Marketupdate

Categorie: Woningmarkt

  • Poll: Is dit een gunstig moment om een huis te kopen?

    Is dit een gunstig moment om een huis te kopen? De prijzen zijn vanaf de top al met ongeveer 20% gezakt en de hypotheekrente staat zeer laag. Daardoor vallen de maandlasten voor de hypotheek relatief laag uit. Zo laag zelfs, dat huren binnenkort duurder is dan kopen. Volgens Johan Conijn, hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, worden “de signalen dat het dieptepunt op de woningmarkt bereikt is” steeds duidelijker.

    Peter Boelhouwer gelooft al sinds 2009 dat het dieptepunt op de huizenmarkt bereikt is en ook Klaas Knot van de Nederlandsche Bank denkt nu dat de woningmarkt aan het ‘uitbodemen’ is. Ook het staatsjournaal doet er een schepje bovenop, door op ieder lichtpuntje in te zoomen.

    Is dit een gunstig moment om te kopen?

    Maar hoe staat het nu echt met de woningmarkt? Vertellen al deze mensen een eerlijk verhaal of zitten ze er nog steeds naast. Zijn er überhaupt lichtpuntjes te melden of zijn deze nog lichtjaren ver van ons verwijderd? Wat denkt u: is dit een gunstig moment om een huis te kopen?

    [polldaddy poll=7461752]

  • Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk explosief gestegen

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk explosief gestegen

    De volgende illustratie laat precies zien wat er gebeurt als de banken volop hypotheken verstrekken en de overheid een stimulerend beleid voert ten aanzien van het eigen woningbezit. Door steeds meer hypotheekschuld in de huizenmarkt te pompen zijn huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk veel harder gestegen dan het gemiddelde inkomen van de bevolking.

    Huizenprijzen door het dak

    In een periode van vijftien jaar (1997-2012) stegen de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk van drie tot vijf keer het gemiddelde jaarinkomen naar zes tot meer dan tien keer het gemiddelde jaarinkomen. We kunnen niet anders concluderen dat de betaalbaarheid van woningen in vijftien jaar tijd erop achteruit is gegaan. Vooral in het zuidelijke gedeelte van het Verenigd Koninkrijk en in een wijde omtrek rondom Londen zijn de huizenprijzen in vijftien jaar tijd wel drie tot vier keer zo hard gestegen als de gemiddelde inkomens.

    Iedereen die de afgelopen vijftien jaar een huis kocht zag de waarde van het onderpand toenemen. Daarnaast hebben makelaars, notarissen, bouwbedrijven en de overheid goed verdient aan de hausse op de Britse woningmarkt. Eigenlijk hetzelfde verhaal als in Nederland. Maar wie trekken er aan het kortste eind? Dat zijn de starters die nu voor een relatief hoge prijs een huis moeten kopen. Hun maandlasten zijn door de lage rente misschien niet extreem hoog, maar de kans dat hun huis in waarde zal toenemen wordt steeds kleiner. De meest simpele verklaring daarvoor is dat huizen op een gegeven moment onbereikbaar zullen worden voor starters en dat de woningen zichzelf de markt uit prijzen.

    In Nederland zijn de huizenprijzen vanaf de top al met een procent of twintig gezakt, maar in het Verenigd Koninkrijk zijn ze na een kort dipje in 2009 opnieuw gestegen. Hoe lang kan dit nog goed gaan? Wie gaat het meeste pijn voelen als ook in aan de andere kant van het Kanaal de lucht uit de huizenmarkt begint te lopen?

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk 1997 versus 2012

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk 1997 versus 2012 (Bron: Onbekend)

    Goudstandaard seminar

  • Infographic: Stop met de hypotheekrenteaftrek

    Infographic: Stop met de hypotheekrenteaftrek

    Via twitter kwamen we een infographic tegen die laat zien hoeveel we ieder jaar kunnen besparen door de hypotheekrenteaftrek (HRA) af te bouwen. Deze subsidie was vorig jaar een kostenpost van €10,1 miljard, omgerekend iets meer dan €600 per Nederlander. Wat kunnen we met dat geld doen als we deze subsidie zouden afbouwen? Deze infographic geeft alvast een paar suggesties.

