Marketupdate

Categorie: Woningmarkt

  • Huizenprijzen in Verenigd Koninkrijk stijgen met £1.131 per maand

    Waarom zou je nog geld sparen als je huis iedere maand bijna €1.000 meer waard wordt? Dat is de realiteit op de huizenmarkt in het Verenigd Koninkrijk, waar de huizenprijzen het afgelopen jaar met gemiddeld 8,4% zijn gestegen. Waren de huizen in het Verenigd Koninkrijk begin 2013 nog £162.245 waard, aan het einde van het jaar werd de gemiddelde woning al getaxeerd op £175.826. In Londen stegen de gemiddelde huizenprijzen in een jaar tijd met bijna 15%, van £300.361 naar £345.186. Volgens berekeningen van de Telegraph betekent dat een waardestijging van omgerekend £1.131 per maand voor een gemiddelde woning en zelfs bijna £4.000 per maand voor een woning in Londen!




    Stijgende huizenprijzen

    De huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk stijgen door een stimulerend beleid van de regering en de Bank of England. Met het ‘Help to Buy‘ programma stuurt de overheid actief aan op het verstrekken van meer kredieten, waardoor de huizenmarkt stevig de wind in de rug heeft. Ook is de rente al een lange tijd extreem laag, waardoor de maandlasten verder verlaagd worden ten gunste van de huiseigenaar met hypotheek.

    De prijsstijging was het sterkste in het zuidoosten van het Verenigd Koninkrijk, maar sijpelde de laatste tijd ook door in de meer landelijke regio’s. Toch gaan de prijzen niet overal even hard omhoog, want in het meest noordelijke deel van het land stegen de prijzen het afgelopen jaar met slechts 1,9%.

    Met een prijsstijging van 8,4% in een jaar tijd kan men zich de vraag stellen of de huizenmarkt in een bubbel zit. Maar dat lijkt nog niet het geval te zijn als je kijkt naar de verhouding tussen de huizenprijzen en de inkomens (zie grafiek). Hoewel de prijzen in verhouding tot het inkomen hoger zijn dan het gemiddelde over de afgelopen dertig jaar, liggen ze momenteel nog steeds ruim onder het record van 2007. Dat de huizenprijzen zo snel stijgen komt ook voor een belangrijk deel door de extreem lage rente, waardoor de maandlasten lager uitvallen en waardoor potentiële huizenkopers een hogere hypotheek kunnen financieren.

    Huizenprijzen versus inkomen in het Verenigd Koninkrijk

    Huizenprijzen versus inkomen in het Verenigd Koninkrijk (Bron: Nationwide, via de Telegraph)

  • Een kwart van Britse hypotheekschuld zit in Londen

    We dachten dat het vastgoed in Londen zo hard in prijs stijgt vanwege haar internationale status als veilige haven. Vergeleken met andere regio’s in het Verenigd Koninkrijk zijn de huizenprijzen in de hoofdstad namelijk veel harder gestegen. Toch zijn het niet alleen rijke Arabieren, Chinezen en Russen die de prijzen in Londen verder opdrijven, want ook Britten blijken volop te lenen om een stulpje in de hoofdstad te bemachtigen.

    Hypotheekschuld

    The Guardian schrijft dat meer dan een kwart van alle uitstaande hypotheekschulden in het land gekoppeld is aan vastgoed in Londen. Het is voor het eerst dat de cijfers over de Britse hypotheekschulden tot op het niveau van postcodegebied gepubliceerd worden. De Britse hypotheekschuld heeft een omvang van £891 miljard, waarvan £227 miljard geleend is voor vastgoed in de Britse hoofdstad. In Londen wordt naar verhouding veel meer geld geleend voor een huis, want de populatie van de hoofdstad is ongeveer 13% van de totale populatie van het Verenigd Koninkrijk. Dat verklaart ook waarom die huizenprijzen in Londen dit jaar al met 12% zijn gestegen.

