Tag: huizenprijzen

  • Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk explosief gestegen

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk explosief gestegen

    De volgende illustratie laat precies zien wat er gebeurt als de banken volop hypotheken verstrekken en de overheid een stimulerend beleid voert ten aanzien van het eigen woningbezit. Door steeds meer hypotheekschuld in de huizenmarkt te pompen zijn huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk veel harder gestegen dan het gemiddelde inkomen van de bevolking.

    Huizenprijzen door het dak

    In een periode van vijftien jaar (1997-2012) stegen de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk van drie tot vijf keer het gemiddelde jaarinkomen naar zes tot meer dan tien keer het gemiddelde jaarinkomen. We kunnen niet anders concluderen dat de betaalbaarheid van woningen in vijftien jaar tijd erop achteruit is gegaan. Vooral in het zuidelijke gedeelte van het Verenigd Koninkrijk en in een wijde omtrek rondom Londen zijn de huizenprijzen in vijftien jaar tijd wel drie tot vier keer zo hard gestegen als de gemiddelde inkomens.

    Iedereen die de afgelopen vijftien jaar een huis kocht zag de waarde van het onderpand toenemen. Daarnaast hebben makelaars, notarissen, bouwbedrijven en de overheid goed verdient aan de hausse op de Britse woningmarkt. Eigenlijk hetzelfde verhaal als in Nederland. Maar wie trekken er aan het kortste eind? Dat zijn de starters die nu voor een relatief hoge prijs een huis moeten kopen. Hun maandlasten zijn door de lage rente misschien niet extreem hoog, maar de kans dat hun huis in waarde zal toenemen wordt steeds kleiner. De meest simpele verklaring daarvoor is dat huizen op een gegeven moment onbereikbaar zullen worden voor starters en dat de woningen zichzelf de markt uit prijzen.

    In Nederland zijn de huizenprijzen vanaf de top al met een procent of twintig gezakt, maar in het Verenigd Koninkrijk zijn ze na een kort dipje in 2009 opnieuw gestegen. Hoe lang kan dit nog goed gaan? Wie gaat het meeste pijn voelen als ook in aan de andere kant van het Kanaal de lucht uit de huizenmarkt begint te lopen?

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk 1997 versus 2012

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk 1997 versus 2012 (Bron: Onbekend)

    Goudstandaard seminar

  • Grafieken: Hypotheekschuld in het Verenigd Koninkrijk

    De volgende grafiek uit een rapport van Barclays laat zien dat ook de omvang van de hypotheekschuld in Groot-Brittannië begint te stagneren. Vanaf 1994 tot en met begin 2008 is de totale hypotheekschuld razendsnel toegenomen, maar daarna zakte het aantal nieuwe hypotheekleningen drastisch terug. Sinds het uitbreken van de crisis zakte het netto bedrag aan hypotheekleningen bijna naar het nulpunt, want betekent dat er inmiddels bijna evenveel geld wordt afgelost als dat er geleend wordt. Het stagneren van de totale hypotheekschuld kan grote gevolgen hebben voor de huizenmarkt. Zodra starters niet meer bereid zijn een woning te kopen stroomt er niet meer geld richting de huizenmarkt, waardoor het ook afgelopen kan zijn met de prijsstijging.

    We hebben in Nederland al gezien wat de gevolgen zijn van een veel te hoge hypotheekschuld in combinatie met dalende huizenprijzen. Het vooruitzicht voor het Verenigd Koninkrijk is ook niet best, want daar is de hypotheekschuld nog ongeveer 80% van het BBP. De tweede grafiek brengt de hoogte van de hypotheekschuld en de ontwikkeling van de huizenprijzen vanaf 1990 mooi in beeld. Om de vergelijking te maken, in Nederland ligt deze schuldquote boven de 100%.

    Netto hypotheekleningen in Verenigd Koninkrijk

    Totale hypotheekschuld groeit niet meer, het begin van een lange fase van deleveraging?

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen (Bron: Bondvigilantes)

    Goudstandaard seminar

  • Huizenprijzen in China blijven stijgen

    De huizenprijzen in China zijn in augustus opnieuw gestegen. Op landelijk niveau stegen de prijzen de afgelopen maand het meeste in 2,5 jaar tijd, maar in sommige steden schoten de prijzen wel twee keer zo hard omhoog als het landelijk gemiddelde. De vastgoedbubbel in China blijkt ook voor de machtige Chinese autoriteiten moeilijk onder controle te houden.

