Marketupdate

Tag: huizenprijzen

  • Griekenland in het klein… (in eigen land)‏

    Goed nieuws: na jaren van misère herstelt de Nederlandse huizenmarkt zich. Het afgelopen kwartaal werden ongeveer 50.000 woningen verkocht en sinds 2007 was dat aantal niet zo hoog. En hoewel er regionaal flinke verschillen zijn herstellen de prijzen zich eveneens, inmiddels al zes kwartalen op rij. Voor dit jaar rekent De Nederlandsche Bank (DNB) op een stijging van 2,3%. Voor komend jaar wordt op 3,7% gerekend en voor 2017 op een prijsstijging van 4,2%.

    Omgekeerd ‘Robin Hood’-effect

    Onze overheid spendeert jaarlijks ruim €2 miljard aan huursubsidie. Aan belastinginkomsten loopt de overheid ongeveer €14 miljard mis vanwege de hypotheekrenteaftrek. Omdat huiseigenaren gemiddeld kapitaalkrachtiger zijn dan bewoners van een sociale huurwoning wordt vanwege het grote verschil in subsidie wel gesproken over een omgekeerd ‘Robin Hood’-effect.

    Maar dat is eigenlijk niet helemaal terecht… Het hypotheekrenteaftrekvoordeel is immers verdisconteerd in de huizenprijs. Een starter schiet er nauwelijks iets mee op, want tegenover het belastingvoordeel staat immers een extra hoge huizenprijs. Zonder hypotheekrenteaftrek zouden woningen in Nederland een stuk goedkoper zijn.

    Wie profiteert wel van de hypotheekrenteaftrek? Vooral de banken. Door de hoge huizenprijzen – mede een gevolg van de hypotheekrenteaftrek – wordt vrijwel iedereen die zich voor het eerst op de woningmarkt begeeft gedwongen zich heel diep in de schulden te steken.

    Lage rente stimulans huizenmarkt

    Dat het met name banken zijn die indirect profiteren van overheidssubsidie op (hypotheek)schulden is op z'n minst wat zuur te noemen. Banken speelden eerder een grote rol in het ontstaan van de kredietcrisis en wentelden miljardenverliezen op de belastingbetaler af. Dat kunststukje werd met de eurocrisis in grote lijnen herhaald. Door de eurocrisis - wij verwachten daar voorlopig nog niet van af te zijn - zit Nederland opgescheept met extreem lage renteniveaus. Dat vormt een sterke stimulans voor onze huizenmarkt: zoals aangegeven ziet DNB de huizenprijzen in Nederland de komende drie jaar meer dan 10% stijgen. De gunstige vooruitzichten vormen wat ons betreft een uitgelezen kans om de Nederlandse huizenmarkt structureel te versterken. En wij zijn niet de enigen die zo denken...

    Nibud, DNB en IMF

    Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) wijst vanwege de torenhoge schulden bij Nederlandse huishoudens op het beperken van de 'loan to income'-ratio. Gedachte is dat er bij een bepaald inkomen eenvoudigweg minder geleend mag worden voor een hypotheek. Dat verkleint de kans op problemen wanneer dat inkomen om wat voor reden dan ook onder druk zou komen. De Nederlandsche Bank wijst met name op lagere 'loan to value'-ratio's. Dus minder lenen ten opzichte van de veronderstelde waarde van het onderpand. Ten opzichte van die waarde mag in Nederland nu nog 103% geleend worden en dat percentage wordt tot 2018 verlaagd tot 100%. Maar vergeleken met vrijwel ieder ander land is dat nog steeds een extreem hoog percentage. Partijen als het IMF (Internationaal Monetair Fonds), de AFM (Autoriteit Financiële Markten) en DNB zien de 'loan to value'-ratio het liefst beperkt tot 80% of maximaal 90% van de waarde van het onderpand. Dit voorkomt dat starters gelijk onder water komen te staan wanneer de huizenprijzen ook maar enkele procenten daalt.

