Marketupdate

Tag: huizenprijzen

  • Moeten overheden meer doen voor de middenklasse?

    Moeten overheden meer doen voor de middenklasse?

    De crisis van 2008 ligt alweer ver achter ons, maar dat wil niet zeggen dat alles weer goed gaat. Het is waar dat de werkloosheid daalt en de economie weer groei laat zien, maar lang niet iedereen lijkt daarvan te profiteren. Vorig jaar concludeerde de Rabobank al dat het besteedbare inkomen van de meeste huishoudens de afgelopen decennia amper is gestegen.

    We zijn weliswaar meer gaan verdienen, maar door stijgende vaste lasten en een hogere belastingdruk blijft er onderaan de streep niet veel meer koopkracht over. Het is een trend die we niet alleen in Nederland zien, maar in de hele Westerse wereld. Ook in andere landen blijven lonen achter bij de arbeidsproductiviteit en bij de groei van de economie als geheel. Voeg daar een alsmaar stijgende belastingdruk aan toe en je begrijpt dat de middenklasse steeds verder uitdunt.

    Middenklasse krimpt

    Onlangs waarschuwde ook de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) voor deze zorgwekkende trend. In een nieuw onderzoek laten ze zien dat de middenklasse in steeds meer ontwikkelde economieën krimpt. Van de millennials kan ongeveer 60% tot de middenklasse gerekend worden, terwijl dat bij de babyboom generatie op dezelfde leeftijd nog 70% was. De OESO schreef daar het volgende over.

    “De kosten van een levensstijl in de middenklasse zijn sneller gestegen dan de inflatie. Huisvesting is met ongeveer een derde van het besteedbare inkomen de grootste uitgave voor huishoudens met een gemiddeld inkomen, ten opzichte van een kwart van het besteedbare inkomen in de jaren negentig. De huizenprijzen zijn de afgelopen twintig jaar driemaal sneller gegroeid dan het mediaan inkomen van huishoudens.

    Meer dan één op de vijf huishoudens met een middeninkomen geeft meer uit dan zij verdienen. Een te hoge schuldenlast komt bij deze groep vaker voor dan bij huishoudens met een laag inkomen of een hoog inkomen. Bovendien zijn de vooruitzichten voor de arbeidsmarkt steeds onzekerder geworden. Zo heeft één op de zes werknemers met een gemiddeld inkomen een baan met een hoog automatiseringsrisico, vergeleken met één op de vijf werknemers met een laag inkomen en één op de tien met een hoog inkomen.”

    Huizenprijzen zijn veel harder gestegen dan de middeninkomens (Bron: OESO)

    Stijgende lastendruk

    Dat de stijgende belastingdruk en hogere woonlasten een negatief effect hebben op het besteedbare inkomen mag duidelijk zijn, maar de vraag is wat we kunnen doen om de situatie te verbeteren. Als het aan de OESO ligt moeten overheden deze taak op zich nemen, bijvoorbeeld door een beter sociaal vangnet te creëren. Ook moet ze maatregelen nemen om wonen betaalbaar te maken, bijvoorbeeld met financiële ondersteuning, schuldverlichting of belastingvoordelen.

    De suggestie dat de overheid meer moet doen om wonen betaalbaar te maken roept natuurlijk ook vragen op. Laten we als voorbeeld Nederland nemen. De hypotheekrenteaftrek was bedoeld om het kopen van een huis te stimuleren, maar inmiddels kunnen we concluderen dat deze maatregel vooral een prijsopdrijvend effect heeft gehad. Het voordeel van de renteaftrek ben je kwijt in de vorm van hogere maandlasten, terwijl de bank de lachende derde is.

    Hetzelfde probleem is er met de huursubsidie. Deze maatregel is bedoeld om huren betaalbaar te maken voor lagere inkomens, maar in een land waar het aanbod van huurwoningen schaars is leidt het vooral tot veel hogere huren. Verhuurders hebben een machtspositie en kunnen dankzij de huursubsidie veel meer huur vragen dan anders het geval zou zijn geweest. Zo kunnen verhuurders de huursubsidie grotendeels of zelfs volledig naar zich toe trekken. De samenleving betaalt daar de rekening voor.

    Minder overheid?

