Marketupdate

Tag: vastgoed

  • Nobelprijswinnaar Shiller waarschuwt voor financiële zeepbel

    De Amerikaanse econoom Robert Shiller waarschuwt voor nieuwe financiële zeepbellen door een scherpe koersstijging op de aandelenmarkten, met name in de Verenigde Staten. Ook zijn in bepaalde gebieden de vastgoedprijzen alweer veel te hard gestegen, zo meent de Nobelprijswinnaar. Als voorbeeld draagt hij Brazilië aan, waar de huizenprijzen in steden als Rio de Janeiro en Sao Paulo de afgelopen vijf jaar drastisch zijn toegenomen. Hij kreeg daarbij het gevoel dat hij in 2004 had bij de Amerikaanse huizenmarkt. Het economische herstel is volgens Shiller nog steeds kwetsbaar en de waardering van met name technologiebedrijven en financials is daarbij op de muziek vooruit gelopen. Marketupdate weegt de uitspraak van Shiller en pakt de cijfers erbij…

    Koers/winst verhouding

    Om zijn uitspraken in perspectief te plaatsen werpen we even onze blik op de koers/winst verhouding van de Amerikaanse S&P 500 index. De koers/winst verhouding (P/E ratio) blijkt historisch gezien een redelijk goede maatstaf om te bepalen wanneer aandelen ondergewaardeerd of overgewaardeerd zijn. Vanaf 1871 tot en met nu was die ratio gemiddeld 15,5 keer, maar onderstaande grafiek laat zien dat de ratio soms vele malen hoger was. Met een actuele P/E ratio van bijna 20x is er dus sprake van enige overwaardering, maar we moeten daar tegelijkertijd bij opmerken dat de overwaardering nog veel verder kan doorlopen...

    De prijs van een aandeel was de afgelopen 140 jaar op gemiddeld 15,5 keer de winst

    De prijs van een aandeel was de afgelopen 140 jaar op gemiddeld 15,5 keer de winst (Bron: Multipl.com)

    Shiller P/E ratio

    De bovenstaande grafiek is waarschijnlijk niet de grafiek waar Robert Shiller zijn uitspraken op baseert. Sterker nog, hij ontwikkelde zijn eigen rekenmethode! De Shiller PE ratio kijkt naar de gemiddelde jaarlijkse winst van bedrijven over een periode van tien jaar, waardoor sterke schommelingen in de winst worden uitgefilterd. Daarnaast corrigeert hij de winst uit het verleden voor inflatie, middels de Consumer Price Index (CPI). De gedachte achter deze alternatieve rekenmethode is dat er correctie voor inflatie wordt toegepast en dat extreme uitschieters door kortstondige uitschieters in de winst of de koers van een aandeel worden uitgefilterd. Zijn rekenmethode levert over de periode vanaf 1881 tot en met nu de volgende grafiek op. Voor de volledigheid: de gemiddelde koers/winst verhouding volgens deze methode is 16,5. Daar staan we met de huidige koerswinst verhouding van 25,36 ver boven.

    De Shiller P/E ratio laat een relatief hoge waardering zien

    De Shiller P/E ratio laat een relatief hoge waardering zien (Bron: Multipl.com)

    Market Cap to GDP

    Een andere methode om naar de waardering van aandelen te kijken is om de marktkapitalisatie van de aandelenmarkt tegenover de omvang van de economie te plaatsen, het Gross Domestic Product (GDP). Deze rekenmethode is favoriet bij waardebelegger Warren Buffett, omdat het volgens hem de beste indicatie geeft van de waardering van de aandelenmarkt als geheel op een gegeven moment. Vanaf 1950 tot en met nu blijkt de marktkapitalisatie van alle beursgenoteerde bedrijven in de VS op ongeveer 0,65 keer het GDP te liggen. Met een actuele ratio van 1,22 lijken aandelen momenteel inderdaad overgewaardeerd. De piek lag in 2000, toen de marktwaarde van alle bedrijven meer dan anderhalf keer de omvang van het GDP had. De volgende grafiek geeft een overzicht van de afgelopen 60+ jaar op de aandelenmarkt.

