Marketupdate

Tag: woningmarkt

  • Huizenprijzen voor het eerst in drie jaar gestegen

    De NVM ziet voorzichtig herstel op de Nederlandse woningmarkt, want de huizenprijzen lagen in het eerste kwartaal van dit jaar 1,2% hoger dan in dezelfde periode van vorig jaar. Het is voor het eerst in drie jaar dat de huizenprijzen een stijging laten zien ten opzichte van een jaar eerder. Volgens Ger Hukker van de NVM heeft het prijsherstel nu zijn intrede gedaan, maar hij voegde er meteen aan toe dat er nog steeds grote verschillen zijn tussen regio’s en tussen de verschillende types woningen.

    Volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars kwam de gemiddelde verkoopprijs van een huis het afgelopen kwartaal uit op €209.000. Voor tussenwoningen steeg de gemiddelde prijs ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar met 0,5%. Voor hoekhuizen was er sprake van een stijging van 2,2% en voor appartementen werd een gemiddelde prijsstijging van 2,9% gemeten. Vrijstaande woningen daalden ten opzichte van een jaar geleden nog wel in prijs.

    Het aantal verkochte woningen lijkt ook weer iets aan te trekken, maar de volgende grafiek laat zien dat de verkoopaantallen nog steeds structureel lager liggen dan voor het uitbreken van de economische crisis.

    Huizenprijzen weer in de lift, maar aantal transacties nog niet terug op niveau van voor de crisis

    Huizenprijzen weer in de lift, maar aantal transacties nog niet terug op niveau van voor de crisis

    Huizenprijzen stijgen weer

    Voor huizenbezitters is het goed nieuws dat de huizenprijzen weer wat hoger liggen dan een jaar geleden, maar Ger Hukker merkt op dat het eerste kwartaal van vorig jaar ook wel bijzonder slecht was. De verkopen vielen in het eerste kwartaal van 2013 tegen, omdat toen de regels omtrent het verstrekken van hypotheken werden aangescherpt. Veel potentiële kopers sloten daarom nog snel in het vierde kwartaal van 2012 een hypotheek af. Dat de huizenprijzen nu marginaal hoger uitvallen dan in het slechte kwartaal van vorig jaar is dan ook niet zo bijzonder als het misschien lijkt. Bedenk ook dat er tussen regio's grote verschillen kunnen zitten, zoals de Telegraaf laat zien. Doordat de overheid regelmatig de regels omtrent de hypotheekverlening aanpast zijn de verkoopcijfers behoorlijk grillig. Consumenten passen hun gedrag aan op veranderingen van de regelgeving, met als resultaat sterke positieve en negatieve uitschieters in het aantal transacties. Daarom hebben we voor onderstaande grafiek het gemiddelde aantal  woningverkopen van de afgelopen drie maanden gemiddeld. Uit deze grafiek, die gebaseerd is op maandelijkse cijfers van het CBS, valt af te leiden dat het aantal transacties de laatste maanden slechts marginaal hoger ligt dan in de jaren 2009, 2010 en 2011. Het aantal verkochte woningen liet in 2012 een behoorlijk grillig verloop zien, als gevolg van veranderingen in de regelgeving. De kleine impuls van 2012 is te verklaren doordat huizenkopers hun aankopen naar voren haalden. Dat is ook de reden dat de verkopen in 2013 zo tegenvielen.

  • DNB: Restschuld blijft een groot probleem

    De Nederlandsche Bank schrijft in haar nieuwste kwartaalrapport ‘Overzicht Financiële Stabiliteit’ dat het probleem van restschuld op de Nederlandse woningmarkt nog een geruime tijd een risico zal blijven voor banken en overheden. Hoewel de betalingsachterstanden en de verliezen op hypotheken totnogtoe beperkt zijn gebleven blijft de hoge private schuldenlast in bakstenen als een molensteen om veel Nederlandse huishoudens hangen.