    Wanneer de overheid de taak op zich neemt om wonen betaalbaar te maken en het resultaat is dat de woonlasten juist steeds hoger worden, dan moeten we ons afvragen of méér overheid wel de oplossing is. Misschien zijn middeninkomens wel veel meer gebaat bij minder overheidsinterventie op de woningmarkt en een verlaging van de belastingdruk. Laten we marktverstorende maatregelen als de hypotheekrenteaftrek en huursubsidie geleidelijk afbouwen, zodat de woonlasten op termijn weer kunnen dalen en huishoudens met hun inkomen meer geld overhouden voor andere dingen.

    Deze column verscheen eerder op Goudstandaard




  • Vertrouwen in woningmarkt daalt

    Vertrouwen in woningmarkt daalt

    Het vertrouwen dat Nederlanders hebben in de woningmarkt is voor het eerst in 4,5 jaar weer negatief. Dat schrijft de Vereniging Eigen Huis (VEH) op basis van nieuwe cijfers over de woningmarkt. Vooral in de grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag is het sentiment de laatste maanden verslechterd. Ruim vier op de tien Nederlanders vindt het momenteel een (zeer) ongunstige tijd om een huis te kopen. Van de doorstromers vindt een derde het momenteel niet gunstig om een ander huis te kopen.

    De Vereniging Eigen Huis publiceert maandelijks haar Eigen Huis Indicator, die het consumentenvertrouwen ten aanzien van de woningmarkt meet. Deze indicator is gebaseerd op maandelijkse peilingen onder een representatief aantal Nederlanders. Deze indicator kwam in maart uit op 99 punten en dook daarmee voor het eerste in 4,5 jaar onder het neutrale niveau van 100 punten. Hieronder ziet u het verloop van deze vertrouwensindex sinds maart 2007.

    Eigen Huis Indicator kwam voor het eerst in 4,5 jaar weer onder neutrale score van 100 punten (Bron: VEH)

    Betaalbaarheid woningen verslechtert

    Het belangrijkste probleem op de woningmarkt is dat de prijzen voor veel starters te hoog zijn geworden. Ze willen wel graag een huis kopen, maar kunnen met hun inkomen niet genoeg geld lenen. Dat betekent dat starters zonder spaargeld of schenking de financiering simpelweg niet rond kunnen krijgen. Ruim de helft van de starters noemt de slechte betaalbaarheid van koopwoningen dan ook het grootste probleem van de woningmarkt.

    Volgens Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis is de slechte betaalbaarheid vooral te wijten aan een gebrek aan woningen, meer specifiek nieuwbouwwoningen. Daardoor is er met name in de populaire stedelijke gebieden schaarste ontstaan. Econoom en beurscommentator Hans de Geus is het daar niet mee eens. Hij merkt op dat er op dit moment in Nederland meer woningen per huishouden zijn dan ooit tevoren.

    Beleggers op de woningmarkt

    Het probleem is volgens hem niet zozeer de schaarste aan woningen, maar het feit dat steeds meer beleggers op de woningmarkt actief zijn. Dat drijft de prijzen van woningen verder op en zorgt ervoor dat meer starters uit de markt worden geprijsd. Ook zijn de hypotheekvoorwaarden aangescherpt, waardoor starters minder kunnen lenen. Zij worden door deze omstandigheden min of meer gedwongen te huren in de vrije huursector, waar de prijzen hoog zijn. Daardoor kunnen ze ook minder vermogen opbouwen, waardoor de vermogensongelijkheid groter wordt. Hans de Geus schreef daar een boek over getiteld ‘Hoe ik toch huisjesmelker werd’ dat binnenkort wordt uitgegeven.

    Steeds meer starters kunnen geen huis kopen en blijven in dure huurwoning (Bron: RTL-Z)

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Prijs nieuwbouwwoning gestegen tot bijna €400.000

    Prijs nieuwbouwwoning gestegen tot bijna €400.000

    De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen en dat geldt ook voor nieuwbouwwoningen. Uit nieuwe cijfers van het CBS blijkt dat een gemiddelde nieuwbouwwoning in het derde kwartaal van 2018 €397.625 kostte. Dat is een stijging van bijna €74.000 ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, toen een nieuwe woning voor gemiddeld €323.970 in de verkoop ging.

    De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn dus in een jaar tijd met meer dan 22% gestegen. Vergeleken met begin 2015 zijn de prijzen zelfs met de helft gestegen, want toen kocht je een nieuwe woning voor gemiddeld €260.612.

