Marketupdate

Categorie: Woningmarkt

  • Is dit het moment om een huis te kopen?

    Het percentage Amerikanen met een eigen huis zakte onlangs naar het laagste niveau in twintig jaar tijd. Ook is het sentiment omtrent de woningmarkt in de Amerikaanse media vrij negatief, zie hier en hier. Volgens vermogensbeheerder Barry Ritholtz is dat juist een goed moment om een eigen huis te overwegen. In de Verenigde Staten zijn de huizenprijzen al behoorlijk gedaald, waardoor het weer aantrekkelijker is om in te stappen.

    In zijn laatste column op Bloomberg stelt Ritholtz dat een eigen huis meer is dan een beleggingsobject. Wonen is een primaire levensbehoefte, een uitgave waar je toch niet onderuit komt. Wie gaat huren hoeft zich misschien geen zorgen te maken over groot onderhoud, maar bouwt er ook geen vermogen mee op. Dat terwijl mensen die een huis kopen iedere maand in zekere zin gedwongen sparen door hypotheekschuld af te lossen. Een eigen huis is in de basis een goede manier om vermogen op te bouwen, maar door de daling van de huizenprijzen raakten de voordelen van het hebben van een eigen huis ondergesneeuwd.

    Nu de huizenprijzen in de VS niet meer verder dalen is voor Amerikanen die het zich kunnen veroorloven interessanter geworden om een hypotheek af te sluiten en een huis te kopen. De economische crisis zal namelijk niet eeuwig duren, aldus Ritholtz. Op een gegeven moment trekt de markt weer aan en dat is het goed om er op tijd bij te zijn.

    Nederland?

    Wanneer het ook in Nederland weer aantrekkelijk is om een huis te kopen is moeilijk te zeggen. In bepaalde gevallen is het inmiddels al goedkoper om te kopen dan te huren. Toch zullen de huizenprijzen in ons land nog enige tijd onder druk blijven staan, omdat men door de afbouw van de hypotheekrenteaftrek simpelweg minder kan lenen dan voor de crisis. In Nederland zijn de huizenprijzen vanaf de piek in 2008 met iets meer dan 20% gedaald. Dat lijkt veel, maar als we de lange termijn grafiek erbij pakken zien we dat er nog steeds veel lucht in de Nederlandse woningmarkt zit.

    Gemiddelde huizenprijzen in Nederland

    Gemiddelde huizenprijzen in Nederland (via Huizenmarkt-zeepbel)

  • ING: 1 op 12 Nederlanders bouwt vermogen op voor eigen woning

    Bijna 1 op de 12 Nederlanders vindt de aankoop van een eigen woning de belangrijkste reden om vermogen op te bouwen. Dit blijkt uit een onderzoek van FitVermogen, het online beleggingsplatform van ING Investment Management. Voor veertigplussers staat een eigen woning opmerkelijk hoger op de lijst van zaken waarvoor zij geld opzij zetten. In deze leeftijdsgroep noemt 14 procent de aankoop van een nieuwe woning als het voornaamste doel voor vermogensopbouw.

    De aangescherpte regelgeving voor hypotheekleningen is voor veel Nederlanders een belangrijke reden om geld opzij te zetten. Dan wel voor de aankoop van een nieuwe woning of voor de aflossing van de hypotheek. Na de aanpassingen van het kabinet met betrekking tot het pensioen- en zorgstelsel, staan strengere hypotheekeisen op de derde plaats van overheidsmaatregelen waar deelnemers aan het onderzoek van Fitvermogen.nl zich zorgen over maken.