    Uit de cijfers van de British Bankers Association (BBA) blijkt dat de hypotheekschuld in het noordoosten van Engeland het laagst is (£26 miljard). Wales komt op de tweede plaats met £28 miljard aan hypotheekschulden. De cijfers hebben betrekking op de situatie van eind juni en bevatten alle hypotheekleningen die verstrekt zijn door Barclays, HSBC, Lloyds Banking Group, Nationwide building society, Santander UK, RBS en de Clydesdale and Yorkshire Bank. Deze financiële instellingen hebben een gezamenlijk marktaandeel van ongeveer 73% op de hypotheekmarkt.

    In oktober waren de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk met gemiddeld £257.000 ongeveer 5,5% hoger dan een jaar eerder. Dat is de grootste procentuele prijsstijging sinds september 2010. In oktober waren de gemiddelde huizenprijzen in Londen een stuk hoger dan in de rest van het land, namelijk £437.000.

    'Kwetsbare huishoudens'

    De stijgende huizenprijzen en de hoge hypotheekschuld brengen ook risico's met zich mee, vooral nu de rente zo extreem laag staat. De Bank of England schrijft dat als de hypotheekrente met 2,5 procentpunt stijgt, het aantal 'kwetsbare' huishoudens kan verdubbelen. Met kwetsbaar doelt de centrale bank op huishoudens die meer dan 35% van hun inkomen aan hypotheeklasten kwijt zijn. Nu is dat ongeveer 8%, maar dat kan bij een 2,5 procentpunt stijging van de hypotheekrente en een gelijkblijvend inkomen verdubbelen naar 16%. Stijgen de inkomens met tien procent, dan valt het percentage kwetsbare huishoudens lager uit (12% in plaats van 16%). De Bank of England houdt de rente voorlopig extreem laag en volgens gouverneur Mark Carney moet de economie nog verder aansterken voordat daar verandering in wordt aangebracht. In het laatste kwartaalrapport schrijft de centrale bank dat de hypotheekschuld het afgelopen jaar niet sterk veranderd is, maar dat de schuld in historisch perspectief relatief hoog is. Naast hypotheekschuld nemen Britten ook steeds meer andere schulden op zich, aldus Bloomberg. Volgens NMG Consulting steeg de gemiddelde hoeveelheid schulden per huishouden (exclusief hypotheken) in een jaar tijd van £5.400 naar £6.300.

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

  • Conclusie Harvard studie: “Huren zijn veel te hoog”

    Wie geen koopwoning kan veroorloven moet maar gaan huren, maar wat als ook huren nauwelijks op te brengen is? Dat is een probleem waar steeds meer Amerikanen mee geconfronteerd worden, zo blijkt uit een onderzoek dat maandag gepubliceerd werd door de Universiteit van Harvard. Uit het onderzoek blijkt dat de beschikbaarheid van met name de goedkopere huurappartementen de laatste jaren sterk is achtergebleven bij de vraag. Door de recessie van 2007-2009 is de situatie op de Amerikaanse woningmarkt alleen maar slechter geworden.

    “In 1960 was slechts een kwart van de huurders meer dan 30% van het inkomen kwijt aan huur. Vandaag de dag betreft het de helft van de huurders”, zo lezen we in het onderzoek America’s Rental Housing. De onderzoekers maken het onderscheid tussen de categorieën ‘cost burdened‘ en ‘severely cost burdened‘ voor huishoudens die respectievelijk meer dan 30% of meer dan 50% van hun inkomen aan huur kwijt zijn. In 2011 viel 28% van de huurders in de VS in die laatste categorie. Een zorgelijke ontwikkeling, want in vier jaar groeide het aantal huishoudens dat meer dan de helft van het inkomen aan huur kwijt is met 2,5 miljoen naar 11,3 miljoen.




