Marketupdate

Categorie: Woningmarkt

  • Is de huizenmarkt over haar hoogtepunt heen?

    Is de huizenmarkt over haar hoogtepunt heen?

    De huizenprijzen stijgen nog wel, maar het gaat niet meer zo hard als de afgelopen jaren. Ook hebben potentiële huizenkopers weer wat meer te kiezen, omdat het aanbod toeneemt. Indicatoren van de Vereniging Eigen Huis en van RTL-Z wijzen inmiddels op een lichte afkoeling van de woningmarkt. Is dit een kleine correctie in een opwaartse trend of is de gekte op de woningmarkt nu echt voorbij? Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer geeft bij RTL-Z uitleg over de huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Vertrouwen in woningmarkt daalt

    Vertrouwen in woningmarkt daalt

    Het vertrouwen dat Nederlanders hebben in de woningmarkt is voor het eerst in 4,5 jaar weer negatief. Dat schrijft de Vereniging Eigen Huis (VEH) op basis van nieuwe cijfers over de woningmarkt. Vooral in de grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag is het sentiment de laatste maanden verslechterd. Ruim vier op de tien Nederlanders vindt het momenteel een (zeer) ongunstige tijd om een huis te kopen. Van de doorstromers vindt een derde het momenteel niet gunstig om een ander huis te kopen.

    De Vereniging Eigen Huis publiceert maandelijks haar Eigen Huis Indicator, die het consumentenvertrouwen ten aanzien van de woningmarkt meet. Deze indicator is gebaseerd op maandelijkse peilingen onder een representatief aantal Nederlanders. Deze indicator kwam in maart uit op 99 punten en dook daarmee voor het eerste in 4,5 jaar onder het neutrale niveau van 100 punten. Hieronder ziet u het verloop van deze vertrouwensindex sinds maart 2007.

    Eigen Huis Indicator kwam voor het eerst in 4,5 jaar weer onder neutrale score van 100 punten (Bron: VEH)

    Betaalbaarheid woningen verslechtert

    Het belangrijkste probleem op de woningmarkt is dat de prijzen voor veel starters te hoog zijn geworden. Ze willen wel graag een huis kopen, maar kunnen met hun inkomen niet genoeg geld lenen. Dat betekent dat starters zonder spaargeld of schenking de financiering simpelweg niet rond kunnen krijgen. Ruim de helft van de starters noemt de slechte betaalbaarheid van koopwoningen dan ook het grootste probleem van de woningmarkt.

    Volgens Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis is de slechte betaalbaarheid vooral te wijten aan een gebrek aan woningen, meer specifiek nieuwbouwwoningen. Daardoor is er met name in de populaire stedelijke gebieden schaarste ontstaan. Econoom en beurscommentator Hans de Geus is het daar niet mee eens. Hij merkt op dat er op dit moment in Nederland meer woningen per huishouden zijn dan ooit tevoren.

    Beleggers op de woningmarkt

    Het probleem is volgens hem niet zozeer de schaarste aan woningen, maar het feit dat steeds meer beleggers op de woningmarkt actief zijn. Dat drijft de prijzen van woningen verder op en zorgt ervoor dat meer starters uit de markt worden geprijsd. Ook zijn de hypotheekvoorwaarden aangescherpt, waardoor starters minder kunnen lenen. Zij worden door deze omstandigheden min of meer gedwongen te huren in de vrije huursector, waar de prijzen hoog zijn. Daardoor kunnen ze ook minder vermogen opbouwen, waardoor de vermogensongelijkheid groter wordt. Hans de Geus schreef daar een boek over getiteld ‘Hoe ik toch huisjesmelker werd’ dat binnenkort wordt uitgegeven.

    Steeds meer starters kunnen geen huis kopen en blijven in dure huurwoning (Bron: RTL-Z)

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Huizenbubbel Australië staat op barsten

    Krappere kredietvoorwaarden zetten flink druk op de huizenmarkt in Australië. De markt beleeft momenteel de zwaarste neergang in 35 jaar en kan zelfs het einde inluiden van de bijna drie decennia economische groei in ‘Down Under’, schrijft Ariel Bezalel, head of strategy, fixed income bij Jupiter Asset Management.

