Tag: vastgoed

Grafiek: Huizenprijzen in goud vanaf 1969

De huizenprijzen in Nederland stijgen de laatste jaren weer, maar hoeveel kilo goud kost een gemiddeld huis eigenlijk? We verzamelden de cijfers en maakten daar de volgende grafiek van, die in één oogopslag laat zien hoeveel goud je vanaf 1969 tot en met nu moet neerleggen om een huis te kopen. Door de huizenprijzen niet in euro’s, maar in een edelmetaal uit te drukken dat al duizenden jaren als waardevol beschouwd wordt, krijgen we een heel andere kijk op de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland.

Toen de huizenmarkt in 2008 naar een recordniveau steeg, was de prijs uitgedrukt in goud al vier jaar aan het dalen. Betaalde je in 2004 omgerekend meer dan 23 kilo goud voor een gemiddelde woning, acht jaar later was dat gezakt tot minder dan 6 kilo goud. Dat is een waardedaling van meer dan 70%. Sindsdien zijn de huizenprijzen dankzij de extreem lage rente weer wat gestegen, waardoor je vandaag de dag 7,5 kilogram goud moet neertellen voor een gemiddelde woning.

We zien dat de koopkracht van goud de afgelopen jaren sterk is toegenomen. In de jaren ’80 waren woningen in Nederland naar verhouding nog goedkoper, vooral omdat de hypotheekrente in die periode richting de dubbele cijfers steeg. Daardoor kon men simpelweg minder geld lenen om een huis te kopen en waren meer mensen gedwongen te gaan huren. De goudprijs begon in 1980 te dalen en bereikte rond de eeuwwisseling een bodem van minder dan $300 per troy ounce.

Huizenprijzen Nederland in kilo goud

Huizenprijzen versus goud

Als aanvulling op bovenstaande grafiek hebben we ook de prijsontwikkeling van goud en huizen in euro’s doorgerekend. De goudprijs voor de introductie van de euro heeft de World Gold Council berekend op basis van de belangrijkste Europese valuta. Sinds 1969 is de prijs van het edelmetaal met een factor vijftig gestegen, terwijl de huizenprijzen ‘slechts’ dertien keer zo hoog zijn als 47 jaar geleden. Is goud daarmee een betere belegging dan vastgoed?

Goudprijs versus huizenprijzen sinds 1969

Deze bijdrage wordt u aangeboden door Hollandgold

24 oktober 2016
Grafiek: Nieuwe vastgoedbubbels in de maak

De financiële crisis van 2008 begon in de Verenigde Staten met het uiteenspatten van de zeepbel op de huizenmarkt. Je zou dan misschien denken dat banken misschien wat voorzichtiger geworden zijn met het verstrekken van kredieten, maar niets is minder waar. In veel Westerse landen stijgen de huizenprijzen weer, mede dankzij de extreem lage rente. De Economist verzamelde cijfers van de huizenmarkt en maakte daar de Economist huizenprijsindex van.

De vastgoedbubbel in de Verenigde Staten valt in het niet met andere landen als Australië en Canada, waar de huizenprijzen sinds 1975 nog veel harder gestegen zijn. Zelfs in Duitsland, waar de huizen jaren lang steeds wat goedkoper werden, is de trend omgekeerd. Ook in Nederland stijgen de huizenprijzen weer, mede dankzij de extreem lage rente en de ruime kredietverlening door banken. Het is wachten tot de volgende vastgoedzeepbel uiteen spat.

Australië en Canada blazen een vastgoedzeepbel (Bron: The Economist)

8 september 2016
Lage rente: Stop je geld in stenen?

Door de aantrekkende economie, de nogal wisselende koersen op de beurzen en de lage rente wordt vaak gedacht dat (extra) beleggen in je eigen onroerend goed lucratief is. Door het kopen van een vakantiewoning bijvoorbeeld, of door extra af te lossen op de hypotheek van je eigen woning. Maar let op: aan beide opties zitten haken en ogen.

Een eigen vakantiehuis, dat je verhuurt als je er zelf geen vakantie viert en zo ook nog een aardig rendement oplevert. Wie wil dat niet? De belegger kan bij het verhuren meestal kiezen uit twee opties: het vakantiepark waar het vakantiehuis staat, verhuurt de woning en krijgt daarvoor rond de 20% van de huurpenningen. Of het park biedt een vast bedrag per jaar en neemt het risico voor leegstand.