    Huren steeds duurder

    Door de sterk gestegen huizenprijzen van de afgelopen twintig jaar is het kopen van een woning voor steeds meer Amerikaanse huishoudens onbereikbaar geworden. Toen de huizenbubbel barstte werden ook veel mensen uit hun huis gezet. In het onderzoek lezen we dat er in korte tijd 2,7 miljoen woningen beschikbaar kwamen voor de huursector. Door de stijgende vraag naar huurwoningen daalt de leegstand in de VS. Was die op de top in 2009 nog 10,6%, in de eerste drie kwartalen van dit jaar was de leegstand gemiddeld nog maar 8,4%.

    De krapte op de huurmarkt neemt toe omdat er relatief weinig betaalbare huurwoningen gebouwd worden, zo schrijft Bloomberg. Dat probleem kan nog groter worden als de ‘Low-Income Housing Tax Credit’ wordt afgeschaft, een subsidie die projectontwikkelaars kunnen krijgen als ze kleine en betaalbare woningen bouwen. Afgelopen zomer schreven we al over de stijgende huren in de Verenigde Staten. Ten opzichte van 1990 is de gemiddelde huur meer dan verdubbeld naar gemiddeld $732 per maand.

    Huren eist een steeds groter deel van het inkomen op

    Huren eist een steeds groter deel van het inkomen op (Bron: America’s Rental Housing)

  • Stef Blok over de huizenmarkt: “Het lijkt wel of u het herstel niet wilt zien”

    Stef Blok ziet herstel op de Nederlandse huizenmarkt en mag dat komen toelichten in de studio bij BNR Nieuwsradio. Dankzij vastgoedzeepbel staat dit audiofragment nu ook op Youtube. We lichten er twee opmerkelijke quotes uit.

    “De cijfers illustreren dat het vertrouwen weer terugkomt. Dat zie je toch gebeuren? Dat is een constatering op basis van de cijfers die maand op maand naar buiten komen”

    “Het lijkt wel of u het herstel niet wilt zien”

    Voor meer nieuws over de Nederlandse huizenmarkt raden we u aan om @Woningnieuws te volgen op twitter.

  • Betalingsachterstand op hypotheken in Ierland loopt op

    Het aantal Ieren met een betalingsachterstand op de hypotheek is sinds het begin van de crisis fors opgelopen. Was eind 2009 nog ongeveer 5% van de totale hypotheekschuld ‘besmet’ (lees: betalingsachterstand van tenminste 90 dagen), nu is dat al opgelopen tot ongeveer 17% van het totaal. Het totaalbedrag aan hypotheekschuld met een betalingsachterstand is de afgelopen jaren gestaag opgelopen en het grootste gedeelte valt inmiddels in de categorie 180+ dagen betalingsachterstand.

    Hoe moeten de banken die deze hypotheken in hun portefeuille hebben deze waarderen? Hoe groot is de kans dat een hypotheekschuld volledig afbetaald zal worden, indien er een betalingsachterstand van zes maanden of langer is opgebouwd? En wat betekent dat voor de balans van de banken?

    Betalingsachterstanden op hypotheken lopen snel op

    Betalingsachterstanden op hypotheken lopen snel op (Bron: Telegraph, via twitter)

    Afschrijven

    Begin deze maand publiceerde de Irish Times een artikel over dit probleem, waarin staat dat driekwart van de hypotheekschuld met een betalingsachterstand van tenminste 90 dagen nog geherstructureerd moet worden. De Ierse banken zijn nog zeer terughoudend met het afschrijven van de slechte leningen. Ze geven de voorkeur aan een verlenging van de betalingstermijn of aan een aflossingsvrije periode waarin huiseigenaren alleen de rente over de schuld betalen.

    Een groot aantal hypotheken bij Anglo Irish Bank, de Bank of Ireland, ACCBank, Permanent TSB, KBC Ierland en Ulster Bank zouden nog geherstructureerd moeten worden, aldus de Irish Times. Danske Bank en ACCBank hebben hun voornemen al kenbaar gemaakt om hun bankactiviteiten in Ierland af te bouwen en hun bankvergunning in te leveren.

