Marketupdate

Tag: vastgoedbubbel

  • Wanneer barst de vastgoedbubbel?

    Mario Draghi zou wel eens de eerste president van de Europese Centrale Bank kunnen worden die gedurende zijn hele ambtsperiode van acht jaar niet een keer de rente verhoogde. Toen de Italiaan in 2011 aan het hoofd van de centrale bank kwam zat Europa midden in een ernstige schuldencrisis, waardoor hij al snel gedwongen werd de gereedschapskist van de centrale bank tevoorschijn te toveren (en leeg te halen).

    Onder leiding van Draghi verlaagde de centrale bank de rente in een aantal stappen naar nul procent, verstrekte ze voor miljarden aan kortlopende leningen aan de bankensector en begon ze voor het eerst in haar jonge geschiedenis op grote schaal staatsobligaties op te kopen. Alles werd uit de kast gehaald om de economie weer aan te jagen en anno 2018 kunnen we concluderen dat het ze inderdaad gelukt is.

    Op het eerste gezicht lijkt het alsof de ECB de situatie weer onder controle heeft. De economie groeit weer, banken verstrekken weer kredieten en iedereen is weer blij. Ondanks de extreem lage rente en het opkopen van meer dan €2.000 miljard aan obligatie blijft de inflatie nog steeds onder twee procent. Hebben centrale banken dan eindelijk een nieuw evenwicht gevonden?

    Waar is de inflatie?

    Draghi en andere centrale banken kijken naar de officiële inflatiecijfers en zien dat het goed is. Maar beseffen ze ook dat er met al dat goedkope geld een nieuwe bubbels op de huizenmarkt werden geblazen? In het Verenigd Koninkrijk, Canada, Australië, Zweden, Nederland… overal gingen de huizenprijzen de afgelopen jaren door het dak.

    Door de lage rente kunnen huishoudens opeens veel meer geld lenen, met als gevolg dat de huizenprijzen de laatste jaren alsmaar verder gestegen zijn. Daardoor voelen huizenbezitters zich rijk en durven ze ook meer geld uit te geven. Maar er komt een moment dat de prijzen niet meer verder kunnen stijgen, bijvoorbeeld omdat de rente weer toeneemt of omdat een deel van de potentiële huizenkopers simpelweg uit de markt wordt geprijsd.

    Vastgoedbubbel

    Dat moment lijkt in verschillende landen al bereikt te zijn. In Noorwegen begonnen de huizenprijzen vorig jaar voor het eerst weer te dalen, nadat er in 2016 nog een stijging van 12% geregistreerd werd. In Zweden gingen de huizenprijzen in november voor het eerst sinds 2012 omlaag, een daling die volgens Bloomberg toegeschreven kan worden aan strengere hypotheekeisen en een toegenomen aanbod van nieuwe woningen. De regering in Stockholm wil dat huizenbezitters met een hoge hypotheekschuld sneller aflossen, terwijl nieuwe hypotheken daar nog maximaal 85% van de koopsom mogen zijn.

    Huizenprijzen in Zweden dalen weer (Bron: Bloomberg)

    Ook in Canada lijkt het alsof de huizenmarkt haar top heeft bereikt. Stegen de prijzen vorig jaar op een gegeven moment met meer dan 30% op jaarbasis, nu zijn de prijzen in Toronto weer aan het dalen. Volgens de Toronto Real Estate Board zijn de woningen in deze stad sinds mei vorig jaar gemiddeld 8,9% in waarde gedaald. Dat is de sterkste daling ooit gemeten. Maar ook in Australië en in het Verenigd Koninkrijk zijn er steeds meer signalen die suggereren dat de woningmarkt op haar top is.

    In Nederland stijgen de huizenprijzen nog, maar dat komt voor een belangrijk deel door het beperkte aanbod van nieuwe woningen. Door die schaarste lopen de prijzen nog sneller op en haken meer potentiële huizenkopers af.

    Hoe lang gaat dit goed?

    De kredietcrisis van 2008 werd voor een belangrijk deel veroorzaakt door een bubbel in vastgoed. Tien jaar later zijn we opnieuw een bubbel aan het blazen, terwijl centrale banken en overheden toekijken en het laten gebeuren. Wat gebeurt er als de rente weer gaat stijgen en de huizenprijzen dalen? Maakt Draghi nog mee dat het monetaire experiment van centrale banken eindigt met het uiteenspatten van de wereldwijde vastgoedbubbel?

    Frank Knopers

    Deze column van Frank Knopers verscheen eerder op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].