    35-jarige zeepbel loopt leeg

    De laatste recessie in Australië dateert alweer van 1990, sindsdien heeft het land een zeldzaam lange periode van economische expansie beleefd. Maar de vertraging in de kredietmarkt hangt als een donkere wolk boven de huizenmarkt. De zeepbel op de Australische huizenmarkt kon 35 jaar groeien en loopt nu langzaam leeg, omdat banken strikter zijn in hun kredietverlening. Dat is een gevolg van onderzoek naar de leenpraktijken van de banken, waaruit bleek dat zij het niet zo nauw namen met het uitgavenpatroon van de kredietafnemers.

    Australische consument laat het afweten

    Volgens Bezalel zijn ook de consumentenbestedingen in Australië een punt van zorg. Het land kent de hoogste schuldratio per huishouden in de ontwikkelde wereld. Ongeveer 56% van de schuld komt ten laste van hypotheken. De economische groei nam in 2018 scherp af door een daling van de consumentenbestedingen, wat weerspiegeld wordt in de krimpende winkelverkopen. Aanvragen voor bouwvergunningen zakken in en Bezalel verwacht dat de Australische economie de komende maanden verder krimpt.

    Staatsobligaties als veilige haven in Australië

    Gezien bovenstaande is Bezalel positief gestemd over langlopende staatsobligaties uit het land. Zij fungeren als een veilige haven voor beleggers. Ook dekt hij blootstelling aan de Australische dollar af, omdat hij uitgaat van een verzwakking van de munt.

    De rente in het land noteert rond de 1,5%, maar de centrale bank heeft al signalen afgegeven dat een renteverlaging of kwantitatieve verruiming opties zijn om de huizenmarkt te stimuleren. Beide ontwikkelingen zijn positief voor Australische staatsobligaties.

    Een eventuele renteverlaging door de Reserve Bank of Australia zal nog wat tijd vergen. En dat zet druk op het langere einde van de rentecurve, waarvan staatsobligaties kunnen profiteren. Als mogelijke katalysatoren let Bezalel op neerwaartse bijstellingen van de groeiverwachting en bewijzen dat deze doorwerkt in de arbeidsmarkt.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Vermogen huishoudens Nederland stijgt door hogere huizenprijzen

    De stijging van het vermogen van huishoudens in Nederland kan voor een belangrijk deel worden toegeschreven aan de stijging van de huizenprijzen. Nieuwe cijfers van het CBS laten zien dat het doorsnee vermogen van huishoudens in 2017 met ruim €6.000 was gestegen tot €28.300, maar dat het vermogen zonder eigen woning slechts met €600 was toegenomen. Kijken we naar de langere termijn, dan zien we dat de doorsnee vermogenspositie per saldo niet veel beter is geworden.

    Uit cijfers van het CBS blijkt dat de vermogenspositie van Nederlandse huishoudens de laatste jaren weer aansterkt, maar dat we nog lang niet terug zijn op het niveau van voor de crisis. In 2017 bedroeg het doorsnee vermogen inclusief eigen woning €28.300, terwijl dat in 2008 nog €46.900 was. Ook zijn nog niet alle huishoudens hersteld van de crisis op de woningmarkt. Onder de groep huishoudens met een negatief vermogen zitten namelijk veel huishoudens die financieel onder water staan met hun woning.

    Vermogen van huishoudens erg afhankelijk van huizenprijzen (Bron: CBS)

    Grote vermogensongelijkheid

    Door de grote fluctuaties van de huizenprijzen neemt ook de vermogensongelijkheid toe. Wie op het hoogtepunt van de markt een huis kocht staat mogelijk onder water, terwijl een ander overwaarde in de schoot geworpen krijgt. Drie op de tien huishoudens heeft geen vermogen of en negatief vermogen. In die laatste groep zitten zoals gezegd veel huishoudens met een hogere hypotheekschuld dan wat hun huis waard is. Aan het andere uiteinde van het spectrum zien we een sterke concentratie van het vermogen bij de rijkste tien procent. Hun bezittingen bestaan voor een derde uit een eigen woning, een vijfde uit aanmerkelijk belang en voor 15% uit banktegoeden.

