Marketupdate

Tag: huizenmarkt

  • Marketupdate lezers verdeeld over de huizenmarkt

    Afgelopen week stelden we onze lezers een vraag die veel mensen bezig houdt: Is dit een gunstig moment om een huis te kopen? De respons op deze poll was uitzonderlijk hoog. Blijkbaar hebben veel mensen een mening over de huizenmarkt en laten zie die graag horen. Het is opvallend op te zien hoe verdeeld men kan zijn over dit onderwerp.

    Gunstig?

    Door stimulerend beleid van de overheid en door de lage rente worden de maandlasten voor een koopwoning steeds gunstiger ten opzichte van een soortgelijke huurwoning. Begin deze maand zei Johan Conijn, hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, dat het omslagpunt in steeds meer gebieden benadert wordt of reeds bereikt is. Eind september schreef ING op basis van eigen onderzoek dat er sinds 2006 (de start van de meting) niet meer zoveel starters waren die het een gunstig moment vonden om een huis te kopen. Het is zeker waar dat kopen goedkoper is geworden, onder meer door een verlaging van de overdrachtsbelasting, de daling van de huizenprijzen en de lage rente.

    Ongunstig?

    Aan de andere kant is er ook een groep mensen die het nog geen goed moment vinden om een huis te kopen. Ze wijzen op de grote overwaardering op de woningmarkt en op het feit dat de aflossingsvrije hypotheek wordt ingeperkt. Daardoor kan men steeds minder lenen en daar zullen de huizenprijzen op aangepast moeten worden. Ook het feit dat er zoveel woningen te koop staan kan nadelig zijn, omdat het in deze markt moeilijker is om snel een huis te verkopen.

    Enquête huizenmarkt

    Maar wat vinden de Marketupdate lezers? De poll heeft een week op de site gestaan en heeft de volgende resultaten opgeleverd. Bent u verbaasd over de uitkomst? Wij in ieder geval wel, want na twee dagen stond de antwoordmogelijkheid “Zeer ongunstig” nog bovenaan met meer dan 50% van de stemmen! Dat was ongeveer de respons die wij verwacht hadden van onze lezers, maar na het bericht over het IMF en de spaardersheffing kregen we opeens veel meer bezoekers op onze site. De nieuwe aanwas blijkt heel anders over de huizenmarkt te denken dan de vaste lezerskern van Marketupdate, want de verhouding tussen gunstig en ongunstig sloeg in een paar dagen tijd compleet om!

    Na zeven dagen kunnen we een enquête reproduceren die dezelfde uitkomst geeft als een onderzoek waar NU.nl laatst nog aan refereerde. Uit dat onderzoek bleek dat ongeveer 2/3 deel van alle ondervraagden denkt dat de huizenprijzen gaan stabiliseren of zelfs weer gaan stijgen. Uit onze peiling komen we – tegen onze eigen verwachtingen in – op een soortgelijke conclusie uit…

    Marketupdate lezers toch niet zo negatief over de huizenmarkt

    Marketupdate lezers toch niet zo negatief over de huizenmarkt

  • Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk naar nieuw record

    Terwijl de huizenprijzen in Nederland dalen blijven ze in het Verenigd Koninkrijk verder stijgen, zo schrijft Bloomberg. In augustus stegen de huizenprijzen volgens LSL Property Services met 0,5% naar een nieuw record van £235.534 (omgerekend ruim €278.000). Vooral in Londen stijgen de huizenprijzen snel, want op jaarbasis gingen de prijzen daar de afgelopen drie maanden twee keer zo hard omhoog als in de rest van het land.

    Huizenprijzen ondersteund door kredieten

    De stijgende huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk worden gedreven door de beschikbaarheid van goedkoop krediet en door het stimulerende beleid van de Britse regering. Deze week ging de tweede fase van het Help to Buy programma van start, een systeem waarmee de overheid garanties geeft op hypotheken die de banken verstrekken. Zolang de koper van een woning tenminste 5% van de koopsom zelf inlegt komt zijn hypotheek in aanmerking voor deze overheidsgarantie.

    Omdat het risico op hypotheken met het Help to Buy programma overgebracht wordt van de banken naar de overheid is het makkelijker geworden voor huizenkopers om een hypotheek rond te krijgen. Omdat meer mensen in aanmerking komen voor een hypotheek stijgt ook het aantal hypotheekaanvragen. Volgens de Bank of England was het aantal aanvragen in augustus op het hoogste niveau in vijf jaar tijd!