    De marktwaarde van de aandelenmarkt ten opzichte van het GDP

    De marktwaarde van de aandelenmarkt ten opzichte van het GDP (Vectorgrader.com)

    Amerikaanse aandelen overgewaardeerd?

    We kunnen Shiller dus gelijk geven als hij waarschuwt voor financiële zeepbellen, maar we moeten hier meteen bij opmerken dat de overwaardering van aandelen nog veel verder kan oplopen. We vallen terug op de gevleugelde uitspraak van econoom Keynes: "The market can stay irrational longer than you can stay solvent". De waarschuwing van Shiller is begrijpelijk en terecht, maar we hoeven hierdoor niet meteen in paniek te raken. Beleggers die op de korte termijn handelen kunnen wellicht nog een lange rally tegemoet zien, maar voor de lange termijn belegger is de aandelenmarkt momenteel al relatief hoog geprijsd en is het dus een minder gunstig moment om in te stappen.

  • Video: Maartje Martens over de woningmarkt

    Een gesprek tussen Bart Kramer en woningmarkt deskundige Maartje Martens. Is de bodem van de Nederlandse huizenprijzen inmiddels bereikt?

     

    Bron: Huizenmarkt zeepbel

  • Chinese investeringsmaatschappij koopt Chase Manhattan Plaza

    De Chinese investeringsmaatschappij Fosun International Ltd. heeft voor $725 miljoen het One Chase Manhattan Plaza in New York gekocht. Deze wolkenkrabber telt zestig verdiepingen, heeft 2,2 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte en siert al sinds 1961 de skyline van Manhattan. Het gebouw wordt momenteel verhuurd aan onder meer verzekeraar Allianz en de zakenbank JP Morgan Chase. Laatstgenoemde huurt ongeveer de helft van het 248 meter hoge gebouw.

    De Chinezen kopen steeds vaker vastgoed in het buitenland, met name kantoorgebouwen op toplocaties in wereldsteden als Londen en New York. Eerder deze maand kocht het Chinese staatsbedrijf Greenland Holding Group Co., een in Shanghai gevestigde projectontwikkelaar, nog een aandeel van 70% in een groot vastgoedproject in Brooklyn.

    Overtollig kapitaal

    “Er is veel overtollig kapitaal in China dat op dit moment een bestemming zoekt”, zo verklaarde Simon Lo tegenover Bloomberg. Simon Lo werkt als adviseur voor vastgoedmakelaar Colliers International. “Daarnaast kunnen we, door in een vastgoedmarkt als die van New York te investeren, profiteren van het herstel van de Amerikaanse economie en haar vastgoedsector”.

    Veel Chinese ontwikkelaars en vermogende investeerders hebben het afgelopen jaar vastgoed gekocht in de Verenigde Staten, aldus Bloomberg. Zo investeerde China Vanke Co., de grootste beursgenoteerde projectontwikkelaar in China, in de ontwikkeling van een nieuw vastgoedproject in San Francisco. Ook namen Soho China Ltd., de grootste vastgoedontwikkelaar in het zakencentrum van Beijing, en de Braziliaanse miljardair Moise Safra gezamenlijk een belang van 40% in het kantoor van General Motors in New York.

    Chinese geldschieters worden steeds belangrijker, aldus econoom Andrea Boltho van de Oxford University. Hij zei dat verschillende Chinese staatsfondsen, pensioenfondsen, verzekeraars en familiebedrijven hun vermogen willen diversificeren buiten de Chinese landsgrenzen. Daarbij zijn ze gebonden aan de Chinese overheid, die slechts 45 landen heeft aangewezen waar ze in mogen investeren. In Europa zijn dat Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland, zo schrijft de site Vastgoedmarkt. Ook in de VS kunnen de Chinezen overtollige dollarreserves stukslaan op hoogwaardig vastgoed.

    One Chase Manhattan Plaza

    De One Chase Manhattan Plaza is de volgend trofee die de Chinezen hebben weten te bemachtigen. Huurder JP Morgan blijft overigens niet in het kantoor zitten. Bloomberg schrijft dat de ongeveer 4.000 werknemers worden overgeplaatst naar een werkplek elders in New York. Jane Zhang, woordvoerder van Fosun, wilde niet zeggen waar de investeringsmaatschappij het gebouw voor wil gebruiken.