    Grote vermogensongelijkheid in Nederland (Bron: CBS)

    Meeste vermogen bij ouderen

    Ouderen zijn gemiddeld het meest vermogend, omdat zij gedurende hun leven de tijd hebben gehad om bezit op te bouwen. De doorsnee vermogenspositie van 65-plus huishoudens was begin 2017 ongeveer €113.000. Voor jongere huishoudens is de situatie heel anders, want in de leeftijdscategorie tot 25 jaar heeft ruim 40 procent een negatief vermogen. Bij huishoudens tussen de 25 en 45 jaar is de situatie wel wat beter, maar heeft een derde nog steeds meer schulden dan bezittingen. Daar komt bij dat ouderen meer pensioenvermogen hebben opgebouwd, een vermogenscomponent die niet in de cijfers van het CBS verwerkt is.

    Veel jongere huishoudens hebben negatief vermogen (Bron: CBS)

    Eigen woning zeer bepalend

    Zoals Klaas Knot onlangs terecht opmerkte is de Nederlandse economie sterk afhankelijk van de situatie op de woningmarkt. Stijgen de huizenprijzen, dan voelen we ons rijk en geven we makkelijk geld uit. Dalen de huizenprijzen weer, dan stagneert de consumptie en komt de klap extra hard aan. De eigen woning is volgens het CBS met een aandeel van 58% in de totale bezittingen het belangrijkste vermogensbestanddeel van huishoudens. De centraal bankier pleitte daarom voor een versterking van de buffers van huishoudens en voor een versobering van de kredietverlening. Op die manier worden huishoudens minder kwetsbaar voor tegenslagen op de woningmarkt.

    Eigen woning is belangrijkste component van totale vermogen van huishoudens (Bron: CBS)

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • DNB waarschuwt voor kwetsbaarheid woningmarkt

    Klaas Knot waarschuwde deze week opnieuw voor de kwetsbaarheden van de Nederlandse woningmarkt. In een presentatie voor Capital Value noemde hij verschillende verbeterpunten, die kunnen bijdragen aan de stabiliteit van de economie. Hij merkt op dat de Nederlandse economie sterk afhankelijk is van de situatie op de woningmarkt, omdat de Nederlandse huishoudens naar verhouding veel hypotheekschulden hebben. Het gevolg daarvan is dat onze economie in een opwaartse cyclus snel groeit, maar in een neerwaartse cyclus bijna tot stilstand komt.

    Volgens berekeningen van de centrale bank kan de groei van de particuliere consumptie sinds 2013 voor 60% worden toegeschreven aan het herstel van de huizenmarkt. Dat lijkt een positieve trend, maar we moeten ons volgens Klaas Knot realiseren dat dit effect twee kanten op werkt. Zo kwam ons land ook veel later uit de crisis dan veel andere Europese landen. Op het dieptepunt van de woningmarkt in 2013 stond ruim een derde van de huishoudens met een hypotheekschuld onder water. Daardoor hielden veel consumenten de hand op de knip, met als gevolg dat we economisch gezien door een diep dal gingen.

    Verlaag de hypotheekschuld

    Klaas Knot merkte in zijn presentatie op dat de hypotheekschuld in Nederland als percentage van het bbp weer daalt, maar dat deze nog steeds erg hoog is. Om die schuld verder omlaag te brengen zouden banken minder hoge hypotheken moeten verstrekken. Dat moet voorkomen dat huishoudens tegen elkaar op gaan bieden en de prijzen verder opdrijven. Komt er dan een prijscorrectie, dan staan de huishoudens met hoge schulden snel onder water.

    Hypotheekschuld in Nederland is de afgelopen decennia sterk toegenomen (Bron: DNB)

    Uitbreiding vrije huursector

    De huizenprijzen worden niet alleen opgedreven door de soepele kredietvoorwaarden en de lage rente, maar ook door een gebrek aan betaalbare huurwoningen. Volgens Klaas Knot kan een grotere vrije huursector meer stabiliteit brengen op de woningmarkt. Deze categorie woningen zijn namelijk erg belangrijk voor een goede doorstroming op de woningmarkt. Vooral in het middensegment is het aanbod de afgelopen decennia steeds verder afgenomen. De focus lag teveel op de sociale huursector en de markt voor koopwoningen. Bestond de woningvoorraad vlak na de Tweede Wereldoorlog nog voor 60% uit vrije huur, nu is dat aandeel gezakt tot minder dan 10%.

