘water naar de zee dragen’, want de afgeloste miljarden vallen in het niet bij de tientallen miljarden aan vermogensverliezen die voortkomen uit de dalende huizenprijzen. De DNB schat de overwaarde op woningen in 2015 ongeveer €300 miljard lager in dan voor de crisis.

    Door de dalende huizenprijzen en het lage aantal transacties is men ook minder bereid te investeren in het eigen huis. De DNB schrijft dat de investeringen in woningen dit jaar 10% lager uit zullen vallen dan in 2012. De bedragen die men vandaag de dag steekt in onderhoud en verbouwingen ligt op 65% van het niveau van voor de crisis.

    Hypotheekrente

    Een lichtpuntje voor huizenbezitters is dat de hypotheekrente blijft dalen. Daarmee zakken na verloop van tijd de maandlasten. De rente ligt in Nederland overigens een stuk hoger dan in Belgie en Duitsland, wat voor een belangrijk deel toegeschreven kan worden aan de beperkte concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. Zembla maakte daar vorig jaar een uitzending van.

    Huizenprijzen dalen, aantal transacties is bijna gehalveerd (Bron: DNB)

  • Vereniging Eigen Huis ziet keerpunt op de woningmarkt

    De indicator kwam voor de maand mei uit op 63, een stijging van zes punten ten opzichte van april. De Eigen Huis Marktindicator is ontwikkeld in samenwerking met het OTB onderzoeksinstituut van de TU-Delft en meet specifiek het consumentenvertrouwen met betrekking tot het kopen van een woning. De indicator is gebaseerd op maandelijkse peilingen die uitgevoerd worden door onderzoeksbureau Intomart GfK. De vragen hebben betrekking op de inschattingen en verwachtingen van respondenten met betrekking tot de huizenprijzen, de hypotheekrente en de algemene omstandigheden om een huis te kopen.

    Positief

    De Vereniging Eigen Huis voorspelt dat het aantal kooptransacties de komende maanden zal toenemen. Hoewel de indicator nog lang niet terug is op de oude niveaus (zie onderstaande grafiek) gaat het wel om de grootste stijging ooit. Johan Conijn, hoogleraar Woningmarkt van de Amsterdam School of Real Estate, is ook vrij positief: “Consumenten zien dat een huis nog nooit zo goedkoop is geweest”. Conijn is van mening dat de Eigen Huis Marktindicator een bevestiging van een naderend omslagpunt in de markt. “De consument kan rekenen. We hebben een forse daling van de huizenprijzen achter de rug. De rente op leningen is laag en de huurprijzen zijn juist weer omhoog gegaan.”

    De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) publiceerde onlangs een onderzoek waaruit blijkt dat de maandlasten op een hypotheek in sommige regio’s al lager zijn dan de maandlasten voor het huren van een vergelijkbare woning. Het verschil in woonlasten tussen huren en kopen is de laatste jaren al geleidelijk afgenomen, zo schrijft men in het rapport.

    Eigen Huis Marktindicator (Bron: Eigenhuis.nl)

    Goedkoop?

    Als Conijn stelt dat huizen nog nooit zo goedkoop zijn geweest dan doelt hij misschien op de financieringskosten. De rente staat inderdaad laag en door de laatste renteverlaging van de ECB kan daar misschien nog wel iets van af. De hypotheekrente wordt weliswaar afgebouwd, maar is er nog wel. Ook is de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2%. In dat opzicht wordt men wel ‘geholpen’ aan een koopwoning.

    De absolute prijzen van woningen in Nederland zijn echter nog steeds hoog, geholpen door de jarenlange stimulering via de hypotheekrenteaftrek en een soepel beleid van Nederlandse banken. We pakken er weer een paar grafieken bij die eerder al eens de revue passeerden…

    Ontwikkeling huizenprijzen in Nederland vanaf 1965 (Bron: Beursplaza.com)

    Huizenprijzen in verhouding tot besteedbare inkomen waren in 2011 nog zeer hoog

    Zelfs in termen van goud (waarde tegenover waarde) zijn huizen wel eens goedkoper geweest

  • Nieuwbouw VS 16,5% lager in april

    Het herstel van de Amerikaanse huizenmarkt verloopt nog steeds moeizaam. De prijzen klimmen uit een dal, maar staan nog steeds ver beneden de niveaus van voor de crisis. Ook ligt het aantal nieuw gebouwde huizen nog steeds veel lager dan voor de crisis. We hoeven alleen maar naar onderstaande grafiek (data van de St. Louis Fed) te kijken om de ontwikkeling van de afgelopen jaren in perspectief te kunnen plaatsen.

