Marketupdate

Tag: bubbel

  • ECB: “Geen verstoring van financiële activa in de Eurozone”

    Er zijn volgens ECB-bestuurslid Benoit Coeuré geen grote verstoringen in de waardering van financiële activa in de Eurozone. Dat zei hij maandag tijdens een conferentie in Parijs. Wel ziet hij in een aantal sectoren kleine bubbels ontstaan, maar dat is volgens hem niet voldoende om te twijfelen aan het monetaire beleid van de centrale bank. De ECB zegt de effecten van haar monetaire beleid op de financiële stabiliteit goed in de gaten te houden, omdat de centrale bank in zijn woorden “niet blind of doof is voor de neveneffecten van haar beleid”.

    coeureGeen bubbels?

    De uitspraken van Coeuré zijn op zijn minst opmerkelijk te noemen. Mede door toedoen van de centrale bank zijn de koersen van staatsobligaties naar een recordniveau opgedreven. De extreem lage rente en het opkoopprogramma van de ECB drukken de rente op de obligatiemarkt alsmaar verder omlaag, waardoor landen als Italië en Spanje vandaag de dag gratis kunnen lenen bij een looptijd van twee jaar. Dat terwijl de Verenigde Staten een veel hogere rente van 0,87% moeten betalen om voor twee jaar geld uit de markt te halen. Dat suggereert dat Europese staatsobligaties op dit moment overgewaardeerd zijn ten opzichte van het Amerikaanse schuldpapier. Een land als Duitsland leent zelfs twee jaar voor -0,35%.

  • Marc Faber: “Alles is in een bubbel”

    marcfaberVolgens Marc Faber is het niet de vraag of de volgende crisis een desastreuze impact zal hebben, maar een zekerheid. Het is alleen de vraag wanneer het gaat gebeuren. Door het beleid van centrale banken zijn alle risico’s onder het tapijt geveegd en is er een systeemrisico ontstaan dat vroeg of laat zal leiden tot een grote depressie met prijzen die over de hele linie zullen dalen. Dat zegt Faber in een interview op Fox Business.

    “Niet alleen de Federal Reserve heeft deze bubbel opgeblazen, maar ook andere centrale banken over de hele wereld. Met het herhaaldelijk helpen van bijvoorbeeld Griekenland werd het probleem daar alleen maar groter. Dit is het grote probleem met centrale banken, ze lossen problemen niet op, ze stellen het alleen maar uit. Met het onderdrukken van de individuele risico’s creëer je op een dag een kolossaal systeemrisico en dat is waar we vandaag de dag mee zitten.

    We hebben een bubbel gehad in de technologieaandelen in het jaar 2000, maar de gewone aandelen en de mijnbouwaandelen deden het toen vrij slecht. In 2007 hadden we de huizenmarktbubbel in de VS, maar waren andere markten niet in een bubbelfase.

    Maar vandaag de dag: Als je kijkt naar de prijzen van klassieke auto’s, exclusieve wijn, kunst, vastgoed… dan kun je niet anders concluderen dat alles in een bubbel is.”

    Economisch herstel?

    "We zitten al zes jaar in een zogenaamd economisch herstel en velen denken dat dit herstel zich gewoon voort zal zetten alsof er niets aan de hand is, maar er zijn grote verstoringen in de markt waarbij de waarderingen van activa zeer snel omhoog gaan en waarbij de gemiddelde inkomens van huishoudens vlak zijn gebleven of zelfs licht zijn gedaald. Dit zorgt voor grote verstoringen in de markt. Dit zal uiteindelijk weer rechtgezet moeten worden met een gigantische deflatie in activaprijzen.

    Het zal moeilijk worden je vermogen te beschermen, want zelfs spaarrekeningen zijn niet meer veilig. Wat vandaag de dag nog relatief goedkoop is zijn de aandelen van goudmijnen en zilvermijnen en fysiek goud en zilver. Maar je moet het edelmetaal fysiek aanhouden en het liefste buiten de VS."

    Waarom buiten de VS?

    "In de VS, maar zelfs in Europa en Zwitserland is er een dreiging dat centrale banken op een dag -als alles mis gaat - de goudbezitters de schuld gaan geven voor de rampspoed en dat ze al het goud zullen opvragen. Dit risico is minder groot in Azië"

    Dus we moeten bang zijn dat de overheid het goud uit onze kelder komt halen? Dat is nogal een extreem scenario.

    "Het is eerder voorgekomen in 1933."

  • ECB waarschuwt voor vastgoed bubbel door lage rente

    Volgens Vitor Constancio, de vice-president van de Europese Centrale Bank, kan de lage rente een oververhitting van de woningmarkt veroorzaken in sommige Europese landen. De historisch lage rente wereldwijd ondersteunt het gematigde economische herstel, maar zorgt er tegelijkertijd voor dat beleggers op zoek gaan naar hogere rendementen. Dat kan tot onbalans leiden in de economie, zo waarschuwde Constancio afgelopen maandag.