    Sinds 2008 zijn de huizenprijzen in Nederland met gemiddeld ruim 21% gedaald, met als gevolg dat bijna 30% van alle hypotheken op dit moment onder water staat. Dat percentage is reeds gecorrigeerd voor de spaartegoeden en vermogens die als onderpand beschouwt kunnen worden voor de hypotheekschuld. Die onderwaarde zit vooral bij de jonge huishoudens, die een relatief hoge hypotheekschuld hebben in verhouding tot de waarde van het huis.

    Restschuld is hardnekkig

    De DNB laat in haar rapport zien dat veel huishoudens de komende jaren met een restschuld blijven zitten. Indien de huizenprijzen vanaf het huidige niveau stabiliseren en nog tien jaar op dat niveau blijven, dan staat 2/3 deel van alle hypotheken die eind 2012 onder water stonden over tien jaar nog steeds onder water. Maar ook als de huizenprijzen vanaf dit jaar weer met 2% per jaar stijgen wordt het schuldenprobleem niet voor iedereen opgelost. In dit scenario zijn de huizenprijzen over tien jaar weer op het niveau van eind 2008, maar is een kwart van de huishoudens die eind 2012 een restschuld had nog steeds niet 'boven water' gekomen.

    Marktaandeel van de aflossingsvrije hypotheek daalt

    Marktaandeel van de aflossingsvrije hypotheek daalt (Bron: DNB)

    LTV-ratio

    Het grote verschil met de vorige crisis op de Nederlandse huizenmarkt is dat de loan-to-value ratio (LTV-ratio) nu veel hoger ligt. Tijdens de vorige crisis hadden huishoudens veel grotere buffers, omdat ze zelf geld meebrachten om een huis te kopen. In de jaren vlak voor de crisis was het heel normaal om alles in de hypotheek te financieren, want de huizenprijzen zouden toch wel verder stijgen. Omdat huishoudens relatief gezien een hogere hypotheekschuld hebben zijn ze erg kwetsbaar voor tegenslagen. Een terugval in het inkomen van een huishouden kan al snel leiden tot betalingsproblemen. Houden die problemen aan, dan is executieverkoop soms de enige oplossing. Pas dan worden de verliezen zichtbaar. Die verliezen jukken in een stress-scenario (zie pagina 25 van het rapport) verdrievoudigen.

    Versneld aflossen gebeurt vooral bij huishoudens met een lagere schuldenlast

    Versneld aflossen gebeurt vooral bij huishoudens met een lagere schuldenlast

    Maatregelen

    De Nederlandsche Bank noemt een aantal beleidsmaatregelen die genomen zijn om de schuldenproblematiek in te dammen. Zo hebben banken hun voorzieningen verhoogd om oplopende betalingsachterstanden op te vangen en zijn de voorwaarden voor de NHG-hypotheken versoberd. Ook kunnen banken de voorwaarden van de hypotheek tijdelijk aanpassen, bijvoorbeeld door een rentepauze te geven. Al deze maatregelen hebben als doel de verliezen te minimaliseren en deze zo draaglijk mogelijk te maken voor de bankensector.

  • Huizenmarkt China koelt af?

    Het lijkt erop dat de Chinese huizenmarkt begint af te koelen. Een groep boze huiseigenaren in China vraagt geld terug, nadat vastgoedontwikkelaar Wharf Ltd besloot de prijzen van een aantal woningen met 16% te verlagen. Door de prijsverlaging voelen de mensen die onlangs een huis gekocht hebben voor de hogere prijs zich tekort gedaan.

    De Wall Street Journal schrijft dat dit niet het enige geval is. Bij een ander project van dezelfde projectontwikkelaar in dezelfde stad werden de prijzen van twintig nieuwe appartementen ook al verlaagd. In plaats van 11.000 yuan per vierkante meter vraagt men nu nog maar 8.200 yuan, een verlaging van meer dan 20%.

    Op één van de borden die de gedupeerden bij zich hadden stond de tekst “Wharf, geeft ons rechtvaardigheid. Geef het zuur verdiende geld terug aan ons”. 

    Huizenmarkt China verzadigd?