Schade en kosten

Veel vakantiehuiseigenaren kiezen voor de eerste optie, maar vergeten dan dat ze zelf verantwoordelijk blijven voor de ‘kwaliteit’ van de huurders en voor wat zij aanrichten en achterlaten. De schamele borg die wordt gevraagd, is vaak niet genoeg om schade aan de woning te repareren. De eigenaar moet zich dus verzekeren tegen schade door huurders. Daarnaast moet op het rendement nog een aantal zaken in mindering worden gebracht: onroerendezaakbelasting, waterschapsheffing, afschrijving op het huisje zelf en op de inboedel.

Beperkende regels
Ook zijn er beperkende regels die vaak in de kleine lettertjes van koop- en huurcontracten van vakantieparken voorkomen en pas een probleem gaan vormen als de eigenaar van zijn vakantiehuisje af wil. Daarnaast moet er tegenwoordig de nodige moeite worden gedaan om als verhuurder van een vakantiehuisje bij de klant in de smaak te blijven vallen.
Extra aflossen
Een andere populaire ontwikkeling in de huidige marktsituatie is extra aflossen op de woninghypotheek. Door de lage spaarrente kan dat een interessante optie zijn. Hoe lager de schuld op de eigen woning, hoe lager de eventuele restschuld bij verkoop, of hoe groter de ruimte om een mooier huis te kopen. Maar als u al het geld dat u overheeft, in stenen stopt, krijgt u het er niet zomaar weer uit. Ook kan dit ten koste gaan van de buffers die u geadviseerd wordt aan te houden voor onvoorziene uitgaven..
Rekensom
Wie geld overhoudt zou er sowieso goed aan doen eerst te kijken of extra aflossen netto meer oplevert dan sparen of beleggen. Voor de spaarhypotheek gelden aparte fiscale regels, die ervoor zorgen dat extra aflossingen met de nodige zorg moeten worden overwogen. Let er daarnaast op, dat menig geldverstrekker een boeterente in rekening brengt als u meer dan een bepaald percentage van de hypotheeksom extra aflost! Door: Robeco

Belangrijke informatie: Robeco Institutional Asset Management B.V. heeft een vergunning als beheerder van ICBE’s en ABI’s van de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam.

28 augustus 2016
Liquiditeit

Afgelopen week kwamen verschillende vastgoedfondsen in het Verenigd Koninkrijk in de problemen, omdat veel beleggers op hetzelfde moment hun geld uit deze fondsen probeerden te halen. Analisten waarschuwen dat de prijzen van kantoren in het Verenigd Koninkrijk de komende jaren met wel 20% kunnen dalen door de ‘Brexit’ en dat is voor beleggers reden om de uitgang te zoeken.

Maar die uitgang blijkt niet zo groot te zijn, want zeven verschillende vastgoedfondsen in het Verenigd Koninkrijk geven op dit moment al geen geld meer terug aan beleggers. Al hun vermogen zit vast in kantoren, winkelpanden en ander vastgoed en er is geen mogelijkheid om die op zeer korte termijn te liquideren. Willen beleggers hun geld terug, dan zullen zij toch een deel van hun totale vastportefeuille van £18 miljard in de verkoop moeten doen.

Liquiditeit

De huidige situatie doet denken aan de financiële crisis van 2008, toen beleggers ook massaal hun geld weg probeerden te halen uit vastgoedfondsen. Ook toen kregen beleggers geen toegang tot hun geld, omdat beleggingsfondsen niet genoeg cash konden vrijmaken. Ze werden toen door de omstandigheden gedwongen een deel van hun vastgoedportefeuilles te liquideren tegen veel te lage prijzen. Uiteindelijk zouden de prijzen van het vastgoed met 40% dalen.

Veel beleggers zijn zich er onvoldoende van bewust dat beleggingsfondsen niet onder alle omstandigheden liquide zijn. In theorie kun je op ieder gewenst moment in of uitstappen, maar als heel veel mensen tegelijk hun geld willen weghalen, dan kan dat een probleem opleveren. Zeker als het vermogen vast zit in een minder liquide belegging als vastgoed. Dat kan een vastgoedfonds niet van de één op de andere dag verkopen…

Welke lessen kunnen wij hieruit trekken? Ik denk dat het te allen tijde verstandig is om je vermogen goed te spreiden over verschillende soorten beleggingen en dat deze belegging liquide moeten zijn. ‘Cash is king’ is een gezegde dat bij veel beleggers bekend in de oren zal klinken, maar het is een advies dat vaker opgevolgd zou mogen worden. Daar voeg ik graag nog aan toe dat goud in mijn ogen de meest pure vorm van geld is.