    Een uitgelezen kans

    De prijsstijgingen die voor de komende jaren worden voorzien bieden een uitgelezen kans onze huizenmarkt met aangescherpt beleid structureel te versterken, zonder dat daardoor de nominale huizenprijzen hoeven te dalen. De hypotheekrenteaftrek kan versneld worden afgebouwd en de 'loan to income'- en de 'loan to value'-ratio's kunnen worden aangescherpt. Dat voorkomt problemen in de toekomst vanwege de enorme private schuldenberg in Nederland (deze bedraagt momenteel maar liefst 230% van ons bruto binnenlands product). Maar banken en politici zien daar weinig in. Zij zien de huizenbubbel kennelijk graag opnieuw opgeblazen en de hypotheekrenteaftrek onaangetast. Voor starters op de woningmarkt is het daardoor onvermijdelijk zich heel diep in de schulden te steken. Zij worden zo goed beschouwd een soort Griekenland in het klein... Hendrik Oude Nijhuis hendrik-oude-nijhuisOver de auteur: Hendrik Oude Nijhuis is een expert op het gebied van value investing en medeoprichter van Kingfisher Capital, een op value investing principes gebaseerde business model & investment research boutique. Hij heeft uitgebreid onderzoek verricht naar de investeringsstrategieën van value investors als Warren Buffett. Zijn publicaties zijn verschenen in zowel Nederlands- als Engelstalige media, waaronder Het Financieele Dagblad, Z24.nl en Gurufocus.com. Eerder is hij als bestuurslid actief geweest voor onder andere de beleggingsstudieclubs HCC Beleggen en B.S.C. Duitenberg. Hendrik heeft Management, Economics & Law aan de Universiteit Twente gestudeerd en is auteur van de Nederlandstalige bestseller over Warren Buffett: 'Leer beleggen als Warren Buffett - zijn beleggingsstrategie in theorie & praktijk'. Van dit boek is in 2014 een derde druk uitgebracht en is tevens als audioboek beschikbaar. Online hebben al meer dan 100.000 beleggers een exemplaar van ‘Leer beleggen als Warren Buffett’ aangevraagd. *Een aantal van onze columns over de euro bundelden wij vijf jaar geleden (april 2010) in een online-boekje getiteld 'Terug naar de Gulden?'. Dit boekje is via deze link te downloaden (PDF-bestand). Lees meer over value-investing op warrenbuffett.nl en beterinbeleggen.nl Disclaimer: De artikelen van gastschrijver Hendrik Oude Nijhuis zijn op persoonlijke titel geschreven en hoeven daarom niet altijd de visie van Marketupdate te vertegenwoordigen. Marketupdate geeft geen beleggingsadvies en de artikelen van Hendrik Oude Nijhuis moeten ook niet als zodanig worden aangemerkt. Marketupdate heeft geen geld ontvangen of betaald voor deze bijdrage.

  • Grafiek: Huizenprijzen versus bouwkosten

    Wie zegt dat niemand de crash van de huizenmarkt kon zien aankomen heeft waarschijnlijk nog niet naar de volgende grafiek gekeken. Deze grafiek kwamen we tegen in een nieuw artikel op Voxeu en laat in één oogopslag zien hoe de huizenprijzen en de bouwkosten zich de afgelopen 130 jaar ontwikkelden in veertien verschillende landen. De twee lijnen lopen niet helemaal gelijk aan elkaar, maar bewegen over een langere termijn bekeken wel in dezelfde richting. Nemen we dit langetermijnperspectief, dan valt meteen op dat de huizenprijzen vanaf midden jaren negentig veel sneller begonnen te stijgen dan de bouwkosten. In een tijdsbestek van ongeveer tien jaar stegen de huizenprijzen in deze veertien landen met gemiddeld ruim 60%, terwijl de bouwkosten in dezelfde periode niet meer dan 10% stegen.

    Hadden we deze grafiek op de hoogtijdagen van de huizenmarkt laten zien, dan zou men al snel tot de conclusie zijn gekomen dat er sprake was van overwaardering op de huizenmarkt. Die overwaardering uitte zich in speculatie met grond, want de tweede grafiek laat zien dat die prijzen in de veertien onderzochte landen nog veel sneller steeg dan de huizenprijzen zelf. Een noemenswaardige constatering is dat de huizenprijzen gemiddeld gezien helemaal niet in een vrije val terecht zijn gekomen sinds het uitbreken van de financiële crisis. Dat komt omdat de huizenprijzen in sommige landen nog stijgen en omdat stimulerend beleid van verschillende overheden en centrale banken een harde landing voor de huizenmarkt heeft weten te voorkomen. Veel overwaardering is nog niet uit de markt, maar als gevolg van stimulerend beleid blijft die overwaardering in stand.

    huizenprijzen-bouwkosten

    Huizenprijzen versus bouwkosten

    huizenprijzen-grond

    Huizenprijzen versus grondprijzen

  • Grafiek: Waar is de huizenmarkt het duurst?

