Tag: woningmarkt

Infographic: De neergang van Home Capital Group

De grootste hypotheekverstrekker van Canada, Home Capital Group, kwam in grote moeilijkheden nadat spaarders in korte tijd meer dan $600 miljoen aan spaartegoeden weghaalden. Toe bekend werd dat de bank een noodlening van meer dan $2 miljard nodig had om overeind te blijven verloor het aandeel van de hypotheekbank 65% van haar waarde. Is dit het begin van een nieuwe kredietcrisis? Visual Capitalist maakte de volgende infographic.

Infographic: Canadese Home Capital Group in de problemen (Bron: Visual Capitalist)

In tegenstelling tot veel andere landen werd de huizenmarkt van Canada nauwelijks getroffen door de crisis van 2008. De huizenprijzen zijn daar sindsdien alleen maar verder gestegen, mede dankzij de extreem lage rente en soepele kredietverlening door banken. Volgens de Economist was de Canadese huizenmarkt in 2015 ten opzichte van het gemiddelde inkomen van de bevolking al 35% overgewaardeerd.

9 mei 2017
Hypotheekschuld Nederland vier keer zo groot als in 1993

De doorsnee hypotheekschuld in Nederland bedroeg in 2015 ongeveer €162.000 per huishouden, zo blijkt uit cijfers die het CBS onlangs bekendmaakte. In iets meer dan twintig jaar tijd is de hypotheekschuld in Nederland explosief gegroeid, want in 1993 was de doorsnee schuld per huishouden slechts €44.000.

De explosieve toename van de hypotheekschuld is het gevolg van een combinatie van factoren. Banken werden soepeler met het verstrekken van hypotheken en ontwikkelden nieuwe hypotheekvormen die het mogelijk maakten om nog meer geld te lenen voor een huis.

De beleggingshypotheek en de aflossingsvrije hypotheek vonden gretig aftrek, omdat deze lagere maandlasten in het vooruitzicht stelden. Tegelijkertijd daalde de rente, waardoor men steeds meer geld kon lenen ten opzichte van het inkomen.

Hypotheekschuld stijgt sneller dan woningwaarde

Was het eigen woningbezit in Nederland in 1993 nog 41,7% van alle huishoudens, in 2015 was dat opgelopen tot 55,6%. Het eigen woningbezit werd dus gestimuleerd, maar daarmee ook het schuldbezit. Zetten we deze twee ontwikkelingen tegen elkaar af, dan kunnen we concluderen dat de financiële positie van huishoudens veel kwetsbaarder is geworden.

In 1993 stond de doorsnee hypotheekschuld van €44.000 gelijk aan 51,7% van de doorsnee woningwaarde van €85.000. In 2015 was de doorsnee hypotheekschuld opgelopen tot €161.800, omgerekend 76% van de doorsnee woningwaarde van €211.900. Daaruit kunnen we concluderen dat de Nederlandse huishoudens vandaag de dag veel kwetsbaarder zijn voor een daling van de huizenprijzen dan twintig jaar geleden. Bij een daling van de huizenprijzen zullen veel meer mensen financieel onder water komen te staan.

Hypotheekschuld stijgt sneller dan woningwaarde (Bron: CBS)

€664,4 miljard schuld

Volgens de laatste cijfers van het CBS is de totale hypotheekschuld in Nederland nu €664,4 miljard euro. Dat is een stijging van €8,1 miljard ten opzichte van een jaar geleden. Door de historisch lage rente worden er veel meer hypotheken verstrekt, maar de groei van de totale schuld wordt afgeremd doordat huizenbezitters met spaargeld hun hypotheekschuld versneld aflossen.

Door het verscherpen van de regels probeert men te voorkomen dat huishoudens zich opnieuw diep in de schulden steken, maar die inspanning wordt teniet gedaan door het monetaire beleid van de ECB. Door de extreem lage rente kunnen starters veel meer geld lenen bij dezelfde maandlasten, waardoor opnieuw een bubbel op de huizenmarkt dreigt te ontstaan.

19 april 2017
Huizenprijzen nog niet hersteld van crisis
In grote delen van Nederland zijn de huizenprijzen zijn nog steeds niet hersteld van de economische crisis. Eind 2016 lagen de prijzen in grote delen van het land lager dan het niveau van 2008. In veel gemeenten rond het rivierengebied zijn woningen zelfs meer dan twintig procent in prijs gedaald, zo blijkt uit cijfers van het CBS.

