Marketupdate

Tag: huizenmarkt

  • Grafiek: Vastgoedbubbel in Verenigd Koninkrijk

    In het Verenigd Koninkrijk zijn de huizenprijzen sinds 1926 twee keer zo snel gestegen als de inkomens, zo blijkt uit onderzoek van de New Economics Foundation. Zij brachten de ontwikkeling van de huizenprijzen en inkomens in kaart sinds de geboorte van de Queen Elizabeth II en ontdekten een zeer sterke correlatie tot en met de jaren ’80 van de vorige eeuw.

    Daarna begonnen de huizenprijzen en inkomens sterk uit elkaar te lopen, met als gevolg dat de huizenprijzen in het land gestegen zijn tot negen keer het inkomen. In Londen liggen de prijzen nog hoger, want daar betaal je voor een huis gemiddeld twintig keer het gemiddelde inkomen.

    nef-earnings-houses

    Huizenprijzen versus inkomens in Verenigd Koninkrijk (Bron: NEF)

    Financiële deregulering

    In de jaren zeventig kregen banken door de financiële deregulering meer mogelijkheden om krediet te verlenen aan huishoudens. Het verstrekken van hypotheken bleek een zeer lucratieve activiteit voor de banken, met als resultaat dat de totale hypotheekschuld begon te stijgen. Met allerlei innovatieve vormen van financiering, zoals aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken, werd het voor consumenten makkelijker meer geld te lenen voor een huis. Gecombineerd met stimulerende maatregelen van de overheid zorgde dat voor een langdurige stijging van de huizenprijzen.

    Een stijging van de huizenprijzen maakt wonen steeds duurder. Volgens het New Economics Foundation dient de oplossing voor dit probleem gezocht te worden in het beperken van huurverhogingen en het verminderen van de kredietverlening. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan…

  • Column: Waarom negatieve rente zo gevaarlijk is

    Donderdag neemt de ECB een rentebesluit en de consensus is dat de centrale bank de depositorente verder zal verlagen om de kredietverlening van banken aan consumenten en bedrijven te stimuleren. Sinds december vorig jaar staat deze ‘boeterente’ op -0,3%, wat betekent dat banken op jaarbasis miljarden euro’s aan de ECB moeten betalen om hun reserves dar veilig te kunnen stallen.

    Volgens de centrale bank is het verhogen van deze ‘boeterente’ een prikkel voor banken om meer krediet te verlenen aan huishoudens en bedrijven, maar dat blijkt in de praktijk maar mondjesmaat te gebeuren. De negatieve rente maakt lenen goedkoper, maar dat haalt niets uit als er simpelweg geen vraag is naar krediet. De meeste mensen zitten al vrij diep in de schulden en hebben niet de behoefte om nog meer geld te lenen. Sterker nog, velen zien de lage rente juist als reden om juist schulden af te lossen. Dat werkt alleen maar meer deflatie in de hand!

    Is het beleid van negatieve rente dan nog wel te rechtvaardigen? Ik zal een aantal ongewenste effecten van dit monetaire (wan)beleid op een rij zetten…

    1. Banken kunnen negatieve rente doorberekenen

    Als gevolg van het monetaire beleid van de ECB is de rente op staatsobligaties spectaculair gedaald, tot zelfs ver onder de nul procent. Dat betekent dat banken ook steeds minder geld verdienen aan staatsobligaties die ze op de balans houden. Banken rekenen de kosten van de negatieve rente door aan spaarders in de vorm van een lagere spaarrente. Zo is er in Nederland op dit moment geen enkele bank meer te vinden die een hogere rente biedt dan 1%.

    Spaarders betalen dus de rekening voor het monetaire beleid van de centrale bank. En dat gaat om grote bedragen, want volgens de laatste cijfers van het CBS hebben Nederlanders in totaal €336 miljard aan spaartegoeden uitstaan. Bij een procentpunt minder rente lopen spaarders dus meer dan €3 miljard mis!

    Banken kunnen een negatieve rente kan ook op andere wijze doorberekenen aan de klant. In Zwitserland is de hypotheekrente sinds vorig jaar bijvoorbeeld gestegen, terwijl die in de rest van Europa juist daalde. Door middel van een hogere winstmarge op hypotheken proberen de banken in Zwitserland het verlies op de negatieve depositorente goed te maken. Het is denkbaar dat banken elders in Europa de hypotheekrente gaan verhogen bij een toename van negatieve rente!

