Marketupdate

Tag: huizenprijzen

  • Maximale lening voor hypotheek gaat volgend jaar omlaag

    Het maximale bedrag dat men kan lenen voor een huis gaat volgend jaar fors naar beneden. Voor lagere inkomens is dat een paar duizend euro, maar voor hogere inkomens kan het verschil oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. De leencapaciteit wordt verlaagd als gevolg van nieuwe normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), waar banken zich verplicht aan moeten houden. Het Financieel Dagblad bracht dit nieuws vandaag naar buiten.

    Volgens het Nibud is de beperking nodig omdat de koopkracht van huishoudens maar blijft dalen. Omdat de kosten van levensonderhoud stijgen blijft er minder geld over voor de financiering van de woning. Blijkbaar moet het Nibud de huizenkoper in bescherming nemen tegen een te hoge hypotheek van de bank. Het is slecht nieuws voor de woningmarkt, want die heeft meer krediet nodig om de prijzen op peil te houden. Wordt de rem op de kredietverlening gezet, dan zijn dalende huizenprijzen op den duur het logische gevolg.

    Hoge inkomens worden het meeste afgeknepen op hypotheek

    RTL-Z schrijft dat er bij een bruto inkomen van €45.000 vanaf volgend jaar €11.000 minder geleend kan worden voor een huis. De kleine groep Nederlanders die zo gelukkig is om ieder jaar bruto €100.000 te ontvangen wordt naar verhouding nog het meeste beperkt in de kredietverlening. Kon men in 2009 op dit inkomen nog €653.000 hypotheek krijgen, vanaf 2014 is dat nog ‘maar’ €554.000. Bij een hypotheekrente van 4,2% daalt het maximale leenbedrag voor deze doelgroep in één jaar met €25.000.

    Met al dit soort maatregelen vragen we ons oprecht af waar de stijgende huizenprijzen vandaan moeten komen. De koopkracht van de burger wordt elk jaar slechter, de rente is al bijzonder laag en de werkloosheid loopt steeds verder op. En dan hebben we het nog niet eens over het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. De dalende huizenprijzen zijn het herstel van de huizenmarkt. De markt is pas hersteld als starters zonder starterslening weer de woningmarkt op kunnen en een betaalbaar huis kunnen kopen.

    Huizenprijzen zijn gestegen door teveel hypotheken

    Huizenprijzen zijn gestegen door teveel hypotheken

  • Huizenprijzen Londen weerspiegelen status van veilige haven

    Voor zeer vermogende mensen is ook vastgoed een veilige haven. Miljardairs die niet meer weten wat ze met hun geld moeten doen kopen graag dure appartementen en huizen op toplocaties, bijvoorbeeld in Londen. Omdat de allerrijksten zich concentreren op een beperkt aantal toplocaties ontstaat een netwerkeffect, waardoor de prijzen daar extra hard kunnen stijgen. De volgende grafiek van Businessinsider laat dat mooi zien.

    In de grafiek zie je de prijsontwikkeling vanaf de top van de huizenmarkt in 2007 in tien verschillende regio’s van het Verenigd Koninkrijk. Waar de prijzen in andere regio’s met 5 tot 25 procent gezakt zijn vanaf 2007 zijn ze in Londen juist 12% gestegen!

    Gerelateerd:

    Ontwikkeling huizenprijzen in Londen en rest van Verenigd Koninkrijk

    Ontwikkeling huizenprijzen in Londen en rest van Verenigd Koninkrijk

  • Grafiek: Huizenprijzen versus inkomen

    Vanaf 1970 zijn de huizenprijzen in Nederland sterk gestegen. De inkomens gingen door de jaren heen echter ook omhoog. Maar hoe ligt de verhouding tussen die twee variabelen? Marketupdate zocht het voor u uit en maakte aan de hand van cijfers van het CBS de volgende grafiek. De getallen zijn omgerekend naar een index die begint in het jaar 1970. U ziet de procentuele ontwikkeling vanaf dat moment. Voor de liefhebbers hebben we dezelfde grafiek ook met logaritmische schaal.

