Categorie: Economie

De economen van het Economisch Bureau bij ING stellen dat de huizenprijzen nu onder druk staan, maar dat er bij een lichte verbetering van de economie al meer vraag ontstaat naar koopwoningen, waardoor huizenverkopers 'een betere onderhandelingspositie' zouden krijgen. De economen van de bank beredeneren dat de huizenmarkt daarom mogelijk halverwege 2013 alweer licht aantrekt, zo schrijft het FD donderdag. Voor kopers die wachten op een prijsbodem kan dit 'een signaal zijn om in te stappen', zo schrijven de economen.

Prijzen omlaag

Deze conclusie van deze groep economen staat haaks op eerdere berichtgeving. De Rabobank en de ABN Amro bank kwamen nog niet zo lang geleden met het bericht naar buiten dat de huizenprijzen in Nederland volgend jaar met respectievelijk 7% en 8% verder zullen dalen. De ING maakte in haar rapport over de woningmarkt in het derde kwartaal van dit jaar bekend dat het rekening houdt met een prijsdaling van 5% in 2013. Zelfs de NVM, dat de belangen van makelaars behartigt, denkt dat we zeven magere jaren tegemoet zullen gaan op de Nederlandse huizenmarkt. Ook het CPB verwacht dat de economie in 2013 nauwelijks zal herstellen.

De verwachting is dat ook veel starters volgend jaar af zullen haken, omdat ze dan naar verhouding minder kunnen lenen (lagere loan-to-value ratio) en omdat ze verplicht worden een gedeelte af te lossen gedurende de looptijd van de hypotheek. Het NOS Jouaal en Radar gaven rekenvoorbeeldjes waaruit blijkt dat de starters die volgend jaar de woningmarkt op gaan over de hele looptijd van de hypotheek enkele tienduizenden euro's meer kwijt zullen zijn dan starters die nog dit jaar een volledig aflossingsvrije hypotheek afsluiten bij de bank. En daar komt een eventuele waardedaling van het onderpand nog bovenop.

Het is waarschijnlijker dat de Nederlandse huizenmarkt nog vele jaren moet uitzieken van te hoge huizenprijzen en een te hoge hypotheekschuld. Huizen zijn onder de huidige onzekere economische omstandigheden nauwelijks te financieren voor starters, als ze al een huis willen kopen. Banken zijn terughoudend met het verstrekken van kredieten omdat ook zij de risico's zien van een zwakke economie en een daling van de huizenprijzen.

Voorraad woningen

De economen van ING spreken over een betere onderhandelingspositie voor de verkoper van de woning zodra er meer kopers op de markt komen. Ik weet niet naar welke cijfers die economen hebben gekeken, maar de grafiek van het aantal te koop staande huizen op funda.nl is er één om bang van te worden. Er staan inmiddels al meer dan 274.000 woningen te koop, ruim 20.000 meer dan een jaar geleden. Op floris.nu wordt het aantal te koop staande huizen op funda.nl sinds begin 2009 dagelijks bijgehouden in een grafiek. Dat ziet er als volgt uit.

Aantal te koop staande woningen op Funda.nl (Bron: Floris.nu)

Crisis op de woningmarkt

Met een combinatie van te hoge huizenprijzen (als gevolg van het opblazen van een hypotheekschuld van ruim €600 miljard), starters die moeilijk aan financiering kunnen komen, de grote massa die verwacht dat de huizenprijzen verder zullen dalen en verkopers die een zwakke onderhandelingspositie hebben is het moeilijk voor te stellen dat de huizenprijzen in de loop van 2013 alweer de weg omhoog zullen vinden. Als we de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland vanaf 1965 bekijken zien we dat de huizenprijzen erg hard gestegen zijn. Het is dus de vraag wat de economen van ING verstaan onder huizenprijzen die zich 'herstellen'. Wees gewaarschuwd!

Ontwikkeling huizenprijzen in Nederland vanaf 1965 (Bron: Beursplaza.com)

Private schulden als percentage van besteedbaar inkomen 

Om de stijging van de huizenprijzen in Nederland in perspectief te zetten: de tweede grafiek geeft de ontwikkeling van de private schuld weer in verhouding tot het besteedbare inkomen. De illusie van de spaarzame Nederlander wordt doorgeprikt, we staan op een tweede plaats na Denemarken.