    Update 27 januari 2014: Nieuwe versie infographic geplaatst 

    Infographic hypotheekrenteaftrek

    Infographic hypotheekrenteaftrek

  • Grafieken: Hypotheekschuld in het Verenigd Koninkrijk

    De volgende grafiek uit een rapport van Barclays laat zien dat ook de omvang van de hypotheekschuld in Groot-Brittannië begint te stagneren. Vanaf 1994 tot en met begin 2008 is de totale hypotheekschuld razendsnel toegenomen, maar daarna zakte het aantal nieuwe hypotheekleningen drastisch terug. Sinds het uitbreken van de crisis zakte het netto bedrag aan hypotheekleningen bijna naar het nulpunt, want betekent dat er inmiddels bijna evenveel geld wordt afgelost als dat er geleend wordt. Het stagneren van de totale hypotheekschuld kan grote gevolgen hebben voor de huizenmarkt. Zodra starters niet meer bereid zijn een woning te kopen stroomt er niet meer geld richting de huizenmarkt, waardoor het ook afgelopen kan zijn met de prijsstijging.

    We hebben in Nederland al gezien wat de gevolgen zijn van een veel te hoge hypotheekschuld in combinatie met dalende huizenprijzen. Het vooruitzicht voor het Verenigd Koninkrijk is ook niet best, want daar is de hypotheekschuld nog ongeveer 80% van het BBP. De tweede grafiek brengt de hoogte van de hypotheekschuld en de ontwikkeling van de huizenprijzen vanaf 1990 mooi in beeld. Om de vergelijking te maken, in Nederland ligt deze schuldquote boven de 100%.

    Netto hypotheekleningen in Verenigd Koninkrijk

    Totale hypotheekschuld groeit niet meer, het begin van een lange fase van deleveraging?

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen (Bron: Bondvigilantes)

    Goudstandaard seminar

  • Grafiek: Aanpassing van de huizenmarktcijfers loont

    Verschillende macro-economische cijfers in de VS worden naderhand regelmatig herzien, zoals het banencijfer, de huizenverkopen en de economische groei. Zo lang herzieningen naar boven en naar beneden elkaar afwisselen levert dat op de lange termijn geen grote verschillen op. Maar wat als een cijfer structureel naar beneden wordt herzien? Weinig mensen zullen dat opmerken, totdat we al die verschillen bij elkaar optellen.

    De volgende grafiek van @Not_Jim_Cramer laat zien dat de cijfers over de Amerikaanse woningmarkt tussen 2005 en 2008 bijna structureel te positief zijn weergegeven. Cumulatief zijn de herziene cijfers van het aantal nieuw verkochte woningen aanzienlijk lager dan de originele cijfers ons voorspiegelden. Dat terwijl de herzieningen voor 2005 nog geen duidelijk ‘bias’ naar boven of beneden hadden.

    Manipulatie of rekenfoutje?

    Misbruikt Amerika de herzieningen om slechte cijfers onder het tapijt te vegen? Die indruk zou je bijna krijgen als je het verloop van onderstaande grafiek ziet…

    Cumulatieve herziening van de huizenmarktcijfers sinds 1998

    Cumulatieve herziening van de huizenmarktcijfers sinds 1998 (Bron: @Not_Jim_Cramer)

  • Maxime Verhagen: “Meer budget voor startersleningen”

    Maxime Verhagen is een pleitbezorger van de schuld gedreven politieke economie, zo blijkt uit het volgende audiofragment van BNR Nieuwsradio. In zijn rol als voorzitter van Bouwend Nederland pleit hij voor het beschikbaar stellen van nog meer startersleningen. Het potje moet verdubbeld worden van €50 naar €100 miljoen. Daarnaast moeten gemeentelijke belemmeringen voor starters verholpen worden. Zo lang starters op de woningmarkt zich maar diep genoeg in de schulden steken zijn een paar duizend arbeidsplaatsen in de bouwsector veiliggesteld. Verlengt het kabinet Rutte de BTW-verlaging voor verbouwingen en onderhoud aan het huis, dan zijn nog een paar duizend banen in de bouw verzekerd.

    Wat vindt u? Moet de regering de woningmarkt blijven ‘stimuleren’ met belastingvoordelen en subsidies? Of moeten we juist meer snijden in de fiscale voordelen van een ‘eigen’ woning? Hoe krijgen we de woningmarkt in Nederland weer gezond??

    Maxime Verhagen: Starters moeten meer lenen

  • Nederlanders lopen niet warm voor starterslening

    De belangstelling voor startersleningen in Nederland is zeer beperkt, zo lezen we op Vastgoedmarkt. Begin dit jaar werd de rijksbijdrage voor het startersfonds nog verhoogd van €20 naar €50 miljoen, maar nu blijkt dat die eerste €20 miljoen uit het regeerakkoord nog steeds niet volledig gebruikt is.