    De regering van China zegt zich bewust te zijn van het gevaar van een bubbel, maar is terughoudend met ingrijpen. De stijgende huizenprijzen compenseerden de afgelopen jaren namelijk een gedeelte van de terugval in de economische groei. Zonder stijgende huizenprijzen zouden de macro-economische cijfers van China er slechter uit hebben gezien.

    “We denken dat de regering de huizenprijzen stabiel wil houden, omdat het milde herstel van de bredere economie nog niet zo stabiel is”, zo verklaarde vastgoedanalist Jinsong Du van Credit Suisse tegenover Reuters.

    Stijgende huizenprijzen

    De gemiddelde huizenprijzen in de zeventig grootste steden van China zijn in een jaar tijd met 8,3% gestegen, zo blijkt uit berekeningen op basis van cijfers van het Chinese Bureau voor de Statistiek. Een maand eerder stegen de huizenprijzen op jaarbasis met 7,5%. De huizenprijzen stegen in augustus in 66 van de 70 gemeten steden, in juli was dat nog voor 62 steden het geval. Zoals gezegd stijgen de prijzen in een aantal grote steden veel harder dan het landelijk gemiddelde. In Beijing en Shanghai stijgen de huizenprijzen op jaarbasis al met 15%, in de zuidelijke steden Guangzhou en Shenzhen zijn huizen al ruim 18% duurder dan een jaar geleden. In deze vier grote steden zijn de huizenprijzen sinds januari 2011 niet meer zo hard gestegen als nu.

    ‘Iedereen profiteert’

    De Chinese overheid probeert een vastgoedbubbel te voorkomen, maar tegelijkertijd is er op lokaal niveau weinig bereidheid om de vastgoedmarkt af te remmen. Iedereen verdient namelijk aan de stijging van de huizenprijzen. Makelaars hebben meer werk, gemeenten verdienen goed aan de stijgende grondprijzen en investeerders zien de waarde van hun vastgoedbelegging stijgen. Daar komt bij dat er een stuk of veertig verschillende industrieën zijn die profiteren van de hausse in vastgoed. Denk aan bouwbedrijven, meubelzaken, loodgieters, elektriciens, enzovoort… Herkenbaar?

    Huizenprijzen in China blijven stijgen

    Huizenprijzen in China blijven stijgen (Afbeelding via Forbes)

  • Britse huizenprijzen weer net zo hoog als in 2006

    De huizenprijzen in Groot-Brittannië zijn gestegen tot het hoogste niveau in bijna zeven jaar tijd, wat grotendeels toegeschreven kan worden aan de lage rente en de stimulerende maatregelen van de overheid en de Britse centrale bank. De Britse huizenprijsindex steeg van 37 in juli naar 40 in de maand augustus, de hoogste score sinds november 2006. De indicator die de totale vraag in de markt meet steeg in augustus naar recordhoogte, terwijl de verwachting van de huizenprijzen in de nabije toekomst steeg naar het hoogste punt sinds 2002.

    De stijgende huizenprijzen worden, net als in Nederland een paar jaar geleden, gedreven door een toenemende hypotheekschuld. De centrale bank heeft met haar ‘Funding for Lending’ programma meer goedkoop krediet beschikbaar gesteld aan de markt, wat een prijsopdrijvend effect heeft op de woningmarkt van Groot-Brittannië. Volgens minister van Financiën George Osborne wordt de huizenmarkt geholpen door meer goedkope kredieten, terwijl de oppositie vreest voor een bubbel op de woningmarkt.

    Genoeg kopers

    “Het is niet verrassend dat meer en meer mensen van plan zijn hun woning te verkopen”, aldus Peter Bolton King van de Royal Institution of Chartered Surveyors. “Er zijn kopers te vinden en de prijzen stijgen. Voor iedereen die wil verhuizen is dit het goede moment om dat te doen. Wat we niet hopen te zien is dat de prijzen zo ver stijgen dat huizen onbetaalbaar worden”. De markt verwacht de komende twaalf maanden een prijsstijging van 2,2% en voor de komende vijf jaren een jaarlijkse stijging van 4,4%. Toen dit onderzoek aan het begin van het jaar werd uitgevoerd kwamen er nog percentages uit rollen van respectievelijk 0,6 en 3,4 procent.