    Huizenprijzen versus netto inkomen in Nederland vanaf 1970

    Huizenprijzen versus netto inkomen in Nederland vanaf 1970

    Huizenprijzen explosief gestegen

    De grafiek laat zien dat de huizenprijzen tussen 1970 en 1995 een relatief sterke correlatie vertoonden met de netto inkomens in Nederland. Tijdens de zeer inflatoire periode van de jaren ’70 stegen de prijzen van woningen in ons land veel sneller dan de inkomens, maar een paar jaar later volgde een correctie. Zodanig dat de huizenprijzen van 1982 tot en met 1992 in verhouding tot het inkomen lager waren dan in 1970.

    Vanaf 1995 bereikte de financiële innovatie ons land. Banken werden makkelijker met het verstrekken van kredieten en bedachten gaandeweg steeds meer nieuwe hypotheekvormen om de hypotheekschuld van huishoudens maar zo hoog mogelijk te maken. Want daar werd goed aan verdiend. Iedereen snoepte mee van de stijgende huizenprijzen, tot de crisis van 2008….

    Hoe moeten we nu verder?

    Is de bodem echt bereikt en blijven we veroordeeld tot relatief dure huizen? Of gaat er inderdaad nog 20 tot 30 procent van de huizenprijzen af, zoals een groot deel van de Marketupdate lezers denkt.

  • Wat drijft die hoge huizenprijzen in Londen?

    Deutsche Bank heeft onderzoek gedaan naar de huizenmarkt van Londen, omdat de huizenprijzen daar veel sneller blijken te stijgen dan in de rest van het Verenigd Koninkrijk. Onlangs schreven we nog dat de huizenprijzen in Londen twee keer zo hard stijgen als in de rest van het land. Wat verklaart die grote vraag naar vastgoed in de hoofdstad? Dat is precies wat onderstaande grafiek laat zien.

    Deutsche Bank verzamelde de gegevens van alle verkooptransacties en groepeerde deze naar prijs en naar de herkomst van de koper. Londen blijkt een magneet te zijn voor vermogende mensen van over de hele wereld, want de grafiek toont aan dat er met name in het hogere prijssegment veel buitenlandse kopers actief zijn. Aan de onderkant van de markt (minder dan £700 per ‘square feet‘) wordt 70 tot 80 procent van de woningen gekocht door Britten, maar in de hogere prijsklasse is meer dan de helft van de kopers afkomstig uit het buitenland.

    Wie koopt het vastgoed in Londen?

    Wie koopt het vastgoed in Londen? (Bron: Deutsche Bank, via Businessinsider)

    Huizenprijzen worden aangejaagd door buitenland geld

    Het zijn vooral de Russen, Chinezen en Arabieren die de duurdere woningen in Londen kopen. In de prijsklasse van £1.000 tot £2.000 per square feet wordt ongeveer de helft van alle woningen gekocht door vermogende mensen uit China en Zuidoost-Azië. De allerduurste categorie woningen blijkt naar verhouding juist veel vermogende Oost-Europeanen en Russen aan te trekken.

    We zien hierin een bevestiging van wat wij eerder al op Marketupdate besproken hebben. Russen en Chinezen kopen op grote schaal vastgoed in grote Europese steden en aan de Middellandse zee. Niet in eerste plaats omdat ze daar zo graag willen wonen of omdat ze kantoorpanden in steden als Londen, Parijs of Berlijn nodig hebben, maar omdat ze hun vermogen in toenemende mate willen omzetten in tastbare bezittingen. Daar leent vastgoed op een toplocatie zich erg goed voor, omdat daar altijd wel vraag naar zal zijn. Het vermogen concentreert zich op dit soort locaties, met als voordeel dat het ook onderling makkelijk weer verhandeld kan worden voor een goede prijs.

    Het is om die reden dat vastgoed op toplocaties in grote Nederlandse steden haar waarde beter zal behouden dan vastgoed in een zeer landelijke omgeving. Dat neemt nog niet weg dat ook de prijzen van grachtenpanden door de eeuwen heen sterk op en neer kunnen bewegen.

    Twee derde vastgoed in Londen wordt gekocht als investering

    Twee derde vastgoed in Londen wordt gekocht als investering (Bron: Deutsche Bank, via Businessinsider)

  • Grafiek: Index van gemiddelde huizenprijzen Nederland

    Eerder deze maand plaatsten we op Marketupdate al een grafiek van de huizenprijzen in Nederland sinds 1630. De huizenmarkt houdt de gemoederen flink bezig in Nederland, want er werd ook volop gereageerd op onze enquêtes over de situatie op de woningmarkt. Via twitter kwamen we een nieuwe versie van de grafiek tegen, één waarin de huizenprijzen in Nederland worden vergeleken met die in de VS en waarin ook belangrijke variabelen als de bouwkosten en de rente zijn inbegrepen.