    De maximale hypotheek die banken mogen verstrekken wordt bijvoorbeeld geleidelijk verlaagd van 104 procent in 2014 tot 100 procent in 2018. Woningkopers zullen zodoende een steeds groter deel van de aankoopprijs zelf moeten inbrengen. Bovendien kampen een op de drie eigenwoningbezitters met een hypotheek die hoger ligt dan de woningwaarde. Door tijdig te beginnen met de opbouw van vermogen kan worden voorkomen dat er een restschuld overblijft na de verkoop van een woning.

    woningmarkt-bodem-bereikt

    Een op de twaalf Nederlanders spaart voor eigen woning, zo blijkt uit een peiling van ING Investment Management

     

  • Grafiek: Vastgoed steeds voordeliger

    De prijzen van vastgoed in Nederland zijn in een tijdsbestek van ongeveer twintig jaar naar ongekende hoogte gestegen, maar met de crisis van 2008 kwam daar plotseling verandering in. De volgende grafieken zijn afkomstig uit een nieuw rapport van de NVM. In het rapport is niet alleen aandacht voor de woningmarkt, maar maar ook voor commercieel vastgoed en de landbouw.

    Als u een vrijstaande woning had, dan zag u de laatste jaren de meeste waarde ‘verdampen’. De prijsdalingen van appartementen en rijtjeshuizen waren veel kleiner. Vergeleken met 2006 daalde de waarde van een vrijstaande woning van gemiddeld €400.000 naar €332.000, omgerekend een daling van 17%. De gemiddelde prijs van een appartement daalde van €167.000 in 2006 naar €159.000 in 2013, een verlies van bijna 4,8%.

    Huizenprijzen Nederland sinds 2006

    Huizenprijzen Nederland sinds 2006 (Bron: NVM)

    Commercieel vastgoed

    Over commercieel vastgoed hoeven we niet te beginnen. De volgende grafiek spreekt boekdelen. Het is te hopen dat uw pensioenfonds niet de hoofdprijs betaald heeft voor een belegging in kantoren...

    Commercieel vastgoed is fors in waarde gezakt

    Commercieel vastgoed is fors in waarde gezakt

    The Dutch Propery Market in Focus 2013 by Frank Knopers

  • Aantal goedkope woningen neemt fors toe

    Het aantal goedkope huizen in Nederland is de laatste jaren flink toegenomen. Dit heeft onder andere te maken met de gedaalde huizenprijzen en biedt op die manier onder andere een kans voor huurders die de overstap nog graag willen maken. De goedkope woningen brengen een relatief lage maandlast met zich mee, zeker in vergelijking tot de huur die veel huishoudens betalen. Bovendien kunt u kapitaal opbouwen dankzij de aflossingen op uw hypotheek, waardoor u er uiteindelijk voor zorgt dat u een meer stabiele financiële positie opbouwt, of u op den duur heel voordelig kunt wonen.

    Verdubbeling van aantal goedkope woningen

    Het aantal goedkope woningen met een waarde tot €100.000 bedroeg in 2008 nog 26.000. Wat dat betreft ging het om een relatief klein aantal woningen, waardoor slechts weinigen hier gebruik van konden maken. In de loop der jaren is het aantal goedkope woningen met een waarde tot een ton flink toegenomen, onder andere omdat er bijna 20% van de gemiddelde prijs van woningen af is gegaan. Dit leidde ertoe dat er in 2013 in totaal 55.200 woningen in Nederland stonden, met een waarde minder dan €100.000. Er is sprake geweest van een verdubbeling en daardoor zijn de woningen voor een veel grotere groep beschikbaar gekomen.

    Hypotheeklasten goedkope woning

    Op het moment dat u een woning met een waarde tot €100.000 wilt kopen kunt u daarvoor gebruik maken van een hypotheek. Indien u kiest voor een annuïtaire hypotheek en u daarvoor een rente van 3,75% per jaar af kunt sluiten, betaalt u een maandlast van €514. Dit is de eerste maand een bruto maandlast. Dat betekent dat u kunt profiteren van hypotheekrenteaftrek en een deel van dit bedrag bestaat uit aflossing (kapitaalopbouw in uw eigen woning). In de loop der jaren gaat u meer aflossen en minder rente betalen, waardoor dit bedrag uiteindelijk uw netto maandlast zal worden.