    De ECB en het IMF bevestigen in hun analyses van de economische stabiliteit dat het monetaire beleid van centrale banken in bepaalde financiële activa tot oververhitting kan leiden. Daarbij noemt Constancio in het bijzonder de vastgoedmarkt van verschillende landen. Onder andere België, Nederland, Slovenië en Estland hebben volgens de vice-president van de ECB al maatregelen genomen om de risico’s in het financiële systeem in te dammen.

    Bubbels

    Na het barsten van de dotcom aandelenbubbel verlaagden centrale banken de rente. In combinatie met stimulerend beleid van overheden werd er toen een grote vastgoedzeepbel opgeblazen in verschillende landen. Die barstte in 2007 door de oplopende rente. Sinds het uitbreken van de crisis hebben centrale banken wereldwijd de rente sterk verlaagd in de poging onze met schulden overladen economie een nieuwe oppepper te geven. De aandelenmarkt heeft daar tot op heden het meest van geprofiteerd. Dat de ECB zich zorgen maakt over stijgende huizenprijzen blijkt ook wel uit het feit dat de nieuwe TLTRO leningen aan banken niet gebruikt mogen worden voor de verstrekking van hypotheekleningen. Meer daarover lees je in dit artikel. Vitor Constancio waarschuwde in mei voor een te groot optimisme onder politici ten aanzien van het economische herstel in Europa.

    ecb

  • Omvang derivaten bubbel naar record

    De wereldwijde derivatenbubbel is op dit moment 20% groter dan voor de financiële crisis, zo schrijft het Economic Collapse Blog op basis van cijfers van de Bank of International Settlements (BIS). Eind vorig jaar was er naar schatting $710 biljoen aan derivaten in omloop, terwijl dat een jaar eerder nog $633 biljoen was. Ter vergelijking: de Amerikaanse economie heeft, gemeten naar het bbp, een omvang van ongeveer $17 biljoen.

    Het kenmerk van deze derivaten is dat ze geen intrinsieke waarde hebben. Het zijn afspraken die vaak rechtstreeks tussen twee partijen worden gesloten en die slechts gebaseerd zijn op het koersverloop van de onderliggende waarde. Op die manier kunnen handelaren een hefboomeffect bereiken, zonder de prijs van de onderliggende waarde te beïnvloeden. Het is een vorm van gokken die alle binding met de reële economie verloren heeft, omdat de derivaten de productiviteit van de economie niet verbeteren.

    De derivatenbubbel is het speelveld van de grote zakenbanken, want de 25 grootste financiële instellingen in de Verenigde Staten hebben gezamenlijk $236 miljoen aan derivaten in hun portefeuille. Dat is veel meer dan hun balanstotaal. The Economic Collapse Blog maakte een kort overzicht:

    • JP Morgan: $70 biljoen aan derivaten bij een balanstotaal van $2 biljoen
    • Citibank: $62 biljoen aan derivaten bij een balanstotaal van $1,3 biljoen
    • Bank of America: $38 biljoen aan derivaten bij een balanstotaal van $1,4 biljoen
    • Goldman Sachs: $48 biljoen aan derivaten bij een balanstotaal van $1,4 miljard
    Zoals u ziet hebben de derivatenportefeuilles van deze banken een omvang waar het balanstotaal compleet bij verbleekt. Hoe moeten verliezen op deze derivaten ooit worden opgevangen? De volgende grafiek laat zien dat de meeste derivaten betrekking hebben op de ontwikkeling van de rente.

    De meeste derivaten zijn gebaseerd op de rente

    De meeste derivaten zijn gebaseerd op de rente (Bron: BIS)

  • Britse huizenprijzen stijgen met £10.000 in één maand

    De gemiddelde huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk zijn tussen april en mei met bijna £10.000 gestegen, de grootste maand-op-mand stijging ooit gemeten. Volgens cijfers van Rightmove, een website waar huizen te koop en te huur worden aangeboden, zijn de gemiddelde prijzen het afgelopen jaar al met 9% gestegen. De website, die al sinds 2001 huizenprijzen verzamelt, zag de gemiddelde prijs deze maand stijgen naar een record van £272.003. Het gemiddelde worden overigens wel vertekend door Londen, waar de prijsstijging jaar-op-jaar 16,3% bedraagt. In de rest van het land was de stijging gemiddeld 4,9%.