    Huizenprijzen kunnen nog wat omlaag

    Deze grafiek laat zien dat er nog veel lucht in de huizenprijzen zit. Kijken we naar de kloof tussen de gemiddelde bouwkosten van een woning en de verkoopprijs, dan blijkt daar nog een enorme kloof tussen te zitten. Het argument dat huizen kwalitatief beter en duurder zijn geworden om te bouwen, en dat daarom een hogere prijs gerechtvaardigd is, houdt volgens deze gegevens geen stand.

    Helaas is de schaalverdeling zodanig gemaakt dat de ontwikkeling van de rente niet goed zichtbaar is. Traditioneel werkte een lage rente stimulerend voor de huizenmarkt (lagere maandlasten), maar die vlieger gaat anno 2013 niet meer op. Hoewel de maandlasten voor een hypotheek momenteel inderdaad relatief laag zijn durven nog maar weinig starters de stap te wagen. Lage maandlasten zijn leuk, maar die kunnen nog veel verdere omlaag als de aanschafprijs van de woning (en daarmee de hypotheek) een stuk lager is. En dat is wel de verwachting die de meeste mensen hebben. Uit onze enquête op Marketupdate bleek dat twee derde deel een verdere daling van de huizenprijzen verwacht.

    Gemiddelde huizenprijzen in Nederland vanaf 1630 met bouwkosten en rente

    Gemiddelde huizenprijzen in Nederland vanaf 1630 met bouwkosten en rente. Klik voor een grotere afbeelding (Bron: @Bubbelonia)

  • Twee derde van Marketupdate lezers verwacht daling huizenprijzen

    Uit onze peiling af afgelopen week blijkt dat de meeste Marketupdate lezers rekening houden met een verdere daling van de huizenprijzen in Nederland. Ongeveer een derde deel van de 696 respondenten verwacht dat de bodem op de Nederlandse woningmarkt inmiddels wel bereikt is, maar een meerderheid denkt dat de prijzen nog wel wat verder omlaag kunnen.

    Zo verwacht ongeveer een derde deel van de Marketupdate lezers nog een prijsdaling van 20 of 30 procent vanaf het huidige niveau. Dat zou betekenen dat we nu ongeveer halverwege de correctie zitten. Wie nu een huis koopt profiteert al van een lagere aanschafprijs en relatief lage rentelasten, maar als we een groot deel van onze lezers mogen geloven zijn huizenkopers in de toekomst nog goedkoper uit.

    Hoe ver zullen de huizenprijzen in Nederland nog zakken?

    Hoe ver zullen de huizenprijzen in Nederland nog zakken?

    Lagere huizenprijzen maakt kopen aantrekkelijker

    Dat de situatie op de woningmarkt al wel begint te veranderen blijkt ook wel uit het gegeven dat de maandelijkse woonlasten voor kopers in sommige gevallen al lager zijn dan voor huurders. Het kopen van een huis wordt door fiscaal stimuleringsbeleid (hypotheekrenteaftek en startersleningen) steeds aantrekkelijker. Daar komt nog eens bij dat de rente momenteel erg laag staat. Huurders profiteren niet van deze voordelen…

    Zoals huurders iedere maand ‘geld wegbrengen’ doen kopers dat in feite ook als hun woning in waarde daalt. Stel dat een huis in een jaar tijd met €12.000 in prijs daalt, dan is dat op maandbasis een zeer groot bedrag. Het is dan ook de vraag waar het kantelpunt in de markt ligt. Vanaf welk prijsniveau wordt het weer aantrekkelijker om een huis te kopen?

     

    Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630

    Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630 (via Huizenmarkt-zeepbel)

  • Tweet van de dag (21 oktober 2013)

    Wat kunnen we hier nog aan toevoegen…?

  • Poll: Hoe ver zullen de huizenprijzen in Nederland nog zakken?

    Afgelopen week kregen we een hoge respons op onze poll over de huizenmarkt. Daarom geven we onze lezers opnieuw een kans om zich over dit onderwerp uit te laten. Geïnspireerd door onderstaande grafiek van de Nederlandse huizenprijzen sinds 1630 leggen we onze lezers de volgende vraag voor:

    Hoe ver zullen de huizenprijzen in Nederland nog zakken?