    2. Spaarders halen geld weg?

    Voor banken zijn spaartegoeden van essentieel belang, omdat het spaargeld als de kapitaalreserve beschouwd mag worden. Daalt de spaarrente tot -0,5%, dan worden spaarders minder loyaal aan de bank en zullen ze eerder overwegen geld weg te halen bij de bank. Uit een onderzoek van ING blijkt dat bijna vier op de vijf spaarders een negatieve rente niet zal accepteren en zal besluiten (een deel van) het spaargeld van de rekening te halen. Daarmee wordt het complete fundament onder het fractioneel bankieren wankel. Er zal meer financiële repressie nodig zijn om spaartegoeden binnen de bank te houden, zoals kapitaalcontroles en het afschaffen van grote bankbiljetten.

    3. Rendement pensioenfondsen daalt

    Als gevolg van het monetaire beleid van centrale banken bestaat er niet meer zoiets als een risicovrij rendement. Kon je in het verleden nog makkelijker vier of vijf procent rendement halen op staatsobligaties, nu is dat vrijwel onmogelijk geworden. Wereldwijd is er al meer dan $6 biljoen aan schuldpapier met een negatieve rendement, wat wil zeggen dat de kosten over de hele looptijd hoger zijn dan de opbrengsten.

    Als pensioenfondsen geen rendement meer kunnen maken op de relatief ‘veilige’ staatsobligaties, dan moet zij de premie verhogen of een meer risicovolle beleggingsstrategie volgen om aan alle toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Door de negatieve rente wordt ook de zekerheid van een goed pensioen aangetast. Zit ook de aandelenmarkt tegen, dan zakt de dekkingsgraad snel onder de kritieke grens van 90%.

    4. Nieuwe huizenmarktbubbel?

    Door de negatieve rente kunnen mensen meer geld lenen tegen dezelfde maandlasten. Dat werkt risicovol gedrag in de hand, zoals ook te zien is op de Nederlandse huizenmarkt. De markt trekt weer aan, omdat starters zich door de lage hypotheekrente veel dieper in de schulden kunnen steken. Of dat een positieve ontwikkeling is, dat hangt maar net van je persoonlijke situatie af. Voor huishoudens die ‘onder water’ staan is de stijging van de huizenprijzen gunstig, maar voor huurders en mensen die nog een huis moeten kopen worden de woonlasten steeds hoger. Een te lage rente kan opnieuw oververhitting in de huizenmarkt veroorzaken, met een pijnlijke correctie tot gevolg.

    negative-rates

    Negatieve rente heeft veel ongewenste effecten

  • Ook Zweden worstelt met stijgende huizenprijzen

    De huizenmarkt van Zweden lijkt in veel opzichten op die van Nederland. Net als in ons land zijn de huizenprijzen daar enorm opgedreven door een tekort aan woningen, een slecht functionerende huursector en banken die (te) veel kredieten verstrekken aan huishoudens. De afgelopen tien jaar verdubbelden de gemiddelde huizenprijzen, terwijl appartementen zelfs 150% duurder werden. Alleen dit jaar zijn de huizenprijzen in Zweden met gemiddeld 14% gestegen.

    Er is nu al een tekort van 150.000 woningen en volgens de laatste schattingen zal dat tekort in 2025 verdrievoudigd zijn. Ondertussen daalt het aanbod van betaalbare huurwoningen, met lange wachtlijsten tot gevolg. Onlangs werd een appartement in het centrum van Stockholm toegewezen aan iemand die al sinds 1989 op een wachtlijst staat.

    Lage rente

    Net als in Nederland werd ook de vastgoedbubbel in Zweden opgeblazen met veel krediet. Door de dalende rente kunnen Zweedse huishoudens vandaag de dag meer lenen, met als gevolg dat de huizenprijzen alsmaar verder worden opgedreven. In 2010 en 2011 heeft de centrale bank van Zweden, de Riksbank, een poging gewaagd om de stijgende prijzen een halt toe te roepen. Ze verhoogde de rente, maar dat bracht vrijwel direct ongewenste effecten met zich mee. De werkloosheid daalde niet meer en de inflatie sloeg in korte tijd bijna om in deflatie. Ook daalden de huizenprijzen weer, waardoor starters financieel onder water kwamen te staan. De Riksbank besloot toen de omstreden renteverhoging weer terug te draaien en verlaagde het rentetarief naar een historisch laag niveau.