Van alle grote steden is Amsterdam de absolute uitblinker, daar liggen de prijzen volgens het CBS ongeveer 17,5% hoger dan in 2008. Ook stegen de huizenprijzen in Haarlem (+7,28%), Den Haag (+7,07%) en Rotterdam (+6,5%). In Utrecht bleven deze opzichte van 2008 opvallend genoeg ongeveer gelijk. De Telegraaf verzamelde de cijfers en maakte daar een kaartje van. Klik hier voor een interactieve weergave en klik hier voor de onderliggende cijfers.

Lees meer:
- Column: Huizenmarkt mania
- Grafiek: Huizenprijzen in goud vanaf 1969
Huizenprijzen in grote delen van Nederland niet hersteld van crisis 2008 (Via Telegraaf)
21 februari 2017
Amerikanen speculeren weer volop met vastgoed

De speculatie op de Amerikaanse huizenmarkt is weer helemaal terug van weggeweest, want het percentage woningen dat binnen 12 maanden minstens twee keer verkocht wordt steeg naar het hoogste niveau sinds 2006. Het ‘flippen’ van huizen is een fenomeen dat we ook zagen op het hoogtepunt van de Amerikaanse vastgoedzeepbel. Met behulp van goedkoop krediet en extreem soepele kredietnormen kochten mensen geen woningen meer om in te wonen, maar om met winst te verkopen.

Volgens Trulia, dat cijfers over de Amerikaanse woningmarkt verzamelt, waren dit soort speculatieve transacties vorig jaar goed voor 6,1% van alle woningverkopen. Dat is het hoogste niveau sinds 2006, toen het ‘flippen’ van huizen goed was voor 7,3% van alle transacties.

Amerikanen speculeren weer volop op vastgoed (Bron: Bloomberg)

Nieuwe vastgoedzeepbel in de maak?

Het uiteenspatten van de Amerikaanse vastgoedzeepbel was het begin van een crisis die zich over de hele wereld zou verspreiden. Banken hadden slechte hypotheekleningen verpakt en doorverkocht aan pensioenfondsen en beleggingsfondsen, die opeens geconfronteerd werden met enorme verliezen. Verzekeraars die beleggers moesten beschermen tegen de verliezen konden de omvang van het probleem niet behappen en dreigden ook om te vallen. Uiteindelijk moesten overheden en centrale banken wereldwijd ingrijpen om een totale ineenstorting van de wereldeconomie te voorkomen.

Door speculanten worden de huizenprijzen nog verder opgedreven, omdat er meer bieders zijn voor hetzelfde aanbod van woningen. Dat trekt weer meer speculanten aan. Deze bubbel knapt op het moment dat de woningen te duur worden of het aanbod van woningen zo snel toeneemt dat de huizenprijzen dalen en de speculanten de markt verlaten.

26 januari 2017
Column: Huizenmarkt mania

Afgelopen week las ik dat de huizenprijzen in Amsterdam het afgelopen jaar met 23% gestegen zijn en dat een woning in de hoofdstad nu de helft meer kost dan tijdens het dieptepunt van de woningmarkt in 2013. Het is werkelijk bizar hoe snel de huizenmarkt is omgekeerd van een zogeheten ‘kopersmarkt’ naar een ‘verkopersmarkt’.

Natuurlijk zijn er veel redenen te bedenken waarom mensen in een stad als Amsterdam willen wonen, maar het is onvoorstelbaar hoe diep sommige huishoudens zich daarvoor in de schulden steken. Je zou verwachten dat toezichthouders en banken het enthousiasme van potentiële huizenkopers temperen, maar het tegendeel lijkt waar te zijn.

Als we de reclames van banken mogen geloven komen steeds meer doelgroepen in aanmerking voor een hypotheek. Zelfs een vaste baan is bij sommige hypotheekverstrekkers niet meer nodig om een woning te kunnen kopen. Een andere grote bank in Nederland regelt de hypotheek zelfs binnen een week.

Als we al deze ontwikkelingen op een rij zetten, dan kan ik me toch niet aan de indruk onttrekken dat een nieuwe bubbel op de huizenmarkt in de maak is. De overheid en de makelaars zeggen dan dat de woningmarkt weer op gang komt, alsof we helemaal niets geleerd hebben van de vorige crisis.

Historisch overzicht huizenprijzen Nederland

Rente

Eerlijk is eerlijk, ook makelaars en banken zijn gewoon bedrijven met een winstoogmerk die zich aanpassen aan de omstandigheden. Zij hebben er natuurlijk baat bij om zoveel mogelijk hypotheken te verstrekken en zoveel mogelijk transacties te doen. Maar waar je wel kritisch over mag zijn is het monetaire beleid van de ECB. Door de extreem lage rente wordt het vanzelf interessant om een huis te kopen, zeker als daarna de inflatie begint toe te nemen.