    Subprime?

    Alles wijst erop dat het Verenigd Koninkrijk een huizenbubbel aan het blazen is. Ging het in de VS al mis met zogeheten sub-prime hypotheken, in het Verenigd Koninkrijk slaan politici en bankiers men met enige vertraging hetzelfde pad in. David Newnes van LSL Property Services zei het volgende tegenover Bloomberg:

    “We hebben gezien dat banken de criteria voor een hypotheek versoepeld hebben voor mensen met een kleine beurs. Daarmee heeft de bank haar deuren geopend voor nieuwe kopers die jarenlang alleen maar konden dromen van een eigen huis. De vraag naar hypotheken is in een relatief korte periode aanzienlijk toegenomen. De vraag loopt zelfs voor op het aanbod van woningen”

    In negen van de tien regio’s waar LSL de huizenprijzen volgt zijn de huizenprijzen de afgelopen drie maanden gestegen ten opzichte van een jaar geleden. In Londen was de groei 8,5%, vergeleken met een gemiddelde van 3,5% in heel Engeland. In Wales zwakte de daling van de huizenprijzen weer wat af. Landelijk waren de huizenprijzen in september in Groot-Brittannië 3,8% (of £8.526) hoger dan een jaar geleden.

    Huizenbubbel

    Het aantal verkochte woningen steeg met 12% in vergelijking met vorig jaar. Een groot deel van de stijging was toe te schrijven aan nieuwe starters op de woningmarkt. Volgens Newnes profiteert het hele land van het Help to Buy programma, omdat het kopers een steuntje in de rug geeft om een eerste woning te kopen. De eigen inleg van 5% is voor de meeste mensen nog te overzien, terwijl banken door de overheidsgarantie op nieuwe hypotheken soepeler hypotheekleningen verstrekken.

    De stijgende huizenprijzen geven de huizenbezitter misschien een rijk gevoel, maar ondertussen wordt de betaalbaarheid van een woning steeds slechter. Dat raakt ook de huursector, omdat stijgende huizenprijzen ook een opwaartse druk uitoefenen op de huur. Onlangs plaatsten we op Marketupdate een mooie illustratie van de betaalbaarheid van woningen in het Verenigd Koninkrijk. De betaalbaarheid wordt door het stimulerende beleid van de Britse regering en de Bank of England alleen maar slechter. Hoe lang kan dit nog goed gaan?

    Huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk stijgen nog steeds

    Huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk stijgen nog steeds (Bron: Onbekend)

  • Grafieken: Huizenprijzen versus bouwkosten

    Grafieken: Huizenprijzen versus bouwkosten

    Vandaag ontvingen we een reactie op NUjij die betrekking heeft op ons artikel over de Nederlandse huizenprijzen sinds 1630. Iemand stelde terecht dat de kwaliteit van de gemiddelde woning door de eeuwen heen drastisch is verbeterd en dat de bouwkosten voor een huis daardoor ook zijn toegenomen. Met alle voorzieningen die een modern huis heeft is het volgens hem of haar niet realistisch om aan te nemen dat de huizenprijzen nu weer naar €100.000 dalen, wat de gemiddelde huizenprijs bleek te zijn over deze periode van bijna vier eeuwen.

    Of de huizenprijzen weer richting die €100.000 gaan, dat weten we niet. Wat we wel kunnen doen is een vergelijk maken tussen de productiekosten van een huis en de huizenprijzen. De volgende grafiek is gebaseerd op de Amerikaanse huizenmarkt en geeft een overzicht van de ontwikkeling van de huizenprijzen, de bouwkosten, de totale populatie en de rente sinds 1890. De data komt van de Case-Shiller index en is gecorrigeerd voor inflatie.

    Huizenprijzen versus bouwkosten

    Huizenprijzen versus bouwkosten (via twitter, h/t Bubbelonia)

    Huizenprijzen harder gestegen dan bouwkosten

    Op basis van 120 jaar aan gegevens kunnen we stellen dat er geen directe relatie meer bestaat tussen de bouwkosten van een woning en de huizenprijzen. Helaas geeft bovenstaande grafiek geen inzage in de grondprijzen, een belangrijke component voor de huizenprijzen. Mogelijk zijn deze bij de bouwkosten inbegrepen, maar dat weten we niet zeker. Wel durven we te stellen dat de enorme prijsstijging van vastgoed van de afgelopen twintig jaar niet te verklaren is door stijgende kosten om een huis te bouwen.

