Tag: huizenmarkt

Grafiek: Herstel huizenmarkt in beeld gebracht

De huizenmarkt herstelt weer, zo blijkt uit cijfers van het aantal transacties en de gemiddelde huizenprijzen. Goed nieuws voor iedereen die al een huis heeft, minder goed nieuws voor wie nog een huis wil kopen. Je krijgt bijna het idee dat je nu je slag moet slaan, voordat de prijzen weer naar de oude records stijgen. Met verschillende stimulerende maatregelen van de regering en met de extreem lage rente is in elk geval de prijsdaling gestopt. Mathijs Bouman maakte er een grafiek van die begint in 1996 en plaatste deze op twitter.

De tweede grafiek hebben we bijgevoegd voor het lange-termijn perspectief. Als we deze grafiek als uitgangspunt nemen zouden we nog steeds een verdere prijsdaling van huizen mogen verwachten in de komende jaren. Wat denken jullie?

Huizenprijzen dalen niet verder, maar stijgen ook niet (Bron: Mathijsbouman.nl)

Historisch overzicht huizenprijzen Nederland

21 augustus 2014
Belastingvrij schenken stuwt Nederlandse huizenmarkt voort

De NVM spreekt al heel lang over herstel van de woningmarkt, maar er moest een versoepelde schenkregeling aan te pas komen om de woningmarkt het laatste duwtje in die richting te geven. De mogelijkheid om tot maximaal €100.000 belastingvrij te schenken heeft veel meer starters over de streep getrokken dan van tevoren werd verwacht, met als resultaat een toename in het aantal transacties en een kleine stijging van de huizenprijzen. In plaats van 20.000 waar de regering op rekende zijn er nu al meer dan 50.000 schenkingen gedaan door ouders, waarbij een bedrag van gemiddeld €60.000 gemoeid ging.

Verlengen

Gezien de toename in het aantal transacties is het niet verwonderlijk dat de NVM deze regeling van belastingvrij schenken wil verlengen. Ook de VNO-NCW en MKB Nederland pleiten voor een verlenging van deze maatregel, die anders eind 2014 zou komen te vervallen. Voorstanders wijzen erop dat de maatregel gunstig is voor het aantal transacties en voor het prijsherstel op de woningmarkt. Tegenstanders zijn van mening dat de huizenmarkt in Nederland nog steeds overgewaardeerd is en dat deze maatregel juist helpt om die overwaardering in stand te houden. Voor starters die geen rijke ouders hebben is het belastingvrij schenken voor de aankoop van een huis juist nadelig. Ze kunnen er zelf niet van profiteren, terwijl de maatregelen het herstel van de huizenmarkt naar een lager prijsniveau tegenwerkt.

Amsterdam
In Amsterdam heeft de eigenwoningschenking zelfs een prijsopdrijvend effect, zo beweert Prisco Battes van het Financieel Dagblad. Volgens Makelaarsvereniging Amsterdam gaat het in de hoofdstad om tientallen procenten van alle woningaankopen die gedaan wordt met een schenking. Door de extreem lage rente en door het succes van de schenkingsregeling liggen de huizenprijzen in de hoofdstad alweer op het niveau van 2007 en 2008.

In Amsterdam zijn de huizenprijzen alweer terug op het niveau van 2007 en 2008

13 augustus 2014
Bodem woningmarkt nog niet bereikt

De bodem van de huizenmarkt is nog niet bereikt, zo concludeert Lucienne van der Geld van Netwerk Notarissen. Hoewel de daling van de huizenprijzen gestopt lijkt te zijn is er nog maar weinig reden om aan te nemen dat het dieptepunt bereikt is. Tegenover RTL-Z zegt ze dat er alleen maar wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huizenprijzen en het aantal transacties, maar dat tegelijkertijd de financiële positie van zowel de kopers als de verkopers onvoldoende wordt onderkend. Omdat inmiddels één op de drie huizenbezitters een hypotheekschuld heeft die hoger ligt de waarde van de woning kunnen of willen veel verkopers niet in prijs zakken.