    Aflossingsvrij

    huizenprijzen-zwedenDe huizenprijzen kwamen weer in een opwaartse trend, waardoor de Zweedse toezichthouder besloot de kredietverlening door banken in te perken. Net als in Nederland waren ook in Zweden de aflossingsvrije hypothekenzeer populair. Naar schatting wordt 40% van alle hypotheekschuld in het Scandinavische land helemaal niet afgelost. Juist deze hypotheekvorm stelde Zweedse huishoudens in staat nóg meer geld te lenen voor de aanschaf van een woning. Dat iedereen verslaafd is geraakt aan goedkoop geld blijkt wel uit het feit dat het voorstel van de financiële waakhond om de hypotheekschuld omlaag te brengen werd afgeschoten. Zij stelde voor dat iedereen met een loan-to-value (LTV) ratio van meer dan 70% ieder jaar tenminste 2% van de totale schuld moest aflossen, maar daar bleek onvoldoende draagvlak voor te vinden in de samenleving. Omdat de huizenprijzen in Zweden de laatste jaren zo hard stijgen zijn mensen bereid wat meer risico te nemen dan de bank toelaat. Formeel moeten huizenkopers tenminste 15% van het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard hebben voordat ze een huis kopen, maar ik de praktijk blijkt dat dit bedrag vaak gewoon ergens anders geleend wordt tegen een veel hogere rente.

    Subsidies

    Het gevaar van een huizenmarktbubbel in Zweden is levensgroot, maar omdat zoveel mensen belang hebben bij het in stand houden van de bubbel gebeurt er vooralsnog niets om de gemoederen te temperen. Ook in Zweden kent men een soort hypotheekrenteaftrek, maar er is geen politieke meerderheid te vinden om deze subsidie af te bouwen. "Mensen voelen zich vandaag de dag rijk door die waanzinnig hoge huizenprijzen. Niemand wil dit feestje bederven." De vrees is ook dat het versneld aflossen van de hypotheekschuld en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek direct ten koste zal gaan van de consumptie. Dat is schadelijk voor de economische groei. "Ik wou dat ik een instrument in mijn gereedschapskist had om de huizenmarkt te beinvloeden, zonder dat het elders in de economie een impact heeft. Maar ik heb het niet kunnen vinden", zo verklaarde Henrik Braconier van de Zweedse financiele waakhond tegenover de Economist.

  • Huizenprijzen in zeven jaar niet zo snel gestegen

    De prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland zijn in zeven jaar niet zo snel gestegen als in de maand september. Vergeleken met dezelfde maand van vorig jaar waren de huizenprijzen volgens de cijfers van het Kadaster gemiddeld 3,5% hoger. Nadat de woningmarkt in de zomer van 2013 een bodem bereikte is er weer een opwaartse trend zichtbaar, die voornamelijk aangejaagd werd door een dalende rente en door stimulerende maatregelen van de overheid. Denk aan een verlaging van de overdrachtsbelasting, een hogere belastingvrije schenking en een lager belastingtarief voor verbouwingen aan het huis.

    Door de daling van de huizenprijzen en de lage rente is het in veel gevallen al goedkoper om een huis te kopen dan om te huren. Toen eindelijk ook het consumentenvertrouwen aansterkte durfden meer starters daadwerkelijk de stap naar het kopen van een huis te zetten. De grootste prijsstijging was zichtbaar in Amsterdam, waar de huizenprijzen momenteel 10% hoger liggen dan tijdens het derde kwartaal van vorig jaar. Ook in andere grote steden zoals Rotterdam, Den Haag en Utrecht stegen de prijzen meer dan gemiddeld.

    Lenen wordt moeilijker

    Terwijl de huizenprijzen weer stijgen wordt het voor starters steeds moeilijker om een huis te kopen. Het maximaal te lenen bedrag daalt al jaren en dat betekent dat starters vaker eigen geld mee moeten nemen om een huis te kunnen kopen. Ook houden banken meer rekening met een eventuele studieschuld, waardoor een deel van de potentiële huizenkopers met een goede baan de financiering toch niet rond krijgt.