    De stijging van de huizenprijzen wordt niet alleen veroorzaakt door een lage rente, maar ook door hogere bouwkosten. Ook richten projectontwikkelaars zich vaker op het duurdere segment, waardoor het gemiddelde stijgt. Daarnaast worden de bouwkosten opgedreven doordat woningen niet meer op aardgas worden aangesloten en doordat er veel binnenstedelijk gebouwd wordt. Ook dat maakt de gemiddelde prijs van het nieuwe woningaanbod duurder.

    Prijs nieuwbouwwoning sterk gestegen

    Amper woningen voor minder dan €200.000

    Door de stijgende huizenprijzen wordt betaalbaarheid een steeds groter probleem. Volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is slechts 5% van de nieuwe koopwoningen goedkoper van €200.000. In 2014 was ongeveer 40% van het nieuwe aanbod op de huizenmarkt beschikbaar voor minder dan dat bedrag.

    Kopers hebben het al enige tijd moeilijk op de woningmarkt, maar nu beginnen ook projectontwikkelaars de gevolgen te merken. Vooral in de grote steden zijn de prijzen al zo ver opgelopen dat het langer duurt om een nieuw project verkocht te krijgen.

    Volgens NVM-makelaars duurt het steeds langer voordat nieuwbouwprojecten voor meer dan 70% verkocht zijn, terwijl het aantal geïnteresseerden toeneemt. Veel mensen haken dus af op het moment dat ze de prijs zien. Door de hoge prijzen werden er in heel 2018 voor het eerst weer minder woningen verkocht dan in voorgaande jaren.

    Vooral nieuwbouwwoningen zijn het afgelopen jaar flink duurder geworden (Bron: CBS)

    Aantal verkochte woningen daalt door de hoge prijzen (Bron: CBS)

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Centrale bank Australië bezorgd om daling huizenprijzen

    De centrale bank van Australië maakt zich zorgen over de combinatie van dalende huizenprijzen en hoge private schulden. In de laatste notulen lezen we dat het beleidscomité van de centrale bank langdurig heeft gesproken over de gevolgen van de wereldwijde groeivertraging. De huizenprijzen in Australië zijn sinds de financiële crisis van 2008 sterk gestegen, maar tegelijkertijd hebben huishoudens zich veel dieper in de schulden gestoken. Het gevolg is dat de economie bij een verdere daling van de huizenprijzen in de problemen kan komen, omdat huishoudens dan geen financiële buffer meer hebben.

    De economie van Australië is erg afhankelijk van de export van grondstoffen naar China. Dat betekent dat een groeivertraging in de tweede grootste economie ter wereld ook een negatief effect zal hebben op Australië. Met het aanhoudende handelsconflict tussen de Verenigde Staten en China zien de vooruitzichten er minder gunstig uit dan een paar jaar geleden. De centrale bank schreef het volgende in haar notulen.

    “De vooruitzichten voor de gezinsconsumptie blijven een bron van onzekerheid, omdat de groei van het inkomen van huishoudens laag blijft, de schuldniveaus hoog zijn en de huizenprijzen dalen. De leden merkten op dat deze combinatie van factoren een neerwaarts risico met zich meebrengt. Desondanks blijft het centrale scenario dat van gestage groei van de consumptie, ondersteund door aanhoudende kracht van de arbeidsmarkt en een geleidelijke toename van de loonstijging.”

    Hoge private schulden

    De Australische centrale bank hanteert al sinds 2016 een rente van 1,5%. De verwachting is dat die rente het komende jaar op dat niveau zal blijven om de economie te ondersteunen. Door de lage rente werden er de afgelopen jaren meer en hogere hypotheken verstrekt aan huishoudens. Een riskante strategie, omdat huishoudens bij een daling van de huizenprijzen onder water komen te staan. Huishoudens met een negatieve vermogenspositie zullen hun consumptiepatroon drastisch versoberen, wat een neerwaartse beweging van de economie kan versterken.