    De huiseigenaren lijken slachtoffer te worden van een lange speculatieve golf in Chinees vastgoed. We hebben op Marketupdate al verschillende keren geschreven over de alsmaar stijgende huizenprijzen en over de Chinese spooksteden waar bijna niemand woont. De Chinese regering probeert de hausse in vastgoed, die voor een belangrijk deel gedreven wordt door schulden, al vier jaar af te remmen. Die maatregelen lijken langzaam maar zeker effect te hebben, want de projectontwikkelaar in kwestie verlaagde de prijzen naar eigen zeggen om voorraad af te bouwen.

    Huizenprijzen China zijn in 2013 extreem hard gestegen

    Huizenprijzen China zijn in 2013 extreem hard gestegen

    Prijsverlagingen

    De stijging van de huizenprijzen in zeventig grote Chinese steden zwakte in februari af tot 9% vergeleken met een jaar geleden. Door zwakkere economische groei, dalende huizenverkopen en een toenemend aantal onverkochte woningen kiezen steeds meer projectontwikkelaars in China eieren voor hun geld. Ze verlagen de prijzen van onverkochte woningen en appartementen, zodat ze op korte termijn het geld binnen kunnen halen om schuldeisers te betalen. Eén van de slachtoffers kocht in december vorig jaar een appartement van 120 vierkante meter voor 730.000 yuan. Nu kan iemand een vergelijkbaar appartement in dezelfde toren kopen voor 610.000 yuan. Huiseigenaren werden van de prijsverlaging op de hoogste gesteld via een sms-bericht van de projectontwikkelaar. In dat bericht kregen de huizenkopers de vraag voorgelegd of ze niet een tweede appartement wilden kopen voor de gereduceerde prijs.

    Chinese vastgoedmarkt begint af te koelen?

    Chinese vastgoedmarkt begint af te koelen? (Afbeelding van de WSJ)

  • Historisch laag aantal bouwvergunningen in 2013

    Het afgelopen jaar werden er opnieuw minder bouwvergunningen verleend voor nieuwbouw. Het afgelopen jaar werden er in totaal ruim 26.000 nieuwe vergunningen verleend, een daling van 30% ten opzichte van 2012. Sinds het begin van de crisis in 2008 is het aantal verstrekte vergunningen voor nieuwbouwwoningen met 70% afgenomen. Sinds de eerste registratie van deze gegevens in 1953 zijn er niet zo weinig vergunningen verleend als in 2013. Wie spreekt over herstel van de woningmarkt moet dus niet naar deze cijfers kijken…

    Overigens verschilt het aantal vergunningen sterk per regio. In Zeeland en Friesland daalde het aantal vergunningen met respectievelijk 55 en 63 procent. In Utrecht steeg het aantal vergunningen met 18 procent. Dit is conform de prijsontwikkeling van woningen in landelijke en in stedelijke gebieden. Zie voor meer informatie het persbericht van het CBS.

    Aantal vergunningen voor nieuwbouw historisch laag

    Aantal vergunningen voor nieuwbouw historisch laag (Bron: CBS)

  • Huizenprijzen in België verdubbeld sinds 2003

    De huizenprijzen in België zijn in de afgelopen tien jaar behoorlijk gestegen. Kocht je tien jaar geleden in Vlaanderen nog een huis voor €103.000, anno 2013 was is de aankoopprijs verdubbeld naar gemiddeld €211.000. De huizenprijzen in Vlaanderen zijn overigens hoger dan in het Franstalige Wallonië, waar een gemiddelde woning vandaag de dag €147.000 kost. In Brussel stegen de huizenprijzen overigens het snelst. Daar betaalde men in 2013 gemiddeld €330.000 voor een woning, dat is 2,5 keer zo veel als de €134.000 die men in 2003 neertelde voor een optrekje in de hoofdstad van België.

    Ook bouwgrond werd aanzienlijk duurder. In tien jaar steeg de prijs van €112/m² naar €208/m². Ook dat is bijna een verdubbeling ten opzichte van tien jaar geleden. De ongekende prijsstijging roept de vraag op of er bij onze zuiderburen ook een bubbel op de woningmarkt is ontstaan.

