Marketupdate

Categorie: Woningmarkt

  • Is vastgoed nog steeds een goede belegging?

    De prestaties van wereldwijd vastgoed zijn dit jaar flink gestegen. Wereldwijde vastgoedbeleggingsfondsen stegen met maar liefst 19%. Deze goede prestaties zijn volgens ING Investment Management vooral te danken aan de voortdurende zoektocht naar rendement van beleggers en de betere economische vooruitzichten. De resultaten klinken veelbelovend, maar is vastgoed nog wel ‘zo veilig als een huis’?

    Na een sterke start dit jaar voor vastgoed, signaleert ING Investment Management International (ING IM) de afgelopen maanden aanzienlijke regionale verschillen. De VS blijven onverminderd beter presteren dan de markt en Japan is, na een traag begin van het jaar, bezig met een inhaalslag. Europa zit comfortabel tussen deze twee markten in. De meest interessante ontwikkeling hier is de ontkoppeling van Brits vastgoed en de mogelijke gevolgen hiervan.

    Renteverhoging

    “De voornaamste reden voor de ontkoppeling hangt samen met de wijziging die de Bank of England (BoE) ogenschijnlijk in haar beleid heeft aangebracht”, stelt Patrick Moonen, Senior Multi-Asset Strateeg bij ING IM: “De BoE probeerde de volatiliteit in de renteverwachtingen op te voeren, door – althans, op het eerste gezicht – vrij verwarrende signalen af te geven. Intussen wordt eigenlijk wel verwacht dat de BoE als eerste grote centrale bank de rente zal verhogen. De precieze timing hiervan blijft echter nog onzeker. Gelet op de gevoeligheid van vastgoed voor de rentevoet is deze slechtere performance geen verrassing. Op de korte termijn zal de rente de fundamentele factoren overheersen.” Daarnaast heeft de BoE macroprudentiële maatregelen aangekondigd, in een poging de snelle stijging van de Britse huizenprijzen (die zich niet langer beperkt tot Londen) een halt toe te roepen. De verwachtingen van oplopende prijzen zijn in het hele Verenigd Koninkrijk zichtbaar. Zo heeft de financiële beleidscommissie aanbevolen dat hooguit 15% van het totale aantal nieuwe hypotheken van een kredietverstrekker, groter mag zijn dan 4,5 maal het inkomen van de leningnemer. Ook pleit de commissie voor een betaalbaarheidstoets, om te bepalen of een leningnemer de hypotheek kan betalen als de rente stijgt tot boven de 3%. Deze aanbevelingen moeten de scherpe prijsstijging afremmen. De effectiviteit van dit beleid staat echter nog niet vast. Dit komt vooral doordat de ontoereikende woningvoorraad in het Verenigd Koninkrijk in belangrijke mate de huizenprijzen bepaalt. Een ander punt is dat de marktprijzen in Londen worden beïnvloed door internationale investeerders, waarop deze wetgeving niet van toepassing is.

    Is vastgoed nog steeds een goede belegging?

    Is vastgoed nog steeds een goede belegging?

    Europa

    “Binnen Europa prefereren we vastgoed in de eurozone boven Brits vastgoed”, vervolgt Moonen. “Niet alleen versoepelt de Europese Centrale Bank (ECB) nog altijd haar monetair beleid, ook de waarderingscijfers zijn gunstiger. Uit onze analyse blijkt dat de eurozone een dividendrendement van 4,1% noteert, vergeleken met 3,3% voor het Verenigd Koninkrijk. Bovendien biedt vastgoed in de eurozone nog altijd een forse premie van +2,3% ten opzichte van het rendement op bedrijfsobligaties. In het Verenigd Koninkrijk is het dividendrendement van vastgoed daarentegen lager dan het rendement op bedrijfsobligaties (-0,25%).” Volgens Moonen ligt de verklaring voor dit verschil in het risico van deflatie, wat een remmend effect kan hebben op huurverhogingen. Om dit te compenseren, verlangen beleggers een hoger direct rendement. Dit risico speelt minder in het Verenigd Koninkrijk. De inflatieverwachting (op basis van de 10-jaars rente) ligt in het VK op +2,9%, vergeleken met +1,4% in Frankrijk en een nog lager percentage in Duitsland en Italië. De angst voor deflatie kan verklaren waarom in Japan het rendementsverschil tussen vastgoed en obligaties nog groter is. Moonen concludeert: “Vastgoed biedt een goede inkomstenstroom en een optie op economische groei. Hoewel wij positief zijn over de sector, hebben wij onlangs wel onze positie in wereldwijd vastgoed teruggebracht van een middelgrote tot een kleine overweging. De prestaties van de beleggingscategorie zijn dit jaar tot nu toe sterk geweest, maar de hogere obligatierentes na de opmerkingen van de BoE hebben het beleggingsrisico iets verhoogd. Onze positie in Brits vastgoed hebben we afgebouwd tot neutraal.”