    Huizenprijzen vanaf 1630

     

    [polldaddy poll=7483874]

    Huizen onder water

    Gelukkig staan de huizen niet letterlijk onder water (Bron: ANP)

  • Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk naar nieuw record

    Terwijl de huizenprijzen in Nederland dalen blijven ze in het Verenigd Koninkrijk verder stijgen, zo schrijft Bloomberg. In augustus stegen de huizenprijzen volgens LSL Property Services met 0,5% naar een nieuw record van £235.534 (omgerekend ruim €278.000). Vooral in Londen stijgen de huizenprijzen snel, want op jaarbasis gingen de prijzen daar de afgelopen drie maanden twee keer zo hard omhoog als in de rest van het land.

    Huizenprijzen ondersteund door kredieten

    De stijgende huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk worden gedreven door de beschikbaarheid van goedkoop krediet en door het stimulerende beleid van de Britse regering. Deze week ging de tweede fase van het Help to Buy programma van start, een systeem waarmee de overheid garanties geeft op hypotheken die de banken verstrekken. Zolang de koper van een woning tenminste 5% van de koopsom zelf inlegt komt zijn hypotheek in aanmerking voor deze overheidsgarantie.

    Omdat het risico op hypotheken met het Help to Buy programma overgebracht wordt van de banken naar de overheid is het makkelijker geworden voor huizenkopers om een hypotheek rond te krijgen. Omdat meer mensen in aanmerking komen voor een hypotheek stijgt ook het aantal hypotheekaanvragen. Volgens de Bank of England was het aantal aanvragen in augustus op het hoogste niveau in vijf jaar tijd!

    Subprime?

    Alles wijst erop dat het Verenigd Koninkrijk een huizenbubbel aan het blazen is. Ging het in de VS al mis met zogeheten sub-prime hypotheken, in het Verenigd Koninkrijk slaan politici en bankiers men met enige vertraging hetzelfde pad in. David Newnes van LSL Property Services zei het volgende tegenover Bloomberg:

    “We hebben gezien dat banken de criteria voor een hypotheek versoepeld hebben voor mensen met een kleine beurs. Daarmee heeft de bank haar deuren geopend voor nieuwe kopers die jarenlang alleen maar konden dromen van een eigen huis. De vraag naar hypotheken is in een relatief korte periode aanzienlijk toegenomen. De vraag loopt zelfs voor op het aanbod van woningen”

    In negen van de tien regio’s waar LSL de huizenprijzen volgt zijn de huizenprijzen de afgelopen drie maanden gestegen ten opzichte van een jaar geleden. In Londen was de groei 8,5%, vergeleken met een gemiddelde van 3,5% in heel Engeland. In Wales zwakte de daling van de huizenprijzen weer wat af. Landelijk waren de huizenprijzen in september in Groot-Brittannië 3,8% (of £8.526) hoger dan een jaar geleden.

    Huizenbubbel

    Het aantal verkochte woningen steeg met 12% in vergelijking met vorig jaar. Een groot deel van de stijging was toe te schrijven aan nieuwe starters op de woningmarkt. Volgens Newnes profiteert het hele land van het Help to Buy programma, omdat het kopers een steuntje in de rug geeft om een eerste woning te kopen. De eigen inleg van 5% is voor de meeste mensen nog te overzien, terwijl banken door de overheidsgarantie op nieuwe hypotheken soepeler hypotheekleningen verstrekken.

    De stijgende huizenprijzen geven de huizenbezitter misschien een rijk gevoel, maar ondertussen wordt de betaalbaarheid van een woning steeds slechter. Dat raakt ook de huursector, omdat stijgende huizenprijzen ook een opwaartse druk uitoefenen op de huur. Onlangs plaatsten we op Marketupdate een mooie illustratie van de betaalbaarheid van woningen in het Verenigd Koninkrijk. De betaalbaarheid wordt door het stimulerende beleid van de Britse regering en de Bank of England alleen maar slechter. Hoe lang kan dit nog goed gaan?

    Huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk stijgen nog steeds

    Huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk stijgen nog steeds (Bron: Onbekend)

  • Grafieken: Huizenprijzen versus bouwkosten

    Grafieken: Huizenprijzen versus bouwkosten

    Vandaag ontvingen we een reactie op NUjij die betrekking heeft op ons artikel over de Nederlandse huizenprijzen sinds 1630. Iemand stelde terecht dat de kwaliteit van de gemiddelde woning door de eeuwen heen drastisch is verbeterd en dat de bouwkosten voor een huis daardoor ook zijn toegenomen. Met alle voorzieningen die een modern huis heeft is het volgens hem of haar niet realistisch om aan te nemen dat de huizenprijzen nu weer naar €100.000 dalen, wat de gemiddelde huizenprijs bleek te zijn over deze periode van bijna vier eeuwen.

    Of de huizenprijzen weer richting die €100.000 gaan, dat weten we niet. Wat we wel kunnen doen is een vergelijk maken tussen de productiekosten van een huis en de huizenprijzen. De volgende grafiek is gebaseerd op de Amerikaanse huizenmarkt en geeft een overzicht van de ontwikkeling van de huizenprijzen, de bouwkosten, de totale populatie en de rente sinds 1890. De data komt van de Case-Shiller index en is gecorrigeerd voor inflatie.

    Huizenprijzen versus bouwkosten

    Huizenprijzen versus bouwkosten (via twitter, h/t Bubbelonia)

    Huizenprijzen harder gestegen dan bouwkosten

    Op basis van 120 jaar aan gegevens kunnen we stellen dat er geen directe relatie meer bestaat tussen de bouwkosten van een woning en de huizenprijzen. Helaas geeft bovenstaande grafiek geen inzage in de grondprijzen, een belangrijke component voor de huizenprijzen. Mogelijk zijn deze bij de bouwkosten inbegrepen, maar dat weten we niet zeker. Wel durven we te stellen dat de enorme prijsstijging van vastgoed van de afgelopen twintig jaar niet te verklaren is door stijgende kosten om een huis te bouwen.

    De huizenprijzen zijn gestegen door een stimulerend beleid van de Amerikaanse overheid en door soepele kredietverlening door banken. Door overkreditering konden de huizenprijzen veel sneller stijgen dan de bouwkosten van woningen rechtvaardigden. De huizenprijzen stegen zo hard omdat meer mensen met meer (geleend) geld konden bieden op een relatief inflexibel aanbod aan woningen.

    En hoe is dat in Nederland?

    We hebben via het CBS cijfers gevonden van de gemiddelde bouwkosten van een koopwoning tussen 1995 en 2011. We hebben deze cijfers naast die van de gemiddelde huizenprijzen gezet, met als resultaat de onderstaande grafiek. We hebben jaarlijkse cijfers gepakt, waardoor de grafiek wat minder gedetailleerd is. Toch kunnen we ook uit deze grafiek opmaken dat de huizenprijzen veel harder zijn gestegen dan de bouwkosten. In 2011 lagen de bouwkosten voor een koopwoning op €143.416, de gemiddelde verkoopprijs lag ongeveer op €266.400.

    Om terug te komen bij de introductie van dit artikel: Ja, de kwaliteitsstandaard van de gemiddelde woning is inderdaad verbeterd en daar gaan inderdaad hogere kosten mee gepaard. De stippellijn in de tweede grafiek laat ook zien dat koopwoningen sinds 1995 een stuk groter zijn geworden. Maar de bubbel op de huizenmarkt is niet te verklaren door hogere bouwkosten. Er zit nog veel lucht in de huizenprijzen. Ook deze grafiek op het Woningmarktcijfers blog laat dat duidelijk zien.

    Huizenprijzen versus bouwkosten in Nederland

    Huizenprijzen versus bouwkosten in Nederland

  • Grafiek: Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630

    Grafiek: Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630

    De volgende grafiek laat niets aan duidelijkheid over. De ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijzen in Nederland. Uitgedrukt in euro’s van 2009 en dus gecorrigeerd voor inflatie kunnen we vaststellen dat de huizenprijzen in Nederland nooit zo hoog waren als tijdens de piek van een aantal jaar geleden. De huizenmarkt is momenteel aan het herstellen, want de huizenprijzen keren weer terug naar het gemiddelde van iets meer dan €100.000. Hoe lang blijven de prijzen nog dalen en welk van de drie geschetste scenario’s mogen we verwachten: A, B of C?

    Huizenprijzen vanaf 1630

    Huizenprijzen vanaf 1630 (via Huizenmarkt-zeepbel)