    5003_fullimage_BRK

    Kadaster ziet grootste stijging huizenprijzen in zeven jaar

  • Rijke Chinezen overspoelen Amerikaanse huizenmarkt

    De Amerikaanse huizenmarkt wordt overspoeld door vermogende Chinezen die hun overschot aan dollars willen omzetten in tastbare waarde, zo blijkt uit een nieuw onderzoek van RealtyTrac. Het onderzoeksbureau analyseerde 10 miljoen vastgoedtransacties uit 2014 en 2015 en kwam tot de conclusie dat het steeds vaker Chinezen zijn die vastgoed kopen. Niet alleen stijgt het percentage huizenkopers van Chinese afkomst, ook betalen zij steeds vaker het volledige bedrag in één keer af. Van alle Chinezen die de afgelopen twee jaar een huis kochten in de VS rekende 46% meteen het hele bedrag af, ongeveer drie keer zo veel als in 2005.

    Buitenlanders die in de Verenigde Staten een huis kopen betalen nu al in 33% van de gevallen meteen het volledige bedrag af. In 2005 was dat nog maar in 20% van de transacties het geval. “Kopers die direct het volledige bedrag betalen spelen vandaag de dag een veel grotere rol in de Amerikaanse huizenmarkt dan tien jaar geleden. Dat is vooral goed te zijn bij huizenkopers die uit China komen”, zo verklaarde Daren Blomquist van RealtyTrac. “Buitenlandse kopers die cash betalen hebben de afgelopen jaren bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen in de Verenigde Staten, omdat deze kopers in hun bestedingsruimte niet beperkt worden door hun inkomen”, zo voegde hij eraan toe.

    Stijgende huizenprijzen

    real-estate-chinaDe mediaan van de huizenprijzen in de VS is de afgelopen jaren gestegen naar $180.800, het hoogste niveau sinds midden 2008. De afgelopen twaalf maanden stegen de prijzen met gemiddeld 3,3% en de verwachting is dat ze de komende twaalf maanden met nog eens 2,2% zullen toenemen. Chinezen hebben in de twaalf maanden tot aan maart 2014 voor $22 miljard omgezet in Amerikaans vastgoed, een stijging van 72% ten opzichte van een jaar eerder. Ze kopen vooral huizen in het hogere prijssegment van $500.000 en meer. Van alle buitenlanders die huizen kopen in de VS is een op de drie van Chinese afkomst. Dat is ook de reden waarom de Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE) haar brochures niet alleen in het Engels, maar ook in Mandarijn aanbiedt. Chinezen kopen vooral vastgoed in Seattle, een stad aan de westkust van de Verenigde Staten. De reden daarvoor is simpel: Deze stad is per vliegtuig het snelste te bereiken vanuit de Chinese hoofdstad Beijing. Maar ook de schone lucht, de goede arbeidsmarkt en het relatief hoge opleidingsniveau van de inwoners maken deze stad geliefd bij Chinezen.

    Dollars vliegen terug naar de VS

    De instroom van buitenlands geld op de Amerikaanse huizenmarkt heeft zowel positieve als negatieve gevolgen. Amerikanen die zelf een huis bezitten profiteren van stijgende huizenprijzen, maar wie nog geen koopwoning heeft ziet dat het steeds duurder wordt om een huis te kopen. En dat is pijnlijk als je bedenkt dat het percentage Amerikanen met een eigen huis door de financiële crisis gezakt is naar het laagste niveau in twintig jaar tijd. Daarnaast kan de instroom van dollars in de Amerikaanse economie een prijsopdrijvend effect hebben. Hoe meer dollars er door investeringen terugvloeien in de Amerikaanse economie, hoe meer de prijzen van alle goederen en diensten kunnen stijgen. En de stroom van dollars vanuit China richting de Verenigde Staten zal voorlopig niet afnemen, zo verklaarde Mark Hughes van First Team Real Estate tegenover Marketwatch: "De Chinese overheid is enigszins gemakzuchtig ten aanzien van de opname van spaartegoeden."

  • Huizenprijzen blijven stijgen

    De huizenprijzen in Nederland blijven stijgen. Uit cijfers van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) en het kadaster is gebleken  dat de waarde van een koopwoning vorige maand 2,5 procent hoger lag dan een jaar eerder.

    De woningprijzen voor koopwoningen zijn inmiddels weer even hoog als in december 2003. Sinds juni 2013, toen de gemiddelde woningwaarde een bodem bereikte, zijn de huizenprijzen maandelijks opgelopen. De prijzen zijn sinds het dieptepunt weer gestegen met 5,7 procent. Ten opzichte van de piek in augustus 2008 ligt het prijsniveau echter nog 17 procent lager.