    Het woensdag gepresenteerde plan van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) om de bijdrage nogmaals te verdubbelen naar €100 miljoen lijkt daarom niet zo zinvol. Gisteren opperde de EIB het plan om het aantal beschikbare startersleningen uit te breiden, met als doel de economie te stimuleren. Als starters het hele potje gebruiken komt er naar schatting €660 miljoen meer hypotheekschuld in de economie, waarmee 5.000 fulltime arbeidsplaatsen in de bouw twee jaar lang in stand gehouden kunnen worden.

    Schuld gedreven economie

    Het plan van de EIB illustreert de schuld gedreven economie die Nederland geworden is. Verstrek meer kredieten en de huizenmarkt en de arbeidsmarkt komen weer op gang. Jarenlang werkte dat model voortreffelijk, maar nu wil de starter niet meer. De huizenprijzen zijn te hoog en met een starterslening is dat probleem niet opgelost.  Het startersfonds maakt het voor starters op de woningmarkt mogelijk om een voordelige hypotheek met een aanvullende renteloze lening te krijgen.

    startersleningDe starterslening is niet zo populair

  • Britse huizenprijzen weer net zo hoog als in 2006

    De huizenprijzen in Groot-Brittannië zijn gestegen tot het hoogste niveau in bijna zeven jaar tijd, wat grotendeels toegeschreven kan worden aan de lage rente en de stimulerende maatregelen van de overheid en de Britse centrale bank. De Britse huizenprijsindex steeg van 37 in juli naar 40 in de maand augustus, de hoogste score sinds november 2006. De indicator die de totale vraag in de markt meet steeg in augustus naar recordhoogte, terwijl de verwachting van de huizenprijzen in de nabije toekomst steeg naar het hoogste punt sinds 2002.

    De stijgende huizenprijzen worden, net als in Nederland een paar jaar geleden, gedreven door een toenemende hypotheekschuld. De centrale bank heeft met haar ‘Funding for Lending’ programma meer goedkoop krediet beschikbaar gesteld aan de markt, wat een prijsopdrijvend effect heeft op de woningmarkt van Groot-Brittannië. Volgens minister van Financiën George Osborne wordt de huizenmarkt geholpen door meer goedkope kredieten, terwijl de oppositie vreest voor een bubbel op de woningmarkt.

    Genoeg kopers

    “Het is niet verrassend dat meer en meer mensen van plan zijn hun woning te verkopen”, aldus Peter Bolton King van de Royal Institution of Chartered Surveyors. “Er zijn kopers te vinden en de prijzen stijgen. Voor iedereen die wil verhuizen is dit het goede moment om dat te doen. Wat we niet hopen te zien is dat de prijzen zo ver stijgen dat huizen onbetaalbaar worden”. De markt verwacht de komende twaalf maanden een prijsstijging van 2,2% en voor de komende vijf jaren een jaarlijkse stijging van 4,4%. Toen dit onderzoek aan het begin van het jaar werd uitgevoerd kwamen er nog percentages uit rollen van respectievelijk 0,6 en 3,4 procent.

    De index die het aantal potentiële huizenkopers in Groot-Brittannië peilt liet in augustus ook een forse stijging zien. Het cijfer kwam uit op 45, veel hoger dan het cijfer van 37 in de maand juli. Een positief cijfer betekent dat meer makelaars een stijging zagen in de vraag dan een daling. Dat correspondeert ook de verhouding tussen het aantal verkochte woningen en de beschikbare woningvoorraad. Die is in Groot-Brittannië inmiddels ver beneden het langjarig gemiddelde gezakt. Dat gemiddelde zal vanzelf gevonden worden door een toenemend aanbod van woningen of door een afnemende vraag. Beide laten zich sterk sturen door de huizenprijzen en de beschikbaarheid van kredieten. Daar hebben we in ons land ervaring mee.

    Stimuleren

    De Britse regering heeft voor volgend jaar 130 miljard aan garanties opzij gezet, met als doel de woningmarkt verder te stimuleren. Het help-to-buy programma dat in april werd opgestart heeft ook al een bijdrage geleverd aan de verkoop van nieuwe woningen, zo schrijft Bloomberg. Halifax, de grootste hypotheekverstrekker van het land, zei afgelopen week dat de huizenprijzen voor de zevende maand op rij gestegen waren in augustus en dat ze de rest van het jaar waarschijnlijk zullen blijven stijgen.

