Het volgende stuk is gebaseerd op een onderzoek van ConvergEX.
“During these 2 years business conditions had grown steadily worse, unemployment had increased, construction had practically reached a standstill, foreclosures had mounted rapidly, and commercial and banking failures had increased sharply…and appeals for direct govemental assistance for distressed home owners were pouring into the Nation's capital.”
Deze woorden zouden direct uit de mond van de voorzitter van de Federal Reserve, Ben Beanke, kunnen zijn opgetekend maar komen uit een rapport van de Federal Reserve uit 1937. In de jaren na de Grote depressie hadden de Verenigde Staten te maken met een groeiende groep mensen die hun hypotheek niet konden betalen, deflatoire huizenprijzen en stijgende werkloosheid. Zeventig jaar later hebben de Verenigde Staten wederom te kampen met vergelijkbare problemen.
In de jaren ’30 creëerde de Amerikaanse overheid een aantal nieuwe overheidsinstanties die beroerde hypotheken opkochten en voor een stabiele toevoer van leningen zorgden. Deze instanties zorgden ervoor dat de Amerikaanse huizenmarkt weer gezond werd en waren voor veel Amerikanen de reden dat ze hun huis konden behouden.
De Federal Reserve probeert dit succes de afgelopen jaren na te bootsen. Ze willen dit doen door het verlagen van de hypotheekrente en grijpen naar onconventionele instrumenten om dit voor elkaar te krijgen. De eerste twee ronden Quantitative Easing zijn bekend maar afgelopen september probeerde de Federal Reserve ook met Operation Twist, het omzetten van $400 miljard aan kort lopend schuldpapier in langlopend schuldpapier, de rente en daarmee de hypotheekrente laag te krijgen en te houden. Beanke heeft binnen eigen land kritiek gekregen dat hij zich te veel richt op de Amerikaanse huizenmarkt en zich te weinig richt op het duale mandaat van de Federal Reserve namelijk maximale werkgelegenheid en stabiele prijzen. Uit het handelen van Beanke blijkt dat hij het herstel van de huizenmarkt essentieel vindt voor een herstel van de Amerikaanse economie en een daling van de werkloosheid.
Deze visie is gezien een hoge correlatie tussen een stijging van de huizenprijzen en een daling van de werkloosheid niet absurd. Door het verlagen van de hypotheekrente wil de Federal Reserve de huizenprijzen stimuleren en dat zou, volgens de correlatie, moeten leiden tot een daling van de werkloosheid. Correlatie is niet hezelfde als causatie maar dit onderscheid is in een historische context moeilijk te maken.
Met dit in het achterhoofd kan er gekeken worden hoeveel de huizenprijzen zouden moeten stijgen om de geprojecteerde werkloosheidpercentages van de Federal Reserve in 2012, 2013 en 2014 te halen. De Federal Reserve projecteert een werkloosheidpercentage van 8,7% in 2012, 8,2% in 2013 en 7,7% in 2014. Op basis van historische data blijkt dat voor elke 5% stijging van de huizenprijzen het werkloosheidpercentage met 0,4 basispunten daalt. Met andere woorden, voor een werkloosheid van 8,7% moeten de huizenprijzen met 3,5% stijgen, voor een werkloosheid van 8,2% moet de huizenprijzen 9,4% stijgen en voor 7,7% moeten de huizenprijzen met maar liefst 15,4% stijgen.
Dit lijkt een redelijk positief vooruitzicht. De Case-Shiller index, de belangrijkste index voor Amerikaanse huizenprijzen, voorspeldt voor 2012 een stijging van de huizenprijzen van 2,7% . Al een heel eind op weg naar de benodigde 3,5%. Belangrijke kanttekening is echter dat de huizenprijzen nog steeds dalen en niet stijgen.
Ook de Federal Reserve kent deze cijfers en historische correlaties. Een kleine stijging van de huizenprijzen zou de Amerikaanse arbeidmarkt er een stuk rooskleuriger uit kunnen laten zien. Het is daarom belangrijk voor de Federal Reserve dat ze vicieuze cirkel waar de huizenprijzen zich in bevinden omdraaien. Om dit voor elkaar te krijgen is het waarschijnlijk dat Beanke onder het mom do what you do best naar nieuwe stimuleringsmaatregelen zal grijpen.
De onderstaande grafiek laat zien dat het exces aan stimuleringsmaatregelen inderdaad wel de hypotheekrente omlaag heeft gekregen. De verkoopaantallen van nieuwe huizen blijven echter dramatisch laag. Hier zit enige intuïtieve logica achter. Het deel van de huizeneigenaren die voordeel hebben bij de lage hypotheekrente zijn diegenen die al een hypotheek hebben en een goedkopere leningen kunnen afdingen. Voor de rest zijn de criteria van de hypotheekverstrekkers inmiddels zo streng dat ze niet aan een hypotheek kunnen komen. Een potentiële koper heeft daaaast het vooruitzicht dat hij over een jaar nog goedkoper een hypotheek kan krijgen en zal daarom zijn aankoop uitstellen. Kortom, het verlagen van de werkloosheid (door middel van het stimuleren van de huizenmarkt) lijkt volledig te mislukken.
Bron:
Zero Hedge