De nooduitgang is in een financiële crisis vaak kleiner dan u denkt en daar kunnen beleggers in de vastgoedfondsen in het Verenigd Koninkrijk over meepraten.

Sander Noordhof

Deze column van Sander Noordhof verscheen afgelopen vrijdag in de nieuwsbrief van Goudstandaard. Goudstandaard is gespecialiseerd in de verkoop en opslag van fysiek edelmetaal.

11 juli 2016
Ook Spaanse huizenmarkt geraakt door ‘Brexit’

De Brexit heeft niet alleen gevolgen voor de economie van het Verenigd Koninkrijk, maar ook voor die van andere Europese landen. Bloomberg schrijft dat ook de Spaanse economie hard getroffen kan worden door de waardedaling van het Britse pond, omdat Britten met afstand de grootste buitenlandse investeerders zijn in het Spaanse vastgoed. Maar nu de pond minder waard is ten opzichte van de euro kunnen veel meer Britten zich deze luxe niet meer permitteren.

Door de waardedaling van het Britse pond ten opzichte van de euro zijn de onderhoudskosten en hypotheeklasten sterk toegenomen. Voor hetzelfde huisje betalen de Britten momenteel 10 tot 15 vijftien procent meer dan voor de ‘Brexit’, terwijl ook de aanschaf van een tweede huisje in Spanje door de ongunstige wisselkoers flink duurder is geworden.

De vrees is dat veel meer Britten zich geen vakantiehuisje in Spanje meer kunnen veroorloven en dat daarmee een belangrijke doelgroep verloren gaat. In de kustgebieden van Spanje kan de verkoop van woningen de komende achttien maanden tot 20% lager uitvallen, zo berekende Aura Real Estate Experts, een adviesbureau dat zich focust op de Spaanse vastgoedmarkt. Ongeveer één op de vijf woningen in Spanje die verkocht wordt aan een buitenlandse investeerder wordt verkocht aan iemand uit het Verenigd Koninkrijk. Dat marktaandeel is vergelijkbaar met dat van Frankrijk, Duitsland en België samen.

Britten kopen meeste huizen in Spanje (Bron: Bloomberg)

Vakantie in Spanje wordt duurder

Door de devaluatie van het Britse pond stijgen niet alleen de kosten van het vakantiehuisje, maar ook van de vakantie zelf. Zo worden het huren van een auto, de boodschappen, de belastingen en de kosten voor gas, water en licht ook duurder, omdat deze met euro’s betaald moeten worden. Bloomberg schrijft over potentiële huizenkopers die vanwege de waardedaling van het Britse pond zijn gaan twijfelen over de aankoop van een huis in Spanje. Hogere onderhoudskosten en een veel hogere aankoopprijs maken deze investering opeens minder interessant.

Spanje is de populairste Europese vakantiebestemming voor de Britten. Vorig jaar kwamen er ongeveer 16 miljoen toeristen uit het Verenigd Koninkrijk naar de Spaanse zon. Daarbij gaven ze in totaal €14,1 miljard uit, een stijging van tien procent ten opzichte van een jaar eerder. Door de waardedaling van de munt hebben Britten deze zomer minder euro’s te besteden en dat zal ook de toerismesector van Spanje wellicht gaan merken.

Britten kunnen door waardedaling pond minder Spaans vastgoed kopen

5 juli 2016
Hypotheek aflossen in Zweden mag maximaal 105 jaar duren

Zweden heeft de maximale aflossingstermijn voor een hypotheek ingekort van 140 naar 105 jaar, zo schrijft de Telegraph. Het is een symbolische maatregel om de grote vastgoedzeepbel in Zweden af te remmen, want de huizenprijzen zijn daar als gevolg van soepele kredietverlening de afgelopen jaren sterk gestegen. Vorig jaar stegen de huizenprijzen in het Scandinavische land gemiddeld met maar liefst 18% en in de afgelopen tien jaar zijn de prijzen zelfs verdubbeld.