    One Chase Manhattan Plaza komt in Chinese handen

    One Chase Manhattan Plaza komt in Chinese handen

  • Mike Maloney: “Met 25 troy ounce goud koop je straks een huis”

    Volgens Mike Maloney bewegen de prijzen van aandelen en vastgoed volgens voorspelbare patronen. Door de jaren heen wisselen overwaardering (bubbel) en onderwaardering (crash) elkaar af, een cyclus die zichzelf herhaalt. Ook de prijzen van edelmetalen kunnen sterk op en neer bewegen. Door deze prijsbewegingen te analyseren en door te kijken naar de historische ratio’s tussen edelmetalen, aandelen en vastgoed kunnen speculanten het beste moment timen om uit goud en zilver te stappen.


    Volgens Mike Maloney zou je in het ideale geval een huis kunnen kopen met 25 troy ounce goud of met 500 troy ounce zilver. Ook komt er volgens hem een moment waarop de prijs van goud in dollars hoger staat dan de index van de Dow Jones. Wil je precies weten hoe het zit? Kijk dan de volgende video.

    Goudstandaard seminar

    Hoe kunt u uw vermogen beschermen in crisistijd? Goudstandaard organiseert een seminar waarin uw financiële toekomst centraal staat. Is uw spaargeld veilig? En kunt u straks genieten van uw pensioen? U bent welkom op deze seminar, die op verschillende locaties gehouden zal worden. De eerste vindt op 3 oktober plaats in Groningen. Later zal Goudstandaard ook andere locaties bezoeken die wellicht dichter bij u in de buurt zijn.

    Lezers van Marketupdate krijgen 50% korting op het entree voor deze seminar! Wilt u meer weten? Klik dan hier.

  • Chinese verzekeraars jagen op vastgoed

    Chinese verzekeraars kunnen $14,4 miljard investeren in buitenlands commercieel vastgoed, zo verklaart vastgoedorganisatie CBRE tegenover de South China Morning Post. Omdat de Chinese munt relatief sterk is en omdat het aanbod van hoogwaardig vastgoed in eigen land beperkt is zoekt het Chinese geld rendement in het buitenland. Zo richten de verzekeraars hun blik steeds meer op hoogwaardig vastgoed in internationale knooppunten, zoals Londen en New York. Ook willen de Chinezen investeren in vastgoed op toplocaties in Singapore, Hong Kong en Maleisië.

    De Chinese regering heeft vorig jaar de voorwaarden voor verzekeraars versoepeld, waardoor ze nu makkelijker vastgoed en andere bezittingen buiten China kunnen kopen. Door deze maatregel kunnen institutionele beleggers mogelijk meer rendement halen uit de beleggingen. “De meeste Chinese investeerders met veel kapitaal hebben te weinig mogelijkheden om in eigen land te beleggen”, aldus Frank Chen van CBRE. Chen is hoofd research voor de Chinese vastgoedmarkt. “Wanneer toenemende koopkracht door de waardestijging van de Chinese yuan wordt meegenomen, dan komt men tot de conclusie dat dit het goede moment is om Chinees kapitaal in het buitenland aan het werk te zetten”, zo voegt Chen eraan toe.

    $1,2 biljoen vermogen

    Verzekeringsmaatschappijen in China hadden in 2012 in totaal $1,2 biljoen aan vermogen. Volgens de nieuwe regels mogen ze daar maximaal 15% van beleggen in vastgoed dat ze niet zelf gebruiken, aldus de CBRE. De meeste verzekeraars wereldwijd hebben ongeveer 6% allocatie in vastgoed, waarvan 20% in het buitenland. Het feit dat Chinezen nu meer geld kunnen investeren in het buitenland betekent dat de prijzen van commercieel vastgoed op toplocaties verder kunnen stijgen.

    Ping An Insurance, de tweede grootste levensverzekeraar in China, bereikte in juli overeenstemming over de aankoop van het Lloyd’s of Londen gebouw. Dit gebouw was voorheen in het bezit van een vastgoedfonds van Commerzbank.