Private schulden naar verhouding tot het besteedbare inkomen. Hoeveel meer schuld kan Nederland nog dragen? (Bron: onbekend, gevonden via de twitter van Ewald Engelen)

Volgens Elstat, dat deze gegevens verzamelde en in een grafiek zette, waren er in september in totaal 3.695.053 Grieken aan het werk (inclusief  overheid). Het aantal werklozen was op dat moment 1.295.203. In augustus was de werkloosheid in Griekenland nog 25,4%. De jeugdwerkloosheid ging opvallend genoeg iets omlaag, van 58% in augustus naar 56,4% in september. Via Zero Hedge een paar grafieken van Elstat (PDF).

Werkloosheidspercentage Griekse beroepsbevolking

Aantal werklozen in Griekenland

Het aantal Grieken met een baan

Meer informatie over deze documentaire kunt u vinden op deze website.

Zero Hedge plaatste twee grafieken van Bloomberg: een van de situatie in Japan sinds 1991 en een van de VS sinds het millennium. Beide grafieken geven in met de rode lijn de yield op 10 jaars staatsobligaties van de betreffende landen weer en met de gele lijn de ontwikkeling van de belangrijkste aandelenindex (respectievelijk de Nikkei 225 en de S&P500). In Japan ging de rente op staatsobligaties gedurende deze periode naar beneden, van bijna 7% in 1991 naar 0,7% eind 2012. De aandelenmarkt wist meerdere keren behoorlijk te stijgen, maar ging netto mee omlaag met de aandelnmarkt. De groene pijltjes illustreren hoe de aandelen bijna vanzelf lijken terug te keren naar de rode lijn, alsof ze door een magneet aangetrokken wordt. In Japan is dat sinds 1991 drie keer gebeurd, de laatst keer was tussen 2005 en 2008.

VS

Als we vervolgens kijken naar de VS zien we een soortgelijke trend ontstaan. Daar begon de S&P500 index in 2002 aan een lange bull market, om vervolgens in 2008 weer terug te keren naar de rode lijn die de rente op 10-jaars Treasuries vertegenwoordigt. Toen deze twee lijnen elkaar weer even gevonden hadden begon de aandelenmarkt aan een nieuwe rally die tot op de dag van vandaag nog intact is. De divergentie tussen de aandelenkoersen in Amerika en de obligatierente suggereert dat de aandelenmarkt uiteindelijk nog een heel eind naar beneden moet. Uiteraard is dat nooit met zekerheid te zeggen, maar het voorbeeld van Japan leert ons dat een dergelijk scenario mogelijk is.

Net als de Japanse overheid is ook die van Amerika bijna verzadigd met schulden. Alleen door aankopen van de centrale bank en een extreem lage rente is de schuldenlast nog te dragen, maar de sterke economische groei gedurende de periode waarin de schulden nog makkelijk opgestapeld konden worden is niet meer aanwezig. Als de S&P500 in de toekomst opnieuw terugkeert naar de rode lijn staat de index op slechts 400 punten. Dat is vooralsnog moeilijk voor te stellen, want het is 71% minder dan de huidige S&P500 index van 1407 punten.

De grafiek gaat terug tot 1995 en laat zien dat de consumentenbestedingen weer terug zijn op een niveau dat we kunnen associëren met een recessie. Alleen in 2001 en 2008 waren de consumentenbestedingen in de VS nog lager. Het ogenschijnlijke herstel van 2009 en 2010 is daarmee alweer voor een gedeelte ongedaan gemaakt. Ook gaan Amerikanen de laatste tijd weer minder vaak uit eten, zoals de tweede grafiek laat zien. De opleving die zichtbaar was vanaf 2010 lijkt inmiddels alweer uitgewerkt te zijn. Jaar op jaar is het cijfer van oktober 2012 nog wel 1,5% hoger. Dat is het laagste groeitempo sinds april 2010.

Bron: Bloomberg Briefs Via: Zero Hedge

Consumentenbestedingen VS opnieuw omlaag

Ook eten Amerikanen weer minder vaak buiten de deur

Haldane voegde eraan toe dat de publieke woede richting de bankensector in zijn ogen volledig gerechtvaardigd was en dat er nog steeds te hoge salarissen worden uitgekeerd in de sector. “Als we geluk hebben kunnen de kosten van de crisis gedragen worden door onze kinderen. Het is echter waarschijnlijker dat ook onze kleinkinderen voor deze crisis zullen betalen. De bevolking heeft alle reden om estig ontdaan te zijn over alles wat er gebeurd is – en boos”.