  • Griekenland in het klein… (in eigen land)‏

    Goed nieuws: na jaren van misère herstelt de Nederlandse huizenmarkt zich. Het afgelopen kwartaal werden ongeveer 50.000 woningen verkocht en sinds 2007 was dat aantal niet zo hoog. En hoewel er regionaal flinke verschillen zijn herstellen de prijzen zich eveneens, inmiddels al zes kwartalen op rij. Voor dit jaar rekent De Nederlandsche Bank (DNB) op een stijging van 2,3%. Voor komend jaar wordt op 3,7% gerekend en voor 2017 op een prijsstijging van 4,2%.

    Omgekeerd ‘Robin Hood’-effect

    Onze overheid spendeert jaarlijks ruim €2 miljard aan huursubsidie. Aan belastinginkomsten loopt de overheid ongeveer €14 miljard mis vanwege de hypotheekrenteaftrek. Omdat huiseigenaren gemiddeld kapitaalkrachtiger zijn dan bewoners van een sociale huurwoning wordt vanwege het grote verschil in subsidie wel gesproken over een omgekeerd ‘Robin Hood’-effect.

    Maar dat is eigenlijk niet helemaal terecht… Het hypotheekrenteaftrekvoordeel is immers verdisconteerd in de huizenprijs. Een starter schiet er nauwelijks iets mee op, want tegenover het belastingvoordeel staat immers een extra hoge huizenprijs. Zonder hypotheekrenteaftrek zouden woningen in Nederland een stuk goedkoper zijn.

    Wie profiteert wel van de hypotheekrenteaftrek? Vooral de banken. Door de hoge huizenprijzen – mede een gevolg van de hypotheekrenteaftrek – wordt vrijwel iedereen die zich voor het eerst op de woningmarkt begeeft gedwongen zich heel diep in de schulden te steken.

    Lage rente stimulans huizenmarkt

    Dat het met name banken zijn die indirect profiteren van overheidssubsidie op (hypotheek)schulden is op z'n minst wat zuur te noemen. Banken speelden eerder een grote rol in het ontstaan van de kredietcrisis en wentelden miljardenverliezen op de belastingbetaler af. Dat kunststukje werd met de eurocrisis in grote lijnen herhaald. Door de eurocrisis - wij verwachten daar voorlopig nog niet van af te zijn - zit Nederland opgescheept met extreem lage renteniveaus. Dat vormt een sterke stimulans voor onze huizenmarkt: zoals aangegeven ziet DNB de huizenprijzen in Nederland de komende drie jaar meer dan 10% stijgen. De gunstige vooruitzichten vormen wat ons betreft een uitgelezen kans om de Nederlandse huizenmarkt structureel te versterken. En wij zijn niet de enigen die zo denken...

    Nibud, DNB en IMF

    Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) wijst vanwege de torenhoge schulden bij Nederlandse huishoudens op het beperken van de 'loan to income'-ratio. Gedachte is dat er bij een bepaald inkomen eenvoudigweg minder geleend mag worden voor een hypotheek. Dat verkleint de kans op problemen wanneer dat inkomen om wat voor reden dan ook onder druk zou komen. De Nederlandsche Bank wijst met name op lagere 'loan to value'-ratio's. Dus minder lenen ten opzichte van de veronderstelde waarde van het onderpand. Ten opzichte van die waarde mag in Nederland nu nog 103% geleend worden en dat percentage wordt tot 2018 verlaagd tot 100%. Maar vergeleken met vrijwel ieder ander land is dat nog steeds een extreem hoog percentage. Partijen als het IMF (Internationaal Monetair Fonds), de AFM (Autoriteit Financiële Markten) en DNB zien de 'loan to value'-ratio het liefst beperkt tot 80% of maximaal 90% van de waarde van het onderpand. Dit voorkomt dat starters gelijk onder water komen te staan wanneer de huizenprijzen ook maar enkele procenten daalt.