    Huizenprijzen stijgen met £4.405 per week

    De vraagprijs in Londen is sinds het begin van dit jaar al met bijna £80.000 gestegen, omgerekend £4.405 per week. Buiten de hoofdstad stegen de prijzen dit jaar met gemiddeld £1.521 per week. De extreme prijsstijging is het resultaat van een sterk stimulerend beleid van de Britse overheid en de Bank of England. Een lage rente, gecombineerd met soepele kredietvoorwaarden en het Help to Buy programma maken het voor veel mensen aantrekkelijker om te kopen dan om te huren. De prijsstijging die daar het gevolg van is lokt ook speculatieve vraag uit. De Bank of England zegt dat ze iets wil doen aan de hoeveelheid geld die mensen kunnen lenen voor een huis. In maart waarschuwde de centrale bank al dat de meeste woningen gefinancierd werden met hypotheken die meer dan vier keer zo hoog waren als het jaarinkomen. Mark Carney, de gouverneur van de Bank of England, suggereerde om die reden een 'betaalbaarheidstoetsing'. Deze toetsing zou moeten voorkomen dat mensen teveel geld lenen voor een huis. Huizenkopers die meer dan vier of vijf keer hun inkomen lenen zijn volgens de gouverneur een potentieel probleemgeval in de toekomst.

    Politiek

    De politiek schuift de verantwoordelijkheid af op de centrale bank. Premier Cameron zei dat de gouverneur van de centrale bank alle bevoegdheden heeft om een nieuwe huizenbubbel te voorkomen. Vice-premier Nick Clegg zei dat de overheid haar eigen stimuleringsprogramma's zal afbouwen, indien de centrale bank daarom vraagt. Het is opmerkelijk dat de regering haar verantwoordelijkheid niet wenst te nemen. Alle signalen wijzen erop dat er sprake is van bubbelvorming op de Britse woningmarkt. De centrale bank spreekt wel haar zorgen uit over de huizenmarkt, maar tegelijkertijd hanteert ze een extreem lage rente die onverantwoord leengedrag aanmoedigt.

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk stijgen in één maand met £10.000

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk stijgen in één maand met £10.000

  • Economische bubbels en seksueleselectie

    Financiële bubbels, de ICT-bubbel, de huizenbubbel en straks misschien de schaliegas bubbel. Economische zeepbellen ontstaan en spatten uiteen, met een zelfde snelheid als gewone zeepbellen op een kinderfeestje. Wat is een bubbel precies? Kunnen we ze voorkomen? En: moeten we ze wel willen voorkomen? Inzichten uit de evolutietheorie en biologie werpen een verrassend nieuw licht op deze eeuwenoude problemen… Een bijdrage van Henk Verhoeven.

    Kuddegedrag

    Of er sprake is van een economische bubbel, is alleen achteraf vast te stellen. Opkomende en groeiende markten, nieuwe producten en diensten hebben kapitaal nodig, dat wordt verstrekt door personen of instanties die vertrouwen hebben dat deze nieuwe ontwikkelingen op termijn gaan renderen. Wanneer er massaal geïnvesteerd wordt in een nieuwe industrie, is dat niet meteen een reden om van een bubbel te spreken; achteraf kunnen we bijvoorbeeld vaststellen dat dit precies de hoeveelheid kapitaal heeft opgeleverd die nodig was om een innovatie te laten doorbreken. Pas wanneer kapitaal en de waarde van onderliggende producten en diensten uit de pas gaan lopen en de verwachtingen van waarde zich gedurende langere tijd volledig loszingt van de werkelijke waarde, mogen we van een bubbel spreken. De Hollandse tulpenmanie van 1634 tot 1637 is hier een treffend voorbeeld van. De prijzen van tulpenbollen explodeerden tot tien maal het jaarsalaris van een doorsnee vakman uit die tijd. In Haarlem werd de Semper Augustus verkocht voor 6000 gulden, de prijs van een fors grachtenpand. Net zo snel als de opkomst, was dan ook de neergang van deze bubbel. De essentie van een bubbel is kuddegedrag. De Nobelprijswinnaar Shiller spreekt van een “sociale epidemie”. Individuen hebben altijd onvolledige kennis van de producten, markten en industrieën waarin ze investeren. Beslissingen hierover laten ze daarom over aan deskundigen of ze varen blind op wat de massa doet: “Als iedereen in X investeert, zal dit wel de juiste beslissing zijn en kan ik dat ook maar het best doen”. We rennen met z’n alleen één kant uit; de goede kant, maar misschien ook de verkeerde kant. De wereld is te complex om over elke beleggingsbeslissing volledig geïnformeerd te zijn. Kuddegedrag is daarom helaas vaak de enige optie. Naar aanleiding van de Hollandse Tulpenmanie schreef Charles Mackay in 1841 over de “Madness of Crowds”. Anderhalve eeuw later publiceerde James Surowicki over de “Wisdom of Crowds”. Mackay duidde op kuddegedrag waarbij individuen blindelings elkaars gedrag kopiëren omdat ze individuele kennis en ervaring met het onderwerp missen, waar Surowiekci wijst op beslissingen die gebaseerd zijn op geaccumuleerde of gemiddelde kennis van grote groepen onafhankelijk opererende individuen met thema’s waar ze wel goed in thuis zijn, wier gemiddelde inschattingen daarom vaak opmerkelijk overeenkomen met de werkelijke stand van zaken.