    Hypotheekadvies aanvragen

    Denkt u als huurder na over het kopen van een eigen woning, zeker nu de prijzen gemiddeld flink gedaald zijn? Het is verstandig om een onafhankelijke hypotheekadviseur te vragen naar een berekening van de kosten voor bijvoorbeeld een annuïtaire of een lineaire hypotheek. Houd bovendien ook eventuele huurverhogingen in de gaten en ga op die manier na wat voor u de beste keuze is. Kunt u beter blijven huren, of is dit wellicht een goed moment om toch een eigen woning aan te kopen en daar voortaan van te genieten?

    koopwoningen

    Steeds meer goedkope koopwoningen

  • Huizenprijzen voor het eerst in drie jaar gestegen

    De NVM ziet voorzichtig herstel op de Nederlandse woningmarkt, want de huizenprijzen lagen in het eerste kwartaal van dit jaar 1,2% hoger dan in dezelfde periode van vorig jaar. Het is voor het eerst in drie jaar dat de huizenprijzen een stijging laten zien ten opzichte van een jaar eerder. Volgens Ger Hukker van de NVM heeft het prijsherstel nu zijn intrede gedaan, maar hij voegde er meteen aan toe dat er nog steeds grote verschillen zijn tussen regio’s en tussen de verschillende types woningen.

    Volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars kwam de gemiddelde verkoopprijs van een huis het afgelopen kwartaal uit op €209.000. Voor tussenwoningen steeg de gemiddelde prijs ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar met 0,5%. Voor hoekhuizen was er sprake van een stijging van 2,2% en voor appartementen werd een gemiddelde prijsstijging van 2,9% gemeten. Vrijstaande woningen daalden ten opzichte van een jaar geleden nog wel in prijs.

    Het aantal verkochte woningen lijkt ook weer iets aan te trekken, maar de volgende grafiek laat zien dat de verkoopaantallen nog steeds structureel lager liggen dan voor het uitbreken van de economische crisis.

    Huizenprijzen weer in de lift, maar aantal transacties nog niet terug op niveau van voor de crisis

    Huizenprijzen weer in de lift, maar aantal transacties nog niet terug op niveau van voor de crisis

    Huizenprijzen stijgen weer

    Voor huizenbezitters is het goed nieuws dat de huizenprijzen weer wat hoger liggen dan een jaar geleden, maar Ger Hukker merkt op dat het eerste kwartaal van vorig jaar ook wel bijzonder slecht was. De verkopen vielen in het eerste kwartaal van 2013 tegen, omdat toen de regels omtrent het verstrekken van hypotheken werden aangescherpt. Veel potentiële kopers sloten daarom nog snel in het vierde kwartaal van 2012 een hypotheek af. Dat de huizenprijzen nu marginaal hoger uitvallen dan in het slechte kwartaal van vorig jaar is dan ook niet zo bijzonder als het misschien lijkt. Bedenk ook dat er tussen regio's grote verschillen kunnen zitten, zoals de Telegraaf laat zien. Doordat de overheid regelmatig de regels omtrent de hypotheekverlening aanpast zijn de verkoopcijfers behoorlijk grillig. Consumenten passen hun gedrag aan op veranderingen van de regelgeving, met als resultaat sterke positieve en negatieve uitschieters in het aantal transacties. Daarom hebben we voor onderstaande grafiek het gemiddelde aantal  woningverkopen van de afgelopen drie maanden gemiddeld. Uit deze grafiek, die gebaseerd is op maandelijkse cijfers van het CBS, valt af te leiden dat het aantal transacties de laatste maanden slechts marginaal hoger ligt dan in de jaren 2009, 2010 en 2011. Het aantal verkochte woningen liet in 2012 een behoorlijk grillig verloop zien, als gevolg van veranderingen in de regelgeving. De kleine impuls van 2012 is te verklaren doordat huizenkopers hun aankopen naar voren haalden. Dat is ook de reden dat de verkopen in 2013 zo tegenvielen.