    De index die het aantal potentiële huizenkopers in Groot-Brittannië peilt liet in augustus ook een forse stijging zien. Het cijfer kwam uit op 45, veel hoger dan het cijfer van 37 in de maand juli. Een positief cijfer betekent dat meer makelaars een stijging zagen in de vraag dan een daling. Dat correspondeert ook de verhouding tussen het aantal verkochte woningen en de beschikbare woningvoorraad. Die is in Groot-Brittannië inmiddels ver beneden het langjarig gemiddelde gezakt. Dat gemiddelde zal vanzelf gevonden worden door een toenemend aanbod van woningen of door een afnemende vraag. Beide laten zich sterk sturen door de huizenprijzen en de beschikbaarheid van kredieten. Daar hebben we in ons land ervaring mee.

    Stimuleren

    De Britse regering heeft voor volgend jaar 130 miljard aan garanties opzij gezet, met als doel de woningmarkt verder te stimuleren. Het help-to-buy programma dat in april werd opgestart heeft ook al een bijdrage geleverd aan de verkoop van nieuwe woningen, zo schrijft Bloomberg. Halifax, de grootste hypotheekverstrekker van het land, zei afgelopen week dat de huizenprijzen voor de zevende maand op rij gestegen waren in augustus en dat ze de rest van het jaar waarschijnlijk zullen blijven stijgen.

    Prijsexplosie

    Marketupdate verzamelde data van de huizenprijzen in Groot-Brittannië over de afgelopen zestig jaar. De grafiek laat zien dat de prijsinflatie al begon in 1971, toen Nixon de sluizen openzette voor bijna onbeperkte geldcreatie. De tweede explosie begon in 1995 en bracht de huizenprijzen in tien jaar tijd van £50.000 naar meer dan £180.000. In Nederland staat de huizenprijzen inmiddels al 20% onder de top, maar in het Verenigd Koninkrijk is er nog amper sprake geweest van een prijsdaling.

    Gemiddelde huizenprijzen Verenigd KoninkrijkGemiddelde huizenprijzen Verenigd Koninkrijk

  • Huizenprijzen sneller omlaag dan men kan aflossen

    De daling van de huizenprijzen komt hard aan, want in de eerste helft van 2013 verdampte er meer geld aan woningwaarde dan wat men in totaal afloste op de hypotheekschuld. Hoewel versneld aflossen voor het individu (financieel) misschien meer lucht geeft, blijkt dat voor de gehele Nederlandse huizenmarkt niet het geval te zijn. Dat is de verontrustende conclusie die de staatsbank ABN Amro trekt in haar rapport over het tweede kwartaal van dit jaar.

    De bank schrijft het volgende over de situatie op de Nederlandse woningmarkt: “Het aantal vervroegde aflossingen is in de eerste helft van 2013 verder gestegen. Deze aflossingen houden verband met het toegenomen risicobewustzijn bij klanten en de lage rente op spaargelden”.

    Huizenprijzen versus hypotheekschuld: 1-0

    De extra aflossingen op hypotheken worden volledig teniet gedaan door de daling van de huizenprijzen. De prijzen dalen harder, met als logisch gevolg dat de loan-to-value (LTV) ratio van de hypotheekportefeuille weer stijgt. Had de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro eind 2012 nog een omvang van 82% ten opzichte van alle onderliggende woningen, eind juni 2013 was dat opgelopen naar 84%. De LTV-ratio laat in feite zien hoe groot de overwaarde van de woningmarkt op landelijke schaal is. Die overwaarde loopt snel terug en dat zal voor de hypotheekportefeuilles van ING en de Rabobank waarschijnlijk niet veel beter zijn.

    Ook uitspraken van premier Rutte komen in een ander daglicht te staan. Hij heeft meerdere keren gezegd dat de Nederlandse huizenmarkt meer bezittingen (huizenwaarde) dan schulden (hypotheken) heeft. Maar wat is de huizenmarkt eigenlijk nog waard, zo lang het aantal te koop staande woningen zo hoog staat als nu. Wat als de werkelijke waarde van de Nederlandse woningmarkt in feite 30% of 40% lager ligt dan de waarde die in de boeken staat? Is de woningmarkt dan nog steeds in balans?