Om het kopen van een huis betaalbaar te maken hanteren sommige banken een aflossingstermijn van 35 of 40 jaar, waardoor de maandlasten lager uitvallen en men bij een gelijk inkomen een hoger geldbedrag kan lenen. De Zweedse Vereniging van Banken vreest dat het aanscherpen van de kredietvoorwaarden voor veel problemen zal zorgen. De hogere maandlasten voor de hypotheek zijn niet goed voor de financiële positie van huishoudens en voor de financiële stabiliteit in het land, aldus de banken.

Zweden probeert huizenmarktbubbel af te remmen

It’s little wonder that Sweden is on my list of countries likely to suffer a private debt-induced crash soon. https://t.co/22JC66cL0K

— Steve Keen (@ProfSteveKeen) March 25, 2016

25 maart 2016
Chinezen en Russen jagen ook in Amsterdam op vastgoed

Vermogende Chinezen en Russen gaan de hele wereld over om hun overschot aan geld om te zetten in tastbare waarde. Door de financiële crisis hebben de rijkste mensen op aarde minder vertrouwen in financiële activa als aandelen en obligaties en kiezen ze in toenemende mate voor tastbare bezittingen als vastgoed, kunst en edelmetalen. De afgelopen jaren hebben we op Marketupdate al meerdere keren geschreven over de vlucht naar ‘hard assets’. Het zijn vooral rijke Russen en Chinezen die bereid zijn recordbedragen neer te tellen voor de mooiste appartementen en vakantiehuizen, met als gevolg dat de huizenprijzen op de beste locaties buitenproportioneel toenemen.

Westerse wereldsteden als Londen, New York, Berlijn en Parijs zijn al jaren bekend met dit fenomeen, maar nu hebben vermogende Russen en Chinezen ook de grachtenpanden in de Amsterdamse binnenstad en de villa’s in de steden rondom de hoofdstad ontdekt. Het Parool verzamelde cijfers van veilinghuis Christie’s en de Makelaarsverening Amsterdam en concludeerde dat ook ons land in de belangstelling staat bij de superrijken uit het Oosten. Buitenlandse investeerders kochten in 2013 en 2014 bijna 250% meer vastgoed dan in voorgaande jaren, waarbij Russen en Chinezen het sterkst vertegenwoordigd zijn.

Vastgoed Amsterdam populair
Niet alleen de grachtenpanden in de binnenstad van Amsterdam zijn populair, maar ook locaties in het hogere prijssegment in nabijgelegen plaatsen als Amstelveen, Vinkeveen en Oudekerk aan de Amstel. De Socialistische Partij is niet blij met de kapitaalvlucht in Amsterdams vastgoed, omdat veel Russen en Chinezen het alleen maar kopen om hun overtollige geld kwijt te raken. Vaak worden zulke panden wel ingericht, maar blijven ze het grootste deel van het jaar leeg staan. Dat terwijl Amsterdam nu al kampt met woningnood. De SP is bang dat de binnenstad van Amsterdam op deze manier zal veranderen in een soort spookstad, die overdag bevolkt wordt door toeristen en waar het 's nachts uitgestorven is. Dat is ook een probleem waar Londen al een tijd mee worstelt. Dit probleem werd begin dit jaar ook al voorzien door sociologe Saskia Sassen. In het Parool zei ze daar het volgende over:
"Steden als Amsterdam zijn zeer aantrekkelijk voor investeerders. Wereldwijd zijn er ongeveer honderd steden die op de lijstjes van deze investeerders voorkomen. Amsterdam Randstad komt op deze lijsten op de negende plaats."

Grachtenpanden Amsterdam zijn populair bij vermogende Russen en Chinezen

6 augustus 2015
Chinezen kopen massaal vastgoed in het buitenland

Makelaars in Australië, Nieuw-Zeeland, Groot-Brittannië en Canada zien de laatste tijd een grote toestroom van vermogende spaarders en investeerders uit China die een deel van hun geld willen omzetten in vastgoed. Door de grote volatiliteit op de aandelenmarkt zoeken Chinese spaarders en beleggers een andere veilige haven en die lijken ze gevonden te hebben in het buitenland. Van alle vastgoedtransacties van de afgelopen maanden was er in 40% van de gevallen sprake van een Chinese koper.

De Chinezen kopen vooral huizen in het hogere prijssegmenten zijn bereid hogere prijzen te betalen dan de vraagprijs. In China wordt zelfs actief promotie gemaakt voor het kopen van huizen in het buitenland, vooral in landen waar dat belastingtechnisch aantrekkelijk is. Dat is ook de reden waarom zoveel Chinezen in Australië en Nieuw-Zeeland vastgoed kopen. In steden als Syndey en Melbourne is één op de vijf huizenkopers afkomstig uit China en komt ongeveer 20% van de nieuwbouw in handen van Chinezen.