    Prijsexplosie

    Marketupdate verzamelde data van de huizenprijzen in Groot-Brittannië over de afgelopen zestig jaar. De grafiek laat zien dat de prijsinflatie al begon in 1971, toen Nixon de sluizen openzette voor bijna onbeperkte geldcreatie. De tweede explosie begon in 1995 en bracht de huizenprijzen in tien jaar tijd van £50.000 naar meer dan £180.000. In Nederland staat de huizenprijzen inmiddels al 20% onder de top, maar in het Verenigd Koninkrijk is er nog amper sprake geweest van een prijsdaling.

    Gemiddelde huizenprijzen Verenigd KoninkrijkGemiddelde huizenprijzen Verenigd Koninkrijk

  • Huizenverkoop weer in de lift

    De Telegraaf schrijft dat de huizenverkoop in de maand augustus door het dak is gegaan. In de afgelopen maand werden er 11.500 woningen verkocht en waren er 130.000 aanvragen voor een bezichtiging. Vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar steeg het aantal transacties op de woningmarkt met 50%. Ook ten opzichte van een maand geleden is het aantal verkochte woningen gestegen.

    Volgens Jeroen Stoop, directeur van Makelaarsland, zijn er meerdere factoren aan te wijzen voor de gestegen verkoop in de afgelopen maand. Hij zegt dat veel van hun klanten economisch herstel verwachten, een herstel dat gepaard zou gaan met een stijging van de rente. De hypotheekrente is op dit moment nog relatief laag en huizenkopers willen daar blijkbaar van profiteren. Het aantal transacties op de woningmarkt stijgt al voor het vierde kwartaal op rij, volgens Stoop een teken dat de bodem nu echt bereikt is. Door het hoge aantal bezichtigingen verwacht Stoop dit jaar ook een goede septembermaand.

    Sentiment

    De media hebben ook een rol gespeeld, aldus Stoop. “Berichten dat de bodem van de huizenprijzen bereikt is, dragen bij aan het goede gevoel van de consument. Dat hebben wij hier echt duidelijk gemerkt”, zo verklaart de directeur van Makelaarsland in de Telegraaf. Marketupdate plaatste  niet zo lang geleden nog een video, waarin de ‘neutrale’ berichtgeving van het NOS Journaal doorklinkt.

    Kanttekening

    Geen economisch cijfer komt vandaag de dag zonder een kanttekening, zo ook dit verkoopcijfer niet. De vergelijking met de augustusmaand van vorig jaar wordt sterk beïnvloedt door het gegeven dat huizenkopers hun aankoop in 2012 naar voren haalden. Vanaf juli was er onzekerheid over een mogelijke verlaging van de NHG-grens, waardoor huizenkopers eerder tot aankoop overgingen. Daardoor viel er een gat in de verkopen van augustus.

    Onderstaande grafiek geeft het aantal verkochte woningen per kwartaal weer sinds 1996. De data is afkomstig van het CBS en is berekend aan de hand van het gemiddelde van de afgelopen vier maanden. Daardoor worden seizoenseffecten uitgesmeerd over een langere periode. Uit de grafiek valt op te maken dat de activiteit op de woningmarkt nog steeds relatief laag is ten opzichte van de jaren voor de economische crisis. Klik op de grafiek voor een grotere versie.

    Aantal verkochte woningen Nederland

    Aantal verkochte woningen Nederland

  • Huizenprijzen sneller omlaag dan men kan aflossen

    De daling van de huizenprijzen komt hard aan, want in de eerste helft van 2013 verdampte er meer geld aan woningwaarde dan wat men in totaal afloste op de hypotheekschuld. Hoewel versneld aflossen voor het individu (financieel) misschien meer lucht geeft, blijkt dat voor de gehele Nederlandse huizenmarkt niet het geval te zijn. Dat is de verontrustende conclusie die de staatsbank ABN Amro trekt in haar rapport over het tweede kwartaal van dit jaar.

    De bank schrijft het volgende over de situatie op de Nederlandse woningmarkt: “Het aantal vervroegde aflossingen is in de eerste helft van 2013 verder gestegen. Deze aflossingen houden verband met het toegenomen risicobewustzijn bij klanten en de lage rente op spaargelden”.

    Huizenprijzen versus hypotheekschuld: 1-0

    De extra aflossingen op hypotheken worden volledig teniet gedaan door de daling van de huizenprijzen. De prijzen dalen harder, met als logisch gevolg dat de loan-to-value (LTV) ratio van de hypotheekportefeuille weer stijgt. Had de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro eind 2012 nog een omvang van 82% ten opzichte van alle onderliggende woningen, eind juni 2013 was dat opgelopen naar 84%. De LTV-ratio laat in feite zien hoe groot de overwaarde van de woningmarkt op landelijke schaal is. Die overwaarde loopt snel terug en dat zal voor de hypotheekportefeuilles van ING en de Rabobank waarschijnlijk niet veel beter zijn.