    De situatie waar de centrale bank van Australië mee worstelt is vergelijkbaar met die in Nederland. Ook hier zijn de private schulden relatief groot en is er veel geld geleend in de vorm van hypotheken. Het gevolg is dat huishoudens bij stijgende prijzen boven hun stand gaan leven en bij een daling van de huizenprijzen plotseling de hand op de knip houden. Het IMF waarschuwde al eens voor het sterke pro-cyclische karakter van de Nederlandse economie als gevolg van hoge hypotheekschulden.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Huizenprijzen Australië dalen na aanscherping kredieteisen

    De huizenprijzen in Australië zijn voor het eerst sinds eind 2012 weer gedaald, nadat de toezichthouder de regels voor de kredietverlening door banken had aangescherpt. Vooral in grote steden als Sydney en Melbourne, waar de huizenprijzen het hoogst zijn, laat de markt inmiddels tekenen van zwakte zien. Volgens JP Morgan is de daling van de huizenprijzen voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de strengere hypotheekregels, waardoor huishoudens minder geld kunnen lenen voor de aankoop van een huis.

    Begin 2017 besloot de financiële toezichthouder in Australië nieuwe beperkingen op te leggen aan banken, door een maximum van 30% in te stellen voor aflossingsvrije hypotheken. Door deze aflossingsplicht kunnen huishoudens effectief minder geld lenen voor een nieuwe hypotheek, zelfs nu de rente op een historisch dieptepunt staat.

    Oververhitte woningmarkt

    Deze maatregel werd ingevoerd om oververhitting van de Australische huizenmarkt te voorkomen en dat lijkt inderdaad te werken. De toezichthouder begon zich de laatste jaren steeds meer zorgen te maken over de sterke toename van de hypotheekschulden ten opzichte van het gemiddelde inkomen van huishoudens. Zo groeiden de inkomens in Australië de laatste jaren met gemiddeld 3 tot 4%, terwijl de private schulden met 6% per jaar toenamen.

    Volgens JP Morgan-economen Ben Jarman and Henry St John waren de hoge private schulden al langer een bron van zorgen voor de toezichthouder, omdat de schulden van huishoudens waren opgelopen tot 189% van het besteedbare inkomen. Door de hypotheekverlening te versoberen zal op termijn ook de kredietverlening afnemen, met als bijkomend effect dat ook de huizenprijzen naar beneden zullen komen.

    Nederland blijft achter

    Terwijl Australië maatregelen neemt om de enorme kredietgroei en de daaruit volgende stijging van de huizenprijzen af te remmen blijft Nederland een zeer ruim kredietbeleid voeren. Huishoudens kunnen nog steeds 100% van de woning financieren, terwijl de regels voor tweeverdieners en zelfstandige ondernemers zelfs wordt versoepeld. Het is dan ook geen wonder dat juist in Nederland de huizenprijzen hard blijven stijgen en woningen voor steeds meer starters onbetaalbaar worden. Het afremmen van de prijsstijging lijkt geen hoge prioriteit te hebben, aangezien er zelfs weer meer aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt door banken.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

  • Wonen in de Randstad wordt onbetaalbaar

    Wonen in de Randstad wordt door de stijgende huizenprijzen voor steeds minder mensen bereikbaar. Ben je een starter op de woningmarkt en kun je maximaal €130.000 lenen, dan heb je binnen de ring van Amsterdam momenteel geen enkele keuze. Buiten de ring is het aanbod in deze prijsklasse op twee handen te tellen. Maar ook in andere steden als Haarlem, Leiden en Utrecht is er voor de starter op dit moment bijna niets meer te koop, tenzij je een bovenmodaal inkomen hebt of eigen geld kunt meenemen.

    Kenmerkend voor de krapte op de woningmarkt is dat er steeds meer kamers te koop worden aangeboden, waarbij je de woonkamer, badkamer, keuken en een eventuele tuin moet delen met een andere bewoner. Voor de prijs waarvoor je twee jaar geleden in de Randstad nog een appartement van ongeveer 40 m² kon kopen moet je nu genoegen nemen met een kamer van hooguit 20 m² met gedeelde voorzieningen, tenzij je uitwijkt naar een minder aantrekkelijke locatie.

    Onbetaalbare woningen

    Het zijn niet alleen de starters die moeite hebben om een betaalbare woning te vinden in de Randstad. Ook voor huishoudens waarbij zowel de man als de vrouw fulltime werken voor een modaal inkomen (leencapaciteit van €370.000) kom je in Haarlem of Utrecht niet veel verder dan een rijtjeshuis met een woonoppervlak van ongeveer 100 m². In Amsterdam krijg je voor dat geld slechts een appartement met hooguit 60 m² aan woonoppervlak of een opgeknapte zolder.