    Huizenprijzen dalen sneller

    Cijfers van het CBS laten zien dat de huizenprijzen sinds de tweede helft van vorig jaar weer sneller omlaag zijn gegaan. De maand juli was een stuk minder slecht, maar voorgaande maanden lieten nog een jaar-op-jaar daling van 8 tot 10 procent zien. De prijsdaling begon in de tweede helft van 2012, omdat er in de eerste helft van vorig jaar nog veel onzekerheid was over de overdrachtsbelasting. Die zou misschien weer verhoogd worden van 2% naar 6%, met als gevolg dat potentiële kopers eerder de knoop doorhakten. Het gaf een kunstmatige en tijdelijke impuls aan de huizenmarkt, zo bleek later.

    Bijna kwart ‘onder water’

    Binnen de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro had 23% eind juni 2013 een loan-to-value ratio van 100 procent of meer. Een half jaar geleden, dus eind 2012, was dat nog 22% van het totale klantenbestand met een hypotheek.

    Hoewel er bij de ABN Amro nu meer huizenbezitters ‘onder water’ staan dan een half jaar geleden is het aantal betalingsachterstanden teruggelopen. Halverwege 2013 werd €3,3 miljard aan uitstaande hypotheekschuld geplaagd door betalingsachterstanden, eind 2012 was dat nog €3,6 miljard. Op €300 miljoen aan hypotheken is de betalingsachterstand in de eerste helft van dit jaar weer ingelopen. Daarbij werd ook vakantiegeld ingezet als middel om achterstallige betalingen in te lopen.

    Huizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossenHuizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossen

  • Wie trekt de Amerikaanse huizenmarkt uit het dal?

    De Amerikaanse huizenmarkt krabbelt weer op uit het dal, dat zult u ongetwijfeld vernomen hebben uit de media. Maar wie koopt die huizen, met in het achterhoofd de stijgende vraag naar voedselbonnen en een historisch lage participatiegraad op de arbeidsmarkt? De middenklasse werd toch steeds verder uitgehold? Het antwoord op deze vragen ligt besloten in de volgende grafiek van Zero Hedge, die het aantal huizenverkopen afzet tegen het aantal hypotheekaanvragen….

    Huizenverkopen VS versus hypotheekaanvragen
    Huizenverkopen VS versus hypotheekaanvragen

    Minder hypotheken

    De grafiek laat zien dat er de laatste maanden steeds meer huizen gekocht worden zonder hypotheek (zou dat verband houden met de stijgende rente in de VS?). Kennelijk zijn er veel vermogende particulieren of beleggingsfondsen die de kansen zien op de woningmarkt. Dat werd onlangs bevestigd door analisten van Goldman Sachs, die hebben vastgesteld dat er vandaag de dag meer dan twee keer zoveel woningen volledig met cash betaald worden dan zeven jaar geleden.

    De Wall Street Journal schrijft dat de helft van alle woningen in de VS op dit moment verkocht wordt zonder hypotheek. Voor de crash op de Amerikaanse woningmarkt was dat bij slechts 20% van alle woningen het geval (gemeten naar dollars 30%). Toen werden er naar verhouding veel meer huizen met hypotheek gekocht door minder vermogende huishoudens. Sinds de crisis is niet alleen de bereidheid om een hypotheek af te sluiten verminderd, ook hebben banken hun kredietvoorwaarden verder aangescherpt.

    Nu de prijzen gedaald zijn en minder Amerikanen zich een eigen woning kunnen veroorloven zien vermogende particulieren en beleggingsfondsen hun kans schoon om goedkoop vastgoed op de kop te tikken. Een belangrijk deel van de stijging van de huizenprijzen over de afgelopen twee jaar is te verklaren door de toename van het aantal woningverkopen met volledige cash betaling. Het aantal hypotheekaanvragen bleef namelijk ver achter. Waarschijnlijk is het een mix van vermogende particulieren, beleggingsfondsen en buitenlandse investeerders die hun dollars omzet in vastgoed.

    Analisten van Goldman Sachs schatten in dat van iedere $1 aan verkochte woningen ongeveer 44 cent door de bank gefinancierd wordt. Voor de crisis was dat nog ongeveer 67 cent op elke dollar. De Wall Street Journal schrijft dat het aantal verstrekte hypotheken gezakt is van $1,5 biljoen in 2005 naar $500 miljard in zowel 2011 al 2012. Die daling is het gevolg van een afnemende vraag naar hypotheken en natuurlijk ook van de lagere huizenprijzen.