  • Amerikanen speculeren weer volop met vastgoed

    De speculatie op de Amerikaanse huizenmarkt is weer helemaal terug van weggeweest, want het percentage woningen dat binnen 12 maanden minstens twee keer verkocht wordt steeg naar het hoogste niveau sinds 2006. Het ‘flippen’ van huizen is een fenomeen dat we ook zagen op het hoogtepunt van de Amerikaanse vastgoedzeepbel. Met behulp van goedkoop krediet en extreem soepele kredietnormen kochten mensen geen woningen meer om in te wonen, maar om met winst te verkopen.

    Volgens Trulia, dat cijfers over de Amerikaanse woningmarkt verzamelt, waren dit soort speculatieve transacties vorig jaar goed voor 6,1% van alle woningverkopen. Dat is het hoogste niveau sinds 2006, toen het ‘flippen’ van huizen goed was voor 7,3% van alle transacties.

    investor-flipping-houses

    Amerikanen speculeren weer volop op vastgoed (Bron: Bloomberg)

    Nieuwe vastgoedzeepbel in de maak?

    Het uiteenspatten van de Amerikaanse vastgoedzeepbel was het begin van een crisis die zich over de hele wereld zou verspreiden. Banken hadden slechte hypotheekleningen verpakt en doorverkocht aan pensioenfondsen en beleggingsfondsen, die opeens geconfronteerd werden met enorme verliezen. Verzekeraars die beleggers moesten beschermen tegen de verliezen konden de omvang van het probleem niet behappen en dreigden ook om te vallen. Uiteindelijk moesten overheden en centrale banken wereldwijd ingrijpen om een totale ineenstorting van de wereldeconomie te voorkomen.

    Door speculanten worden de huizenprijzen nog verder opgedreven, omdat er meer bieders zijn voor hetzelfde aanbod van woningen. Dat trekt weer meer speculanten aan. Deze bubbel knapt op het moment dat de woningen te duur worden of het aanbod van woningen zo snel toeneemt dat de huizenprijzen dalen en de speculanten de markt verlaten.

  • Grafiek: Nieuwe vastgoedbubbels in de maak

    De financiële crisis van 2008 begon in de Verenigde Staten met het uiteenspatten van de zeepbel op de huizenmarkt. Je zou dan misschien denken dat banken misschien wat voorzichtiger geworden zijn met het verstrekken van kredieten, maar niets is minder waar. In veel Westerse landen stijgen de huizenprijzen weer, mede dankzij de extreem lage rente. De Economist verzamelde cijfers van de huizenmarkt en maakte daar de Economist huizenprijsindex van.

    De vastgoedbubbel in de Verenigde Staten valt in het niet met andere landen als Australië en Canada, waar de huizenprijzen sinds 1975 nog veel harder gestegen zijn. Zelfs in Duitsland, waar de huizen jaren lang steeds wat goedkoper werden, is de trend omgekeerd. Ook in Nederland stijgen de huizenprijzen weer, mede dankzij de extreem lage rente en de ruime kredietverlening door banken. Het is wachten tot de volgende vastgoedzeepbel uiteen spat.

    huizenprijzen-economist

    Australië en Canada blazen een vastgoedzeepbel (Bron: The Economist)

  • Grafiek: Vastgoedbubbel in Verenigd Koninkrijk

    In het Verenigd Koninkrijk zijn de huizenprijzen sinds 1926 twee keer zo snel gestegen als de inkomens, zo blijkt uit onderzoek van de New Economics Foundation. Zij brachten de ontwikkeling van de huizenprijzen en inkomens in kaart sinds de geboorte van de Queen Elizabeth II en ontdekten een zeer sterke correlatie tot en met de jaren ’80 van de vorige eeuw.

    Daarna begonnen de huizenprijzen en inkomens sterk uit elkaar te lopen, met als gevolg dat de huizenprijzen in het land gestegen zijn tot negen keer het inkomen. In Londen liggen de prijzen nog hoger, want daar betaal je voor een huis gemiddeld twintig keer het gemiddelde inkomen.

    nef-earnings-houses

    Huizenprijzen versus inkomens in Verenigd Koninkrijk (Bron: NEF)

    Financiële deregulering

    In de jaren zeventig kregen banken door de financiële deregulering meer mogelijkheden om krediet te verlenen aan huishoudens. Het verstrekken van hypotheken bleek een zeer lucratieve activiteit voor de banken, met als resultaat dat de totale hypotheekschuld begon te stijgen. Met allerlei innovatieve vormen van financiering, zoals aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken, werd het voor consumenten makkelijker meer geld te lenen voor een huis. Gecombineerd met stimulerende maatregelen van de overheid zorgde dat voor een langdurige stijging van de huizenprijzen.