Door de rente zo lang zo laag te houden zorgt de ECB voor bubbels in de economie. In Nederland leidt het monetaire beleid in Frankfurt ertoe dat mensen zich nog dieper in de schulden steken om een huis te kopen.

Het wordt tijd dat de centrale bank het voorbeeld van de Federal Reserve volgt door de rente te verhogen. Des te langer men daarmee wacht, des te groter zullen de negatieve gevolgen zijn als de huizenmarktbubbel barst. Ook spaarders en pensioenfondsen zullen de ECB daarvoor dankbaar zijn!

Bubbels kunnen enorme schade aanrichten, ook nog jaren later. Vergelijk een bubbel met een katapult, hoe verder je hem aanspant hoe destructiever het resultaat wordt.

Sander Noordhof

Deze column van Sander Noordhof verscheen afgelopen weekend op Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal. Wilt u meer informatie over beleggen in edelmetalen? Bel ons op +31(0)88 46 88 488 of mail naar [email protected].

16 januari 2017
Huizenprijzen Amsterdam 23% hoger dan jaar geleden

De huizenprijzen in Amsterdam zijn nu 23% hoger in vergelijking met een jaar geleden, zo schrijft RTL Nieuws. Daarmee stegen de huizenprijzen in de hoofdstad twee keer zo snel als het landelijke gemiddelde van ongeveer 9%. Ook in Utrecht stijgen de huizenprijzen erg snel. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is deze snelle prijsstijging het gevolg van een grote kloof tussen vraag en aanbod. Veel mensen willen in deze steden wonen, maar er zijn steeds minder woningen te vinden. Het aanbod droogt op, waardoor potentiële kopers tegen elkaar op moeten bieden.

In Amsterdam daalde het aantal transacties het afgelopen jaar met 17%, omdat er simpelweg minder woningen beschikbaar zijn. Vooral voor starters is het zo goed als onmogelijk geworden om een koopwoning te vinden in de hoofdstad. Als gevolg daarvan neemt ook de druk op de omliggende regio’s toe, zoals in Kennemerland en Haarlemmermeer. Daar wordt het ook steeds lastiger om een woning te vinden, gezien het feit dat ook daar de prijzen stijgen en het aantal transacties dalen.

Huizenprijzen 20% gestegen sinds crisis

Sinds het dieptepunt op de woningmarkt zijn de gemiddelde huizenprijzen in Nederland met 20% gestegen. In Amsterdam zijn de prijzen vanaf het dieptepunt in 2013 zelfs met meer dan de helft gestegen. De NVM verwacht dat de prijzen dit jaar verder zullen stijgen, vooral in stedelijke gebieden waar het woningaanbod beperkt is.

12 januari 2017
Grafiek: Lage rente stuwt huizenprijzen de hoogte in

De extreem lage rente mist haar uitwerking niet op de huizenprijzen. Was het vlak na de crisis in heel Europa nog kommer en kwel, nu staat men weer in de rij bij de bank om een hypotheek te regelen tegen een historisch lage rente. Door de extreem lage rente kunnen huishoudens meer geld lenen voor een huis, met als resultaat dat de prijzen weer stijgen.

Een bijkomend effect is dat meer huizenbezitters weer overwaarde krijgen op hun huis, waardoor ze gemakkelijker geld uitgeven. En dan heb je nog vermogende mensen die door de extreem lage rente een groter deel van hun vermogen in vastgoed stoppen, wat de opwaartse prijsbeweging verder versterkt (vooral in de grote steden).

Huizenprijzen weer omhoog

De volgende grafiek laat mooi zien in welke landen de huizenprijzen het hardst gedaald en gestegen zijn sinds het begin van de crisis. In Zweden stegen de prijzen het meest, daar betaal je nu 60% meer voor een woning dan in het voorjaar van 2008. Zelfs in Duitsland, waar de banken wat voorzichtiger zijn met het verstrekken van hypotheken, zijn de prijzen sinds het begin van de crisis met meer dan 20% gestegen.

Onderaan het lijstje staat Spanje, waar in de hoogtijdagen veel te veel gebouwd is. Daar koop je nu een woning voor ongeveer 70% van het bedrag dat je er acht jaar geleden voor moest neertellen. Opvallend is dat de stijging van de huizenprijzen in Nederland nog relatief beperkt is gebleven in vergelijking met veel andere Europese landen.