“We denken dan de Chinese vraag in beide steden invloed heeft op de huizenprijzen. Ondanks het feit dat het aanbod van woningen de laatste jaren is toegenomen steeg de vraag vanuit China nog veel meer”, zo schreef Credit Suisse eerder dit jaar in een rapport. Volgens de Zwitserse bank kopen Chinezen de komende zes jaar voor in totaal $60 miljard aan vastgoed in Australië, meer dan een verdubbeling ten opzichte van de $28 miljard in de afgelopen zes jaar.

Chinezen overspoelen de vastgoedmarkt van Australië (via Businessinsider)

Kapitaalvlucht

Bovenstaande grafiek laat zien dat steeds meer Chinezen het vastgoed niet kopen om er zelf in te wonen (zwarte balkjes), maar als middel om vermogen in op te slaan (grijze balkjes). Het resultaat is dat er ook steeds vaker woningen leeg blijven staan, tot onvrede van de lokale bevolking. Chinezen kopen een woning, richten deze in en laten het vervolgens onbewoond achter. Dit fenomeen zien we ook in andere wereldsteden waar Chinezen vastgoed opkopen.

Onlangs werd bekend dat China in 2014 de grootste buitenlandse koper was van Amerikaans vastgoed. Tussen maart 2013 en maart 2014 kochten Chinezen voor $28,6 miljard aan luxe villa's en appartementen op met een gemiddelde prijs van $831.800 per locatie. Ook deze woningen worden in veel gevallen alleen gekocht als investeringsobject en niet als gebruiksobject. Makelaars proberen dit probleem te bagatelliseren, omdat ze goed kunnen verdienen aan vermogende Chinezen.

Chinezen kopen vastgoed in Australië, Nieuw-Zeeland, Canada en de VS

13 juli 2015
Noors staatsfonds koopt vastgoed in Londen

Het staatsfonds van Noorwegen heeft voor omgerekend $576 miljoen een aandeel gekocht in Pollen Estate, een luxe wijk met een oppervlakte van 1,6 hectare in het centrum van Londen. Het staatsfonds – dat verantwoordelijk is voor de opbrengsten uit de export van olie – nam een aandeel van 57,8 procent in het vastgoed. De 43 panden die op deze grond staan worden gebruikt voor kantoren en winkels en leveren het staatsfonds een bescheiden rendement op van 2,5% per jaar. In 2010 kocht het staatsfonds van Noorwegen ook al vastgoed in Londen, toen werd er voor $772 miljoen een belang genomen in ‘Regent Street’, onderdeel van Crown Estate.

'Focal Point'
Het is misschien moeilijk te begrijpen dat het Noorse staatsfonds uitgerekend in de Britse hoofdstad vastgoed koopt, want juist daar zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren bijzonder hard gestegen. Het staatsfonds had ook vastgoed kunnen kopen in andere steden, waar de prijzen lager liggen of de huuropbrengst hoger is in verhouding tot de investering. Toch is de aankoop van vastgoed in hartje Londen goed te verklaren vanuit het perspectief van een fonds dat vele miljoenen aan vermogen moet beheren. Een groot staatsfonds als dat van Noorwegen koopt waarschijnlijk niet alleen op basis van conventionele waarderingsmodellen. Waar een fonds bij dergelijke investeringen ook rekening mee moet houden is de liquiditeit van de belegging. Veel vermogende mensen hebben een voorkeur voor Londen, waardoor vastgoed in deze stad makkelijker een nieuwe eigenaar vindt dan in andere steden. De aantrekkingskracht van een stad waar zoveel vermogen bijeenkomt heeft een zichzelf versterkend effect. De prijzen van vastgoed in Londen worden meer en meer bepaald door wat de potentiële kopers te besteden hebben dan door de economische gebruikswaarde van het vastgoed. Een rationele belegger met een kleiner vermogen zal niet snel kiezen voor een onbetaalbaar stukje vastgoed in Londen, als deze in andere steden veel meer gebruikswaarde kan krijgen voor hetzelfde geld. De kopers van het 'relatief dure' vastgoed in Londen zijn meestal de superrijken, die zich niet zo druk maken om een miljoen meer of minder. Deze mensen zijn bereid een zeer hoge prijs te betalen, wetende dat er andere superrijken zijn die eveneens bereid zijn een zeer hoge prijs te betalen voor dat schaarse aanbod van vastgoed. Meer over het Focal Point effect lees je in deze analyse van FOFOA.