    Woningvoorraad bevat nog maar weinig aanbod in de vrije huursector (Bron: DNB)

    Meer flexibiliteit op woningmarkt

    De derde maatregel die kan bijdragen aan een gezondere woningmarkt is een woningaanbod dat beter aansluit bij de vraag. Klaas Knot merkte op dat prijsstijgingen in Nederland niet of nauwelijks leiden tot meer woningbouw. Zeker in vergelijking met andere landen blijft ons land achter, zoals onderstaande grafiek laat zien. Alleen in Zwitserland groeit het woningaanbod bij stijgende prijzen minder snel dan in Nederland. Het gevolg is dat de ruime kredietverlening zich vooral vertaalt naar duurdere woningen en niet naar meer woningen.

    Hij roept daarom de politiek op om te onderzoeken hoe de bouw van nieuwe woningen gestimuleerd kan worden. De regering zou moeten uitzoeken wat voor provincies, gemeenten en projectontwikkelaars de belangrijkste obstakels zijn.

    Hogere prijzen leiden in Nederland niet tot veel meer aanbod (Bron: DNB)

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Prijs nieuwbouwwoning gestegen tot bijna €400.000

    Prijs nieuwbouwwoning gestegen tot bijna €400.000

    De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen en dat geldt ook voor nieuwbouwwoningen. Uit nieuwe cijfers van het CBS blijkt dat een gemiddelde nieuwbouwwoning in het derde kwartaal van 2018 €397.625 kostte. Dat is een stijging van bijna €74.000 ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, toen een nieuwe woning voor gemiddeld €323.970 in de verkoop ging.

    De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn dus in een jaar tijd met meer dan 22% gestegen. Vergeleken met begin 2015 zijn de prijzen zelfs met de helft gestegen, want toen kocht je een nieuwe woning voor gemiddeld €260.612.

    De stijging van de huizenprijzen wordt niet alleen veroorzaakt door een lage rente, maar ook door hogere bouwkosten. Ook richten projectontwikkelaars zich vaker op het duurdere segment, waardoor het gemiddelde stijgt. Daarnaast worden de bouwkosten opgedreven doordat woningen niet meer op aardgas worden aangesloten en doordat er veel binnenstedelijk gebouwd wordt. Ook dat maakt de gemiddelde prijs van het nieuwe woningaanbod duurder.

    Prijs nieuwbouwwoning sterk gestegen

    Amper woningen voor minder dan €200.000

    Door de stijgende huizenprijzen wordt betaalbaarheid een steeds groter probleem. Volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is slechts 5% van de nieuwe koopwoningen goedkoper van €200.000. In 2014 was ongeveer 40% van het nieuwe aanbod op de huizenmarkt beschikbaar voor minder dan dat bedrag.

    Kopers hebben het al enige tijd moeilijk op de woningmarkt, maar nu beginnen ook projectontwikkelaars de gevolgen te merken. Vooral in de grote steden zijn de prijzen al zo ver opgelopen dat het langer duurt om een nieuw project verkocht te krijgen.

    Volgens NVM-makelaars duurt het steeds langer voordat nieuwbouwprojecten voor meer dan 70% verkocht zijn, terwijl het aantal geïnteresseerden toeneemt. Veel mensen haken dus af op het moment dat ze de prijs zien. Door de hoge prijzen werden er in heel 2018 voor het eerst weer minder woningen verkocht dan in voorgaande jaren.

    Vooral nieuwbouwwoningen zijn het afgelopen jaar flink duurder geworden (Bron: CBS)

    Aantal verkochte woningen daalt door de hoge prijzen (Bron: CBS)

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Meer vastgoed in Londen blijft onverkocht

    Het aantal onverkochte woningen in Londen is dit jaar met bijna de helft toegenomen, zo meldt Bloomberg. Dat is voor een gedeelte te verklaren door de stijging van de huizenprijzen, maar ook voor een deel door onzekerheid over wat de huizenprijzen gaan doen na een Brexit scenario. Eind september stonden er 2.374 woningen te koop, het hoogste niveau ooit. Vergeleken met eind vorig jaar is het aanbod met bijna de helft gestegen, want toen werden er slechts 1.595 woningen aangeboden.