  • Vastgoed in Londen steeds vaker leeg

    Londen is een schuilplaats geworden voor het grote kapitaal, maar dat brengt niet alleen maar voordelen met zich mee. Bloomberg schrijft dat vermogende mensen van over de hele wereld vastgoed kopen in de Britse hoofdstad, maar er vervolgens niet gaan wonen. Die leegstand is frustrerend voor de mensen die voor hun werk in de stad willen wonen, omdat die het aanbod van beschikbare appartementen zien dalen en de prijzen zien stijgen.

    Leegstand

    Met name in het luxe segment worden de huizenprijzen opgedreven, omdat vermogende mensen van over de hele wereld het vastgoed in Londen beschouwen als een veilige haven. Ze bieden steeds hogere bedragen voor appartementen in populaire wijken, maar maken daar vervolgens geen gebruik van. Volgens Peter Rees, die 29 jaar als planoloog werkzaam was in Londen, vormt de leegstand een serieus probleem. Hij zei er tegen Bloomberg het volgende over:

    "Ze kopen appartementen, richten ze in, doen de deur op slot en vertrekken weer. Grote delen van Londen worden spooksteden, terwijl veel jonge mensen die naar Londen komen om te werken geen plek kunnen vinden om te wonen. De instroom van kapitaal uit het buitenland is op dit moment waarschijnlijk de grootste bedreiging voor de stad. Er moet een manier te bedenken zijn waarop Londen kan profiteren van deze investeringsgolf."

    Vastgoed als veilige haven

    Vermogende mensen van over de hele wereld zien vastgoed op toplocaties als een goed instrument om hun vermogen veilig te stellen. Ze zijn dan ook bereid hoge bedragen neer te tellen voor een appartement in een wereldstad als Londen. De meeste appartementen in het topsegment worden niet gekocht door mensen die graag in Londen willen wonen, maar door mensen die simpelweg van overtollig geld af proberen te komen. Van alle nieuw verkochte woningen in populaire wijken als Mayfair en Notting Hill is ongeveer 85% niet de primaire verblijfplaats van de koper, zo blijkt uit een rapport van makelaar Savills Plc. Vooral het hogere prijssegment wordt door buitenlandse kopers gedomineerd, zoals onderstaande grafiek uit het rapport van Savills Plc laat zien. Appartementen in Londen zijn door de grote vraag van over de hele wereld minimaal 50% en soms wel 400% duurder per vierkante meter dan soortgelijk commercieel vastgoed. Het is daarom heel verleidelijk kantoren op te offeren en om te bouwen tot appartementen. Volgens Peter Rees moet dat zoveel mogelijk voorkomen worden, omdat de beschikbaarheid van kantoorruimte belangrijk is om werkgelegenheid in de stad te behouden.

    In het topsegment zijn bijna alleen maar buitenlandse kopers actief

    In het topsegment zijn bijna alleen maar buitenlandse kopers actief (Bron: Savills Plc)

    Maatregelen

    De Britse regering heeft maatregelen genomen om het internationale vluchtkapitaal te ontmoedigen. In 2012 introduceerde George Osborne een 15% belasting op residentieel vastgoed van meer dan £2 miljoen dat gefinancierd werd met geld van bedrijven. Met ingang van afgelopen maand wordt dezelfde belasting al geheven op vastgoed vanaf £500.000. Of die belasting de kapitaalvlucht richting Londen zal afremmen is nog maar zeer de vraag, maar in elk geval levert het de schatkist geld op. In december 2013 kwamen elf grote vastgoedontwikkelaars in het Verenigd Koninkrijk tot een overeenstemming. Bij de voorverkoop van nieuw te bouwen appartementen zullen ze niet langer direct buitenlandse kopers benaderen. Zo maken Britten meer kans een appartement te bemachtigen, voordat alles door buitenlands kapitaal wordt weggekocht.