    Stijgende huizenprijzen

    Niet alleen in België stijgen de huizenprijzen nog steeds. Ook in het Verenigd Koninkrijk stijgen de prijzen snel en deze week waarschuwde de Bundesbank ook al voor snel stijgende prijzen in Duitsland. Daar zouden de huizen inmiddels 20 tot 25% overgewaardeerd zijn, na een stijging van gemiddeld 6,25% in het afgelopen jaar.

    Grafiek: Stijging huizenprijzen in België

    Stijgende huizenprijzen in België. Sinds 2003 zijn de gemiddelde prijzen verdubbeld in Vlaanderen (Bron: Statbel)

    Stijging huizenprijzen in België

    Stijging huizenprijzen per gemeente sinds 2003 (Bron: Standaard.be)

  • NVM ziet al zes jaar herstel op de woningmarkt

    De NVM probeert ons er al zes jaar van te overtuigen dat de woningmarkt in Nederland weer herstelt of op zijn minst aan het ‘uitbodemen’ is. Zetten we alle persberichten van de Nederlandse Vereniging van Makelaars op een rij, dan blijkt dat ze behoorlijk hard door de mand vallen. Met de kennis van nu zien we dat de huizenprijzen over dezelfde periode met ongeveer 20% zijn gedaald. Een vrijwel onafgebroken prijsdaling die geen enkel aanknopingspunt lijkt te vinden met de vele ‘lichtpuntjes’ die de NVM ons voor ogen heeft gehouden.

    De NVM zit er al zes jaar naast

    De NVM zit er al zes jaar naast met haar lichtpuntjes (Bron: @michiel_bijlsma)

  • Kadaster: 2013 slechtste jaar voor huizenmarkt

    Uit de cijfers van het Kadaster blijkt dat 2013 opnieuw een slecht jaar was voor de huizenmarkt. Werden er in 2012 nog 117.261 woningen verkocht, het afgelopen jaar was dat met 110.094 woningen nog 6,1% lager. En dat terwijl 2012 volgens de cijfers van het Kadaster al het slechtste jaar was sinds 1995, toen de cijfers voor het eerst op deze manier werden bijgehouden. Vergeleken met 2007 werden er het afgelopen jaar 45% minder woningen verkocht, een daling die de afgelopen jaren alleen maar in kracht is toegenomen.

    De decembermaand leverde vorig jaar 15.463 verkochte woningen op, een daling van 10,9% ten opzichte van dezelfde maand van vorig jaar. Toen werden er in december nog 17.364 woningen verkocht. Het Woningmarktcijfers weblog schrijft dat we beter niet de cijfers met de voorgaande maand kunnen vergelijken, omdat de verkopen in december traditioneel veel hoger liggen dan in november. Maken we toch de vergelijking, dan zien we van november naar december 2013 een stijging van 46,2%. Geen reden tot euforie, want sinds 1995 was december stelselmatig veel beter dan november. Kennelijk spelen veranderingen in de regelgeving mee in het besluit om voor de jaarwisseling een huis te kopen.

    Wel of geen herstel op de huizenmarkt?

    De cijfers van het Kadaster laten een daling in het aantal transacties zien tussen 2012 en 2013, terwijl de NVM juist een stijging registreerde. Hoe is dat mogelijk? Volgens weblog Woningmarktcijfers hanteert de NVM voorlopige cijfers, gebaseerd op het moment waarop de koopakte ondertekend is. Dit cijfer loopt mogelijk iets voor, maar een andere verklaring voor het verschil zit hem in het gegeven dat de NVM haar eigen cijfers omrekent naar de totale huizenmarkt. Daardoor kunnen inschattingsfouten ontstaan die het Kadaster niet kan maken. Laatstgenoemde heeft namelijk de registraties van alle woningen. Aan de hand van de cijfers die Woningmarktcijfers verzameld heeft kunnen we tot de conclusie komen dat 2013 niet het hersteljaar is geworden waar men op hoopte. Het aantal transacties blijft jaar-op-jaar nog steeds dalen. Wat dat voor de prijsontwikkeling op de huizenmarkt zal betekenen, dat valt nog moeilijk te zeggen. Wel blijkt maar weer dat we de lichtpuntjes in de media met een korreltje zout moeten nemen.