    Volgens Molior London, een bureau dat de vastgoedmarkt in de Britse hoofdstad onderzoekt, is de toename van het aantal te koop staande woningen het gevolg van een combinatie van factoren. De slechte timing met de Brexit speelt volgens het onderzoeksbureau zeker een rol, maar daarnaast is er ook een mismatch tussen het soort woningen dat wordt aangeboden en datgene waar de markt om vraagt en wat de potentiële kopers kunnen betalen.

    Het aantal verkochte woningen in Londen en in de verschillende voorsteden daalt door de stijgende huizenprijzen en de toegenomen onzekerheid over de economie. Ook zijn huizenkopers terughoudender geworden om een hypotheek af te sluiten, nu er voor een woning 14,5 keer het gemiddelde jaarsalaris van een Londenaar wordt gevraagd. Volgens cijfers van Hometrack is dat het hoogste niveau ooit gemeten.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

    Waardeert u de artikelen en analyses op onze site, steun ons dan met een eenmalige of periodieke donatie. Met uw donatie kunnen we mooie artikelen blijven schrijven en worden we minder afhankelijk van inkomsten uit advertenties. Klik hier om te doneren!




  • Steeds meer millennials kunnen geen huis betalen

    Steeds meer millennials kunnen geen huis betalen

    Uit een nieuw onderzoek van onderzoeksbureau Zillow blijkt dat steeds meer millennials in de Verenigde Staten langer bij hun ouders blijven wonen, omdat ze geen eigen huis kunnen veroorloven. In de leeftijdscategorie van 24 tot 36 jaar woont iets meer dan een kwart (25,5%) thuis bij de ouders, terwijl dat in 2005 slechts 13,5% was. Opvallend is dat er ook steeds meer millennials ook na het afstuderen nog thuis blijven wonen. Was dat in 2005 bij 19% het geval, dit jaar geldt dat al voor 28% van de afgestudeerden.

    Dat meer millennials thuis blijven wonen is het gevolg van een verslechterde financiële situatie. Net als in Nederland hebben ook jongeren in de Verenigde Staten veel meer studieschuld opgebouwd, waardoor het lastiger is geworden om een hypotheek te krijgen. Daar komt bij dat de huizenprijzen al een aantal jaar stijgen, waardoor de betaalbaarheid van woningen voor starters is afgenomen. Jongeren die te weinig geld verdienen blijven bij hun ouders wonen of moeten huren, waardoor ze minder vermogen kunnen opbouwen.

    Stijgende woonlasten

    Dat de stijging van de huizenprijzen merkbaar effect heeft op de woonsituatie van millennials blijkt ook uit het onderzoek van Zillow. In de gebieden van de Verenigde Staten waar de woonlasten het hoogst zijn kiest meer dan 30% van de millennials ervoor om thuis wonen. In de gebieden waar wonen goedkoper is gaan twintigers en dertigers sneller op zichzelf wonen.

    De lage hypotheekrente lijkt gunstig voor starters, omdat ze daardoor meer kunnen lenen voor een huis. Het resultaat is echter dat de huizenprijzen even hard stijgen en dat starters per saldo meer geld lenen voor dezelfde woning. Een stijgende rente kan de situatie voor starters op termijn misschien verlichten, omdat de huizenprijzen hierdoor weer zullen dalen.

    Dat steeds meer jongeren moeite hebben om een huis te kopen laat zien dat niet iedereen profiteert van het economische herstel van de laatste jaren. Vooral jongeren met een studieschuld of een flexibel arbeidscontract zijn door de stijgende huizenprijzen beperkt tot huren en thuis wonen.

  • Startersleningen maken wonen onbetaalbaar

    De startersleningen die de Britse regering sinds 2013 verstrekt om starters op de woningmarkt te ondersteunen werkt averechts, zo blijkt uit onderzoek van The Times. Met het ‘Help to Buy’ programma kunnen starters meer geld lenen voor de aankoop van een huis, maar na een paar jaar kunnen we concluderen dat deze maatregel vooral heeft geleid tot een verdere stijging van de huizenprijzen. Starters moeten zich daardoor nog dieper in de schulden steken, terwijl projectontwikkelaars hun vastgoed duurder kunnen verkopen en er met de winst vandoor gaan.