Ontwikkeling huizenprijzen sinds 2008 (Grafiek via @jsblokland)

22 augustus 2016
Winstmarge hypotheken bijna verdubbeld

De winstmarges die Nederlandse banken maken op hypotheken is het afgelopen half jaar sterk toegenomen, ondanks een verdere daling van de rente. Voor een hypotheek van €200.000 betaalt de Nederlandse burger gemiddeld €75 per maand ’teveel’, in vergelijking met de gemiddelde marge die banken de afgelopen jaren hanteerden. De hypotheekrente in Nederland behoort inmiddels zelfs tot de hoogste van alle omliggende Europese landen.

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) is het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt de voornaamste reden waarom de winstmarges zo hoog blijven. Tijdens de kredietcrisis werden ABN Amro en SNS Bank genationaliseerd en kreeg de ING staatssteun. Om concurrentievervalsing te voorkomen mochten de banken die steun kregen van de overheid niet te hard concurreren met de banken die geen steun nodig hadden, met als gevolg dat alle banken geleidelijk hun winstmarges verhoogden.

Meer winst op hypotheken
De rente op de kapitaalmarkt is door het stimulerende beleid van de ECB en door de vlucht van vermogen richting langlopend schuldpapier sterk gedaald, maar die daling wordt vrijwel niet doorberekend aan de consument. Tussen juni en november bleef de gemiddelde hypotheekrente ongeveer gelijk op gemiddeld 2,86%, terwijl banken de kosten voor het verkrijgen van het geld met 0,3 procentpunt zagen dalen. Vooral de hypotheken met een vaste renteperiode van 10 jaar zijn voor de banken interessant, want daarop weten ze de hoogste marges te behalen. Tussen juni en november 2015 steeg de winstmarge van de banken van 0,25 procentpunt naar 0,46 procentpunt. Dat is bijna een verdubbeling van de winstmarge. De hypotheekmarkt heeft volgens de VEH behoefte aan meer concurrentie. En die komt al steeds meer van Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Zij zien hypotheken als een zeer lucratieve en veilige belegging en verstrekken inmiddels al de helft van alle nieuwe hypotheken via aanbieders als Munt Hypotheken, Tellius en Attens. Voor deze institutionele beleggers zijn hypotheken een interessant alternatief voor langlopende staatsleningen, die bijna geen rente meer opleveren. Bron: Vereniging Eigen Huis

Banken verdienen nog steeds goud geld met hypotheken

11 januari 2016
Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk stijgen £23 per dag

De huizenprijzen in het Verenigde Koninkrijk stijgen momenteel met £23 per dag, zo becijferde Business Insider op basis van de nieuwste cijfers van Nationwide. In de maand december stegen de huizenprijzen met 0,8%, terwijl op een stijging van een half procent was gerekend. De afgelopen maand steeg de gemiddelde prijs van een koopwoning van £196.305 naar £169.999 en dat is omgerekend dus ongeveer £23 per dag.

Ten opzichte van een jaar geleden zijn de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk met gemiddeld met 4,5% gestegen, maar achter dat gemiddelde gaan grote verschillen schuil. Zo liggen de prijzen in Londen nu al 12% hoger dan een jaar geleden en zelfs 50% hoger dan het niveau van 2007. De huizen in het zuidelijke deel van het Verenigde Koninkrijk blijken veel beter in de markt te liggen dan die in het noordelijke deel van het land. Stegen de prijzen van woningen in het zuiden van het land met 8,9% op jaarbasis, in het noorden is dat slechts 1,6%.

Stijgende huizenprijzen

In Nederland steeg de gemiddelde koopsom van bestaande woningen in november volgens het Kadaster naar €234.610. In dezelfde maand van vorig jaar lag dat gemiddelde op €220.204. Dat is een stijging van €14.406 op jaarbasis.

30 december 2015
Ook Zweden worstelt met stijgende huizenprijzen

De huizenmarkt van Zweden lijkt in veel opzichten op die van Nederland. Net als in ons land zijn de huizenprijzen daar enorm opgedreven door een tekort aan woningen, een slecht functionerende huursector en banken die (te) veel kredieten verstrekken aan huishoudens. De afgelopen tien jaar verdubbelden de gemiddelde huizenprijzen, terwijl appartementen zelfs 150% duurder werden. Alleen dit jaar zijn de huizenprijzen in Zweden met gemiddeld 14% gestegen.