    Arbeiderswoningen die vroeger voor de lagere inkomens gebouwd werden zijn op dit moment zelfs voor tweeverdieners amper te betalen. Hoe lang kan dit nog goed gaan? En hoe verstandig is het om op dit moment nog geld in vastgoed te investeren?

    Binnen de ring van Amsterdam staat geen woning (of kamer) te koop voor minder dan €125.000 (Bron: Funda)

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

  • Column: Nederlandse economie blijft kwetsbaar

    De Nederlandse economie groeit weer en was vorig jaar zelfs even de snelst groeiende economie van de hele Eurozone. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is de groei breed gedragen, omdat zowel de investeringen als de export sterk toenemen en omdat ook het aantal banen en vacatures weer toeneemt. Daarmee hebben we de crisisjaren van 2009 en 2010 en de tweede dip van 2012 en 2013 weer achter ons gelaten.

    Door de groei van de economie kopen we meer auto’s, gaan we vaker op vakantie en durven we meer geld uit te geven aan andere luxegoederen. Maar is al dat consumeren wel zo verstandig? Eerder deze maand kwamen er cijfers uit van het CBS, waaruit bleek dat het doorsnee vermogen van huishoudens in 2016 met maar liefst 10% was toegenomen. Dat lijkt veel, ware het niet dat die stijging volledig voor rekening komt van de stijging van de huizenprijzen, een zeer bepalende factor waar huishoudens zelf geen enkele invloed op uit kunnen oefenen.

    Kijken we naar de zaken waar huishoudens meer controle op hebben, zoals de spaarrekening, aandelenportefeuille of hun belang in een onderneming, dan moeten we tot de conclusie komen dat we er in 2016 helemaal niet op vooruit zijn gegaan. Met een spaarrente van bijna nul procent is sparen niet meer zo aantrekkelijk als het ooit was, maar desondanks is het toch verstandig om wat geld achter de hand te hebben…

    Sparen in goede tijden

    Zeker nu de economie zo snel groeit zouden we maatregelen kunnen nemen die huishoudens stimuleren om meer reserves aan te leggen en schulden af te bouwen. Onze bezittingen mogen dan wel groter zijn dan onze schulden, de waarde van die bezittingen hebben we voor het grootste gedeelte niet zelf in de hand. De huizenprijzen kunnen in een volgende crisis sterk dalen, terwijl onze hypotheekschulden alleen kunnen dalen door versneld af te lossen.

    Het terugbrengen van de hypotheekschuld zou hoog op de agenda moeten staan bij de regering, omdat dit een van de grootste kwetsbaarheden is voor de Nederlandse economie. Ook economen van het IMF hebben Nederland al verschillende keren gewaarschuwd voor de impact die stijgende of dalende huizenprijzen hebben op onze economie.

    Huizenprijzen en hypotheekschuld

    Gaan de huizenprijzen omhoog, dan voelen we ons rijk en durven we meer geld uit te geven. Dalen de huizenprijzen, dan worden de spaartegoeden van huishoudens overschaduwd door veel grotere restschulden die kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s.

    Bijna tien jaar na het uitbreken van de financiële crisis staat volgens de NVM nog steeds 15 tot 30 procent van alle huizen in Nederland ‘onder water’, waaruit we kunnen concluderen dat we dit schuldenprobleem niet moeten onderschatten.

    Zo goed als het nu gaat met de Nederlandse economie, zo slecht zal het gaan op het moment dat de huizenprijzen weer gaan dalen. Het verschil met de vorige crisis is dat de rente nu veel lager is, waardoor huishoudens zich nog dieper in de schulden kunnen steken. De risico’s zijn daarmee mogelijk nog groter dan in 2008.

    Meer aflossen

    De regering zou nu stappen kunnen zetten om de Nederlandse economie minder kwetsbaar te maken, bijvoorbeeld door de hypotheekrenteaftrek om te zetten naar een soort subsidie voor aflossen en door banken aan te sporen afspraken te maken met klanten die een aflossingsvrije hypotheek hebben.

    Bij dit type hypotheek hoeven mensen helemaal niets af te lossen, wat betekent dat er over iets meer dan tien jaar grote problemen kunnen ontstaan als huishoudens hun oude hypotheeksom niet meer opnieuw gefinancierd krijgen.