    Lees ook:

  • DNB: Restschuld blijft een groot probleem

    De Nederlandsche Bank schrijft in haar nieuwste kwartaalrapport ‘Overzicht Financiële Stabiliteit’ dat het probleem van restschuld op de Nederlandse woningmarkt nog een geruime tijd een risico zal blijven voor banken en overheden. Hoewel de betalingsachterstanden en de verliezen op hypotheken totnogtoe beperkt zijn gebleven blijft de hoge private schuldenlast in bakstenen als een molensteen om veel Nederlandse huishoudens hangen.

    Sinds 2008 zijn de huizenprijzen in Nederland met gemiddeld ruim 21% gedaald, met als gevolg dat bijna 30% van alle hypotheken op dit moment onder water staat. Dat percentage is reeds gecorrigeerd voor de spaartegoeden en vermogens die als onderpand beschouwt kunnen worden voor de hypotheekschuld. Die onderwaarde zit vooral bij de jonge huishoudens, die een relatief hoge hypotheekschuld hebben in verhouding tot de waarde van het huis.

    Restschuld is hardnekkig

    De DNB laat in haar rapport zien dat veel huishoudens de komende jaren met een restschuld blijven zitten. Indien de huizenprijzen vanaf het huidige niveau stabiliseren en nog tien jaar op dat niveau blijven, dan staat 2/3 deel van alle hypotheken die eind 2012 onder water stonden over tien jaar nog steeds onder water. Maar ook als de huizenprijzen vanaf dit jaar weer met 2% per jaar stijgen wordt het schuldenprobleem niet voor iedereen opgelost. In dit scenario zijn de huizenprijzen over tien jaar weer op het niveau van eind 2008, maar is een kwart van de huishoudens die eind 2012 een restschuld had nog steeds niet 'boven water' gekomen.

    Marktaandeel van de aflossingsvrije hypotheek daalt

    Marktaandeel van de aflossingsvrije hypotheek daalt (Bron: DNB)

    LTV-ratio

    Het grote verschil met de vorige crisis op de Nederlandse huizenmarkt is dat de loan-to-value ratio (LTV-ratio) nu veel hoger ligt. Tijdens de vorige crisis hadden huishoudens veel grotere buffers, omdat ze zelf geld meebrachten om een huis te kopen. In de jaren vlak voor de crisis was het heel normaal om alles in de hypotheek te financieren, want de huizenprijzen zouden toch wel verder stijgen. Omdat huishoudens relatief gezien een hogere hypotheekschuld hebben zijn ze erg kwetsbaar voor tegenslagen. Een terugval in het inkomen van een huishouden kan al snel leiden tot betalingsproblemen. Houden die problemen aan, dan is executieverkoop soms de enige oplossing. Pas dan worden de verliezen zichtbaar. Die verliezen jukken in een stress-scenario (zie pagina 25 van het rapport) verdrievoudigen.

    Versneld aflossen gebeurt vooral bij huishoudens met een lagere schuldenlast

    Versneld aflossen gebeurt vooral bij huishoudens met een lagere schuldenlast

    Maatregelen

    De Nederlandsche Bank noemt een aantal beleidsmaatregelen die genomen zijn om de schuldenproblematiek in te dammen. Zo hebben banken hun voorzieningen verhoogd om oplopende betalingsachterstanden op te vangen en zijn de voorwaarden voor de NHG-hypotheken versoberd. Ook kunnen banken de voorwaarden van de hypotheek tijdelijk aanpassen, bijvoorbeeld door een rentepauze te geven. Al deze maatregelen hebben als doel de verliezen te minimaliseren en deze zo draaglijk mogelijk te maken voor de bankensector.

  • Huizenprijzen Manhattan stijgen naar recordhoogte

    De prijzen van appartementen op Manhattan stijgen naar recordhoogte, zo schrijft Bloomberg. Er is steeds meer vraag naar woonruimte in hartje New York, terwijl het aanbod van woonruimte beperkt is. Het aantal transacties lag in het eerste kwartaal van dit jaar op 3.307, een stijging van 35% ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar. De prijzen van appartementen stegen naar een mediaan van $972.428, een stijging van 19% ten opzichte van een jaar geleden. De prijs voor een vierkante meter steeg in een jaar tijd met 24% naar $14.670, het hoogste niveau in de 25 jaar dat deze gegevens worden bijgehouden.