    Er zijn verschillende manieren om de ontwikkeling van de huizenprijzen in kaart te brengen, waarvan de gemiddelde prijs ten opzichte van het gemiddelde inkomen één van de meest gebruikelijke is. Door niet de prijzen, maar de betaalbaarheid van woningen als uitgangspunt te nemen wordt het veel makkelijker de ontwikkeling van de huizenprijzen tussen landen te vergelijken. Dat is precies wat de volgende grafiek, die we aantroffen op het blog Woningmarktcijfers, in kaart brengt.

    De grafiek bestrijkt de periode van begin jaren ’80 tot en met het jaar 2011. We zien dat de huizenprijzen in 2011 relatief goedkoop waren in Japan en de Verenigde Staten en dat de prijzen in Nederland in dat jaar het hoogst waren. Dat terwijl de Nederlandse huizenmarkt toen al een behoorlijke daling achter de rug had. Zouden we de grafiek doortrekken tot 2014, dan zouden we een betere betaalbaarheid zien voor de Nederlandse woningmarkt. Niet alleen zijn de prijzen tot en met 2013 verder gezakt, ook daalden de maandlasten door de steeds lagere rente.

    huizenprijzen-vs-inkomen

    Huizenprijzen in Nederland waren zeer hoog ten opzichte van het inkomen

  • Grafiek: Ontwikkeling huizenprijzen sinds 1970

    Via Bondvigilantes kwamen we een grafiek tegen die de ontwikkeling van de huizenprijzen in verschillende landen laat zien sinds 1970. In het overzicht zien we onder meer het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten, Nederland, Spanje, Italië, Duitsland, Japan, Ierland, Australië en diverse Scandinavische landen.

    De prijzen zijn geïndexeerd naar begin 1970 en maken het mogelijk om de prijsontwikkeling tussen landen te vergelijken. Zo zien we dat de huizenprijzen in Nederland eind jaren ’70 naar uitzonderlijke hoogte waren gestegen, om vervolgens over een periode van tien jaar tijd weer te halveren. In de jaren ’90 leken de huizenprijzen overal te stijgen, met het Verenigd Koninkrijk en Ierland aan kop. Tussen 1997 en 2007 verdubbelden de huizenprijzen in deze landen. Wat opvalt is dat vooral in Europa de huizenprijzen enorm hard stegen, een ontwikkeling die verklaard kan worden door een periode van relatief lage rente en financiële deregulering. Het werd banken steeds makkelijker gemaakt kredieten te verlenen op een steeds minder goed onderpand.

    De stijging van de huizenprijzen in de VS valt behoorlijk mee, wanneer we die in internationaal perspectief zien. Een crash van de huizenmarkt, zoals die heeft plaatsgevonden in Ierland, Spanje en de VS, is niet overal zichtbaar. Door stimulerend beleid van overheden stijgen de huizenprijzen vrolijk door in het Verenigd Koninkrijk en in Australië.

    prijsontwikkeling-vastgoed-1970-2013

    Ontwikkeling huizenprijzen in verschillende landen sinds 1970 (Bron: Bondvigilantes)

  • Grafiek: Herstel huizenmarkt in beeld gebracht

    De huizenmarkt herstelt weer, zo blijkt uit cijfers van het aantal transacties en de gemiddelde huizenprijzen. Goed nieuws voor iedereen die al een huis heeft, minder goed nieuws voor wie nog een huis wil kopen. Je krijgt bijna het idee dat je nu je slag moet slaan, voordat de prijzen weer naar de oude records stijgen. Met verschillende stimulerende maatregelen van de regering en met de extreem lage rente is in elk geval de prijsdaling gestopt. Mathijs Bouman maakte er een grafiek van die begint in 1996 en plaatste deze op twitter.