  • Banken verdubbelen winst op hypotheken

    Huiseigenaren met een variabele hypotheek zien de rente steeds verder dalen, maar ze krijgen nog steeds niet het volledige voordeel doorberekend van de steeds lagere rente. Banken profiteren minstens zoveel mee van de renteverlagingen van de ECB, zo blijkt uit de Eigen Huis Rentebarometer van de VEH. Tussen oktober 2013 en mei 2014 verdubbelde de winstmarge van banken van 0,4 naar 0,8 procentpunt. Op een hypotheek met 10 jaar vaste rente haalden de banken in mei gemiddeld een winstmarge van 1,05 procentpunt. Daardoor betalen huiseigenaren met een hypotheek ’teveel’ rente aan de bank. Voor een hypotheek van €200.000 gaat het al snel om bruto  €175 per maand extra aan rentelasten.

    Weinig concurrentie op hypotheken

    Natuurlijk mogen banken winst maken, zo lang er maar sprake is van goede concurrentie. En daar is in ons land nauwelijks sprake van. Achter de vele aanbieders van hypotheken zitten maar een handvol grote banken, die niet de intentie hebben scherp in te zetten op de hypotheekrentes. Veel aanbieders hebben niet de behoefte hun marktaandeel verder uit te breiden op de hypotheekmarkt, terwijl nieuwe toetreders geconfronteerd worden met hoge barrières. In de crisis moesten verschillende banken met staatssteun geholpen worden. ING kreeg een miljardenlening en de ABN werd genationaliseerd. Later werd ook SNS genationaliseerd. Voorwaarde voor deze reddingsoperaties was dat de banken die steun ontvingen hun tarieven niet omlaag zouden gooien, omdat dat ten koste zou gaan van de banken die zonder steun van de overheid door de crisis zijn gekomen. Het gevolg was dat er bijna geen neerwaartse prijsdruk was op de hypotheekmarkt. Deze gegevens van de VEH laten zien dat de hypotheekmarkt nog steeds niet helemaal gezond is. Minister Dijsselbloem van Financiën heeft in een brief opgeroepen de toetredingsbarrières op de hypotheekmarkt, die in kaart zijn gebracht de Autoriteit Consument & Markt (ACM), aan te pakken.

    Banken verdienen goed aan hypotheken

    Banken verdienen goed aan hypotheken

  • Grafiek: Ontwikkeling huizenprijzen vanaf 1980

    De betaalbaarheid van een koopwoning is de laatste jaren sterk verbeterd, zo blijkt uit een analyse van de huizenprijzen door het Belgische Instituut voor Nationale Rekeningen (INR). Het onderzoeksbureau vergeleek de ontwikkeling van de huizenprijzen met de inkomens en met de gemiddelde huur. Ook worden de woonlasten van huren en kopen met elkaar vergeleken, waarbij het gunstige effect van de lage rente is meegenomen.

    Huizenprijzen versus inkomen

    Uit de analyse van het INR blijkt dat met name in Nederland de huizenprijzen sterk gedaald zijn in verhouding tot het inkomen, terwijl die in België en Duitsland nog steeds stijgen. In Frankrijk is sprake van een kleine daling van de huizenprijzen tegenover het inkomen. Het volgende plaatje laat dat goed zien.