Starter zwaar gesubsidieerd

Tegelijkertijd zien we dat starters op de woningmarkt verantwoordelijk zijn voor maar liefst 45% van alle aankopen. Dat komt volgens van der Geld voornamelijk door een tijdelijke maatregel van belastingvrij schenken. Dit jaar kan men tot €100.000 belastingvrij schenken, wanneer dat geld gebruikt wordt voor de aankoop van een huis. Dat geeft de markt een tijdelijke impuls, want volgend jaar komt deze maatregel alweer te vervallen. Andere factoren die de woningmarkt een impuls geven zijn de extreem lage rente en de beschikbaarheid van startersleningen.

Er zijn op dit moment 1,4 miljoen huishoudens waarbij de hypotheekschuld groter is dan de waarde van het huis. Als deze mensen gedwongen worden om te verkopen moeten ze veel verlies nemen. Hoewel er een toename is in het aantal verkopen is het nog niet gezegd dat de woningmarkt robuuster is geworden.

Een uitvoerige analyse van de woningmarkt door Maartje Martens leest u hier.

Bron: RTL-Z, via Huizenmarkt-Zeepbel

1 augustus 2014
Stijging huizenprijzen houdt jongeren thuis

In het Verenigd Koninkrijk beginnen de negatieve effecten van stijgende huizenprijzen zichtbaar te worden. Bijna de helft van de jongvolwassenen tussen de 20 en 34 jaar kan zich niet veroorloven een huis te kopen of te huren, zo blijkt uit een onderzoek van liefdadigheidsinstelling Shelter. Op dit moment zijn er in het Verenigd Koninkrijk bijna 2 miljoen jongvolwassenen tussen de 20 en 34 jaar die nog bij hun ouders wonen.

In het onderzoek werd aan 250 jongvolwassenen gevraagd wat de belangrijkste reden is waarom ze nog thuis wonen. Bijna de helft (48%) gaf aan onvoldoende geld te hebben om een woonruimte te huren of te kopen. Door de stijging van de huizenprijzen wordt ook huren steeds duurder, zodanig dat veel jongeren het gewoon niet meer kunnen betalen. De Mirror haalt het voorbeeld aan van de 32-jarige Sarah, die momenteel weer thuis woont bij haar ouders in Croydon. Ze werkt in de reclamebranche, maar heeft moeite om financieel rond te komen. De afgelopen tien jaar heeft ze afwisselend bij haar ouders en zelfstandig gewoond, terwijl ze ondertussen probeert wat geld opzij te zetten.

Stijgende huizenprijzen
Volgens Sarah zorgen de stijgende huizenprijzen ervoor dat ze nooit zekerheid heeft over de betaalbaarheid van een woning.
"Als ik nu op mezelf ga wonen is de kans groot dat ik de rest van mijn leven een hoge huur moet blijven betalen. Ik weet dat ik blij moet zijn dat ik ergens kan wonen en dat ik werk heb, maar de gedachte dat ik tot ver in de 30 als een tiener moet blijven leven werkt ontmoedigend".
Campbell Robb, de directeur van liefdadigheidsinstelling Shelter, ergert zich aan het stimulerende beleid van de Britse regering en de centrale bank. Het bevoordeelt de mensen die al een huis hebben, ten koste van de jongere generatie die net de woningmarkt betreedt. Hij zegt er het volgende over:
"In plaats van meer geld te stoppen in stimuleringsprogramma's als Help to Buy moeten we daadkrachtiger optreden in het beantwoorden van de vraag naar betaalbare woningen. Niet in het verder opblazen van de huizenprijzen. Projectontwikkelaars moeten investeren in de toekomstige generatie door deels huur en deels koopwoningen te bouwen en het tekort aan woonruimte te verhelpen. Politici moeten de bouw van voldoende woonruimte voor de volgende generatie als topprioriteit op de agenda zetten."

Interactieve kaart van de BBC laat zien waar je kunt huren voor een bepaald budget

29 juli 2014
Trekt de huizenmarkt nu echt aan?

We krijgen steeds meer signalen dat de huizenmarkt in Nederland weer aantrekt. De Rabobank schrijft in haar nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt dat het aantal verkochte woningen volgend jaar weer zal stijgen en het CBS meldt dat het ook weer wat drukker begint te worden in de doe-het-zelf zaken en de bouwmarkten. De doe-het-zelf zaken zagen de inkomsten met 5,5% stijgen, terwijl bouwmarkten 5,6% meer omzet wisten te realiseren. Sinds het vierde kwartaal van 2006 was de stijging op jaarbasis niet zo groot als in het eerste kwartaal van dit jaar. Gaat het dan eindelijk beter of wordt er selectief gegoogeld met de cijfers?