    Huizenmarkt blijft zwak: In 2013 werden er minder woningen verkocht dan in 2012

    In 2013 werden er minder woningen verkocht dan in 2012 (Bron: Woningmarktcijfers)

  • Een kwart van Britse hypotheekschuld zit in Londen

    We dachten dat het vastgoed in Londen zo hard in prijs stijgt vanwege haar internationale status als veilige haven. Vergeleken met andere regio’s in het Verenigd Koninkrijk zijn de huizenprijzen in de hoofdstad namelijk veel harder gestegen. Toch zijn het niet alleen rijke Arabieren, Chinezen en Russen die de prijzen in Londen verder opdrijven, want ook Britten blijken volop te lenen om een stulpje in de hoofdstad te bemachtigen.

    Hypotheekschuld

    The Guardian schrijft dat meer dan een kwart van alle uitstaande hypotheekschulden in het land gekoppeld is aan vastgoed in Londen. Het is voor het eerst dat de cijfers over de Britse hypotheekschulden tot op het niveau van postcodegebied gepubliceerd worden. De Britse hypotheekschuld heeft een omvang van £891 miljard, waarvan £227 miljard geleend is voor vastgoed in de Britse hoofdstad. In Londen wordt naar verhouding veel meer geld geleend voor een huis, want de populatie van de hoofdstad is ongeveer 13% van de totale populatie van het Verenigd Koninkrijk. Dat verklaart ook waarom die huizenprijzen in Londen dit jaar al met 12% zijn gestegen.

    Uit de cijfers van de British Bankers Association (BBA) blijkt dat de hypotheekschuld in het noordoosten van Engeland het laagst is (£26 miljard). Wales komt op de tweede plaats met £28 miljard aan hypotheekschulden. De cijfers hebben betrekking op de situatie van eind juni en bevatten alle hypotheekleningen die verstrekt zijn door Barclays, HSBC, Lloyds Banking Group, Nationwide building society, Santander UK, RBS en de Clydesdale and Yorkshire Bank. Deze financiële instellingen hebben een gezamenlijk marktaandeel van ongeveer 73% op de hypotheekmarkt.

    In oktober waren de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk met gemiddeld £257.000 ongeveer 5,5% hoger dan een jaar eerder. Dat is de grootste procentuele prijsstijging sinds september 2010. In oktober waren de gemiddelde huizenprijzen in Londen een stuk hoger dan in de rest van het land, namelijk £437.000.

    'Kwetsbare huishoudens'

    De stijgende huizenprijzen en de hoge hypotheekschuld brengen ook risico's met zich mee, vooral nu de rente zo extreem laag staat. De Bank of England schrijft dat als de hypotheekrente met 2,5 procentpunt stijgt, het aantal 'kwetsbare' huishoudens kan verdubbelen. Met kwetsbaar doelt de centrale bank op huishoudens die meer dan 35% van hun inkomen aan hypotheeklasten kwijt zijn. Nu is dat ongeveer 8%, maar dat kan bij een 2,5 procentpunt stijging van de hypotheekrente en een gelijkblijvend inkomen verdubbelen naar 16%. Stijgen de inkomens met tien procent, dan valt het percentage kwetsbare huishoudens lager uit (12% in plaats van 16%). De Bank of England houdt de rente voorlopig extreem laag en volgens gouverneur Mark Carney moet de economie nog verder aansterken voordat daar verandering in wordt aangebracht. In het laatste kwartaalrapport schrijft de centrale bank dat de hypotheekschuld het afgelopen jaar niet sterk veranderd is, maar dat de schuld in historisch perspectief relatief hoog is. Naast hypotheekschuld nemen Britten ook steeds meer andere schulden op zich, aldus Bloomberg. Volgens NMG Consulting steeg de gemiddelde hoeveelheid schulden per huishouden (exclusief hypotheken) in een jaar tijd van £5.400 naar £6.300.

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

  • Stef Blok over de huizenmarkt: “Het lijkt wel of u het herstel niet wilt zien”

    Stef Blok ziet herstel op de Nederlandse huizenmarkt en mag dat komen toelichten in de studio bij BNR Nieuwsradio. Dankzij vastgoedzeepbel staat dit audiofragment nu ook op Youtube. We lichten er twee opmerkelijke quotes uit.