    Huizenprijzen in verhouding tot het inkomen van huishoudens

    Huizenprijzen in verhouding tot het inkomen van huishoudens

    Kopen versus huren

    Vergelijken we de gemiddelde huizenprijzen met de gemiddelde huur, dan zien we opnieuw dat het vooral in Nederland weer aantrekkelijker is geworden om een huis te kopen. In 2008 was het kopen van een eigen huis het minst voordelig in vergelijking met huren, maar vijf jaar later zijn de huizenprijzen in verhouding tot de huren weer goedkoper geworden dan in Frankrijk en België. In Duitsland liggen de huizenprijzen veel lager in verhouding tot wat de Duitsers gemiddeld aan huur betalen. Dat komt omdat Duitsland een strenger beleid voert ten aanzien van het verstrekken van hypotheekleningen. Omdat men meer eigen geld moet meenemen is een eigen woning voor minder mensen bereikbaar, met als gevolg dat ook de prijzen lager liggen.

    Huizenprijzen versus huurprijzen

    Huizenprijzen versus huurprijzen

    Woonlasten kopen versus huren

    De derde grafiek geeft de beste indicatie van de betaalbaarheid van een eigen woning ten opzichte van een huurwoning, omdat hierin de daadwerkelijke maandlasten worden meegenomen. Die maandlasten zijn voor een koopwoning sterk gedaald, als gevolg van de daling van de rente. Hoewel de huizenprijzen ook in Nederland nog wat verder kunnen dalen is de betaalbaarheid als gevolg van de lagere rente in verschillende Europese landen sterk verbeterd. Mede dankzij de lage rente van centrale banken zijn de woonlasten voor huiseigenaren sterk gedaald. In Nederland is de betaalbaarheid van een eigen woning sinds begin jaren negentig niet meer zo gunstig geweest als nu. Ook in Belgie zijn de maandlasten voor een hypotheek sterk gedaald, tot een kleine 10% boven het lange-termijn gemiddelde.

    Het kopen van een eigen woning wordt steeds gunstiger door de lage rente

    Het kopen van een eigen woning wordt steeds gunstiger door de lage rente

  • Bodem woningmarkt nog niet bereikt

    De bodem van de huizenmarkt is nog niet bereikt, zo concludeert Lucienne van der Geld van Netwerk Notarissen. Hoewel de daling van de huizenprijzen gestopt lijkt te zijn is er nog maar weinig reden om aan te nemen dat het dieptepunt bereikt is. Tegenover RTL-Z zegt ze dat er alleen maar wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huizenprijzen en het aantal transacties, maar dat tegelijkertijd de financiële positie van zowel de kopers als de verkopers onvoldoende wordt onderkend. Omdat inmiddels één op de drie huizenbezitters een hypotheekschuld heeft die hoger ligt de waarde van de woning kunnen of willen veel verkopers niet in prijs zakken.

    Starter zwaar gesubsidieerd

    Tegelijkertijd zien we dat starters op de woningmarkt verantwoordelijk zijn voor maar liefst 45% van alle aankopen. Dat komt volgens van der Geld voornamelijk door een tijdelijke maatregel van belastingvrij schenken. Dit jaar kan men tot €100.000 belastingvrij schenken, wanneer dat geld gebruikt wordt voor de aankoop van een huis. Dat geeft de markt een tijdelijke impuls, want volgend jaar komt deze maatregel alweer te vervallen. Andere factoren die de woningmarkt een impuls geven zijn de extreem lage rente en de beschikbaarheid van startersleningen.

    Er zijn op dit moment 1,4 miljoen huishoudens waarbij de hypotheekschuld groter is dan de waarde van het huis. Als deze mensen gedwongen worden om te verkopen moeten ze veel verlies nemen. Hoewel er een toename is in het aantal verkopen is het nog niet gezegd dat de woningmarkt robuuster is geworden.

    Een uitvoerige analyse van de woningmarkt door Maartje Martens leest u hier.