    Van alle 82.624 hypotheken waar een betalingsachterstand van meer dan negentig dagen op rust is minder dan een kwart geherstructureerd. Een overgrote meerderheid van 62.210 slechte hypotheken moet nog herzien worden door de banken. Van alle huiseigenaren die problemen hebben met de betaling van hun hypotheekschuld is de verlenging van de betalingstermijn de meest populaire optie.

    De problematische huizenmarkt van Ierland houdt veel mensen bezig. Er is zelfs een Facebook pagina met een oproep om een deel van de schulden kwijt te schelden.

  • Amerikanen besteden 40% inkomen aan hypotheek

    In de VS heeft de huizenmarkt al vrij snel na het uitbreken van de crisis een bodem bereikt. Nu zowel de huizenprijzen als de rente weer oplopen stijgen ook de maandlasten van de gemiddelde Amerikaan weer. Niet alleen de huur wordt steeds hoger, ook de maandlasten voor huiseigenaren met een hypotheek stijgen weer. Onderstaande grafiek van Bloomberg laat zien dat de kosten van de hypotheek inmiddels zijn gestegen tot 40% van het inkomen van de gemiddelde Amerikaan. Dat is het hoogste niveau in vijf jaar tijd.

    Begin 2012 en begin 2013 waren de maandlasten voor de hypotheek nog het laagste in verhouding tot het inkomen. Destijds betaalde de Amerikaanse huiseigenaar minder dan 30% van het inkomen aan de hypotheek. De stijging van de maandlasten weerspiegelt de moeilijke situatie waar de Federal Reserve zich bevindt. Laat ze de lange rente nog verder stijgen, bijvoorbeeld door het stimuleringsprogramma van $85 miljard af te bouwen, dan stijgen de maandlasten van huiseigenaren nog meer. En hogere maandlasten betekent simpelweg dat er minder geld overblijft voor consumptie.

    Bloomberg schrijft dat de gemiddelde maandelijkse hypotheeklast in de VS in de augustus op $1.287,57 lag, ongeveer 40% van het inkomen. Dat is veel maar nog steeds niet zoveel als in de hoogtijdagen van de huizenmarkt in 2006. Het vastgoed was toen zo overgewaardeerd dat men bereid was gemiddeld 65% van het inkomen te spenderen aan de hypotheek.

    Stijgende hypotheek en huur drukt op economisch herstel

    Het herstel van de Amerikaanse economie zal moeizaam blijven zo lang de woonlasten voor huizenkopers en huurders blijven stijgen. Onlangs schreven we op Marketupdate al over de stijgende huren in de VS. In vergelijking met het jaar 2000 is de huur al met gemiddeld 50% gestegen.

    Hypotheeklasten in verhouding tot het inkomen

    Hypotheeklasten in verhouding tot het inkomen (Bron: Zero Hedge)

  • De valse ‘American Dream’: Woningbezit daalt, huren naar recordhoogte

    De vastgoedbubbel in de VS liep uit op een totale deceptie en de volgende twee grafieken weten deze perfect te illustreren. Door deregulering van de financiële sector groeide de kredietverlening en begonnen meer Amerikanen een huis te kopen. Daar kwam president Bush nog eens overheen met stimulerend beleid van de overheid. Helaas liep dat niet zo goed af voor veel Amerikanen. De “Home Ownership Rate” is alweer gezakt tot het niveau van 1996 en zit nog steeds in een dalende trend.

    Percentage Amerikanen met eigen woning

    Percentage Amerikanen met eigen woning (Bron: Zero Hedge)

    Huren steeds duurder

    Misschien vraagt u zich af waar al die mensen heen zijn gegaan die geen eigen huis meer hebben. Het antwoord laat zich raden, richting de huurmarkt. Helaas zijn de huren de afgelopen jaren wel erg hard gestegen. Betaalde men begin 2002 voor een huurwoning ongeveer $500, nu is dat al meer dan $700! Dat is een stijging van ruim 40 procent in iets meer dan tien jaar tijd!