Noors staatsfonds koopt belang in Londens vastgoed (Afbeelding via E24.no)

11 augustus 2014
Is vastgoed nog steeds een goede belegging?

De prestaties van wereldwijd vastgoed zijn dit jaar flink gestegen. Wereldwijde vastgoedbeleggingsfondsen stegen met maar liefst 19%. Deze goede prestaties zijn volgens ING Investment Management vooral te danken aan de voortdurende zoektocht naar rendement van beleggers en de betere economische vooruitzichten. De resultaten klinken veelbelovend, maar is vastgoed nog wel ‘zo veilig als een huis’?

Na een sterke start dit jaar voor vastgoed, signaleert ING Investment Management International (ING IM) de afgelopen maanden aanzienlijke regionale verschillen. De VS blijven onverminderd beter presteren dan de markt en Japan is, na een traag begin van het jaar, bezig met een inhaalslag. Europa zit comfortabel tussen deze twee markten in. De meest interessante ontwikkeling hier is de ontkoppeling van Brits vastgoed en de mogelijke gevolgen hiervan.

Renteverhoging
“De voornaamste reden voor de ontkoppeling hangt samen met de wijziging die de Bank of England (BoE) ogenschijnlijk in haar beleid heeft aangebracht”, stelt Patrick Moonen, Senior Multi-Asset Strateeg bij ING IM: “De BoE probeerde de volatiliteit in de renteverwachtingen op te voeren, door – althans, op het eerste gezicht – vrij verwarrende signalen af te geven. Intussen wordt eigenlijk wel verwacht dat de BoE als eerste grote centrale bank de rente zal verhogen. De precieze timing hiervan blijft echter nog onzeker. Gelet op de gevoeligheid van vastgoed voor de rentevoet is deze slechtere performance geen verrassing. Op de korte termijn zal de rente de fundamentele factoren overheersen.” Daarnaast heeft de BoE macroprudentiële maatregelen aangekondigd, in een poging de snelle stijging van de Britse huizenprijzen (die zich niet langer beperkt tot Londen) een halt toe te roepen. De verwachtingen van oplopende prijzen zijn in het hele Verenigd Koninkrijk zichtbaar. Zo heeft de financiële beleidscommissie aanbevolen dat hooguit 15% van het totale aantal nieuwe hypotheken van een kredietverstrekker, groter mag zijn dan 4,5 maal het inkomen van de leningnemer. Ook pleit de commissie voor een betaalbaarheidstoets, om te bepalen of een leningnemer de hypotheek kan betalen als de rente stijgt tot boven de 3%. Deze aanbevelingen moeten de scherpe prijsstijging afremmen. De effectiviteit van dit beleid staat echter nog niet vast. Dit komt vooral doordat de ontoereikende woningvoorraad in het Verenigd Koninkrijk in belangrijke mate de huizenprijzen bepaalt. Een ander punt is dat de marktprijzen in Londen worden beïnvloed door internationale investeerders, waarop deze wetgeving niet van toepassing is.

Is vastgoed nog steeds een goede belegging?

Europa
“Binnen Europa prefereren we vastgoed in de eurozone boven Brits vastgoed”, vervolgt Moonen. “Niet alleen versoepelt de Europese Centrale Bank (ECB) nog altijd haar monetair beleid, ook de waarderingscijfers zijn gunstiger. Uit onze analyse blijkt dat de eurozone een dividendrendement van 4,1% noteert, vergeleken met 3,3% voor het Verenigd Koninkrijk. Bovendien biedt vastgoed in de eurozone nog altijd een forse premie van +2,3% ten opzichte van het rendement op bedrijfsobligaties. In het Verenigd Koninkrijk is het dividendrendement van vastgoed daarentegen lager dan het rendement op bedrijfsobligaties (-0,25%).” Volgens Moonen ligt de verklaring voor dit verschil in het risico van deflatie, wat een remmend effect kan hebben op huurverhogingen. Om dit te compenseren, verlangen beleggers een hoger direct rendement. Dit risico speelt minder in het Verenigd Koninkrijk. De inflatieverwachting (op basis van de 10-jaars rente) ligt in het VK op +2,9%, vergeleken met +1,4% in Frankrijk en een nog lager percentage in Duitsland en Italië. De angst voor deflatie kan verklaren waarom in Japan het rendementsverschil tussen vastgoed en obligaties nog groter is. Moonen concludeert: “Vastgoed biedt een goede inkomstenstroom en een optie op economische groei. Hoewel wij positief zijn over de sector, hebben wij onlangs wel onze positie in wereldwijd vastgoed teruggebracht van een middelgrote tot een kleine overweging. De prestaties van de beleggingscategorie zijn dit jaar tot nu toe sterk geweest, maar de hogere obligatierentes na de opmerkingen van de BoE hebben het beleggingsrisico iets verhoogd. Onze positie in Brits vastgoed hebben we afgebouwd tot neutraal.”