    Bron: RTL-Z, via Huizenmarkt-Zeepbel

  • Stijging huizenprijzen houdt jongeren thuis

    In het Verenigd Koninkrijk beginnen de negatieve effecten van stijgende huizenprijzen zichtbaar te worden. Bijna de helft van de jongvolwassenen tussen de 20 en 34 jaar kan zich niet veroorloven een huis te kopen of te huren, zo blijkt uit een onderzoek van liefdadigheidsinstelling Shelter. Op dit moment zijn er in het Verenigd Koninkrijk bijna 2 miljoen jongvolwassenen tussen de 20 en 34 jaar die nog bij hun ouders wonen.

    In het onderzoek werd aan 250 jongvolwassenen gevraagd wat de belangrijkste reden is waarom ze nog thuis wonen. Bijna de helft (48%) gaf aan onvoldoende geld te hebben om een woonruimte te huren of te kopen. Door de stijging van de huizenprijzen wordt ook huren steeds duurder, zodanig dat veel jongeren het gewoon niet meer kunnen betalen. De Mirror haalt het voorbeeld aan van de 32-jarige Sarah, die momenteel weer thuis woont bij haar ouders in Croydon. Ze werkt in de reclamebranche, maar heeft moeite om financieel rond te komen. De afgelopen tien jaar heeft ze afwisselend bij haar ouders en zelfstandig gewoond, terwijl ze ondertussen probeert wat geld opzij te zetten.

    Stijgende huizenprijzen

    Volgens Sarah zorgen de stijgende huizenprijzen ervoor dat ze nooit zekerheid heeft over de betaalbaarheid van een woning.

    "Als ik nu op mezelf ga wonen is de kans groot dat ik de rest van mijn leven een hoge huur moet blijven betalen. Ik weet dat ik blij moet zijn dat ik ergens kan wonen en dat ik werk heb, maar de gedachte dat ik tot ver in de 30 als een tiener moet blijven leven werkt ontmoedigend".

    Campbell Robb, de directeur van liefdadigheidsinstelling Shelter, ergert zich aan het stimulerende beleid van de Britse regering en de centrale bank. Het bevoordeelt de mensen die al een huis hebben, ten koste van de jongere generatie die net de woningmarkt betreedt. Hij zegt er het volgende over:

    "In plaats van meer geld te stoppen in stimuleringsprogramma's als Help to Buy moeten we daadkrachtiger optreden in het beantwoorden van de vraag naar betaalbare woningen. Niet in het verder opblazen van de huizenprijzen. Projectontwikkelaars moeten investeren in de toekomstige generatie door deels huur en deels koopwoningen te bouwen en het tekort aan woonruimte te verhelpen. Politici moeten de bouw van voldoende woonruimte voor de volgende generatie als topprioriteit op de agenda zetten."

    Interactieve kaart van de BBC laat zien waar je kunt huren voor een bepaald budget

    Interactieve kaart van de BBC laat zien waar je kunt huren voor een bepaald budget

  • Vermogen vlucht in vastgoed New York

    Vermogende mensen van over de hele wereld weten niet waar ze met al het geld heen moeten en kopen om die reden steeds vaker vastgoed in diverse wereldsteden. Eerder dit jaar schreven we op Marketupdate al over de stijgende huizenprijzen in Londen en in New York.

    De stijgende huizenprijzen in deze wereldsteden zijn niet te vergelijken met de vastgoedzeepbel die een aantal jaar geleden uiteen spatte in landen als Nederland, Spanje, Ierland en de Verenigde Staten. Dat waren vastgoedbubbels die gedreven werden door kredieten.

    Vermogen vlucht naar vastgoed

    In het geval van Londen en New York is er iets anders aan de hand. Het zijn vooral de duurste appartementen die sterk in waarde stijgen, omdat vermogende mensen tegen elkaar opbieden om een pand te kunnen bemachtigen. census_housing_manhattan_001In veel gevallen hebben deze vermogende mensen niet eens plannen om het pand te betrekken, zoals we eerder al schreven op Marketupdate. De mensen die het vastgoed kopen hebben zoveel geld dat ze geen noodzaak zien om het te verhuren, met als gevolg een toenemende leegstand. Dit fenomeen doet zich niet alleen voor in de duurste wijken van Londen, maar ook in New York.