Er is nu al een tekort van 150.000 woningen en volgens de laatste schattingen zal dat tekort in 2025 verdrievoudigd zijn. Ondertussen daalt het aanbod van betaalbare huurwoningen, met lange wachtlijsten tot gevolg. Onlangs werd een appartement in het centrum van Stockholm toegewezen aan iemand die al sinds 1989 op een wachtlijst staat.

Lage rente

Net als in Nederland werd ook de vastgoedbubbel in Zweden opgeblazen met veel krediet. Door de dalende rente kunnen Zweedse huishoudens vandaag de dag meer lenen, met als gevolg dat de huizenprijzen alsmaar verder worden opgedreven. In 2010 en 2011 heeft de centrale bank van Zweden, de Riksbank, een poging gewaagd om de stijgende prijzen een halt toe te roepen. Ze verhoogde de rente, maar dat bracht vrijwel direct ongewenste effecten met zich mee. De werkloosheid daalde niet meer en de inflatie sloeg in korte tijd bijna om in deflatie. Ook daalden de huizenprijzen weer, waardoor starters financieel onder water kwamen te staan. De Riksbank besloot toen de omstreden renteverhoging weer terug te draaien en verlaagde het rentetarief naar een historisch laag niveau.

Aflossingsvrij
De huizenprijzen kwamen weer in een opwaartse trend, waardoor de Zweedse toezichthouder besloot de kredietverlening door banken in te perken. Net als in Nederland waren ook in Zweden de aflossingsvrije hypothekenzeer populair. Naar schatting wordt 40% van alle hypotheekschuld in het Scandinavische land helemaal niet afgelost. Juist deze hypotheekvorm stelde Zweedse huishoudens in staat nóg meer geld te lenen voor de aanschaf van een woning. Dat iedereen verslaafd is geraakt aan goedkoop geld blijkt wel uit het feit dat het voorstel van de financiële waakhond om de hypotheekschuld omlaag te brengen werd afgeschoten. Zij stelde voor dat iedereen met een loan-to-value (LTV) ratio van meer dan 70% ieder jaar tenminste 2% van de totale schuld moest aflossen, maar daar bleek onvoldoende draagvlak voor te vinden in de samenleving. Omdat de huizenprijzen in Zweden de laatste jaren zo hard stijgen zijn mensen bereid wat meer risico te nemen dan de bank toelaat. Formeel moeten huizenkopers tenminste 15% van het hypotheekbedrag bij elkaar gespaard hebben voordat ze een huis kopen, maar ik de praktijk blijkt dat dit bedrag vaak gewoon ergens anders geleend wordt tegen een veel hogere rente.
Subsidies
Het gevaar van een huizenmarktbubbel in Zweden is levensgroot, maar omdat zoveel mensen belang hebben bij het in stand houden van de bubbel gebeurt er vooralsnog niets om de gemoederen te temperen. Ook in Zweden kent men een soort hypotheekrenteaftrek, maar er is geen politieke meerderheid te vinden om deze subsidie af te bouwen. "Mensen voelen zich vandaag de dag rijk door die waanzinnig hoge huizenprijzen. Niemand wil dit feestje bederven." De vrees is ook dat het versneld aflossen van de hypotheekschuld en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek direct ten koste zal gaan van de consumptie. Dat is schadelijk voor de economische groei. "Ik wou dat ik een instrument in mijn gereedschapskist had om de huizenmarkt te beinvloeden, zonder dat het elders in de economie een impact heeft. Maar ik heb het niet kunnen vinden", zo verklaarde Henrik Braconier van de Zweedse financiele waakhond tegenover de Economist.

11 november 2015
Een derde koopwoningen Amsterdam boven vraagprijs verkocht

Meer dan een op de drie huizen in Amsterdam wordt inmiddels boven de vraagprijs verkocht, zo blijkt uit de laatste cijfers van Calcasa. Het bedrijf vergeleek de officiële vraagprijzen met de verkoopprijzen die in het Kadaster werden opgenomen. Dat is drie keer zoveel als een jaar geleden en zes keer zoveel als in 2013, toen de woningmarkt in Amsterdam een bodem bereikte.

De volgende grafiek laat zien dat het vooral de laatste maanden hard gaat op de Amsterdamse woningmarkt. Een verdere daling van de hypotheekrente en een groeiend tekort aan koopwoningen stuwt de prijzen in de hoofdstad weer op.

Woningmarkt Amsterdam trekt weer aan, ruim een derde boven vraagprijs verkocht (Grafiek via Z24)

10 november 2015