    Een onderzoek naar de ontwikkeling van de huizenprijzen in tien verschillende dorpen en steden in het Verenigd Koninkrijk wijst uit dat de huizen die in aanmerking komen voor een starterslening per vierkante meter bijna 15% duurder zijn dan woningen die niet in aanmerking komen. Dat is bijna evenveel als de starterslening die de overheid verstrekt, want die bedraagt 20% van de waarde van het huis (40% in Londen).

    Meer belastinggeld naar woningmarkt

    Projectontwikkelaars slaan munt uit deze situatie door de prijzen van nieuwe woningen en appartementen te verhogen. Ze weten dat starters meer kunnen lenen en passen hun prijzen daarop aan. Het resultaat is dat starters teveel geld betalen voor een woning en dat ze waarschijnlijk met een restschuld achterblijven als de overheid het stimuleringsprogramma stopt.

    Sinds 2013 heeft de Britse overheid via het Help to Buy programma al meer dan £8 miljard in de woningmarkt gepompt. Dat geld kwam echter vooral terecht bij projectontwikkelaars en veel minder in nieuwbouwprojecten die het tekort aan woningen moeten oplossen. Dat blijkt ook uit de recordwinsten die twee van de grootste projectontwikkelaars deze week bekendmaakten.

    Makelaars kennen al honderden voorbeelden van starters die door het ‘Help to Buy’ programma onder water staan. Dat probleem wordt nog groter als de huizenprijzen gaan dalen of als de overheid zou besluiten het programma stop te zetten.

    Help to Buy

    Het ‘Help to Buy’ programma geldt voor starters die 5% van de waarde van hun woning uit eigen zak kunnen betalen. Is dat het geval, dan geeft de overheid een lening ter waarde van 20% van de waarde van de woning. Een starter hoeft dan nog maar 75% van de waarde van het huis te lenen bij een bank. Wie een woning zoekt in Londen kan zelfs 40% van de aanschafwaarde via de overheid lenen, mits voldaan is aan de regel van 5% eigen inleg.

    Voorstanders van de maatregel zeggen dat veel starters zonder het ‘Help to Buy’ programma niet in staat waren geweest een huis te kopen en op die manier vermogen op te bouwen. Door de stijgende huizenprijzen is het vermogen van huizenbezitters de laatste jaren toegenomen, terwijl huurders daar niet van profiteerden. Dit argument valt natuurlijk weg als er weer een crisis op de huizenmarkt uitbreekt en de prijzen dalen.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

  • Huizen worden onbetaalbaar voor starters

    De huizenprijzen zullen de komende twee jaar waarschijnlijk nog blijven stijgen en daarmee wordt het voor starters steeds moeilijker om iets te vinden, zo blijkt uit onderzoek van RTL Z. Door de lage rente blijft de vraag naar koopwoningen toenemen, terwijl het aanbod veel minder snel groeit. In de grote steden is al sprake van een tekort aan woningen, waardoor de woningen die beschikbaar komen meestal ver boven de vraagprijs van de hand gaan. In dat biedingsproces delven starters meestal het onderspit, omdat ze niet genoeg kunnen lenen.

    Volgens hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer is het zelfs voor starters met een modaal salaris lastig om een woning te vinden, zeker als ze niet kunnen rekenen op financiële ondersteuning van de ouders. Daar komt bij dat er momenteel erg weinig keuze is, want op dit moment hebben kopers volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) gemiddeld slechts 3,8 woningen om uit te kiezen. Vergeleken met de afgelopen tien jaar is dat uitzonderlijk laag, zoals de grafiek van RTL Z hiernaast laat zien.

    ‘Kopen blijft goedkoper’

    Door de extreem lage rente is het voor veel huishoudens goedkoper om een huis te kopen dan om ergens te gaan huren. Zelfs nu de huizenprijzen in de steden vanaf het dieptepunt met tientallen procenten zijn gestegen. Zo lang die rente laag blijft en er niet genoeg gebouwd kan worden zullen de huizenprijzen naar verwachting blijven stijgen.

    Bij RTL Z werden de resultaten van het onderzoek naar de woningmarkt uitgebreid besproken.