    Leegstand

    In de New York Magazine lezen we er van over de hele wereld investeerders komen die voor vele miljoenen dollars aan vastgoed opkopen in Manhattan. In 2012 kochten zij voor in totaal $50 miljard aan Amerikaans vastgoed. Ze betalen met cash en verblijven er in veel gevallen maar tijdelijk. In een bepaalde zone van Manhattan (zie afbeelding links, afkomstig van Quartz) staat 30% van de woningen minstens tien maanden per jaar leeg. Ondanks die leegstand is de vraag naar vastgoed op toplocaties niet te stillen. Er zijn dan ook plannen om meer wolkenkrabbers met luxe appartementen te bouwen in Manhattan, speciaal voor de doelgroep van superrijken. De prijs van deze nieuwbouw loopt op tot meer dan $53.800 per vierkante meter. Toch hebben projectontwikkelaars er vertrouwen in dat ze nog tal van woningen voor deze prijs kunnen verkopen.

  • Grafiek: Huizenprijzen in elf landen

    De huizenprijzen kunnen van land tot land sterk verschillen. In Nederland zijn de huizenprijzen sterk opgedreven door de overvloedige beschikbaarheid en subsidiëring van kredieten, terwijl men in Duitsland veel terughoudender is geweest. In sommige landen zijn de prijzen na de crisis sterk gedaald (zie Spanje en Portugal), terwijl die in andere landen weer de weg naar boven weten.

    Voorbeelden van landen waar de prijzen van huizen weer naar recordhoogte klimmen zijn Nieuw-Zeeland, Australië, Canada. In landen als Ierland en de VS lijkt de woningmarkt weer uit het dal te klimmen. Helaas staat Nederland niet op deze grafiek. Met welk land is de situatie op onze woningmarkt te vergelijken?

    Huizenprijzen in elf verschillende landen(Grafiek via twitter van @KarelMercx)

     

  • Grafiek: Huizenprijzen stijgen weer

    De huizenprijzen in de Westerse wereld stijgen weer, zo concludeerde Hans Stegeman van de Rabobank op basis van cijfers van de Dallas Fed. De financiële crisis markeerde het begin van een grote prijsdaling in met name Ierland (-47%), Spanje (-35%), de Verenigde Staten (-24%) en Nederland (-23%), maar nu lijken de prijzen gemiddeld genomen alweer in de lift te zitten. Bijvoorbeeld in Duitsland, waar de prijzen sinds het begin van de crisis met gemiddeld 20% zijn gestegen. Ook in het Verenigd Koninkrijk is al enige tijd geen sprake meer van dalende huizenprijzen. In Londen stijgen de prijzen zelfs met £10.000 in één maand…

    Is de crisis dan toch echt voorbij? Of maken we door de extreem lage rente een opmars naar de volgende bubbel, een bubbel die nog veel groter is?

    Huizenprijzen Westerse wereld

    Huizenprijzen stijgen weer, is de crisis voorbij?

  • Britse huizenprijzen stijgen met £10.000 in één maand

    De gemiddelde huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk zijn tussen april en mei met bijna £10.000 gestegen, de grootste maand-op-mand stijging ooit gemeten. Volgens cijfers van Rightmove, een website waar huizen te koop en te huur worden aangeboden, zijn de gemiddelde prijzen het afgelopen jaar al met 9% gestegen. De website, die al sinds 2001 huizenprijzen verzamelt, zag de gemiddelde prijs deze maand stijgen naar een record van £272.003. Het gemiddelde worden overigens wel vertekend door Londen, waar de prijsstijging jaar-op-jaar 16,3% bedraagt. In de rest van het land was de stijging gemiddeld 4,9%.