    Door de extreem lage rente levert sparen vrijwel niets meer op, maar dat is geen reden om geen extra buffers aan te leggen voor minder goede tijden. Wil je geen spaarpotje bij de bank, maar heb je je vermogen liever in eigen beheer? Dat zijn edelmetalen als goud en zilver misschien een interessant alternatief.

    Frank Knopers

    Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].




  • Column: Nieuwe vastgoedbubbel?

    Het is al bijna tien jaar geleden dat de eerste problemen op de Amerikaanse huizenmarkt naar de oppervlakte kwamen. Wat volgde was de grootste financiële crisis sinds de jaren dertig, die ook in volle hevigheid over Nederland raasde. Verschillende banken vielen om of moesten genationaliseerd worden, terwijl de kredietverlening aan consumenten en bedrijven flink werd teruggeschroefd. Meer dan een miljoen huishoudens kwamen onder water te staan, met alle gevolgen van dien.

    Dat de crisis in Nederland zo heftig heeft toegeslagen was voor een belangrijk deel te wijten aan een fundamentele kwetsbaarheid in onze economie, namelijk de exorbitant hoge hypotheekschulden. Die waren op dat moment bijna nergens in de wereld zo hoog als in Nederland. Bankiers kregen in Nederland alle ruimte om nieuwe hypotheekvormen te bedenken, zodat mensen zich nog dieper in de schulden konden steken. Top hypotheken, aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken zorgden ervoor dat we allemaal net even wat meer geld konden lenen voor een nieuwe badkamer, een ander interieur of een tweede auto. De huizenprijzen konden toch alleen maar verder stijgen, dus wat was het probleem?

    Nieuwe vastgoedbubbel?

    We zijn nu bijna tien jaar verder, maar veel wijzer zijn we niet geworden. Zo publiceerde de Rabobank eerder deze maand een onderzoek, waaruit bleek dat driekwart van de Nederlanders verwacht dat de huizenprijzen verder zullen stijgen. Het sentiment is dus zeer positief, terwijl de huizenprijzen in de Randstad op recordhoogte staan en de betaalbaarheid van woningen verslechtert.

    Woningen zijn ondertussen zelfs zo duur geworden dat minder starters tegenwoordig de benodigde hypotheek rond kunnen krijgen. Het Financieel Dagblad meldde begin deze week op basis van cijfers van adviesbureau IG&H dat er in het derde kwartaal 7% minder hypotheken aan starters verstrekt werden ten opzichte van het vorige kwartaal. Dat is een duidelijk teken dat de betaalbaarheid van starterswoningen verslechtert, ondanks de uitzonderlijk lage rente.

    Dit soort signalen worden nu ook door de politiek opgepikt, maar in plaats van structurele hervormingen door te voeren om wonen weer betaalbaar te maken kijkt men opnieuw naar manieren om de kredietverlening verder op te rekken. Zo werd de aflossingsvrije hypotheek – die sinds 2013 niet meer verstrekt mag worden – door Kamerleden van GroenLinks en de SGP opnieuw als oplossing naar voren geschoven.

    Hun plan is om de aflossingsvrije hypotheek opnieuw in te voeren, maar dan voor maximaal 30% van het hypotheekbedrag. Deze maatregel wordt verkocht als een manier om de woonlasten te verlagen, maar wat ze niet vermelden is dat huishoudens zich daarmee nog dieper in de schulden kunnen steken. En dat terwijl de rente nu al op een extreem laag niveau staat. Gaat de rente ooit stijgen naar het historische gemiddelde van 4%, dan zullen veel huishoudens opnieuw in grote problemen terechtkomen…

    Frank Knopers

    Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].




  • Column: Huizenprijzen door het dak

    Column: Huizenprijzen door het dak

    Terwijl de ECB de geldkraan nog een jaar open laat staan rijzen de huizenprijzen in Nederland de pan uit. Onlangs nog werd in Amsterdam een studio van 23 vierkante meter met dakterras van 19 vierkante meter voor meer dan €200.000 verkocht. En dan koop je geen huis, maar een opgeknapte zolderkamer waarvoor je vier steile en smalle trappen moet beklimmen.

    Het lijkt gekkenwerk, maar door de populariteit van de stad Amsterdam en de extreem lage rente zijn dit soort gevallen geen uitzondering meer. Sterker nog, de verwachting is dat de huizenprijzen in de hoofdstad nog verder zullen stijgen. De vraag is veel groter dan het aanbod, waardoor kopers ver boven de vraagprijs moeten bieden om überhaupt een kans te maken. En dan kunnen de prijzen exorbitant snel stijgen.