    De tweede grafiek hebben we bijgevoegd voor het lange-termijn perspectief. Als we deze grafiek als uitgangspunt nemen zouden we nog steeds een verdere prijsdaling van huizen mogen verwachten in de komende jaren. Wat denken jullie?

    Huizenprijzen dalen niet verder, maar stijgen ook niet (Bron: Mathijsbouman.nl)

    huizenprijzen-historisch-nederland

    Historisch overzicht huizenprijzen Nederland

  • Grootste daling huizenprijzen Londen in ruim zes jaar

    In de maand augustus daalden de vraagprijzen van te koop staande woningen in Londen met 5,9% ten opzichte van de maand juli, volgens Bloomberg de grootste maandelijkse daling sinds december 2007. De gemiddelde vraagprijs zakte volgens cijfers van Rightmove naar £552.783, omgerekend ongeveer €690.000. Tot voor kort stegen de huizenprijzen het snelst in de Britse hoofdstad, maar nu gaan ze ook het snelst naar beden. In de rest van het Verenigd Koninkrijk werd in augustus namelijk een prijsdaling van gemiddeld 2,9% gemeten.

    Strengere hypotheekregels

    Traditioneel is de zomer een relatief zwakke periode voor de Britse huizenmarkt, maar de prijsdaling van 5,9% in Londen en 2,9% in het hele land was veel groter dan verwacht. De oorzaak voor de prijsdaling wordt gezocht in de aankondiging van een strenger beleid ten aanzien van de hypotheekverstrekking, waardoor het moeilijker wordt geld te lenen voor aankoop van een huis. Ook geloven veel mensen dat er een rentestijging aan zit te komen, waardoor de maandlasten van de hypotheek zullen stijgen. Door deze ontwikkelingen neemt de leencapaciteit en de bereidheid om te lenen af, waardoor ook de prijzen onder druk komen te staan. Die trend hebben we de afgelopen jaren ook in eigen land gezien. Potentiële kopers worden voorzichtiger en durven zich minder diep in de schulden te steken.

    Tekort aan woonruimte

    Een van de redenen waarom de huizenprijzen in Londen zo snel stijgen is dat er te weinig gebouwd wordt om aan de vraag te voldoen. Daardoor zijn de prijzen inmiddels opgedreven tot meer dan zestien keer het gemiddelde inkomen. De opwaartse prijsdruk kan verminderd worden als er meer nieuwbouw plaatsvindt. Vergeleken met een jaar geleden zijn de huizen in Londen een stuk duurder geworden. Vergeleken met vorig jaar augustus ligt het gemiddelde prijsniveau 10,3% hoger. Alleen in de wijk Kensington zijn de prijzen jaar-op-jaar gedaald, namelijk met 1,4%.

    Nieuwbouw in Londen (foto van Simon Dawson voor Bloomberg)

  • Grafiek: Ontwikkeling huizenprijzen vanaf 1980

    De betaalbaarheid van een koopwoning is de laatste jaren sterk verbeterd, zo blijkt uit een analyse van de huizenprijzen door het Belgische Instituut voor Nationale Rekeningen (INR). Het onderzoeksbureau vergeleek de ontwikkeling van de huizenprijzen met de inkomens en met de gemiddelde huur. Ook worden de woonlasten van huren en kopen met elkaar vergeleken, waarbij het gunstige effect van de lage rente is meegenomen.

    Huizenprijzen versus inkomen

    Uit de analyse van het INR blijkt dat met name in Nederland de huizenprijzen sterk gedaald zijn in verhouding tot het inkomen, terwijl die in België en Duitsland nog steeds stijgen. In Frankrijk is sprake van een kleine daling van de huizenprijzen tegenover het inkomen. Het volgende plaatje laat dat goed zien.