    Seksuele selectie

    Het idee dat processen in ecologische en economische systemen niet wezenlijk van elkaar verschillen, is niet nieuw. In beide zien we vormen van selectie, evolutie, samenwerking en concurrentie. Hun essentiële bouwstenen – genen en memen – zijn allebei vormen van informatie, die zich verrassend eenduidig gedragen. Natuurlijke selectie en seksuele selectie, komen in beide media voor en verschaffen ons een verdiept inzicht in de aard van bubbels. Natuurlijke selectie maakt dat ijsberen wit zijn. IJsberen stammen af van bruine beren, maar een beer met een wittere kleur kan op de poolvlaktes prooien beter ongemerkt benaderen dan zijn bruine familieleden, dit zal zijn overlevings- en voortplantingskansen vergroten met als gevolg dat na verloop van tijd de hele populatie uit witte beren bestaat. Dit proces kan nog versneld worden door seksuele selectie. Dit is de vraag welke individuen door andere ijsberen uitgekozen worden om zich mee voort te planten. Een berin die een aangeboren voorkeur heeft voor witte mannetjes, krijgt wittere nakomelingen met dus grotere overlevingskansen. Net als witheid zelf, zal na verloop van tijd de voorkeur voor witte voortplantingspartners een kenmerk zijn van de hele populatie. Een soort of familielijn die én gebruik maakt van natuurlijke selectie én van seksuele selectie zal zich sneller aan nieuwe omstandigheden aanpassen dan een soort die alleen afhankelijk is van natuurlijke selectie. Seksuele selectie draagt echter ook risico’s in zich. De pauw is daarvan het bekendste voorbeeld. De voorouders van de pauw – toen nog gewone vogels – hadden een grotere overlevingskans wanneer die grotere en gezondere veren hadden. Vrouwtjes leerden dus die mannetjes uitkiezen met mooie, gezonde en grote veren. Dit versnelde het aanpassingsproces. Bij toeval gingen op een gegeven moment bepaalde mannetjes “frauderen”, ze hadden grotere veren dan eigenlijk noodzakelijke was voor goed vliegvermogen. Dit verhoogde niet hun kansen in de natuurlijke selectie, maar wel hun kansen in de seksuele selectie; omdat vrouwtjes inmiddels een nadrukkelijke preferentie hadden ontwikkeld voor grote veren, plantten deze mannetjes zich vaker voort, ondanks hun gelijke of zelfs mindere overlevingskansen. Op deze manier werden de veren van mannetjespauwen steeds extravaganter. Een weg terug was er niet. Vrouwtjes namelijk die voor mannetjes met gewone veren zouden kiezen, verhogen daarmee wel de kansen van hun kroost in de strijd om door de natuurlijke selectie heen te komen, maar snijden voortplantingskansen van hun zonen de pas af. Hoewel beter aan de omstandigheden aangepast, worden ze genegeerd door andere vrouwtjes omdat die nu eenmaal vallen op extravagante mannetjes. Pas wanneer er een kritische hoeveelheid normale mannetjes en vrouwtjes met een voorkeur voor normale mannetjes zou ontstaan, heeft deze gezond-verstand-strategie kans van overleven. Statistische analyses en computersimulaties van pauwenpopulaties laten zien dat deze strategie echter nooit de vereiste kritische massa bereikt. Gevolg hiervan is dat een soort een doodlopende weg of een eenrichtingsstraat naar extinctie is ingeslagen. De geschiedenis van de biologie wemelt van de soorten die om deze reden zijn uitgestorven. Gigantisme is hier een voorbeeld van, dit zijn soorten met zeer grote individuen (bijvoorbeeld een reuzenkrokodil van twaalf meter). Zij leven lang, hebben weinig natuurlijke vijanden en grote mannetjes winnen het in de seksuele selectie van kleinere mannetjes; allemaal factoren die in hun voordeel spreken. Maar omdat hun voortplantingssnelheid laag is, kunnen ze zich onvoldoende snel aanpassen aan veranderingen in hun omgeving; en juist op die momenten gaan ze ten onder. De kern van seksuele selectie is dat de toetssteen van buiten naar binnen gehaald is. Bij natuurlijke selectie bepalen objectieve, externe omstandigheden overleven en voortplanting, bij seksuele selectie is het keuzecriterium een intern kenmerk van de groep of soort geworden. Seksuele selectie is een versnelling richting succes of een versnelling richting ondergang. In het positieve geval zijn natuurlijke en seksuele selectie twee elkaar versterkende krachten, in het ongunstige geval werken ze elkaar tegen of is de kracht van seksuele selectie zo sterk dat ze rechtstreeks naar de ondergang leidt. Verder zagen we dat de criteria die seksuele selectie hanteert, afgeleid zijn van de criteria van natuurlijke selectie, maar het wel vaak vereenvoudigingen daarvan betreft. Grote, gezonde en gekleurde veren zijn één van de factoren die het overleven van de pauw bepalen maar vormen zeker niet het enige criterium. Toch verwerft dit ene criterium een monopoliepositie.