    Volgens cijfers van onderzoeksbureau Calcasa werd 79% van alle woningen in Amsterdam gedurende het tweede kwartaal van dit jaar voor of boven de vraagprijs verkocht, waarbij de gemiddelde verkoopprijs volgens cijfers van het CBS inmiddels 21% hoger is dan in 2008. In de rest van Nederland zijn de prijzen minder hard gestegen, maar in Noord-Holland zijn de gemiddelde prijzen de crisis ook alweer te boven.

    Lage rente

    Zo lang de ECB de geldkraan niet dichtdraait en de rente laag blijft is de kans groot dat de huizenprijzen in Amsterdam, maar ook in de rest van Nederland, de komende tijd verder zullen stijgen. Veel mensen kijken immers naar de maandlasten, wat betekent dat ze bereid zijn een hogere hypotheekschuld te nemen als de rente laag is.

    Maar hoe verstandig is het om je zo diep in de schulden te steken, nu de huizenprijzen in delen van Nederland op het hoogste niveau ooit staan? Voor de crisis van 2008 waarschuwden verschillende economen al voor de extreem hoge huizenprijzen, maar nu zijn ze in sommige delen van het land nog hoger!

    Huizenprijzen op recordhoogte

    Vastgoeddeskundige Piet Eichholtz deed een aantal jaar geleden onderzoek naar de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland en concludeerde toen al dat de huizenprijzen op recordhoogte stonden. En of je de prijzen nou afzet tegen de inflatie, de loonontwikkeling of de prijs van een kilo goud, in alle gevallen zal het antwoord zijn dat de huizenprijzen in Nederland buitenproportioneel gestegen zijn.

    Voor veel Nederlanders gaat het financieel inderdaad weer wat beter, maar er zijn ook genoeg huishoudens die tot op de dag van vandaag de gevolgen merken van een hoge restschuld. Dalen de prijzen en ben je gedwongen je huis te verkopen, dan dringt het besef door dat het toch wel over hele grote bedragen gaat.

    Om de potentiële huizenbezitter niet ongerust te maken wordt de maximumgrens voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie volgend jaar met meer dan 8% verhoogd naar €265.000. Daarmee lijkt het alsof er een zorg wordt weggenomen bij de huizenbezitter, maar ondertussen wordt er nog meer schuld in de huizenmarkt gepompt. We hebben van de crisis van 2008 niets geleerd.

    Frank Knopers

    Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].




  • Huizenprijzen sinds 1970 twee keer zo hard gestegen als inkomen

    De huizenprijzen in Nederland zitten weer in een stijgende lijn en in verschillende stedelijke gebieden is er zelfs sprake van oververhitting op de woningmarkt. Door de extreem lage rente en het positieve sentiment worden er weer volop hypotheken verstrekt, waardoor potentiële huizenkopers met nog grotere bedragen tegen elkaar op kunnen bieden om een huis te kopen. Een groot probleem, want door de hoge huizenprijzen wordt het steeds duurder om in Nederland te wonen.

    De volgende grafiek laat zien dat de huizenprijzen sinds 1970 veel harder zijn gestegen dan het gemiddelde inkomen. Vergelijken we de laatste cijfers uit 2016 met die van 1970, dan zien we dat de gemiddelde prijs van een woning elf keer zo hoog geworden is. Ter vergelijking, het inkomen ging in dezelfde periode zes keer over de kop. In minder dan een halve eeuw tijd werden huizen in verhouding tot wat de gemiddelde Nederlander verdient dus bijna twee keer zo duur.

    huizenprijzen-versus-inkomen

    Huizenprijzen zijn bijna twee keer zo hard gestegen als het gemiddelde inkomen (Bron: CBS, grafiek via @WouterHupkes)

    Waarom stijgen de huizenprijzen?

    De ongekende stijging van de huizenprijzen heeft twee belangrijke oorzaken. De eerste is de daling van de rente over de afgelopen dertig jaar, waardoor je bij dezelfde maandlasten een steeds hoger bedrag kunt lenen. De wet van vraag en aanbod leert dat als het aanbod van woningen gelijk blijft en je huizenkopers meer geld geeft, dat daardoor de prijzen van woningen uiteindelijk zullen stijgen.