    De prijsstijging valt samen met een daling van het aantal woningen en appartementen dat te koop staat. De beschikbare voorraad wordt steeds krapper, met als gevolg dat kopers tegen elkaar opbieden om een plek in Manhatten te bemachtigen. Bloomberg schrijft dat er bij 38% van de transacties die in het eerste kwartaal plaatsvonden meer geld geboden werd dan de vraagprijs. Een jaar eerder was dat nog maar bij 17% van alle transacties het geval. "We bereiken eindelijk het punt waarop een chronisch gebrek aan aanbod de prijs opdrijft. Dit is geen leuke markt voor kopers", zo verklaarde makelaar Jonathan Miller in een interview met Bloomberg. Eind maart stonden er 4.968 appartementen te koop bij het makelaarskantoor van Miller, een toename van 0,2% ten opzichte van vorig jaar. Het was de eerste keer in drie jaar tijd dat de voorraad van woningen weer toenam. Daarmee vormt deze makelaar een uitzondering op de gehele vastgoedmarkt van Manhattan, waar het aanbod juist krimpt.

    Een penthouse op Manhattan is goud waard

    Cash

    Volgens schattingen van Miller wordt ongeveer de helft van alle transacties voor vastgoed in Manhattan direct afgerekend met cash, dus zonder hypotheeklening van de bank. Dit gegeven is erg belangrijk, want het laat zien dat vastgoed in Manhattan - net als dat in andere populaire steden - vooral wordt beschouwd als een stuk vermogen. Veel klanten hebben het cash al liggen en zoeken simpelweg een veilige opslag van waarde die goed in de markt ligt. Gewild vastgoed in een stad als New York leent zich daar uitstekend voor. Het behoudt niet alleen waarde, maar blijkt ook nog eens zeer liquide te zijn. De gewone man zal niet snel een hoge hypotheek afsluiten voor een appartement in Manhattan, omdat de omvang van deze financiële verplichting voor veel mensen niet te dragen is. Maar voor rijke mensen die niet meer weten waar ze met het geld heen moeten is een stukje vastgoed op een goede locatie een goede manier om 'van het geld af te komen'. In dat opzicht is de waardestijging van vastgoed in Manhattan (of Londen) niet te categoriseren als een traditionele huizenmarktbubbel. De stijging van de huizenprijzen op toplocaties signaleert een overschot aan geld, dat men graag om wil zitten in tastbare waarde. Dat is ook de reden waarom vermogende mensen onbegrijpelijke veel geld neertellen voor bepaalde kunstwerken. Ze weten dat er meer zeer vermogende mensen zijn die dat bezit willen overnemen voor een soortgelijk of hoger bedrag en zullen dus weinig moeite hebben om er diep voor in de buidel te tasten.

    Recordprijzen

    De prijzen van nieuwbouw op Manhattan bereikten ook een recordniveau. Veel nieuwe woontorens richten zich specifiek op het hoogste prijssegment en het is dan ook niet verwonderlijk dat de prijzen per vierkante meter hier met gemiddeld $19.741 nog een stuk hoger liggen dan het gemiddelde. In de meest luxe woonflats, zoals Extell Development Co.’s One 57 en Chelsea’s Walker Tower liggen de prijzen per vierkante meter boven de €32.000. In het eerste kwartaal van dit jaar waren er twee transacties van meer dan $40 miljoen. In beide gevallen ging het om een penthouse in een nieuwe woonflat. Maar ook bewoners van de oudere panden hebben weinig te klagen, want de prijzen van dat type woningen stegen het afgelopen jaar met 19%. "Er is een echte prijsexplosie zichtbaar. We wisten dat dit eraan zat te komen, maar nu beginnen we het ook te zien. De grote vraag is waarom het zo lang heeft moeten duren", aldus de hoofdeconoom bij Terra Holdings LLC Gregory Heym.