Via het twitter kanaal van @Woningnieuws kwamen we uit bij de omzetcijfers van de bouwmarkten en doe-het-zelf zaken sinds 2005. Pakken we deze cijfers erbij, dan valt er amper nog iets van herstel te bespeuren! De volgende grafiek laat de ontwikkeling van de omzet zien vanaf 2005, waarbij de cijfers geïndexeerd zijn op het jaar 2010. Passen we correctie voor inflatie toe, dan zou de daling nog iets groter moeten zijn dan wat de volgende grafiek ons laat zien...

Herstel op de huizenmarkt? Omzet doe-het-zelf zaken en bouwmarkten suggereert van niet

14 mei 2014
Huizenprijzen voor het eerst in drie jaar gestegen

De NVM ziet voorzichtig herstel op de Nederlandse woningmarkt, want de huizenprijzen lagen in het eerste kwartaal van dit jaar 1,2% hoger dan in dezelfde periode van vorig jaar. Het is voor het eerst in drie jaar dat de huizenprijzen een stijging laten zien ten opzichte van een jaar eerder. Volgens Ger Hukker van de NVM heeft het prijsherstel nu zijn intrede gedaan, maar hij voegde er meteen aan toe dat er nog steeds grote verschillen zijn tussen regio’s en tussen de verschillende types woningen.

Volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars kwam de gemiddelde verkoopprijs van een huis het afgelopen kwartaal uit op €209.000. Voor tussenwoningen steeg de gemiddelde prijs ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar met 0,5%. Voor hoekhuizen was er sprake van een stijging van 2,2% en voor appartementen werd een gemiddelde prijsstijging van 2,9% gemeten. Vrijstaande woningen daalden ten opzichte van een jaar geleden nog wel in prijs.

Het aantal verkochte woningen lijkt ook weer iets aan te trekken, maar de volgende grafiek laat zien dat de verkoopaantallen nog steeds structureel lager liggen dan voor het uitbreken van de economische crisis.

Huizenprijzen weer in de lift, maar aantal transacties nog niet terug op niveau van voor de crisis

Huizenprijzen stijgen weer
Voor huizenbezitters is het goed nieuws dat de huizenprijzen weer wat hoger liggen dan een jaar geleden, maar Ger Hukker merkt op dat het eerste kwartaal van vorig jaar ook wel bijzonder slecht was. De verkopen vielen in het eerste kwartaal van 2013 tegen, omdat toen de regels omtrent het verstrekken van hypotheken werden aangescherpt. Veel potentiële kopers sloten daarom nog snel in het vierde kwartaal van 2012 een hypotheek af. Dat de huizenprijzen nu marginaal hoger uitvallen dan in het slechte kwartaal van vorig jaar is dan ook niet zo bijzonder als het misschien lijkt. Bedenk ook dat er tussen regio's grote verschillen kunnen zitten, zoals de Telegraaf laat zien. Doordat de overheid regelmatig de regels omtrent de hypotheekverlening aanpast zijn de verkoopcijfers behoorlijk grillig. Consumenten passen hun gedrag aan op veranderingen van de regelgeving, met als resultaat sterke positieve en negatieve uitschieters in het aantal transacties. Daarom hebben we voor onderstaande grafiek het gemiddelde aantal woningverkopen van de afgelopen drie maanden gemiddeld. Uit deze grafiek, die gebaseerd is op maandelijkse cijfers van het CBS, valt af te leiden dat het aantal transacties de laatste maanden slechts marginaal hoger ligt dan in de jaren 2009, 2010 en 2011. Het aantal verkochte woningen liet in 2012 een behoorlijk grillig verloop zien, als gevolg van veranderingen in de regelgeving. De kleine impuls van 2012 is te verklaren doordat huizenkopers hun aankopen naar voren haalden. Dat is ook de reden dat de verkopen in 2013 zo tegenvielen.