    Lloyd's of London in Chinese handen

    Lloyd’s of London is sinds juli al in Chinese handen

  • Russen kopen meer buitenlands vastgoed

    Vermogende Russen kopen steeds meer buitenlands vastgoed, zo bericht de Brics Post. Data van de Russische centrale bank laat zien dat Russen in de eerste drie maanden van dit jaar $414 miljoen aan buitenlands vastgoed kochten. Men koopt niet alleen vastgoed in populaire toeristische bestemmingen, maar ook in de grote Europese steden.

    Volgens Igor Indriksons, vermogensbeheerder en consultant in de vastgoedmarkt, is het werkelijke bedrag veel groter. Hij zegt er het volgende over:

    “De $414 miljoen is het officiële cijfer, gebaseerd op alle bedragen die via Russische banken zijn overgeboekt. Dat zijn absurde cijfers. Als je er nog een nul achter zet kom je uit op een bedrag dat dichter bij de waarheid ligt. In 2010 kochten Russen alleen in Londen al $4 miljard aan vastgoed. Het officiële cijfer neemt ook de transacties via offshore bedrijven niet mee, omdat de investeerders hier niet mee getraceerd kunnen worden.”

    Volgens analisten kopen Russen meer buitenlands vastgoed vanwege de stijgende huizenprijzen in eigen land. Een appartement met twee slaapkamers en zicht op zee kost in Bulgarije slechts $40.000, terwijl dezelfde flat in Moskou voor tenminste $200.000 van eigenaar wisselt.

    Filipp Berezin van het Russische vastgoedportaal prian.ru heeft inzicht in het vastgoed waar de Russen belangstelling voor tonen:

    “Bulgarije komt met het aantal vastgoedtransacties op de eerste plaats, mede omdat de prijzen er laag zijn. Spanje komt op de tweede plaats en wordt gezien als één van de beste plekken voor een vakantiehuisje. Vastgoed in Duitsland is populair door de stabiele huizenmarkt en de sterke economie van het land. Maar ook Frankrijk en Montenegro zijn populaire bestemmingen.”

    Indriksons zegt dat Russen tot 2008 nog al het vastgoed kochten wat los en vast zat. Op dat moment kochten vermogende Russen huizen in Bulgarije, Turkije en Spanje. Pas na het uitbreken van de financiële crisis letten potentiële kopers er meer op hoe de huizen in de markt liggen. Liquiditeit en winstgevendheid zijn belangrijker geworden. “Op dit moment is vooral vastgoed in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Duitsland populair onder de rijke Russen. Maar anders dan in Turkije geven deze Europese landen er weinig statistieken over vrij”, aldus de vermogensbeheerder.

    Vlucht naar hard assets

    Russen kopen niet alleen buitenlands vastgoed om de koude Russische winters te ontvluchten. Indriksons legt uit dat het voor vermogende Russen ook een stukje financiële zekerheid is: “Alleen diegene die al genoeg vastgoed in eigen land hebben kopen in het buitenland. Ze willen iets in het buitenland hebben wat stabiel is, zodat ze iets achter de hand hebben in een noodgeval.”

    Russen profiteren ook van de extreem lage rente in veel Europese landen. De hypotheekrente is in Rusland 12 tot 13 procent, terwijl die in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland of Zwitserland maar 2% of 3% is. Voor Russen die buitenlands vastgoed kopen als beleggingsobject is die lage rente zeer aantrekkelijk. Het aantal Russen dat zich weer waagt aan speculatie met buitenlands vastgoed neemt volgens Indriksons weer toe.

    Luxegoed

    Russen kopen doorgaans pas vastgoed in het buitenland als ze in eigen land de schaapjes op het droge hebben. Eerst koopt men een huis of appartement in de hoofdstad Moskou of in een andere grote Russische stad. De aankoop van een huisje in Spanje of een appartement in Londen is dan de volgende stap. Dat blijkt ook uit de statistieken. Net als dure auto’s worden ook huizen in het buitenland het meest gekocht door Russen die in Moskou of Sint Petersburg wonen.

    Vastgoed in LondenRussen kopen steeds meer buitenlands vastgoed. Niet alleen op vakantiebestemmingen, maar ook in steden als Londen

  • Chinezen jagen op vastgoed in Detroit

    Steeds meer Chinezen zien kansen in de vervallen buitenwijken van de Amerikaanse stat Detroit. De huizen zijn daar zo goedkoop dat Chinese beleggers wel een gokje willen wagen. Quartz schrijft dat makelaars in Detroit de laatste tijd overspoeld worden met telefoontjes uit China. Aan de lijn zijn beleggers die in één keer tientallen of honderden huizen willen kopen. Ook Chinezen hebben meegekregen dat Detroit faillissement heeft aangevraagd.