    Toch zijn analisten niet onder de indruk van het teleurstellende cijfer, zo schrijft de Wall Street Joual. “Hoewel het herstel van de nieuwbouw door lijkt te zetten, laat dit cijfer zien dat het geen lineair herstel zal zijn”, aldus econoom Peter Newland van Barclays Capital. De WSJ wijst op het feit dat het aantal vergunning voor nieuwbouw, een indicator die voorloopt op dit cijfer, de afgelopen maand juist was gestegen naar een jaarlijks cijfer van 1,02 miljoen.

    Aannemers verwachten dat de verkoop van woningen de komende maanden aan zullen trekken tot het hoogte niveau in vijf jaar tijd, zo blijkt uit de maandelijkse enquete die onlangs werd gepubliceerd door de National Association of Home Builders.

    De WSJ merkt op dat de richting van de huizenmarkt bepalend kan zijn voor het herstel van de economie. Dalende huizenprijzen brachten Amerika immers ook in de financiële crisis van 2008-2009, zo schrijft de krant. Het aantrekken van de huizenmarkt geeft namelijk een impuls aan veel verschillende bedrijfstakken.

    Seizoenscorrectie

    De feitelijke nieuwbouw was in april ook een stuk slechter dan in maart. Zonder seizoenscorrectie daalde het cijfer van 84.500 in maart naar 76.700 in april. We hebben eerder op Marketupdate ook al aandacht geschonken aan het verschil tussen de werkelijke cijfers en de voor seizoensinvloeden gecorrigeerde cijfers.

    Economen rekenden op een jaarlijks cijfer van 930.000 nieuwe woningen. Vergelijk met dat getal is het gerealiseerde cijfer van 853.000 nieuwbouw woningen op jaarbasis een teleurstellend cijfer.

  • Percentage huiseigenaren VS terug op niveau van 1995

    Door een versoepeling van de kredietvoorwaarden en een daling van de rente konden steeds meer mensen geld voor een huis. Als gevolg daarvan steeg het percentage Amerikanen met een koopwoning tussen 1994 en 2005 van minder dan 64 naar meer dan 69 procent. De schuldgedreven vastgoedbubbel bleek niet houdbaar toen de Federal Reserve de rente in twee jaar tijd stapsgewijs verhoogde van 1% naar 5%.

    Vooral de Amerikanen met lage inkomens kwamen in de problemen door de stijgende maandlasten. Steeds meer Amerikanen konden of wilden de hypotheek niet langer betalen en leverden de sleutels van hun huis bij de bank in. Een tragedie die vooral de lagere inkomensgroepen veel schade heeft toegebracht.

    In 2002 hield toenmalige president George W. Bush nog een vurig pleidooi voor meer huizenbezit, met name onder huishoudens met een laag inkomen. Bush zorgde ervoor dat de regels versoepeld werden en dat Fannie Mae en Freddie Mac kredieten verstrekten aan hypotheekgevers die de lasten eigenlijk niet konden dragen. Onderaan dit artikel staat de audio-opname die RTL-Z jaren

    Stijgende huren

    De lagere huizenprijzen trekken op dit moment vooral investeerders aan, die verschillende woningen tegelijk opkopen met als doel deze te verhuren. De groeiende vraag naar huurwoningen in de VS heeft een prijsopdrijvend effect gehad op de huren, zoals de twee grafiek laat zien. De derde grafiek toont aan dat ook de prijzen van leegstaande woningen weer langzaam aan het stijgen zijn.

    Percentage Amerikanen met eigen woning weer terug op het niveau van 1995 (Bron: Zero Hedge)

    Huren stijgen, prijzen van leegstaande woningen zitten ook weer in de lift (Bron: Zero Hedge)

    George Bush wil woningbezit stimuleren (oktober 2002)