    Snel verkocht

    Bloomberg haalt het voorbeeld aan van een jong gezin, dat binnen 38 dagen een appartement in de 'Upper West Side' wist te verkopen voor een prijs die dicht bij de vraagprijs van $1,195 miljoen lag. De koper betaalde volledig in cash. Dat is in lijn met de cijfers van Streeteasy.com, een site die een overzicht laat zien van al het vastgoed dat in New York te koop staat. Het aanbod daalde met 13% naar het laagste niveau sinds 2007. Tegelijkertijd steeg de doorsnee verkoopprijs met 17% ten opzichte van een jaar geleden tot $900.000. Het opbieden van de prijzen van vastgoed op toplocaties is een weerspiegeling van een toenemende hoeveelheid geld in de economie. Vermogende mensen die niet meer weten waar ze met het geld heen moeten bieden zo de prijzen op van vastgoed, kunst en andere waardevolle bezittingen. Waarom er nog zo weinig geld richting goud gaat, dat blijft een raadsel...

    Een penthouse op Manhattan is goud waard

    Een penthouse op Manhattan is goud waard

  • Nederlandse hypotheekschuld daalt met €8 miljard

    Het CBS schrijft in een persbericht dat de Nederlandse hypotheekschuld in 2013 voor het eerst sinds 1995 gedaald is. Door de lage spaarrente wordt het aantrekkelijker om versneld af te lossen op de hypotheekschuld, terwijl tegelijkertijd de vraag naar nieuwe hypotheken daalt. De malaise op de Nederlandse huizenmarkt begon al in 2008, maar pas in 2013 werd het punt bereikt waarop de schuldcreatie in een lager tempo loopt dan de aflossing.

    Per saldo daalde de hypotheekschuld in Nederland in 2013 met €8 miljard. ABN Amro zette de totale Nederlandse hypotheekschuld in een grafiek, zie hieronder. Daarop is goed te zien dat de totale schuld is afgevlakt. Steeds meer huishoudens zijn terughoudend geworden met het kopen van een huis, omdat ze minder zekerheid hebben over hun baan dan voor de crisis. Een koopwoning kan een vervelende financiële verplichting worden, indien het inkomen wegvalt en men in de regio geen andere baan kan vinden. Zeker als die woning vrijwel volledig met geleend geld gefinancierd is.

    Nederlandse hypotheekschuld daalde in 2013 voor het eerst

    Nederlandse hypotheekschuld daalde in 2013 voor het eerst (Bron: ABN Amro)

    Hypotheekportefeuille afbouwen

    Door de daling van de hypotheekschuld krimpt het balanstotaal van de grote Nederlandse banken, omdat die relatief veel geld hebben uitgeleend aan Nederlandse huishoudens. De Rabobank verwacht dat de omvang van hun hypotheekportefeuille de komende dertig jaar zal halveren. Om die daling op te vangen zal de Rabobank - net als de andere toonaangevende banken in Nederland - meer inzetten op kredietverlening aan het midden- en kleinbedrijf. Grotere bedrijven kunnen vaak zelf vermogen aantrekken, bijvoorbeeld door obligaties uit te schrijven.

    Van alle Nederlandse banken heeft vooral de Rabobank te lijden onder de veranderende marktomstandigheden, want deze bank haalt 75% van haar inkomsten uit Nederland. Ook de ABN Amro is heel erg afhankelijk van de Nederlandse markt (80% van de inkomsten). De ING staat er wat dat betreft beter voor, want voor deze bank komt slechts een derde van de totale inkomsten uit activiteiten in Nederland.

    De Nederlandse minister van Financiën - Jeroen Dijsselbloem - grijpt de crisis aan om de balans van banken gezonder te maken. Hij wil dat de bezittingen op de bankbalans niet groter worden dan 25x het eigen vermogen, terwijl internationale regelgeving een limiet van 33x het eigen vermogen voorschrijft. Men vreest dat het strengere toezicht op Nederlandse banken het concurrentievermogen van de Nederlandse bankensector in het buitenland schaadt.