    Huizenprijzen stijgen met £4.405 per week

    De vraagprijs in Londen is sinds het begin van dit jaar al met bijna £80.000 gestegen, omgerekend £4.405 per week. Buiten de hoofdstad stegen de prijzen dit jaar met gemiddeld £1.521 per week. De extreme prijsstijging is het resultaat van een sterk stimulerend beleid van de Britse overheid en de Bank of England. Een lage rente, gecombineerd met soepele kredietvoorwaarden en het Help to Buy programma maken het voor veel mensen aantrekkelijker om te kopen dan om te huren. De prijsstijging die daar het gevolg van is lokt ook speculatieve vraag uit. De Bank of England zegt dat ze iets wil doen aan de hoeveelheid geld die mensen kunnen lenen voor een huis. In maart waarschuwde de centrale bank al dat de meeste woningen gefinancierd werden met hypotheken die meer dan vier keer zo hoog waren als het jaarinkomen. Mark Carney, de gouverneur van de Bank of England, suggereerde om die reden een 'betaalbaarheidstoetsing'. Deze toetsing zou moeten voorkomen dat mensen teveel geld lenen voor een huis. Huizenkopers die meer dan vier of vijf keer hun inkomen lenen zijn volgens de gouverneur een potentieel probleemgeval in de toekomst.

    Politiek

    De politiek schuift de verantwoordelijkheid af op de centrale bank. Premier Cameron zei dat de gouverneur van de centrale bank alle bevoegdheden heeft om een nieuwe huizenbubbel te voorkomen. Vice-premier Nick Clegg zei dat de overheid haar eigen stimuleringsprogramma's zal afbouwen, indien de centrale bank daarom vraagt. Het is opmerkelijk dat de regering haar verantwoordelijkheid niet wenst te nemen. Alle signalen wijzen erop dat er sprake is van bubbelvorming op de Britse woningmarkt. De centrale bank spreekt wel haar zorgen uit over de huizenmarkt, maar tegelijkertijd hanteert ze een extreem lage rente die onverantwoord leengedrag aanmoedigt.

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk stijgen in één maand met £10.000

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk stijgen in één maand met £10.000

  • Trekt de huizenmarkt nu echt aan?

    We krijgen steeds meer signalen dat de huizenmarkt in Nederland weer aantrekt. De Rabobank schrijft in haar nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt dat het aantal verkochte woningen volgend jaar weer zal stijgen en het CBS meldt dat het ook weer wat drukker begint te worden in de doe-het-zelf zaken en de bouwmarkten. De doe-het-zelf zaken zagen de inkomsten met 5,5% stijgen, terwijl bouwmarkten 5,6% meer omzet wisten te realiseren. Sinds het vierde kwartaal van 2006 was de stijging op jaarbasis niet zo groot als in het eerste kwartaal van dit jaar. Gaat het dan eindelijk beter of wordt er selectief gegoogeld met de cijfers?

    Via het twitter kanaal van @Woningnieuws kwamen we uit bij de omzetcijfers van de bouwmarkten en doe-het-zelf zaken sinds 2005. Pakken we deze cijfers erbij, dan valt er amper nog iets van herstel te bespeuren! De volgende grafiek laat de ontwikkeling van de omzet zien vanaf 2005, waarbij de cijfers geïndexeerd zijn op het jaar 2010. Passen we correctie voor inflatie toe, dan zou de daling nog iets groter moeten zijn dan wat de volgende grafiek ons laat zien...

    Herstel op de huizenmarkt? Omzet doe-het-zelf zaken en bouwmarkten suggereert van niet

    Herstel op de huizenmarkt? Omzet doe-het-zelf zaken en bouwmarkten suggereert van niet

  • Een huis kopen in Detroit voor $1.000

    In de Amerikaanse stad Detroit kun je al een huis kopen voor $1.000. Voorwaarde is dat de koper het huis opknapt en dat er binnen zes maanden zelf in gaat wonen of het weet te verhuren. Lukt dat niet binnen de vastgestelde termijn, dan verlies je het huis en alles wat er in geïnvesteerd is. Een video van Aljazeera.