7 augustus 2014
Chinezen kopen Amerikaans vastgoed

Vermogende Chinezen die niet meer weten waar ze met hun geld moeten doen kopen steeds vaker vastgoed in de Verenigde Staten. Bloomberg sprak met verschillende makelaars, die onafhankelijk van elkaar hetzelfde fenomeen waarnemen. Kopers uit China, Hong Kong en Taiwan spendeerden tussen maart 2013 en maart 2014 in totaal $22 miljard aan Amerikaans vastgoed, een stijging van 72% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Ook is er geen ander land in de wereld waar de belangstelling voor het Amerikaanse vastgoed groter is dan in China.

De National Association of Realtors (de Amerikaanse versie van de NVM) bracht deze week een rapport uit over buitenlandse aankopen van Amerikaans vastgoed. Daaruit bleek dat bijna een kwart van alle buitenlandse aankopen in de Amerikaanse huizenmarkt gedaan worden door Chinezen.

Naar verwachting zal deze trend nog sterker worden, omdat vermogende Chinezen een veilige haven zoeken in deze onzekere tijden. De groeivertraging in de VS en de onzekerheid over de toekomstige waarde van de dollar doet Chinezen besluiten tastbare bezittingen te kopen, waar vastgoed er één van is. Volgens Thilo Hanemann, die als analist voor de Rhodium Group de internationale geldstromen in de gaten houdt, proberen veel Chinezen zich in te dekken tegen negatieve vooruitzichten voor de Chinese economie. In het verleden kocht slechts een kleine groep zeer vermogende Chinezen vastgoed in het buitenland. Nu is dat een veel grotere trend geworden, zo merkt Hanemann op.

Chinezen zetten dollars om in hoogwaardig vastgoed

Chinezen betalen met cash
De Chinese activiteit op de Amerikaanse huizenmarkt is overduidelijk een vlucht van vermogen. Dat blijkt niet alleen uit de gemiddelde prijs van de woningen die ze kopen ($523.148 versus een mediaan van $199.575 die Amerikanen betalen voor een huis), maar ook uit het feit dat Chinezen in de meeste gevallen met cash betalen. Ze hebben de miljoenen dollars al liggen en willen nu waarde voor hun geld.
Californië
De populairste bestemming voor de Chinezen huizenkopers is het zonnige Californië, zo blijkt uit de zoekresultaten van Juwai.com, een Chinese website waar potentiële kopers een huis kunnen zoeken. In deze Amerikaanse staat vond bijna een derde van alle verkochte huizen een Chinese koper. Uit onderzoek van de California Association of Realtors betaalde 70% van alle buitenlandse kopers het volledige bedrag met cash. De kapitaalvlucht richting Amerikaans vastgoed levert ook nieuwe investeringen op in een sector die er al jaren slecht bij lag, namelijk de bouw. Chinezen zijn bereid veel te betalen voor kwalitatief hoogwaardig vastgoed op goede locaties. In sommige wijken en steden die hoog aangeschreven staan wordt daarom volop gebouwd om de vraag vanuit het buitenland te vervullen. Dat levert extra werkgelegenheid op voor de lokale bevolking. Een voorbeeld daarvan is de stad Arcadia in het zuiden van Californië, waar de mediaan van de huizenprijzen in mei op $1,28 miljoen lag. Een makelaar die vorig jaar 80 huizen verkocht in deze stad verklaarde tegenover Bloomberg dat 90% van haar klanten uit China afkomstig zijn.

Vooral Californië is populair onder vermogende Chinezen

11 juli 2014