Vier jaar na het uitbreken van de crisis is de ecoomie nog maar 3% gekrompen ten opzichte van de piek (uitgedrukt in GDP). De omvang van de crisis zal opnieuw duidelijk worden op woensdag, als de regering het land bijpraat over de economische vooruitzichten en de bezuinigingsmaatregelen. Om banengroei, investeringen en vetrouwen in het bedrijfsleven terug te winnen moet de minister van Financien George Osboe een gedurfd plan laten zien, aldus de Britse Kamer van Koophandel. Die heeft de groeiprognose voor zowel 2013 als 2014 al naar beneden bijgesteld, van respectievelijk 1,2 en 2,2 naar 1 en 1,8 procent. De Britse Chambers of Commerce wijt de groeiprognose aan de verslechterde economische omstandigheden en het vooruitzicht van nog meer bezuinigingsmaatregelen.

De Britse industrie liet in november een verbetering zien in de totale productie ten opzichte van de maand ervoor, maar het cijfer komt nog steeds niet boven de 50. Dat betekent dat er feitelijk nog steeds sprake is van krimp. Volgens de Markit/CIPS Purchasing Managers index valt de vraag tegen en loopt ook de export wat terug.

Andre Haldane zei op BBC Radio dat de banken nog steeds de grootste belemmering vormen voor het herstel van de economie. De banken hebben slechte leningen op de balans staan en zijn mede daardoor terughoudend met het verlenen van kredieten. Volgens Haldane zullen banken zwak blijven als ze hun balans niet weten op te schonen. “Investeeerders zullen minder geneigd zijn om geld op de bank te zetten. Ze hebben te weinig vertrouwen in het banksysteem en zullen daarom een hogere vergoeding eisen voor het geld dat ze aan de banken uitlenen of zullen simpelweg het geld van de bank halen” [red: geld op een bankrekening zetten is in feite geld uitlenen aan de bank, vandaar de rentevergoeding].

“Er kan en moet meer gedaan worden om banken soepeler kredieten te laten verstrekken en daarmee de economie op gang te brengen”, aldus Haldane. Hij voegde daaraan toe dat bankiers nog meer salaris moeten inleveren dan ze totnogtoe gedaan hebben, “Er is nog een weg te gaan. In de jaren tachtig kreeg een investment banker gemiddeld ongeveer hetzelfde salaris als een advocaat of dokter. In 2006 kreeg een bankier vier keer zo veel.”

Onderstaande grafiek illustreert het verschil in compensatie binnen de financiële wereld en de rest van de private sector.

Beide grafieken gaan terug tot 1947 en geven daarmee inzicht in de historische ontwikkeling van zowel de bedrijfswinsten (na belasting) als de gemiddelde salarissen ten opzichte van de omvang van de Amerikaanse economie. Beide indicatoren breken de laatste jaren records. Bedrijfwinsten waren in de VS nog nooit eerder zo hoog als nu, ondanks de gigantische deuk die financiele crisis in 2008 en 2009 sloeg in de winstcijfers. De inkomens van de 'gewone man' hebben zich echter niet hersteld sinds het uitbreken van de crisis, integendeel. De lonen in verhouding tot het GDP bereikten een historisch dieptepunt.

Hieruit kunnen we concluderen dat de bedrijfwinsten vooral wegvloeien richting het grote geld, in de vorm van dividend uitkering, bonussen en stijgende aandelenkoersen. Indirect profiteert bijna iedereen daarvan mee via pensioenfondsen en beleggingsfondsen, maar dat is zeker niet genoeg om de groeiende inkomensongelijkheid in de VS een halt toe te roepen. De verticale schaal is bij de eerste grafiek aangepast om de ontwikkeling beter zichtbaar te maken. In werkelijkheid is de daling van het inkomen minder dramatisch dan de grafiek suggereert, maar feit blijft dat inkomens sinds 1947 niet eerder zo laag waren ten opzichte van de gehele Amerikaanse economie.

John Aziz merkt terecht op dat Obama zich niet aan zijn belofte heeft gehouden om de welvaart eerlijker te verdelen onder de Amerikaanse bevolking. De kloof tussen rijk en arm wordt steeds groter, een gegeven dat we ook terugzien in het toenemende gebruik van voedselbonnen. Inmiddels maken 47,1 miljoen Amerikanen gebruik van voedselbonnen, dat is meer dan 1 op de 7 Amerikanen.

Lonen en salarissen als percentage van GDP (Bron: St. Louis Fed)

Bedrijfwinsten na belasting als percentage van GDP  (Bron: St. Louis Fed)