10 april 2014
DNB: Restschuld blijft een groot probleem

De Nederlandsche Bank schrijft in haar nieuwste kwartaalrapport ‘Overzicht Financiële Stabiliteit’ dat het probleem van restschuld op de Nederlandse woningmarkt nog een geruime tijd een risico zal blijven voor banken en overheden. Hoewel de betalingsachterstanden en de verliezen op hypotheken totnogtoe beperkt zijn gebleven blijft de hoge private schuldenlast in bakstenen als een molensteen om veel Nederlandse huishoudens hangen.

Sinds 2008 zijn de huizenprijzen in Nederland met gemiddeld ruim 21% gedaald, met als gevolg dat bijna 30% van alle hypotheken op dit moment onder water staat. Dat percentage is reeds gecorrigeerd voor de spaartegoeden en vermogens die als onderpand beschouwt kunnen worden voor de hypotheekschuld. Die onderwaarde zit vooral bij de jonge huishoudens, die een relatief hoge hypotheekschuld hebben in verhouding tot de waarde van het huis.

Restschuld is hardnekkig
De DNB laat in haar rapport zien dat veel huishoudens de komende jaren met een restschuld blijven zitten. Indien de huizenprijzen vanaf het huidige niveau stabiliseren en nog tien jaar op dat niveau blijven, dan staat 2/3 deel van alle hypotheken die eind 2012 onder water stonden over tien jaar nog steeds onder water. Maar ook als de huizenprijzen vanaf dit jaar weer met 2% per jaar stijgen wordt het schuldenprobleem niet voor iedereen opgelost. In dit scenario zijn de huizenprijzen over tien jaar weer op het niveau van eind 2008, maar is een kwart van de huishoudens die eind 2012 een restschuld had nog steeds niet 'boven water' gekomen.

Marktaandeel van de aflossingsvrije hypotheek daalt (Bron: DNB)

LTV-ratio
Het grote verschil met de vorige crisis op de Nederlandse huizenmarkt is dat de loan-to-value ratio (LTV-ratio) nu veel hoger ligt. Tijdens de vorige crisis hadden huishoudens veel grotere buffers, omdat ze zelf geld meebrachten om een huis te kopen. In de jaren vlak voor de crisis was het heel normaal om alles in de hypotheek te financieren, want de huizenprijzen zouden toch wel verder stijgen. Omdat huishoudens relatief gezien een hogere hypotheekschuld hebben zijn ze erg kwetsbaar voor tegenslagen. Een terugval in het inkomen van een huishouden kan al snel leiden tot betalingsproblemen. Houden die problemen aan, dan is executieverkoop soms de enige oplossing. Pas dan worden de verliezen zichtbaar. Die verliezen jukken in een stress-scenario (zie pagina 25 van het rapport) verdrievoudigen.

Versneld aflossen gebeurt vooral bij huishoudens met een lagere schuldenlast

Maatregelen
De Nederlandsche Bank noemt een aantal beleidsmaatregelen die genomen zijn om de schuldenproblematiek in te dammen. Zo hebben banken hun voorzieningen verhoogd om oplopende betalingsachterstanden op te vangen en zijn de voorwaarden voor de NHG-hypotheken versoberd. Ook kunnen banken de voorwaarden van de hypotheek tijdelijk aanpassen, bijvoorbeeld door een rentepauze te geven. Al deze maatregelen hebben als doel de verliezen te minimaliseren en deze zo draaglijk mogelijk te maken voor de bankensector.

8 april 2014
Huizenmarkt China koelt af?

Het lijkt erop dat de Chinese huizenmarkt begint af te koelen. Een groep boze huiseigenaren in China vraagt geld terug, nadat vastgoedontwikkelaar Wharf Ltd besloot de prijzen van een aantal woningen met 16% te verlagen. Door de prijsverlaging voelen de mensen die onlangs een huis gekocht hebben voor de hogere prijs zich tekort gedaan.

De Wall Street Journal schrijft dat dit niet het enige geval is. Bij een ander project van dezelfde projectontwikkelaar in dezelfde stad werden de prijzen van twintig nieuwe appartementen ook al verlaagd. In plaats van 11.000 yuan per vierkante meter vraagt men nu nog maar 8.200 yuan, een verlaging van meer dan 20%.

Op één van de borden die de gedupeerden bij zich hadden stond de tekst “Wharf, geeft ons rechtvaardigheid. Geef het zuur verdiende geld terug aan ons”.