    In de jaren negentig werd de stijging van de huizenprijzen versterkt door financiële deregulering. Banken kregen van de politiek en van de toezichthouder meer ruimte om nieuwe hypotheekvormen te bedenken, waarbij huizenkopers nog meer geld konden lenen.

    Met de introductie van aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken kon de maximale leencapaciteit van de consument nog verder worden opgerekt, waardoor men zich nog dieper in de schulden kon en moest steken voor een eigen huis. Daardoor zijn we nu in een situatie terechtgekomen we niet meer gemakkelijk uit kunnen ontsnappen.

    Lees ook:

  • Centrale banken waarschuwen voor stijging huizenprijzen

    Centrale banken waarschuwen eindelijk voor de snelle stijging van de huizenprijzen als gevolg van de extreem lage rente. Zo schrijft de ECB in een nieuw rapport dat deze week naar buiten werd gebracht over de excessieve prijsstijgingen in Europese hoofdsteden als Berlijn, Parijs, Wenen en Amsterdam en de gevolgen daarvan voor de financiële stabiliteit. Uit het rapport:

    “Excessieve prijsstijgingen in bepaalde regio’s kunnen de stabiliteit van financiële instellingen bedreigen die een grote blootstelling hebben aan hypotheken in die betreffende regio’s. Een rentestijging kan een grote impact hebben op de schuldverplichtingen van huishoudens en op hun capaciteit om aan deze verplichtingen te voldoen.”

    De waarschuwing is opmerkelijk, aangezien deze situatie grotendeels het gevolg is van het beleid van de centrale bank. Door de rente voor een langere periode extreem laag te houden zoeken steeds meer vermogende particulieren en beleggers hun toevlucht in vastgoed. Ook kunnen potentiële huizenkopers door de lage rente veel meer geld lenen, waardoor de prijzen verder stijgen.

    ecb-huizenprijzen

    ECB waarschuwt voor stijging huizenprijzen in verschillende Europese hoofdsteden

    Lage rente drijft huizenprijzen op

    Door het beleid van de centrale bank wordt het wonen in populaire hoofdsteden voor veel mensen onbetaalbaar. Tegelijkertijd moeten diegene die nog wel wat kunnen kopen zich dieper in de schulden steken, waardoor banken én huishoudens een groter risico lopen. De ECB waarschuwt dat hoge hypotheekschulden en de grote blootstelling van banken aan de huizenmarkt in landen als Finland en Nederland grote gevolgen kan hebben in een volgende crisis, omdat de klap daar dan extra hard aankomt.

    Ook de centrale bank van Zweden waarschuwt in haar halfjaarlijkse rapport voor het gevaar van snel stijgende huizenprijzen, maar ze wijst naar de overheid om maatregelen te nemen. Beide centrale banken verschuilen zich achter hun mandaat van prijsstabiliteit, waarin de stijging van de huizenprijzen blijkbaar geen rol van betekenis speelt. Het lijkt een herhaling van de crisis op de huizenmarkt in de Verenigde Staten, die ook het gevolg was van een lage rente en te soepele kredietnormen binnen de bankensector.

    ecb-huizenprijzen2

    Lage rente belangrijke oorzaak voor stijging huizenprijzen

    Centrale banken grijpen niet in

    Opvallend is dat centrale banken wel het probleem zien, maar niets doet om het aan te pakken. Vooralsnog blijft de ECB iedere maand voor €60 miljard aan staatsobligaties en bedrijfsobligaties opkopen, waardoor de hypotheekrente indirect ook laag blijft. Ook de Zweedse centrale bank houdt de rente extreem laag om te voorkomen dat de waarde van haar munt stijgt ten opzichte van andere valuta.

    Het blijft een lastig dilemma, waarbij centrale banken moeten kiezen tussen twee kwaden. Houden ze nog langer vast aan de lage rente, dan wordt de huizenbubbel nog groter en ontstaat er vanzelf een onhoudbare situatie. Verhogen centrale banken de rente te snel, dan komt de schuld gedreven economische groei in gevaar en neemt het risico van een nieuwe recessie toe.

    gs-logo-breed

    Dit artikel wordt u aangeboden door Goudstandaard, uw adres voor de aankoop en verzekerde opslag van edelmetalen. Wilt u goud kopen? Neem dan contact op door te mailen naar [email protected] of door te bellen naar +31(0)88-4688488.