    Huizenprijzen in verhouding tot het inkomen van huishoudens

    Huizenprijzen in verhouding tot het inkomen van huishoudens

    Kopen versus huren

    Vergelijken we de gemiddelde huizenprijzen met de gemiddelde huur, dan zien we opnieuw dat het vooral in Nederland weer aantrekkelijker is geworden om een huis te kopen. In 2008 was het kopen van een eigen huis het minst voordelig in vergelijking met huren, maar vijf jaar later zijn de huizenprijzen in verhouding tot de huren weer goedkoper geworden dan in Frankrijk en België. In Duitsland liggen de huizenprijzen veel lager in verhouding tot wat de Duitsers gemiddeld aan huur betalen. Dat komt omdat Duitsland een strenger beleid voert ten aanzien van het verstrekken van hypotheekleningen. Omdat men meer eigen geld moet meenemen is een eigen woning voor minder mensen bereikbaar, met als gevolg dat ook de prijzen lager liggen.

    Huizenprijzen versus huurprijzen

    Huizenprijzen versus huurprijzen

    Woonlasten kopen versus huren

    De derde grafiek geeft de beste indicatie van de betaalbaarheid van een eigen woning ten opzichte van een huurwoning, omdat hierin de daadwerkelijke maandlasten worden meegenomen. Die maandlasten zijn voor een koopwoning sterk gedaald, als gevolg van de daling van de rente. Hoewel de huizenprijzen ook in Nederland nog wat verder kunnen dalen is de betaalbaarheid als gevolg van de lagere rente in verschillende Europese landen sterk verbeterd. Mede dankzij de lage rente van centrale banken zijn de woonlasten voor huiseigenaren sterk gedaald. In Nederland is de betaalbaarheid van een eigen woning sinds begin jaren negentig niet meer zo gunstig geweest als nu. Ook in Belgie zijn de maandlasten voor een hypotheek sterk gedaald, tot een kleine 10% boven het lange-termijn gemiddelde.

    Het kopen van een eigen woning wordt steeds gunstiger door de lage rente

    Het kopen van een eigen woning wordt steeds gunstiger door de lage rente

  • Bodem woningmarkt nog niet bereikt

    De bodem van de huizenmarkt is nog niet bereikt, zo concludeert Lucienne van der Geld van Netwerk Notarissen. Hoewel de daling van de huizenprijzen gestopt lijkt te zijn is er nog maar weinig reden om aan te nemen dat het dieptepunt bereikt is. Tegenover RTL-Z zegt ze dat er alleen maar wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huizenprijzen en het aantal transacties, maar dat tegelijkertijd de financiële positie van zowel de kopers als de verkopers onvoldoende wordt onderkend. Omdat inmiddels één op de drie huizenbezitters een hypotheekschuld heeft die hoger ligt de waarde van de woning kunnen of willen veel verkopers niet in prijs zakken.

    Starter zwaar gesubsidieerd

    Tegelijkertijd zien we dat starters op de woningmarkt verantwoordelijk zijn voor maar liefst 45% van alle aankopen. Dat komt volgens van der Geld voornamelijk door een tijdelijke maatregel van belastingvrij schenken. Dit jaar kan men tot €100.000 belastingvrij schenken, wanneer dat geld gebruikt wordt voor de aankoop van een huis. Dat geeft de markt een tijdelijke impuls, want volgend jaar komt deze maatregel alweer te vervallen. Andere factoren die de woningmarkt een impuls geven zijn de extreem lage rente en de beschikbaarheid van startersleningen.

    Er zijn op dit moment 1,4 miljoen huishoudens waarbij de hypotheekschuld groter is dan de waarde van het huis. Als deze mensen gedwongen worden om te verkopen moeten ze veel verlies nemen. Hoewel er een toename is in het aantal verkopen is het nog niet gezegd dat de woningmarkt robuuster is geworden.

    Een uitvoerige analyse van de woningmarkt door Maartje Martens leest u hier.

    Bron: RTL-Z, via Huizenmarkt-Zeepbel

  • Stijging huizenprijzen houdt jongeren thuis

    In het Verenigd Koninkrijk beginnen de negatieve effecten van stijgende huizenprijzen zichtbaar te worden. Bijna de helft van de jongvolwassenen tussen de 20 en 34 jaar kan zich niet veroorloven een huis te kopen of te huren, zo blijkt uit een onderzoek van liefdadigheidsinstelling Shelter. Op dit moment zijn er in het Verenigd Koninkrijk bijna 2 miljoen jongvolwassenen tussen de 20 en 34 jaar die nog bij hun ouders wonen.