    Simplistische besliscriteria

    Hoe herkenbaar verlopen deze processen in de mensenwereld! Is het aantal publicaties het enige en juiste kwaliteitstritium voor het niveau van een wetenschapper? Het aantal uitgedeelde bekeuringen van een politieagent? De kwartaalwinst van het afgelopen kwartaal van een CEO? Het aantal uitgereikte diploma’s van Hogeschool InHolland? Het antwoord zal duidelijk zijn. De beoordeling van zeer omvangrijke en complexe processen wordt teruggebracht naar een aantal simpele en overzichtelijke criteria, die ooit misschien een direct verbinding hadden met de essentiële kwaliteitenkenmerken van genoemde systemen, maar die na verloop van tijd hun eigen leven zijn gaan leiden. Ook toetsstenen dienen regelmatig getoetst te worden of ze nog wel voldoen aan de eisen waarvoor ze opgesteld zijn. En dat schiet er vaak bij in… We zagen dat dit ook bij bubbels het geval is. Het criterium om aandelen, opties, kunst of huizen te kopen is niet meer gebaseerd op inhoudelijke kennis van de waarde het onderliggende product of de betreffende branche, maar enkel nog op het feit dat anderen dit aandeel ook kopen. Kuddegedrag. Of verwachtingen dat aandelen in prijs zullen stijgen en later met winst verkocht kunnen worden, is de drijvende kracht. Maar ook dan ontbreekt vaak de kennis van de fysieke en marktprocessen die het mogelijk maken het structurele fundament van de tussenliggende lucht te onderscheiden. De Poolse filosoof en taalkundige Alfred Korzybski spreekt van : “De landkaart is niet het Gebied”. We moeten ons altijd realiseren dat de beslismodellen in ons hoofd, vereenvoudigingen van de werkelijkheid zijn. Kaart en gebied komen nooit volledig overeen; we kunnen slechts streven naar een redelijke mate van afspiegeling. De belangrijkste denkfout is te menen dat kaart en landschap wel identiek zijn, dat onze beslismodellen de werkelijkheid kopiëren.

    Kwaliteit van de kaart

    Kunnen we iets zeggen over de kwaliteit van de kaart (de besliscriteria) die in het economische leven gebruikt worden? Het adagium “You can’t beat the market” waar Greenspan zich achter verschool, gaat op voor de beslisprocessen die Surowiecki beschrijft. Van dagelijkse producten die we kopen en gebruiken – zoals brood, auto’s, kleding, vakanties – kunnen we individueel zeer goed de relatieve waardes inschatten. Kaart en gebied komen redelijk overeen. De prijs van deze producten kan met een gerust hart aan de vrije markt worden overgelaten. Biologen zouden zeggen dat natuurlijke selectieprocessen hier prima hun werk doen, en de markt net als het ecosysteem een stabiel evenwichtspunt vindt in het aantal en de verhoudingen tussen de aanwezige elementen (diersoorten, ruimte en voedselaanbod of producten, diensten en prijzen, producenten en consumenten). Bij markten en producten die aan bubbels ten onder gingen, ligt dit heel anders. Prijzen worden dan niet bepaald door de fysieke kenmerken van onderliggende assets, maar door groepsgedrag en (vaak irrationele) verwachtingen over prijsstijgingen. Natuurlijke selectie is hier verdrongen door seksuele selectie; en de vermeende accuraatheid van de besliscriteria is slechts gebaseerd op illusies en wensdenken. Hier de vrije markt haar werk laat doen, biedt geen soelaas omdat de informatie waarop individuen hun beslissingen baseren onjuist is. Nobelprijswinnaar Robert Shiller pleit hierom nadrukkelijk voor ingrijpen door toezichthouders die op basis van inhoudelijke deskundigheid inschatten wanneer er (dreigende) sprake is van bubbels. Verder moeten we bedacht zijn op een aantal manieren waarop overheden (ongewild) condities creëren die bubbels kunnen veroorzaken. Lage rentes bijvoorbeeld drijven de winsten van bedrijven kunstmatig op, wat beleggers kan verleiden te speculeren op nog verdere groei die uiteindelijk uitblijft. Verhoging van de vraag naar woningen, zou het aantal woningen moeten doen groeien. Door allerlei restricties – bouwvergunningen, bestemmingsplannen, huursubsidies, renteaftrek – nam niet het aantal woningen maar wel de prijs enorm toe, wat mensen stimuleerde te speculeren met de koop en verkoop van huizen en het aangaan van (onverantwoorde) hypotheekleningen. “Too big to fail” banken kregen een vrijbrief onbeperkt te gokken; winsten mochten ze in eigen zak steken, verliezen afwentelen op de belastingbetaler. De verkoop van giftige producten door banken, kan niet anders dan als crimineel worden getypeerd en zorgt eveneens voor plotseling instortende markten. Al deze factoren hebben bijgedragen aan belangrijkste bubbels van de afgelopen decennia. Biologen zouden deze disfuncties steeds diagnosticeren als ondoordachte ingrepen in ecosystemen die goed in staat zijn zelf een natuurlijke balans te vinden, of dat seksuele selectie te nadrukkelijk de rol van natuurlijke selectie heeft overgenomen. Zo zien we: Soms kan het heel leerzaam zijn iemand uit een ander vak eens naar je problemen te laten kijken!