    Volg Marketupdate nu ook via Telegram

  • Nederlanders sparen te weinig

    Nederlanders hebben in vergelijking met huishoudens in andere Europese landen weinig spaargeld, maar daar staat tegenover dat we veel vermogen hebben in de vorm van overwaarde op een eigen huis en in besparingen via de pensioenfondsen. Dat concludeert de Rabobank in een nieuw onderzoek dat deze week werd gepubliceerd. Volgens de bank houden huishoudens in Nederland vanwege de relatief hoge woonlasten en de premies voor sociale voorzieningen en pensioenen minder geld over om zelf te sparen.

    Volgens de Rabobank is het goed dat huishoudens vermogen opbouwen, maar is het niet wenselijk dat er zoveel vermogen gevangen zit in een eigen woning en in pensioenpotten. Dat vermogen kan in noodgevallen immers niet aangesproken worden, terwijl dat met spaargeld wel kan. Nederlandse huishoudens zijn daarom onnodig kwetsbaar bij financiële tegenvallers. Valt hun inkomen weg, dan hebben ze bijna geen financiële buffer om op terug te vallen en kunnen ze snel in de problemen komen.

    Nederlanders hebben veel vermogen in pensioenen en vastgoed (Bron: Rabobank)

    Nederlanders sparen minder vanwege overwaarde

    In van de redenen waarom Nederlandse huishoudens minder spaargeld aanhouden is dat ze minder vrij besteedbare inkomen hebben, maar minstens zo belangrijk zijn de effecten van de woningmarkt. Door de hoge loan to value ratio kunnen starters op de woningmarkt het grootste deel van hun huis met een hypotheek financieren, waardoor er minder noodzaak is om te sparen. En hoewel deze norm de laatste jaren al iets versoberd is blijft de loan to value ratio in Nederland met 100% vrij hoog ten opzichte van andere Europese landen. In veel landen ligt het maximum op 80 tot 85 procent, wat betekent dat je als starter meer spaargeld moet meenemen om een huis te kunnen kopen.

    Nederlanders die al een huis hebben zijn waarschijnlijk ook minder gemotiveerd om extra te sparen, indien ze overwaarde hebben op hun eigen woning. Door de overwaarde voelen huizenbezitters zich rijker en voelen ze minder urgentie om een deel van het vrij besteedbare inkomen op een spaarrekening te zetten. Zo heeft één op de vijf huishoudens volgens het onderzoek van de Rabobank zelfs helemaal geen spaargeld achter de hand.

    Vrij besteedbare inkomen is in Nederland relatief laag (Bron: Rabobank)

    Woonlasten in Nederland zijn relatief hoog (Bron: Rabobank)

    Meer flexibiliteit en lagere belastingdruk

    Volgens de Rabobank zit het vermogen van Nederlandse huishoudens voor een te groot gedeelte vast in illiquide pensioenen en huizen. Daarom pleiten de onderzoekers voor een verlaging van de belastingdruk, zodat het vrij beschikbare inkomen van huishoudens toeneemt en er meer ruimte komt om zelf te sparen. Daarnaast zijn er hervormingen nodig met betrekking tot de woningmarkt en de pensioenen, zodat huishoudens meer flexibiliteit hebben in de manier waarop ze vermogen opbouwen. Onlangs nog publiceerde de bank een reeks van aanbevelingen voor noodzakelijke hervormingen op de Nederlandse woningmarkt.

    Huishoudens zouden ook meer ruimte moeten krijgen om bijvoorbeeld een deel van hun pensioen eerder op te nemen, terwijl diegene met veel vermogen in hun eigen woning de mogelijkheid zouden moeten krijgen om minder pensioen op te bouwen. De Rabobank merkt terecht op dat sparen in Nederland ook door fiscale regels minder aantrekkelijk is. Zo vallen spaartegoeden onder de vermogensrendementsheffing in box 3, terwijl vermogen in de eigen woning veel minder zwaar belast of zelfs gesubsidieerd wordt. Ook wordt de pensioenopbouw tot een zekere hoogte niet belast. Hervormingen op dit gebied kunnen het aantrekkelijker maken om meer spaargeld aan te houden.

    Belastingdruk in Nederland is relatief hoog (Bron: Rabobank)