    Een uitgelezen kans

    De prijsstijgingen die voor de komende jaren worden voorzien bieden een uitgelezen kans onze huizenmarkt met aangescherpt beleid structureel te versterken, zonder dat daardoor de nominale huizenprijzen hoeven te dalen. De hypotheekrenteaftrek kan versneld worden afgebouwd en de 'loan to income'- en de 'loan to value'-ratio's kunnen worden aangescherpt. Dat voorkomt problemen in de toekomst vanwege de enorme private schuldenberg in Nederland (deze bedraagt momenteel maar liefst 230% van ons bruto binnenlands product). Maar banken en politici zien daar weinig in. Zij zien de huizenbubbel kennelijk graag opnieuw opgeblazen en de hypotheekrenteaftrek onaangetast. Voor starters op de woningmarkt is het daardoor onvermijdelijk zich heel diep in de schulden te steken. Zij worden zo goed beschouwd een soort Griekenland in het klein... Hendrik Oude Nijhuis hendrik-oude-nijhuisOver de auteur: Hendrik Oude Nijhuis is een expert op het gebied van value investing en medeoprichter van Kingfisher Capital, een op value investing principes gebaseerde business model & investment research boutique. Hij heeft uitgebreid onderzoek verricht naar de investeringsstrategieën van value investors als Warren Buffett. Zijn publicaties zijn verschenen in zowel Nederlands- als Engelstalige media, waaronder Het Financieele Dagblad, Z24.nl en Gurufocus.com. Eerder is hij als bestuurslid actief geweest voor onder andere de beleggingsstudieclubs HCC Beleggen en B.S.C. Duitenberg. Hendrik heeft Management, Economics & Law aan de Universiteit Twente gestudeerd en is auteur van de Nederlandstalige bestseller over Warren Buffett: 'Leer beleggen als Warren Buffett - zijn beleggingsstrategie in theorie & praktijk'. Van dit boek is in 2014 een derde druk uitgebracht en is tevens als audioboek beschikbaar. Online hebben al meer dan 100.000 beleggers een exemplaar van ‘Leer beleggen als Warren Buffett’ aangevraagd. *Een aantal van onze columns over de euro bundelden wij vijf jaar geleden (april 2010) in een online-boekje getiteld 'Terug naar de Gulden?'. Dit boekje is via deze link te downloaden (PDF-bestand). Lees meer over value-investing op warrenbuffett.nl en beterinbeleggen.nl Disclaimer: De artikelen van gastschrijver Hendrik Oude Nijhuis zijn op persoonlijke titel geschreven en hoeven daarom niet altijd de visie van Marketupdate te vertegenwoordigen. Marketupdate geeft geen beleggingsadvies en de artikelen van Hendrik Oude Nijhuis moeten ook niet als zodanig worden aangemerkt. Marketupdate heeft geen geld ontvangen of betaald voor deze bijdrage.

  • Huis kopen vaak goedkoper dan huren

    Door de extreem lage rente en door de snel stijgende huren is het nu bijna overal in Nederland goedkoper om een huis te kopen dan om te gaan huren. Dat schrijft de Volkskrant op basis van een uitgebreid onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt. Vooral in de Randstad betalen huurders naar verhouding veel meer dan huizenkopers voor dezelfde ruimte.

    De Volkskrant verzamelde gegevens van 80.000 recent verkochte of verhuurde woningen verspreid over heel Nederland en raadpleegde daarnaast ook data van de huurdersvereniging Woonbond. Een berekening van de gemiddelde maandlast per vierkante meter wees uit dat het kopen van een woning in de meeste gevallen voordeliger uitpakt dan huren.

    Lage rente

    Door de snelle daling van de rente de afgelopen jaren zijn de woonlasten voor huizenbezitters scherp gedaald, vooral voor de huizenbezitters die een variabele rente hebben en voor starters die net een huis gekocht hebben. Dat terwijl de huren de laatste jaren wat harder zijn gestegen als gevolg van een ongunstiger beleid van de overheid. Verhuurders krijgen van dit kabinet meer ruimte om de huren te verhogen. Daar komt bij dat de verhuurdersheffing die in 2013 werd ingevoerd grotendeels aan de huurder wordt doorberekend.

    te-koop-bordTekort

    Vanwege een tekort aan huurwoningen in de vrije sector kunnen verhuurders in sommige steden een bijzonder hoge huur vragen. Mensen die vanwege hun werk niet kunnen of willen kopen (denk aan mensen die geen vast dienstverband hebben of die regelmatig werken in het buitenland), maar die wel een hoog inkomen hebben vallen tussen wal en schip. In Amsterdam betaalt men in de vrije huursector per maand al snel meer dan €20 per vierkante meter, terwijl huizenbezitters in de hoofdstad gemiddeld €12 per vierkante meter betalen.

    Herstel van de woningmarkt?