    Quartz sprak met Caroline Chen, een makelaar uit Michigan die de Chinese taal beheerst. Ze zegt honderden telefoontjes binnen te krijgen uit China: “Ik krijg mensen aan de lijn die zeggen ‘ik ben serieus, ik wil 100 of 200 huizen kopen'”. Haar collega verkocht onlangs dertig huizen aan een Chinese koper. Een andere makelaar zegt om 3 uur ’s nachts wakker gebeld te worden door Chinezen die serieuze belangstelling hebben.

    Speculatie

    Beleggers die in één keer een groot aantal huizen kopen in Detroit verwachten blijkbaar een herstel van de Amerikaanse economie, waardoor ook de auto-industrie weer op zou kunnen leven. Het Chinese ministerie van Buitenlandse Zaken waarschuwde beleggers al in april voor de risico’s van een vastgoedbelegging in Detroit. Beleggers die tientallen of honderden panden tegelijk kopen komen in veel gevallen niet eens langs om de huizen in Detroit te bekijken. Ze vragen makelaars gewoon om de mooiste huizen uit te zoeken, zo licht Chen toe.

    Volgens Chen, die de omgeving van Detroit al 35 jaar kent, is in al die tijd geen enkele verbetering geweest in de buitenwijken. Dat zien Chinese beleggers pas als ze zelf een kijkje komen nemen in Detroit. In veel gevallen hoort Chen niets meer van potentiële klanten, nadat ze hebben gezien hoe slecht de huizen en de woonwijken eruit zien.

    • Lees ook de column van Cor Wijtvliet over Detroit

    detroit-abandoned-homeDeze woning met drie slaapkamers en twee badkamers is te koop voor $39 (Bron: Realtor, via Quartz)

  • Leegstand kantoren in Nederland blijkt veel groter

    Bovenop de officiële leegstand van 7.164.000 vierkante meter aan vloeroppervlak blijkt er ook nog veel verborgen leegstand te zijn. Maar liefst 6.084.925 vierkante meter aan verhuurde kantoorruimte blijkt namelijk ook niet benut te worden. Huurders hebben langlopende contracten afgesloten voor een bepaalde hoeveelheid ruimte, terwijl ze door de economische crisis veel minder ruimte nodig hebben.

    Harold Coenders van AOS Studley verklaarde in het Financieele Dagblad dat veel bedrijven door de crisis mensen hebben moeten ontslaan. Er zijn dus minder werkplekken nodig dan waar men bij het aangaan van de huurovereenkomst op gerekend heeft. Met de ongebruikte, maar verhuurde kantoorruimte inbegrepen zou de totale leegstand van kantoren in Nederland uitkomen op 27%.

    Huurprijzen onder druk

    De verborgen leegstand zal volgens Coenders stapsgewijs op de markt komen, wat de huurprijzen blijvend onder druk zal zetten. Tegelijkertijd moet men verwachten dat de kantorenmarkt minder snel zal aantrekken dan de rest van de economie, omdat er eerst veel verborgen leegstand ingevuld zal worden.

    Bestuursvoorzitter Cuno van Steenhoven van DTZ Zadelhoff was niet verrast door de cijfers die AOS Studley naar buiten bracht, zo schrijft het FD. Het makelaarskantoor raamde de verborgen leegstand eerder al op 2 miljoen vierkanten meters. Van Steenhoven noemt de berekening van de verborgen leegstand ‘nattevingerwerk’, maar erkent dat er inderdaad veel verborgen leegstand is in Nederlandse kantoren. Hij relativeert de cijfers door te zeggen dat er niet zoiets bestaat als een landelijke kantorenmarkt. “Het zijn micromarkten op postcodeniveau. Als je in Utrecht wilt huren heb je niets aan leegstand in Groningen”, aldus van Steenhoven.

    Genoeg kantoorruimte te huur in Nederland, volgens AOS Studley wordt 27% momenteel niet benut (Afbeelding van Bert Spiertz)