    “De cijfers illustreren dat het vertrouwen weer terugkomt. Dat zie je toch gebeuren? Dat is een constatering op basis van de cijfers die maand op maand naar buiten komen”

    “Het lijkt wel of u het herstel niet wilt zien”

    Voor meer nieuws over de Nederlandse huizenmarkt raden we u aan om @Woningnieuws te volgen op twitter.

  • De valse ‘American Dream’: Woningbezit daalt, huren naar recordhoogte

    De vastgoedbubbel in de VS liep uit op een totale deceptie en de volgende twee grafieken weten deze perfect te illustreren. Door deregulering van de financiële sector groeide de kredietverlening en begonnen meer Amerikanen een huis te kopen. Daar kwam president Bush nog eens overheen met stimulerend beleid van de overheid. Helaas liep dat niet zo goed af voor veel Amerikanen. De “Home Ownership Rate” is alweer gezakt tot het niveau van 1996 en zit nog steeds in een dalende trend.

    Percentage Amerikanen met eigen woning

    Percentage Amerikanen met eigen woning (Bron: Zero Hedge)

    Huren steeds duurder

    Misschien vraagt u zich af waar al die mensen heen zijn gegaan die geen eigen huis meer hebben. Het antwoord laat zich raden, richting de huurmarkt. Helaas zijn de huren de afgelopen jaren wel erg hard gestegen. Betaalde men begin 2002 voor een huurwoning ongeveer $500, nu is dat al meer dan $700! Dat is een stijging van ruim 40 procent in iets meer dan tien jaar tijd!

    Stijgende huren in de VS

    Stijgende huren in de VS (Bron: Zero Hedge)

  • Maximale lening voor hypotheek gaat volgend jaar omlaag

    Het maximale bedrag dat men kan lenen voor een huis gaat volgend jaar fors naar beneden. Voor lagere inkomens is dat een paar duizend euro, maar voor hogere inkomens kan het verschil oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. De leencapaciteit wordt verlaagd als gevolg van nieuwe normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), waar banken zich verplicht aan moeten houden. Het Financieel Dagblad bracht dit nieuws vandaag naar buiten.

    Volgens het Nibud is de beperking nodig omdat de koopkracht van huishoudens maar blijft dalen. Omdat de kosten van levensonderhoud stijgen blijft er minder geld over voor de financiering van de woning. Blijkbaar moet het Nibud de huizenkoper in bescherming nemen tegen een te hoge hypotheek van de bank. Het is slecht nieuws voor de woningmarkt, want die heeft meer krediet nodig om de prijzen op peil te houden. Wordt de rem op de kredietverlening gezet, dan zijn dalende huizenprijzen op den duur het logische gevolg.

    Hoge inkomens worden het meeste afgeknepen op hypotheek

    RTL-Z schrijft dat er bij een bruto inkomen van €45.000 vanaf volgend jaar €11.000 minder geleend kan worden voor een huis. De kleine groep Nederlanders die zo gelukkig is om ieder jaar bruto €100.000 te ontvangen wordt naar verhouding nog het meeste beperkt in de kredietverlening. Kon men in 2009 op dit inkomen nog €653.000 hypotheek krijgen, vanaf 2014 is dat nog ‘maar’ €554.000. Bij een hypotheekrente van 4,2% daalt het maximale leenbedrag voor deze doelgroep in één jaar met €25.000.

    Met al dit soort maatregelen vragen we ons oprecht af waar de stijgende huizenprijzen vandaan moeten komen. De koopkracht van de burger wordt elk jaar slechter, de rente is al bijzonder laag en de werkloosheid loopt steeds verder op. En dan hebben we het nog niet eens over het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. De dalende huizenprijzen zijn het herstel van de huizenmarkt. De markt is pas hersteld als starters zonder starterslening weer de woningmarkt op kunnen en een betaalbaar huis kunnen kopen.

    Huizenprijzen zijn gestegen door teveel hypotheken

    Huizenprijzen zijn gestegen door teveel hypotheken