    Het Financieel Dagblad spreekt van een 'stevig herstel van de woningmarkt', omdat ook het aantal transacties weer toeneemt. Voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis ziet de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ook in de buitengebieden de prijzen stijgen en het aantal verkopen toenemen. Uit cijfers van de NVM blijkt dat de huizenprijzen in ons land in het tweede kwartaal met 2,6% zijn gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar, tot gemiddeld €224.000. Het was de grootste prijsstijging in een kwartaal sinds 2001. De jubelstemming in makelaarsland is groot, maar kunnen we ook werkelijk spreken van een herstel van de woningmarkt? Gisteren schreven we op Marketupdate nog dat de schulden van Nederlandse huishoudens weer zijn toegenomen door een stijging van de hypotheekschuld. Het is die hogere hypotheekschuld die ook het aantal transacties en de huizenprijzen opdrijft, niet een fundamentele verbetering van de Nederlandse economie of van de vermogensposities van huishoudens. We stoppen meer schulden in de woningmarkt en noemen dat 'herstel van de woningmarkt'. Deze manier van berichtgeving suggereert dat hoge hypotheekschulden en de hoge huizenprijzen die daar het gevolg van is de normale situatie is en dat krimp (van de hypotheekschulden en de prijzen) een probleem is. Wanneer komt men tot de conclusie dat schuldgroei niet hetzelfde is als economische groei en dat meer schulden niet hetzelfde is als economisch herstel?

  • Amerikaanse beleggers speculeren op vastgoed

    Het lijkt wel alsof Amerikanen niets geleerd hebben van de huizenmarktbubbel van tien jaar geleden, want er wordt weer volop gespeculeerd op stijgende huizenprijzen. Beleggers kopen huizen en appartementen, renoveren deze en proberen het vastgoed tegen een hogere prijs weer in de markt te zetten, zo bericht Bloomberg. Het is een lucratieve handel, want bij een succesvolle ’trade’ wordt een winst van tienduizenden dollars gerealiseerd.

    AmericanDream2-wideVerschillende bedrijfjes storten zich op deze markt om beleggers te voorzien van goedkope kredieten, vaak met een looptijd van slechts één jaar waarbij het huis in kwestie als onderpand dient. Door de extreem lage rente en de overvloed aan goedkope kredieten wordt het steeds goedkoper – en daarmee winstgevender – om in vastgoed te handelen. De aanbieders van kapitaal duikelen over elkaar heen om een stukje marktaandeel veilig te stellen, waardoor de tarieven onder druk staan. Het zijn lucratieve leningen zo lang het goed gaat, want de rente ligt op ongeveer 13%. Dat is vier tot vijf keer zo veel als de rente op een ‘normale’ hypotheek.

    Blackstone, de grootste vermogensbeheerder voor alternatieve beleggingen ter wereld, wil dit jaar $1 miljard aan leningen verstrekken aan speculanten die huizen opknappen en doorverkopen. Nu de huizenprijzen beginnen te stijgen valt er veel winst te behalen. In het eerste kwartaal leverde een succesvolle ‘flip’ (koop en verkoop) bruto gemiddeld $72.450 op, terwijl dat een jaar geleden nog $61.684 was.

    Nieuwe huizenmarktzeepbel?

    De speculatie op stijgende huizenprijzen was mede de oorzaak voor het uitbreken van de financiële crisis. Amerikaanse huishoudens konden tot en met 2007 gemakkelijk een hypotheek krijgen en zagen op een gegeven moment kansen in het verhandelen en doorverkopen van vastgoed. Het grote verschil tussen toen en nu is dat het nu vaker professionele beleggers en beleggingsfondsen zijn die zich bezig houden met het 'flippen' van huizen en dat het veel grootschaliger wordt aangepakt. Tien jaar geleden waren het vooral particulieren die probeerden geld te verdienen aan het opknappen en doorverkopen van huizen, maar vandaag de dag zijn banken zeer terughoudend geworden met het verstrekken van dergelijke hypotheekleningen. Grote beleggers nemen deze 'groeimarkt' in vastgoed over en nemen soms wel tientallen huizen op de portefeuille. Bloomberg noemt als voorbeeld het in Florida gevestigde JWB Real Estate Capital, dat iedere maand ongeveer veertig woningen koopt en twintig verkoopt. De rest houdt het bedrijf in de portefeuille voor de verhuur. Bloomberg schrijft dat er ook al bedrijven zijn die het 'flippen' van woningen willen opschalen, door een landelijk platform te bouwen waar geldschieters en huizenkopers elkaar kunnen vinden. "Dit is goed moment om een beleggingscategorie te consolideren die altijd op lokaal niveau gebleven is", zo legde Nick Gould van Blackstone uit tijdens een vastgoedconferentie in Miami. "Er is nog geen landelijk platform dat de capaciteit heeft om voor deze markt ruimte te verschaffen".