    Economische bubbels zijn van alle tijden, wat kunnen we ervan leren?

    Economische bubbels zijn van alle tijden, wat kunnen we ervan leren?

    Over de auteur: Henk Verhoeven is werkzaam als docent Toegepaste Psychologie aan de Fontys Hogescholen. Afgelopen zomer publiceerde hij “Oerganisatie. De evolutie van samenwerking, van mierenhoop tot multinational” (Maven Publishing), waarin hij verschijnselen als samenwerking, moraal, economie en technologie vanuit een evolutionair perspectief benadert.

  • Huizenmarkt China koelt af?

    Het lijkt erop dat de Chinese huizenmarkt begint af te koelen. Een groep boze huiseigenaren in China vraagt geld terug, nadat vastgoedontwikkelaar Wharf Ltd besloot de prijzen van een aantal woningen met 16% te verlagen. Door de prijsverlaging voelen de mensen die onlangs een huis gekocht hebben voor de hogere prijs zich tekort gedaan.

    De Wall Street Journal schrijft dat dit niet het enige geval is. Bij een ander project van dezelfde projectontwikkelaar in dezelfde stad werden de prijzen van twintig nieuwe appartementen ook al verlaagd. In plaats van 11.000 yuan per vierkante meter vraagt men nu nog maar 8.200 yuan, een verlaging van meer dan 20%.

    Op één van de borden die de gedupeerden bij zich hadden stond de tekst “Wharf, geeft ons rechtvaardigheid. Geef het zuur verdiende geld terug aan ons”. 

    Huizenmarkt China verzadigd?

    De huiseigenaren lijken slachtoffer te worden van een lange speculatieve golf in Chinees vastgoed. We hebben op Marketupdate al verschillende keren geschreven over de alsmaar stijgende huizenprijzen en over de Chinese spooksteden waar bijna niemand woont. De Chinese regering probeert de hausse in vastgoed, die voor een belangrijk deel gedreven wordt door schulden, al vier jaar af te remmen. Die maatregelen lijken langzaam maar zeker effect te hebben, want de projectontwikkelaar in kwestie verlaagde de prijzen naar eigen zeggen om voorraad af te bouwen.

    Huizenprijzen China zijn in 2013 extreem hard gestegen

    Huizenprijzen China zijn in 2013 extreem hard gestegen

    Prijsverlagingen

    De stijging van de huizenprijzen in zeventig grote Chinese steden zwakte in februari af tot 9% vergeleken met een jaar geleden. Door zwakkere economische groei, dalende huizenverkopen en een toenemend aantal onverkochte woningen kiezen steeds meer projectontwikkelaars in China eieren voor hun geld. Ze verlagen de prijzen van onverkochte woningen en appartementen, zodat ze op korte termijn het geld binnen kunnen halen om schuldeisers te betalen. Eén van de slachtoffers kocht in december vorig jaar een appartement van 120 vierkante meter voor 730.000 yuan. Nu kan iemand een vergelijkbaar appartement in dezelfde toren kopen voor 610.000 yuan. Huiseigenaren werden van de prijsverlaging op de hoogste gesteld via een sms-bericht van de projectontwikkelaar. In dat bericht kregen de huizenkopers de vraag voorgelegd of ze niet een tweede appartement wilden kopen voor de gereduceerde prijs.

    Chinese vastgoedmarkt begint af te koelen?

    Chinese vastgoedmarkt begint af te koelen? (Afbeelding van de WSJ)

  • Huizenprijzen stegen twee keer zo hard als inkomens

    Huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk zijn sinds 1997 meer dan twee keer zo hard gestegen als het gemiddelde inkomen, zo schrijft de Guardian op basis van cijfers van Shelter. Stimulerende maatregelen van de overheid en te weinig nieuwbouw drijft de huizenprijzen al jaren op, met als resultaat dat een eigen woning voor steeds minder mensen bereikbaar wordt. De betaalbaarheid van een huis is zodanig verslechterd dat zelfs huishoudens met twee modale inkomens zonder kinderen moeite hebben om een hypotheek af te sluiten.