    Lees meer:

  • Huizenmarkt China koelt af?

    Het lijkt erop dat de Chinese huizenmarkt begint af te koelen. Een groep boze huiseigenaren in China vraagt geld terug, nadat vastgoedontwikkelaar Wharf Ltd besloot de prijzen van een aantal woningen met 16% te verlagen. Door de prijsverlaging voelen de mensen die onlangs een huis gekocht hebben voor de hogere prijs zich tekort gedaan.

    De Wall Street Journal schrijft dat dit niet het enige geval is. Bij een ander project van dezelfde projectontwikkelaar in dezelfde stad werden de prijzen van twintig nieuwe appartementen ook al verlaagd. In plaats van 11.000 yuan per vierkante meter vraagt men nu nog maar 8.200 yuan, een verlaging van meer dan 20%.

    Op één van de borden die de gedupeerden bij zich hadden stond de tekst “Wharf, geeft ons rechtvaardigheid. Geef het zuur verdiende geld terug aan ons”. 

    Huizenmarkt China verzadigd?

    De huiseigenaren lijken slachtoffer te worden van een lange speculatieve golf in Chinees vastgoed. We hebben op Marketupdate al verschillende keren geschreven over de alsmaar stijgende huizenprijzen en over de Chinese spooksteden waar bijna niemand woont. De Chinese regering probeert de hausse in vastgoed, die voor een belangrijk deel gedreven wordt door schulden, al vier jaar af te remmen. Die maatregelen lijken langzaam maar zeker effect te hebben, want de projectontwikkelaar in kwestie verlaagde de prijzen naar eigen zeggen om voorraad af te bouwen.

    Huizenprijzen China zijn in 2013 extreem hard gestegen

    Huizenprijzen China zijn in 2013 extreem hard gestegen

    Prijsverlagingen

    De stijging van de huizenprijzen in zeventig grote Chinese steden zwakte in februari af tot 9% vergeleken met een jaar geleden. Door zwakkere economische groei, dalende huizenverkopen en een toenemend aantal onverkochte woningen kiezen steeds meer projectontwikkelaars in China eieren voor hun geld. Ze verlagen de prijzen van onverkochte woningen en appartementen, zodat ze op korte termijn het geld binnen kunnen halen om schuldeisers te betalen. Eén van de slachtoffers kocht in december vorig jaar een appartement van 120 vierkante meter voor 730.000 yuan. Nu kan iemand een vergelijkbaar appartement in dezelfde toren kopen voor 610.000 yuan. Huiseigenaren werden van de prijsverlaging op de hoogste gesteld via een sms-bericht van de projectontwikkelaar. In dat bericht kregen de huizenkopers de vraag voorgelegd of ze niet een tweede appartement wilden kopen voor de gereduceerde prijs.

    Chinese vastgoedmarkt begint af te koelen?

    Chinese vastgoedmarkt begint af te koelen? (Afbeelding van de WSJ)

  • 32% Rabobank hypotheken onder water

    De Rabobank merkt als één van de grootste hypotheekverstrekkers van Nederland ook de gevolgen van dalende huizenprijzen. Uit een presentatie van de jaarcijfers van de bank blijkt dat in 32% van de gevallen de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis. Over de hele linie is de waarde van het onderpand nog wel groter dan de schuld, want de totale hypotheekportefeuille van de Rabobank is ongeveer 81% van de waarde van het bijbehorende onderpand.

    Door de daling van de huizenprijzen moedigen banken hun klanten aan versneld de hypotheek af te lossen. Dat brengt niet alleen de maandlasten voor de schuldenaar omlaag, maar ook het risico van de bank. Het afgelopen jaar werd er al beduidend meer afgelost op de hypotheekschuld, wat mede te verklaren is door de lage spaarrente.

    Het volgende taartdiagram laat zien hoe de LTV-ratio van de Rabobank hypotheekportefeuille eruit ziet:

    Een derde hypotheken Rabobank onder water

    Een derde hypotheken Rabobank onder water