    In het onderzoek werd aan 250 jongvolwassenen gevraagd wat de belangrijkste reden is waarom ze nog thuis wonen. Bijna de helft (48%) gaf aan onvoldoende geld te hebben om een woonruimte te huren of te kopen. Door de stijging van de huizenprijzen wordt ook huren steeds duurder, zodanig dat veel jongeren het gewoon niet meer kunnen betalen. De Mirror haalt het voorbeeld aan van de 32-jarige Sarah, die momenteel weer thuis woont bij haar ouders in Croydon. Ze werkt in de reclamebranche, maar heeft moeite om financieel rond te komen. De afgelopen tien jaar heeft ze afwisselend bij haar ouders en zelfstandig gewoond, terwijl ze ondertussen probeert wat geld opzij te zetten.

    Stijgende huizenprijzen

    Volgens Sarah zorgen de stijgende huizenprijzen ervoor dat ze nooit zekerheid heeft over de betaalbaarheid van een woning.

    "Als ik nu op mezelf ga wonen is de kans groot dat ik de rest van mijn leven een hoge huur moet blijven betalen. Ik weet dat ik blij moet zijn dat ik ergens kan wonen en dat ik werk heb, maar de gedachte dat ik tot ver in de 30 als een tiener moet blijven leven werkt ontmoedigend".

    Campbell Robb, de directeur van liefdadigheidsinstelling Shelter, ergert zich aan het stimulerende beleid van de Britse regering en de centrale bank. Het bevoordeelt de mensen die al een huis hebben, ten koste van de jongere generatie die net de woningmarkt betreedt. Hij zegt er het volgende over:

    "In plaats van meer geld te stoppen in stimuleringsprogramma's als Help to Buy moeten we daadkrachtiger optreden in het beantwoorden van de vraag naar betaalbare woningen. Niet in het verder opblazen van de huizenprijzen. Projectontwikkelaars moeten investeren in de toekomstige generatie door deels huur en deels koopwoningen te bouwen en het tekort aan woonruimte te verhelpen. Politici moeten de bouw van voldoende woonruimte voor de volgende generatie als topprioriteit op de agenda zetten."

    Interactieve kaart van de BBC laat zien waar je kunt huren voor een bepaald budget

    Interactieve kaart van de BBC laat zien waar je kunt huren voor een bepaald budget

  • Grafiek: Huizenprijzen in elf landen

    De huizenprijzen kunnen van land tot land sterk verschillen. In Nederland zijn de huizenprijzen sterk opgedreven door de overvloedige beschikbaarheid en subsidiëring van kredieten, terwijl men in Duitsland veel terughoudender is geweest. In sommige landen zijn de prijzen na de crisis sterk gedaald (zie Spanje en Portugal), terwijl die in andere landen weer de weg naar boven weten.

    Voorbeelden van landen waar de prijzen van huizen weer naar recordhoogte klimmen zijn Nieuw-Zeeland, Australië, Canada. In landen als Ierland en de VS lijkt de woningmarkt weer uit het dal te klimmen. Helaas staat Nederland niet op deze grafiek. Met welk land is de situatie op onze woningmarkt te vergelijken?

    Huizenprijzen in elf verschillende landen(Grafiek via twitter van @KarelMercx)

     

  • Grafiek: Huizenprijzen stijgen weer

    De huizenprijzen in de Westerse wereld stijgen weer, zo concludeerde Hans Stegeman van de Rabobank op basis van cijfers van de Dallas Fed. De financiële crisis markeerde het begin van een grote prijsdaling in met name Ierland (-47%), Spanje (-35%), de Verenigde Staten (-24%) en Nederland (-23%), maar nu lijken de prijzen gemiddeld genomen alweer in de lift te zitten. Bijvoorbeeld in Duitsland, waar de prijzen sinds het begin van de crisis met gemiddeld 20% zijn gestegen. Ook in het Verenigd Koninkrijk is al enige tijd geen sprake meer van dalende huizenprijzen. In Londen stijgen de prijzen zelfs met £10.000 in één maand…

    Is de crisis dan toch echt voorbij? Of maken we door de extreem lage rente een opmars naar de volgende bubbel, een bubbel die nog veel groter is?

    Huizenprijzen Westerse wereld

    Huizenprijzen stijgen weer, is de crisis voorbij?