    Huizenprijzen drie keer zo hoog als in 1997

    De gemiddelde huizenprijzen stegen tussen 1997 en 2012 van £75,762 naar £253,816, maar het gemiddelde inkomen steeg van £16.500 naar £25.932. Vandaag de dag kost een huis ruim drie keer zo veel als in 1997, terwijl het gemiddelde inkomen met 57% omhoog ging. Waren de inkomens even hard gestegen als de huizenprijzen, dan zou het gemiddelde inkomen nu £55.296 moeten zijn. Dat is ongeveer £29.000 meer dan het in werkelijkheid is. In sommige gebieden is de kloof tussen huizenprijzen en inkomens nog groter. In Watford, Brighton en Hove zou het gemiddelde inkomen jaarlijks 47.000 hoger liggen, indien inkomens even hard waren gestegen als de huizenprijzen. In Manchester zou het inkomen in dat geval 34.000 hoger moeten liggen. Het lijkt erop dat het probleem van stijgende huizenprijzen nog steeds ontkend wordt door de Britse regering. Zo wordt woningbezit nog steeds gestimuleerd, bijvoorbeeld via het 'Help To Buy' programma. Een programma dat ironisch genoeg nog steeds gepresenteerd wordt als iets dat huizen betaalbaar moet maken, terwijl het juist een prijsopdrijvende maatregel is. Zoals Nederland de hypotheekrenteaftrek heeft, zo genieten de Britten van steeds duurdere huizen via Help to Buy programma.

    Huren

    Door de stijgende huizenprijzen worden meer Britten min of meer gedwongen te huren. Onderzoek van Countrywide laat zien dat het aantal huishoudens met kinderen in een huurwoning in Londen met 6% is toegenomen in het afgelopen jaar. Ook in andere delen van het Verenigd Koninkrijk is het aantal huurders in een jaar tijd met enkele procenten gestegen.

    britian-housing

  • China blaast vastgoedbubbel van epische proporties

    Chinezen zijn niet alleen goed in het kopiëren van Westerse merken en producten, ook zijn ze goed in het kopiëren van onze schuld gedreven groeimodel. Zo blijkt dat maar liefst een derde deel van alle nieuwe private kredieten het afgelopen jaar bestemd was voor beleggingen in vastgoed. Omgerekend gaat het dan om een bedrag van $380 miljard aan nieuwe hypotheekschuld! En deze ontwikkeling is een paar jaar gaande, zoals onderstaande grafiek laat zien.

    China blaast vastgoedbubbel van immense proporties

    China blaast vastgoedbubbel van immense proporties (Bron: Quartz)

    Ieder jaar wordt er weer meer hypotheekschuld in de Chinese vastgoedbubbel gepompt, met als resultaat alsmaar stijgende huizenprijzen. De tweede grafiek laat zien dat de prijzen in grote steden als Beijing, Guangzhou, Shanghai en Shenzhen alleen in 2013 al met ongeveer 25% zijn gestegen. De hypotheekschuld in China is relatief gezien nog niet zo groot, maar de omvang groeit snel. Was de hypotheeklast in 2008 gemiddeld nog 18% van het besteedbare inkomen, nu is dat al 30%. En dat zijn alleen nog maar de officiële hypotheekleningen, want Quartz wijst ons op het feit dat Chinese banken ook aanvullende kredieten voor vastgoed verstrekken in de vorm van reguliere consumentenleningen.

    Huizenprijzen in Chinese steden blijven stijgen

    Huizenprijzen in Chinese steden blijven stijgen (Bron: Quartz)

    Chinese vastgoedbubbel

    De Chinese regering probeert speculatie met vastgoed te ontmoedigen en heeft om die reden quote verbonden aan hypotheekleningen. Maar is het niet veel te laat om in te grijpen? Als de huizenprijzen niet meer stijgen droogt de instroom van speculatieve kredieten snel op. Een crash is in dat geval onvermijdelijk, zeker omdat er in sommige gebieden veel te veel gebouwd is. In bepaalde steden is er zelfs dubbel zoveel woonruimte beschikbaar als wat de bevolking nodig heeft! We kunnen allemaal hopen op een 'zachte landing' voor de Chinese huizenmarkt (en daarmee de Chinese economie), maar dat is hopen tegen beter weten in. Politici en centrale banken slagen er nooit in de klap op te vangen, de klap die het gevolg is van teveel onproductieve kredieten. De Chinese vastgoedbubbel is er één waar de we komende jaren vaker wat over zullen horen...