    Bubbels

    De Amerikaanse economie herstelt weer, zo horen we in de reguliere media. Maar als het herstel gedragen wordt door stijgende aandelenkoersen en speculatie op stijgende vastgoedprijzen mogen we eigenlijk niet van herstel spreken. De veel hogere waarderingen worden maar voor een klein gedeelte ondersteund door de creatie van toegevoegde waarde en veel meer door nieuwe schuldcreatie. Het is de vraag of de Amerikaanse centrale bank tijdig ingrijpt met een renteverhoging. Op het hoogtepunt van de vorige vastgoedbubbel in de VS zei de toenmalige Federal Reservevoorzitter Bernanke dat hij geen bubbel zag op de huizenmarkt. Zal Yellen het beter doen?

    whistler-reno

    Amerikanen knappen huizen op om het met winst te verkopen, is dit het begin van een nieuwe huizenbubbel?

  • Optimisme over Nederlandse woningmarkt groeit

    Overheerste er in de afgelopen jaren terughoudendheid op de woningmarkt, nu durven meer mensen weer een huis te kopen. De Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis (VEH) steeg in het derde kwartaal van dit jaar namelijk naar recordhoogte. Het vertrouwen dat Nederlandse consumenten hebben in de woningmarkt bereikte volgens deze indicator het hoogste niveau sinds 2004, toen de Eigen Huis Marktindicator werd gelanceerd. In het derde kwartaal van dit jaar waren er voor het eerst sinds jaren weer evenveel mensen optimistisch als pessimistisch over de huizenmarkt, terwijl die laatste groep jaren lang de overhand had. De indicator van de VEH laat sinds januari vorig jaar een onafgebroken stijging zien.

    Hoewel de huizen in Nederland nog steeds relatief duur zijn ten opzichte van het inkomen wordt het optimisme ten aanzien van het kopen van een huis steeds groter. Sinds 2013 neemt het aantal transacties weer toe en de laatste maanden gingen ook de prijzen gemiddeld weer heel iets omhoog. Startersleningen, belastingvrije schenking tot €100.000 en de lage rente hebben daar een belangrijke bijdrage aan geleverd.

    Huishoudens onder water

    Het aantal huishoudens dat onder water staat lijkt ook te stabiliseren, zo schrijft de Telegraaf vandaag. Momenteel hebben 1,5 miljoen huishoudens een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van hun huis. Dit zijn voornamelijk de huiseigenaren in de leeftijdscategorie van 25 tot 45 jaar. Van de jonge starters tussen de 25 en 30 jaar heeft zelfs 80% onderwaarde op de eigen woning. Het herstel moet dan ook vooral komen van de starters, die kunnen profiteren van de relatief lage maandlasten.

    eigen-huis-marktindicator

    Vertrouwen in de woningmarkt neemt toe

  • Grafiek: Waar is de huizenmarkt het duurst?

    Er zijn verschillende manieren om de ontwikkeling van de huizenprijzen in kaart te brengen, waarvan de gemiddelde prijs ten opzichte van het gemiddelde inkomen één van de meest gebruikelijke is. Door niet de prijzen, maar de betaalbaarheid van woningen als uitgangspunt te nemen wordt het veel makkelijker de ontwikkeling van de huizenprijzen tussen landen te vergelijken. Dat is precies wat de volgende grafiek, die we aantroffen op het blog Woningmarktcijfers, in kaart brengt.

    De grafiek bestrijkt de periode van begin jaren ’80 tot en met het jaar 2011. We zien dat de huizenprijzen in 2011 relatief goedkoop waren in Japan en de Verenigde Staten en dat de prijzen in Nederland in dat jaar het hoogst waren. Dat terwijl de Nederlandse huizenmarkt toen al een behoorlijke daling achter de rug had. Zouden we de grafiek doortrekken tot 2014, dan zouden we een betere betaalbaarheid zien voor de Nederlandse woningmarkt. Niet alleen zijn de prijzen tot en met 2013 verder gezakt, ook daalden de maandlasten door de steeds lagere rente.

    huizenprijzen-vs-inkomen

    Huizenprijzen in Nederland waren zeer hoog ten opzichte van het inkomen