    Stijgende huren in de VS

    Stijgende huren in de VS (Bron: Zero Hedge)

  • Maximale lening voor hypotheek gaat volgend jaar omlaag

    Het maximale bedrag dat men kan lenen voor een huis gaat volgend jaar fors naar beneden. Voor lagere inkomens is dat een paar duizend euro, maar voor hogere inkomens kan het verschil oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. De leencapaciteit wordt verlaagd als gevolg van nieuwe normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), waar banken zich verplicht aan moeten houden. Het Financieel Dagblad bracht dit nieuws vandaag naar buiten.

    Volgens het Nibud is de beperking nodig omdat de koopkracht van huishoudens maar blijft dalen. Omdat de kosten van levensonderhoud stijgen blijft er minder geld over voor de financiering van de woning. Blijkbaar moet het Nibud de huizenkoper in bescherming nemen tegen een te hoge hypotheek van de bank. Het is slecht nieuws voor de woningmarkt, want die heeft meer krediet nodig om de prijzen op peil te houden. Wordt de rem op de kredietverlening gezet, dan zijn dalende huizenprijzen op den duur het logische gevolg.

    Hoge inkomens worden het meeste afgeknepen op hypotheek

    RTL-Z schrijft dat er bij een bruto inkomen van €45.000 vanaf volgend jaar €11.000 minder geleend kan worden voor een huis. De kleine groep Nederlanders die zo gelukkig is om ieder jaar bruto €100.000 te ontvangen wordt naar verhouding nog het meeste beperkt in de kredietverlening. Kon men in 2009 op dit inkomen nog €653.000 hypotheek krijgen, vanaf 2014 is dat nog ‘maar’ €554.000. Bij een hypotheekrente van 4,2% daalt het maximale leenbedrag voor deze doelgroep in één jaar met €25.000.

    Met al dit soort maatregelen vragen we ons oprecht af waar de stijgende huizenprijzen vandaan moeten komen. De koopkracht van de burger wordt elk jaar slechter, de rente is al bijzonder laag en de werkloosheid loopt steeds verder op. En dan hebben we het nog niet eens over het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. De dalende huizenprijzen zijn het herstel van de huizenmarkt. De markt is pas hersteld als starters zonder starterslening weer de woningmarkt op kunnen en een betaalbaar huis kunnen kopen.

    Huizenprijzen zijn gestegen door teveel hypotheken

    Huizenprijzen zijn gestegen door teveel hypotheken

  • NHG wordt versoberd

    De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt versoberd, zo schrijft RTL-Z. Het garantiestelsel dat banken en huiseigenaren moet beschermen tegen een restschuld bij gedwongen verkoop blijkt niet stevig genoeg om het stelsel in de huidige vorm voort te zetten.

    Er liggen vergevorderde plannen klaar die de NHG beter bestand maken tegen verliezen. Zo krijgen banken volgens de nieuwe plannen 10% van het totale schadebedrag voor hun kiezen en moeten huizenkopers die een hypotheek afsluiten een hogere premie betalen. Nu betalen klanten voor een NHG-hypotheek eenmalig een premie van 0,85% van de totale hypotheeksom. Dat percentage zal met ingang van volgend jaar omhoog gaan naar 1%. Op een hypotheek van €200.000 is dat een eenmalige lastenverzwaring van 300 euro.

    Banken gaan weer risico lopen met NHG

    De Nationale Hypotheek Garantie was als een warme deken voor banken, want mogelijke verliezen door gedwongen verkoop zouden eenvoudig op het garantiestelsel afgewenteld kunnen worden. Nu het plan klaarligt om banken 10% van het totale schadebedrag te laten ophoesten is de lol er een beetje af. Banken zullen nog terughoudender worden met het verstrekken van NHG-hypotheken en zullen daar waarschijnlijk ook een hogere rente voor gaan vragen.

    Het eigen risico van banken wordt dus 10% van het totale schadebedrag, dat is de restschuld samen met alle betalingsachterstanden en de kosten die gemaakt worden voor incasso en de veiling van de woning. Het is allemaal geen goed nieuws voor de Nederlandse huizenmarkt, die vrijwel volledig vastgelopen is op de veel te hoge huizenprijzen.