    De huizenprijzen zijn gestegen door een stimulerend beleid van de Amerikaanse overheid en door soepele kredietverlening door banken. Door overkreditering konden de huizenprijzen veel sneller stijgen dan de bouwkosten van woningen rechtvaardigden. De huizenprijzen stegen zo hard omdat meer mensen met meer (geleend) geld konden bieden op een relatief inflexibel aanbod aan woningen.

    En hoe is dat in Nederland?

    We hebben via het CBS cijfers gevonden van de gemiddelde bouwkosten van een koopwoning tussen 1995 en 2011. We hebben deze cijfers naast die van de gemiddelde huizenprijzen gezet, met als resultaat de onderstaande grafiek. We hebben jaarlijkse cijfers gepakt, waardoor de grafiek wat minder gedetailleerd is. Toch kunnen we ook uit deze grafiek opmaken dat de huizenprijzen veel harder zijn gestegen dan de bouwkosten. In 2011 lagen de bouwkosten voor een koopwoning op €143.416, de gemiddelde verkoopprijs lag ongeveer op €266.400.

    Om terug te komen bij de introductie van dit artikel: Ja, de kwaliteitsstandaard van de gemiddelde woning is inderdaad verbeterd en daar gaan inderdaad hogere kosten mee gepaard. De stippellijn in de tweede grafiek laat ook zien dat koopwoningen sinds 1995 een stuk groter zijn geworden. Maar de bubbel op de huizenmarkt is niet te verklaren door hogere bouwkosten. Er zit nog veel lucht in de huizenprijzen. Ook deze grafiek op het Woningmarktcijfers blog laat dat duidelijk zien.

    Huizenprijzen versus bouwkosten in Nederland

    Huizenprijzen versus bouwkosten in Nederland

  • Grafiek: Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630

    Grafiek: Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630

    De volgende grafiek laat niets aan duidelijkheid over. De ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijzen in Nederland. Uitgedrukt in euro’s van 2009 en dus gecorrigeerd voor inflatie kunnen we vaststellen dat de huizenprijzen in Nederland nooit zo hoog waren als tijdens de piek van een aantal jaar geleden. De huizenmarkt is momenteel aan het herstellen, want de huizenprijzen keren weer terug naar het gemiddelde van iets meer dan €100.000. Hoe lang blijven de prijzen nog dalen en welk van de drie geschetste scenario’s mogen we verwachten: A, B of C?

    Huizenprijzen vanaf 1630

    Huizenprijzen vanaf 1630 (via Huizenmarkt-zeepbel)

  • Tweet van de dag (14 oktober 2013)

    Als we u een tip mogen geven, volg @Bubbelonia op twitter! Elke dag goed voor een paar scherpe tweets en interessante links over de Nederlandse huizenmarkt.

  • Video: Hoogleraar Peter Boelhouwer

    Video: Hoogleraar Peter Boelhouwer

    In het volgende filmpje ziet u Peter Boelhouwer. De hoogleraar van de Technische Universiteit Delft is gespecialiseerd in de huizenmarkt. Boelhouwer  is vaak te zien bij de bekende televisieprogramma’s en gebruikt die podia om zijn mening te geven en voorspellingen te doen over de huizenmarkt. In de onderstaande video zijn enkele voorspellingen, met jaartal, achter elkaar gezet.

  • Grafiek: De financiële generatiekloof in Nederland

    Grafiek: De financiële generatiekloof in Nederland

    De volgende grafiek brengt zeer treffend de financiële generatiekloof in Nederland in beeld. De vruchten van de stijgende huizenprijzen zijn geplukt door de oudere generatie, terwijl de onderwaarde geconcentreerd is bij de jongere generatie huizenbezitters. De grafiek is afkomstig uit een document van de Nederlandsche Bank dat hoort bij het afscheidssymposium van oud ING-topman Jan Hommen.