Huizenmarkt China verzadigd?
De huiseigenaren lijken slachtoffer te worden van een lange speculatieve golf in Chinees vastgoed. We hebben op Marketupdate al verschillende keren geschreven over de alsmaar stijgende huizenprijzen en over de Chinese spooksteden waar bijna niemand woont. De Chinese regering probeert de hausse in vastgoed, die voor een belangrijk deel gedreven wordt door schulden, al vier jaar af te remmen. Die maatregelen lijken langzaam maar zeker effect te hebben, want de projectontwikkelaar in kwestie verlaagde de prijzen naar eigen zeggen om voorraad af te bouwen.

Huizenprijzen China zijn in 2013 extreem hard gestegen

Prijsverlagingen
De stijging van de huizenprijzen in zeventig grote Chinese steden zwakte in februari af tot 9% vergeleken met een jaar geleden. Door zwakkere economische groei, dalende huizenverkopen en een toenemend aantal onverkochte woningen kiezen steeds meer projectontwikkelaars in China eieren voor hun geld. Ze verlagen de prijzen van onverkochte woningen en appartementen, zodat ze op korte termijn het geld binnen kunnen halen om schuldeisers te betalen. Eén van de slachtoffers kocht in december vorig jaar een appartement van 120 vierkante meter voor 730.000 yuan. Nu kan iemand een vergelijkbaar appartement in dezelfde toren kopen voor 610.000 yuan. Huiseigenaren werden van de prijsverlaging op de hoogste gesteld via een sms-bericht van de projectontwikkelaar. In dat bericht kregen de huizenkopers de vraag voorgelegd of ze niet een tweede appartement wilden kopen voor de gereduceerde prijs.

Chinese vastgoedmarkt begint af te koelen? (Afbeelding van de WSJ)

24 maart 2014
Grafiek: Huizenmarkt Spanje ligt in coma

De overstimulering van de Spaanse huizenmarkt met goedkope kredieten en speculatief geld uit het buitenland heeft een verwoestend effect gehad op de huizenmarkt. Sinds het uitbreken van de crisis is de vraag naar Spaans vastgoed sterk afgenomen. Tegelijkertijd is er veel leegstand die weggewerkt moet worden. Soms zegt een goede grafiek meer dan duizend woorden…

Aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw in Spanje (via twitter, afkomstig uit dit BBVA rapport)

27 februari 2014
Historisch laag aantal bouwvergunningen in 2013

Het afgelopen jaar werden er opnieuw minder bouwvergunningen verleend voor nieuwbouw. Het afgelopen jaar werden er in totaal ruim 26.000 nieuwe vergunningen verleend, een daling van 30% ten opzichte van 2012. Sinds het begin van de crisis in 2008 is het aantal verstrekte vergunningen voor nieuwbouwwoningen met 70% afgenomen. Sinds de eerste registratie van deze gegevens in 1953 zijn er niet zo weinig vergunningen verleend als in 2013. Wie spreekt over herstel van de woningmarkt moet dus niet naar deze cijfers kijken…

Overigens verschilt het aantal vergunningen sterk per regio. In Zeeland en Friesland daalde het aantal vergunningen met respectievelijk 55 en 63 procent. In Utrecht steeg het aantal vergunningen met 18 procent. Dit is conform de prijsontwikkeling van woningen in landelijke en in stedelijke gebieden. Zie voor meer informatie het persbericht van het CBS.

Aantal vergunningen voor nieuwbouw historisch laag (Bron: CBS)

24 februari 2014
Hypotheekrenteaftrek maakt huizen onbetaalbaar

De hypotheekrenteaftrek, een riante subsidie op schulden, heeft een prijsopdrijvend effect. Hoewel de maatregel bedoeld was om koopwoningen voor meer mensen betaalbaar te maken, blijkt deze in de praktijk alleen maar hogere maandlasten op te leveren. Hoe groter de rentesubsidie, hoe hoger de woonlasten in verhouding tot het inkomen van het huishouden. Op de verticale as ziet u het percentage van het huishoudinkomen dat op gaat aan woonlasten en op de horizontale as ziet u de rentesubsidie. De omvang van de bollen weerspiegelt de omvang van de schulden van huishoudens in verhouding tot het bbp.

Hypotheekrenteaftrek maakt huizen onbetaalbaar (h/t: @Bubbelonia)

14 februari 2014