    Analisten van Goldman Sachs verwachten dat de hypotheekaanvragen in 2016 weer zullen toenemen tot $1,1 biljoen.

  • Huizenprijzen stijgen weer

    De huizenprijzen stijgen weer in Nederland, zo blijkt uit de laatste gegevens van het CBS. Cijfers van het Kadaster laten zien dat de jaar-op-jaar prijsdaling in juli met 5% veel kleiner was dan in juni, toen er nog een daling van 9,6% gemeten werd. De gemiddelde prijs van bestaande koopwoningen steeg in juli weer een klein beetje ten opzichte van de maand daarvoor, namelijk met 1,2%.

    huizenprijzen-jaaropjaar-juli2013

    prijsindex-koopwoningen-juli2013

    Huizenprijzen 20% lager dan hoogtepunt 2008

    Vanaf het hoogtepunt van augustus 2008 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen al met 20% omlaag gegaan. De prijsdaling in Nederland kwam met enige vertraging, want het aantal transacties begon in 2009 al scherp te dalen. Sindsdien zijn er steeds minder huizen verkocht. Het CBS schrijft dat er in de eerste zeven maanden van 2013 in totaal 54.860 woningen van eigenaar wisselden, een daling van 16,9% ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar.

    Met een steeds lager aantal transacties lijkt een verdere daling van de huizenprijzen waarschijnlijk. Daar komt bij dat niet alle huizenverkopers zich weer als koper op de woningmarkt melden. Onlangs schreven we op Marketupdate dat één op de vijf verkopers weer overstapt op huren. Onderstaande grafiek van Hans de Geus (RTL-Z) laat zien dat de prijsdaling met enige vertraging volgt op de daling van het aantal transacties op de woningmarkt.

    Verkoopprijs en transacties Nederlandse woningmarkt
    Verkoopprijs en transacties Nederlandse woningmarkt (Bron: @hansdegeus)

  • Infographic: 400 jaar Nederlandse huizenprijzen

    Zijn huizen nog steeds veel te duur of is dit een goed moment om in te stappen? Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we de waan van de dag vergeten en terugkijken naar de lange geschiedenis van huizenprijzen in Nederland. Een infographic geeft een heldere kijk op de zaak.

    De infographic is gebaseerd op data van professor Eicholtz en de TU Delft. De prijzen zijn in euro’s, teruggerekend naar de waarde van 2009. Nog niet eerder waren huizen zo duur als voor de crisis. De neergaande fase is net begonnen en kan de huizenprijzen in 2020 naar €130.000 brengen!

    Klik voor een grotere versie (Bron: Huizenmarkt-zeepbel)

  • Grafiek: Nederlandse huizenprijzen in goud

    De Nederlandse huizenprijzen in goud dalen al vanaf 2004, zo blijkt uit data die Marketupdate verzamelde. Onderstaande grafiek laat de prijs van een gemiddelde woning zien, gedeeld door de goudprijs in euro’s van dat moment. Met andere woorden: hoeveel troy ounce goud moet je op tafel leggen om een huis te kunnen kopen?

    Deze vergelijking van twee soorten tastbare bezittingen leert ons dat de huizenprijzen vanaf de bodem in 1983 tot de piek in 2003 met een factor vier zijn gestegen. In 2003 betaalde men op een gegeven moment ruim 800 troy ounce goud voor een woning, omgerekend bijna 25 kilogram! Sindsdien zijn de huizenprijzen in goud razendsnel gezakt, tot iets meer dan 200 troy ounce in 2011.

    Bodem bereikt?

    De grafiek suggereert dat de grootste waardedaling van huizen achter de rug is, maar laat u niet misleiden door de absolute cijfers. Een daling van 200 naar 150 troy ounce goud voor een woning is nog altijd een daling van 25%. En met de vooruitzichten op de woningmarkt is die daling niet uit te sluiten. Het is alleen nog de vraag wat de goudprijs gaat doen..

    Nederlandse huizenprijzen in goud

    Gemiddelde huizenprijs in Nederland, uitgedrukt in aantal troy ounce goud (beide in €)