    Een stijging van de huizenprijzen maakt wonen steeds duurder. Volgens het New Economics Foundation dient de oplossing voor dit probleem gezocht te worden in het beperken van huurverhogingen en het verminderen van de kredietverlening. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan…

  • Ook Zweden worstelt met stijgende huizenprijzen

    De huizenmarkt van Zweden lijkt in veel opzichten op die van Nederland. Net als in ons land zijn de huizenprijzen daar enorm opgedreven door een tekort aan woningen, een slecht functionerende huursector en banken die (te) veel kredieten verstrekken aan huishoudens. De afgelopen tien jaar verdubbelden de gemiddelde huizenprijzen, terwijl appartementen zelfs 150% duurder werden. Alleen dit jaar zijn de huizenprijzen in Zweden met gemiddeld 14% gestegen.

    Er is nu al een tekort van 150.000 woningen en volgens de laatste schattingen zal dat tekort in 2025 verdrievoudigd zijn. Ondertussen daalt het aanbod van betaalbare huurwoningen, met lange wachtlijsten tot gevolg. Onlangs werd een appartement in het centrum van Stockholm toegewezen aan iemand die al sinds 1989 op een wachtlijst staat.

    Lage rente

    Net als in Nederland werd ook de vastgoedbubbel in Zweden opgeblazen met veel krediet. Door de dalende rente kunnen Zweedse huishoudens vandaag de dag meer lenen, met als gevolg dat de huizenprijzen alsmaar verder worden opgedreven. In 2010 en 2011 heeft de centrale bank van Zweden, de Riksbank, een poging gewaagd om de stijgende prijzen een halt toe te roepen. Ze verhoogde de rente, maar dat bracht vrijwel direct ongewenste effecten met zich mee. De werkloosheid daalde niet meer en de inflatie sloeg in korte tijd bijna om in deflatie. Ook daalden de huizenprijzen weer, waardoor starters financieel onder water kwamen te staan. De Riksbank besloot toen de omstreden renteverhoging weer terug te draaien en verlaagde het rentetarief naar een historisch laag niveau.

    Aflossingsvrij

    huizenprijzen-zwedenDe huizenprijzen kwamen weer in een opwaartse trend, waardoor de Zweedse toezichthouder besloot de kredietverlening door banken in te perken. Net als in Nederland waren ook in Zweden de aflossingsvrije hypothekenzeer populair. Naar schatting wordt 40% van alle hypotheekschuld in het Scandinavische land helemaal niet afgelost. Juist deze hypotheekvorm stelde Zweedse huishoudens in staat nóg meer geld te lenen voor de aanschaf van een woning. Dat iedereen verslaafd is geraakt aan goedkoop geld blijkt wel uit het feit dat het voorstel van de financiële waakhond om de hypotheekschuld omlaag te brengen werd afgeschoten. Zij stelde voor dat iedereen met een loan-to-value (LTV) ratio van meer dan 70% ieder jaar tenminste 2% van de totale schuld moest aflossen, maar daar bleek onvoldoende draagvlak voor te vinden in de samenleving. Omdat de huizenprijzen in Zweden de laatste jaren zo hard stijgen zijn mensen bereid wat meer risico te nemen dan de bank toelaat. Formeel moeten huizenkopers tenminste 15% van het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard hebben voordat ze een huis kopen, maar ik de praktijk blijkt dat dit bedrag vaak gewoon ergens anders geleend wordt tegen een veel hogere rente.

    Subsidies

    Het gevaar van een huizenmarktbubbel in Zweden is levensgroot, maar omdat zoveel mensen belang hebben bij het in stand houden van de bubbel gebeurt er vooralsnog niets om de gemoederen te temperen. Ook in Zweden kent men een soort hypotheekrenteaftrek, maar er is geen politieke meerderheid te vinden om deze subsidie af te bouwen. "Mensen voelen zich vandaag de dag rijk door die waanzinnig hoge huizenprijzen. Niemand wil dit feestje bederven." De vrees is ook dat het versneld aflossen van de hypotheekschuld en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek direct ten koste zal gaan van de consumptie. Dat is schadelijk voor de economische groei. "Ik wou dat ik een instrument in mijn gereedschapskist had om de huizenmarkt te beinvloeden, zonder dat het elders in de economie een impact heeft. Maar ik heb het niet kunnen vinden", zo verklaarde Henrik Braconier van de Zweedse financiele waakhond tegenover de Economist.