    Huizenprijzen in verhouding tot inkomen

    Huizenprijzen in verhouding tot inkomen (Bron: Credit Suisse, via Sober Look)

  • Een kwart van Britse hypotheekschuld zit in Londen

    We dachten dat het vastgoed in Londen zo hard in prijs stijgt vanwege haar internationale status als veilige haven. Vergeleken met andere regio’s in het Verenigd Koninkrijk zijn de huizenprijzen in de hoofdstad namelijk veel harder gestegen. Toch zijn het niet alleen rijke Arabieren, Chinezen en Russen die de prijzen in Londen verder opdrijven, want ook Britten blijken volop te lenen om een stulpje in de hoofdstad te bemachtigen.

    Hypotheekschuld

    The Guardian schrijft dat meer dan een kwart van alle uitstaande hypotheekschulden in het land gekoppeld is aan vastgoed in Londen. Het is voor het eerst dat de cijfers over de Britse hypotheekschulden tot op het niveau van postcodegebied gepubliceerd worden. De Britse hypotheekschuld heeft een omvang van £891 miljard, waarvan £227 miljard geleend is voor vastgoed in de Britse hoofdstad. In Londen wordt naar verhouding veel meer geld geleend voor een huis, want de populatie van de hoofdstad is ongeveer 13% van de totale populatie van het Verenigd Koninkrijk. Dat verklaart ook waarom die huizenprijzen in Londen dit jaar al met 12% zijn gestegen.

    Uit de cijfers van de British Bankers Association (BBA) blijkt dat de hypotheekschuld in het noordoosten van Engeland het laagst is (£26 miljard). Wales komt op de tweede plaats met £28 miljard aan hypotheekschulden. De cijfers hebben betrekking op de situatie van eind juni en bevatten alle hypotheekleningen die verstrekt zijn door Barclays, HSBC, Lloyds Banking Group, Nationwide building society, Santander UK, RBS en de Clydesdale and Yorkshire Bank. Deze financiële instellingen hebben een gezamenlijk marktaandeel van ongeveer 73% op de hypotheekmarkt.

    In oktober waren de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk met gemiddeld £257.000 ongeveer 5,5% hoger dan een jaar eerder. Dat is de grootste procentuele prijsstijging sinds september 2010. In oktober waren de gemiddelde huizenprijzen in Londen een stuk hoger dan in de rest van het land, namelijk £437.000.

    'Kwetsbare huishoudens'

    De stijgende huizenprijzen en de hoge hypotheekschuld brengen ook risico's met zich mee, vooral nu de rente zo extreem laag staat. De Bank of England schrijft dat als de hypotheekrente met 2,5 procentpunt stijgt, het aantal 'kwetsbare' huishoudens kan verdubbelen. Met kwetsbaar doelt de centrale bank op huishoudens die meer dan 35% van hun inkomen aan hypotheeklasten kwijt zijn. Nu is dat ongeveer 8%, maar dat kan bij een 2,5 procentpunt stijging van de hypotheekrente en een gelijkblijvend inkomen verdubbelen naar 16%. Stijgen de inkomens met tien procent, dan valt het percentage kwetsbare huishoudens lager uit (12% in plaats van 16%). De Bank of England houdt de rente voorlopig extreem laag en volgens gouverneur Mark Carney moet de economie nog verder aansterken voordat daar verandering in wordt aangebracht. In het laatste kwartaalrapport schrijft de centrale bank dat de hypotheekschuld het afgelopen jaar niet sterk veranderd is, maar dat de schuld in historisch perspectief relatief hoog is. Naast hypotheekschuld nemen Britten ook steeds meer andere schulden op zich, aldus Bloomberg. Volgens NMG Consulting steeg de gemiddelde hoeveelheid schulden per huishouden (exclusief hypotheken) in een jaar tijd van £5.400 naar £6.300.

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

  • Greenspan: “Bitcoin is een bubbel”

    “Een valuta die uitwisselbaar wil zijn heeft een vorm van dekking nodig.” Dat zei Alan Greenspan gisteren op Bloomberg naar aanleiding van de explosieve prijsstijging in Bitcoin van de afgelopen weken. De oud-voorzitter van de Federal Reserve legt uit dat goud en zilver vroeger als geld geaccepteerd werden, omdat de edelmetalen een intrinsieke waarde hebben. Bij papiergeld komt de waarde van de persoon of entiteit die het geld in omloop brengt. Zo lang die kredietwaardig wordt gevonden kan het geld geaccepteerd worden, zo licht Greenspan toe.

    De schuldbewijzen van een overheid of van ieder vermogend persoon met een geweldige kredietstatus kunnen als geld circuleren, soms zelfs tegen de nominale waarde. Maar waar de intrinsieke waarde van Bitcoin in zit? Dat kan Greenspan niet vertellen. Hij noemt Bitcoin om die reden een bubbel.

     

    Greenspan: Bitcoin is een bubbel