    Pensioenfondsen

    De Nederlandse pensioenfondsen zijn net bezig om miljarden euro’s aan NHG-hypotheken over te nemen van de banken. De banken hebben de pensioenfondsen al garanties verstrekt om de eerste verliezen op te vangen. Nu het risico op de NHG-hypotheken toeneemt is het te verwachten dat pensioenfondsen meer zekerheid of rendement eisen, aldus RTL-Z. De banken hebben op dit moment voor €150 miljard meer aan hypotheken uitstaan dan wat ze aan spaargeld en deposito’s binnen hebben gehaald. Dat verschil zou door pensioenfondsen opgevangen kunnen worden, door hypotheken met NHG-garantie van de bankbalansen te halen.

    Men verwacht dat de nieuwe plannen voor de NHG op zeer korte termijn ingevoerd zullen worden. Dat kan op korte termijn weer een impuls geven aan de huizenmarkt, bijvoorbeeld omdat huizenkopers snel willen profiteren van de oude regels.

  • Huizenprijzen Londen weerspiegelen status van veilige haven

    Voor zeer vermogende mensen is ook vastgoed een veilige haven. Miljardairs die niet meer weten wat ze met hun geld moeten doen kopen graag dure appartementen en huizen op toplocaties, bijvoorbeeld in Londen. Omdat de allerrijksten zich concentreren op een beperkt aantal toplocaties ontstaat een netwerkeffect, waardoor de prijzen daar extra hard kunnen stijgen. De volgende grafiek van Businessinsider laat dat mooi zien.

    In de grafiek zie je de prijsontwikkeling vanaf de top van de huizenmarkt in 2007 in tien verschillende regio’s van het Verenigd Koninkrijk. Waar de prijzen in andere regio’s met 5 tot 25 procent gezakt zijn vanaf 2007 zijn ze in Londen juist 12% gestegen!

    Gerelateerd:

    Ontwikkeling huizenprijzen in Londen en rest van Verenigd Koninkrijk

    Ontwikkeling huizenprijzen in Londen en rest van Verenigd Koninkrijk

  • Grafiek: Huizenprijzen versus inkomen

    Vanaf 1970 zijn de huizenprijzen in Nederland sterk gestegen. De inkomens gingen door de jaren heen echter ook omhoog. Maar hoe ligt de verhouding tussen die twee variabelen? Marketupdate zocht het voor u uit en maakte aan de hand van cijfers van het CBS de volgende grafiek. De getallen zijn omgerekend naar een index die begint in het jaar 1970. U ziet de procentuele ontwikkeling vanaf dat moment. Voor de liefhebbers hebben we dezelfde grafiek ook met logaritmische schaal.

    Huizenprijzen versus netto inkomen in Nederland vanaf 1970

    Huizenprijzen versus netto inkomen in Nederland vanaf 1970

    Huizenprijzen explosief gestegen

    De grafiek laat zien dat de huizenprijzen tussen 1970 en 1995 een relatief sterke correlatie vertoonden met de netto inkomens in Nederland. Tijdens de zeer inflatoire periode van de jaren ’70 stegen de prijzen van woningen in ons land veel sneller dan de inkomens, maar een paar jaar later volgde een correctie. Zodanig dat de huizenprijzen van 1982 tot en met 1992 in verhouding tot het inkomen lager waren dan in 1970.

    Vanaf 1995 bereikte de financiële innovatie ons land. Banken werden makkelijker met het verstrekken van kredieten en bedachten gaandeweg steeds meer nieuwe hypotheekvormen om de hypotheekschuld van huishoudens maar zo hoog mogelijk te maken. Want daar werd goed aan verdiend. Iedereen snoepte mee van de stijgende huizenprijzen, tot de crisis van 2008….

    Hoe moeten we nu verder?

    Is de bodem echt bereikt en blijven we veroordeeld tot relatief dure huizen? Of gaat er inderdaad nog 20 tot 30 procent van de huizenprijzen af, zoals een groot deel van de Marketupdate lezers denkt.