  • Video: Maartje Martens over de woningmarkt

    Een gesprek tussen Bart Kramer en woningmarkt deskundige Maartje Martens. Is de bodem van de Nederlandse huizenprijzen inmiddels bereikt?

     

    Bron: Huizenmarkt zeepbel

  • Grafieken: Huizenprijzen versus bouwkosten

    Grafieken: Huizenprijzen versus bouwkosten

    Vandaag ontvingen we een reactie op NUjij die betrekking heeft op ons artikel over de Nederlandse huizenprijzen sinds 1630. Iemand stelde terecht dat de kwaliteit van de gemiddelde woning door de eeuwen heen drastisch is verbeterd en dat de bouwkosten voor een huis daardoor ook zijn toegenomen. Met alle voorzieningen die een modern huis heeft is het volgens hem of haar niet realistisch om aan te nemen dat de huizenprijzen nu weer naar €100.000 dalen, wat de gemiddelde huizenprijs bleek te zijn over deze periode van bijna vier eeuwen.

    Of de huizenprijzen weer richting die €100.000 gaan, dat weten we niet. Wat we wel kunnen doen is een vergelijk maken tussen de productiekosten van een huis en de huizenprijzen. De volgende grafiek is gebaseerd op de Amerikaanse huizenmarkt en geeft een overzicht van de ontwikkeling van de huizenprijzen, de bouwkosten, de totale populatie en de rente sinds 1890. De data komt van de Case-Shiller index en is gecorrigeerd voor inflatie.

    Huizenprijzen versus bouwkosten

    Huizenprijzen versus bouwkosten (via twitter, h/t Bubbelonia)

    Huizenprijzen harder gestegen dan bouwkosten

    Op basis van 120 jaar aan gegevens kunnen we stellen dat er geen directe relatie meer bestaat tussen de bouwkosten van een woning en de huizenprijzen. Helaas geeft bovenstaande grafiek geen inzage in de grondprijzen, een belangrijke component voor de huizenprijzen. Mogelijk zijn deze bij de bouwkosten inbegrepen, maar dat weten we niet zeker. Wel durven we te stellen dat de enorme prijsstijging van vastgoed van de afgelopen twintig jaar niet te verklaren is door stijgende kosten om een huis te bouwen.

    De huizenprijzen zijn gestegen door een stimulerend beleid van de Amerikaanse overheid en door soepele kredietverlening door banken. Door overkreditering konden de huizenprijzen veel sneller stijgen dan de bouwkosten van woningen rechtvaardigden. De huizenprijzen stegen zo hard omdat meer mensen met meer (geleend) geld konden bieden op een relatief inflexibel aanbod aan woningen.

    En hoe is dat in Nederland?

    We hebben via het CBS cijfers gevonden van de gemiddelde bouwkosten van een koopwoning tussen 1995 en 2011. We hebben deze cijfers naast die van de gemiddelde huizenprijzen gezet, met als resultaat de onderstaande grafiek. We hebben jaarlijkse cijfers gepakt, waardoor de grafiek wat minder gedetailleerd is. Toch kunnen we ook uit deze grafiek opmaken dat de huizenprijzen veel harder zijn gestegen dan de bouwkosten. In 2011 lagen de bouwkosten voor een koopwoning op €143.416, de gemiddelde verkoopprijs lag ongeveer op €266.400.

    Om terug te komen bij de introductie van dit artikel: Ja, de kwaliteitsstandaard van de gemiddelde woning is inderdaad verbeterd en daar gaan inderdaad hogere kosten mee gepaard. De stippellijn in de tweede grafiek laat ook zien dat koopwoningen sinds 1995 een stuk groter zijn geworden. Maar de bubbel op de huizenmarkt is niet te verklaren door hogere bouwkosten. Er zit nog veel lucht in de huizenprijzen. Ook deze grafiek op het Woningmarktcijfers blog laat dat duidelijk zien.

    Huizenprijzen versus bouwkosten in Nederland

    Huizenprijzen versus bouwkosten in Nederland

  • Grafiek: Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630

    Grafiek: Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630

    De volgende grafiek laat niets aan duidelijkheid over. De ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijzen in Nederland. Uitgedrukt in euro’s van 2009 en dus gecorrigeerd voor inflatie kunnen we vaststellen dat de huizenprijzen in Nederland nooit zo hoog waren als tijdens de piek van een aantal jaar geleden. De huizenmarkt is momenteel aan het herstellen, want de huizenprijzen keren weer terug naar het gemiddelde van iets meer dan €100.000. Hoe lang blijven de prijzen nog dalen en welk van de drie geschetste scenario’s mogen we verwachten: A, B of C?