    Onderwaarde versus overwaarde op de woningmarkt

    Deze grafiek geeft de financiële generatiekloof van Nederland weer (Bron: DNB)

  • Grafiek: Aanpassing van de huizenmarktcijfers loont

    Verschillende macro-economische cijfers in de VS worden naderhand regelmatig herzien, zoals het banencijfer, de huizenverkopen en de economische groei. Zo lang herzieningen naar boven en naar beneden elkaar afwisselen levert dat op de lange termijn geen grote verschillen op. Maar wat als een cijfer structureel naar beneden wordt herzien? Weinig mensen zullen dat opmerken, totdat we al die verschillen bij elkaar optellen.

    De volgende grafiek van @Not_Jim_Cramer laat zien dat de cijfers over de Amerikaanse woningmarkt tussen 2005 en 2008 bijna structureel te positief zijn weergegeven. Cumulatief zijn de herziene cijfers van het aantal nieuw verkochte woningen aanzienlijk lager dan de originele cijfers ons voorspiegelden. Dat terwijl de herzieningen voor 2005 nog geen duidelijk ‘bias’ naar boven of beneden hadden.

    Manipulatie of rekenfoutje?

    Misbruikt Amerika de herzieningen om slechte cijfers onder het tapijt te vegen? Die indruk zou je bijna krijgen als je het verloop van onderstaande grafiek ziet…

    Cumulatieve herziening van de huizenmarktcijfers sinds 1998

    Cumulatieve herziening van de huizenmarktcijfers sinds 1998 (Bron: @Not_Jim_Cramer)

  • Maxime Verhagen: “Meer budget voor startersleningen”

    Maxime Verhagen is een pleitbezorger van de schuld gedreven politieke economie, zo blijkt uit het volgende audiofragment van BNR Nieuwsradio. In zijn rol als voorzitter van Bouwend Nederland pleit hij voor het beschikbaar stellen van nog meer startersleningen. Het potje moet verdubbeld worden van €50 naar €100 miljoen. Daarnaast moeten gemeentelijke belemmeringen voor starters verholpen worden. Zo lang starters op de woningmarkt zich maar diep genoeg in de schulden steken zijn een paar duizend arbeidsplaatsen in de bouwsector veiliggesteld. Verlengt het kabinet Rutte de BTW-verlaging voor verbouwingen en onderhoud aan het huis, dan zijn nog een paar duizend banen in de bouw verzekerd.

    Wat vindt u? Moet de regering de woningmarkt blijven ‘stimuleren’ met belastingvoordelen en subsidies? Of moeten we juist meer snijden in de fiscale voordelen van een ‘eigen’ woning? Hoe krijgen we de woningmarkt in Nederland weer gezond??

    Maxime Verhagen: Starters moeten meer lenen

  • Nederlanders lopen niet warm voor starterslening

    De belangstelling voor startersleningen in Nederland is zeer beperkt, zo lezen we op Vastgoedmarkt. Begin dit jaar werd de rijksbijdrage voor het startersfonds nog verhoogd van €20 naar €50 miljoen, maar nu blijkt dat die eerste €20 miljoen uit het regeerakkoord nog steeds niet volledig gebruikt is.

    Het woensdag gepresenteerde plan van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) om de bijdrage nogmaals te verdubbelen naar €100 miljoen lijkt daarom niet zo zinvol. Gisteren opperde de EIB het plan om het aantal beschikbare startersleningen uit te breiden, met als doel de economie te stimuleren. Als starters het hele potje gebruiken komt er naar schatting €660 miljoen meer hypotheekschuld in de economie, waarmee 5.000 fulltime arbeidsplaatsen in de bouw twee jaar lang in stand gehouden kunnen worden.

    Schuld gedreven economie

    Het plan van de EIB illustreert de schuld gedreven economie die Nederland geworden is. Verstrek meer kredieten en de huizenmarkt en de arbeidsmarkt komen weer op gang. Jarenlang werkte dat model voortreffelijk, maar nu wil de starter niet meer. De huizenprijzen zijn te hoog en met een starterslening is dat probleem niet opgelost.  Het startersfonds maakt het voor starters op de woningmarkt mogelijk om een voordelige hypotheek met een aanvullende renteloze lening te krijgen.

    startersleningDe starterslening is niet zo populair

  • Tweet van de dag (11 september 2013)

    Het weblog Huizenmarkt-Zeepbel heeft een uitgesproken mening over de Nederlandse huizenmarkt en de starterslening…