    Huizenprijzen vanaf 1630

    Huizenprijzen vanaf 1630 (via Huizenmarkt-zeepbel)

  • Huizenprijzen in China blijven stijgen

    De huizenprijzen in China zijn in augustus opnieuw gestegen. Op landelijk niveau stegen de prijzen de afgelopen maand het meeste in 2,5 jaar tijd, maar in sommige steden schoten de prijzen wel twee keer zo hard omhoog als het landelijk gemiddelde. De vastgoedbubbel in China blijkt ook voor de machtige Chinese autoriteiten moeilijk onder controle te houden.

    De regering van China zegt zich bewust te zijn van het gevaar van een bubbel, maar is terughoudend met ingrijpen. De stijgende huizenprijzen compenseerden de afgelopen jaren namelijk een gedeelte van de terugval in de economische groei. Zonder stijgende huizenprijzen zouden de macro-economische cijfers van China er slechter uit hebben gezien.

    “We denken dat de regering de huizenprijzen stabiel wil houden, omdat het milde herstel van de bredere economie nog niet zo stabiel is”, zo verklaarde vastgoedanalist Jinsong Du van Credit Suisse tegenover Reuters.

    Stijgende huizenprijzen

    De gemiddelde huizenprijzen in de zeventig grootste steden van China zijn in een jaar tijd met 8,3% gestegen, zo blijkt uit berekeningen op basis van cijfers van het Chinese Bureau voor de Statistiek. Een maand eerder stegen de huizenprijzen op jaarbasis met 7,5%. De huizenprijzen stegen in augustus in 66 van de 70 gemeten steden, in juli was dat nog voor 62 steden het geval. Zoals gezegd stijgen de prijzen in een aantal grote steden veel harder dan het landelijk gemiddelde. In Beijing en Shanghai stijgen de huizenprijzen op jaarbasis al met 15%, in de zuidelijke steden Guangzhou en Shenzhen zijn huizen al ruim 18% duurder dan een jaar geleden. In deze vier grote steden zijn de huizenprijzen sinds januari 2011 niet meer zo hard gestegen als nu.

    ‘Iedereen profiteert’

    De Chinese overheid probeert een vastgoedbubbel te voorkomen, maar tegelijkertijd is er op lokaal niveau weinig bereidheid om de vastgoedmarkt af te remmen. Iedereen verdient namelijk aan de stijging van de huizenprijzen. Makelaars hebben meer werk, gemeenten verdienen goed aan de stijgende grondprijzen en investeerders zien de waarde van hun vastgoedbelegging stijgen. Daar komt bij dat er een stuk of veertig verschillende industrieën zijn die profiteren van de hausse in vastgoed. Denk aan bouwbedrijven, meubelzaken, loodgieters, elektriciens, enzovoort… Herkenbaar?

    Huizenprijzen in China blijven stijgen

    Huizenprijzen in China blijven stijgen (Afbeelding via Forbes)

  • Maxime Verhagen: “Meer budget voor startersleningen”

    Maxime Verhagen is een pleitbezorger van de schuld gedreven politieke economie, zo blijkt uit het volgende audiofragment van BNR Nieuwsradio. In zijn rol als voorzitter van Bouwend Nederland pleit hij voor het beschikbaar stellen van nog meer startersleningen. Het potje moet verdubbeld worden van €50 naar €100 miljoen. Daarnaast moeten gemeentelijke belemmeringen voor starters verholpen worden. Zo lang starters op de woningmarkt zich maar diep genoeg in de schulden steken zijn een paar duizend arbeidsplaatsen in de bouwsector veiliggesteld. Verlengt het kabinet Rutte de BTW-verlaging voor verbouwingen en onderhoud aan het huis, dan zijn nog een paar duizend banen in de bouw verzekerd.

    Wat vindt u? Moet de regering de woningmarkt blijven ‘stimuleren’ met belastingvoordelen en subsidies? Of moeten we juist meer snijden in de fiscale voordelen van een ‘eigen’ woning? Hoe krijgen we de woningmarkt in Nederland weer gezond??

    Maxime Verhagen: Starters moeten meer lenen

  • Tweet van de dag (11 september 2013)

    Het weblog Huizenmarkt-Zeepbel heeft een uitgesproken mening over de Nederlandse huizenmarkt en de starterslening…