    Ook uitspraken van premier Rutte komen in een ander daglicht te staan. Hij heeft meerdere keren gezegd dat de Nederlandse huizenmarkt meer bezittingen (huizenwaarde) dan schulden (hypotheken) heeft. Maar wat is de huizenmarkt eigenlijk nog waard, zo lang het aantal te koop staande woningen zo hoog staat als nu. Wat als de werkelijke waarde van de Nederlandse woningmarkt in feite 30% of 40% lager ligt dan de waarde die in de boeken staat? Is de woningmarkt dan nog steeds in balans?

    Huizenprijzen dalen sneller

    Cijfers van het CBS laten zien dat de huizenprijzen sinds de tweede helft van vorig jaar weer sneller omlaag zijn gegaan. De maand juli was een stuk minder slecht, maar voorgaande maanden lieten nog een jaar-op-jaar daling van 8 tot 10 procent zien. De prijsdaling begon in de tweede helft van 2012, omdat er in de eerste helft van vorig jaar nog veel onzekerheid was over de overdrachtsbelasting. Die zou misschien weer verhoogd worden van 2% naar 6%, met als gevolg dat potentiële kopers eerder de knoop doorhakten. Het gaf een kunstmatige en tijdelijke impuls aan de huizenmarkt, zo bleek later.

    Bijna kwart ‘onder water’

    Binnen de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro had 23% eind juni 2013 een loan-to-value ratio van 100 procent of meer. Een half jaar geleden, dus eind 2012, was dat nog 22% van het totale klantenbestand met een hypotheek.

    Hoewel er bij de ABN Amro nu meer huizenbezitters ‘onder water’ staan dan een half jaar geleden is het aantal betalingsachterstanden teruggelopen. Halverwege 2013 werd €3,3 miljard aan uitstaande hypotheekschuld geplaagd door betalingsachterstanden, eind 2012 was dat nog €3,6 miljard. Op €300 miljoen aan hypotheken is de betalingsachterstand in de eerste helft van dit jaar weer ingelopen. Daarbij werd ook vakantiegeld ingezet als middel om achterstallige betalingen in te lopen.

    Huizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossenHuizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossen

  • Wie trekt de Amerikaanse huizenmarkt uit het dal?

    De Amerikaanse huizenmarkt krabbelt weer op uit het dal, dat zult u ongetwijfeld vernomen hebben uit de media. Maar wie koopt die huizen, met in het achterhoofd de stijgende vraag naar voedselbonnen en een historisch lage participatiegraad op de arbeidsmarkt? De middenklasse werd toch steeds verder uitgehold? Het antwoord op deze vragen ligt besloten in de volgende grafiek van Zero Hedge, die het aantal huizenverkopen afzet tegen het aantal hypotheekaanvragen….

    Huizenverkopen VS versus hypotheekaanvragen
    Huizenverkopen VS versus hypotheekaanvragen

    Minder hypotheken

    De grafiek laat zien dat er de laatste maanden steeds meer huizen gekocht worden zonder hypotheek (zou dat verband houden met de stijgende rente in de VS?). Kennelijk zijn er veel vermogende particulieren of beleggingsfondsen die de kansen zien op de woningmarkt. Dat werd onlangs bevestigd door analisten van Goldman Sachs, die hebben vastgesteld dat er vandaag de dag meer dan twee keer zoveel woningen volledig met cash betaald worden dan zeven jaar geleden.

    De Wall Street Journal schrijft dat de helft van alle woningen in de VS op dit moment verkocht wordt zonder hypotheek. Voor de crash op de Amerikaanse woningmarkt was dat bij slechts 20% van alle woningen het geval (gemeten naar dollars 30%). Toen werden er naar verhouding veel meer huizen met hypotheek gekocht door minder vermogende huishoudens. Sinds de crisis is niet alleen de bereidheid om een hypotheek af te sluiten verminderd, ook hebben banken hun kredietvoorwaarden verder aangescherpt.

    Nu de prijzen gedaald zijn en minder Amerikanen zich een eigen woning kunnen veroorloven zien vermogende particulieren en beleggingsfondsen hun kans schoon om goedkoop vastgoed op de kop te tikken. Een belangrijk deel van de stijging van de huizenprijzen over de afgelopen twee jaar is te verklaren door de toename van het aantal woningverkopen met volledige cash betaling. Het aantal hypotheekaanvragen bleef namelijk ver achter. Waarschijnlijk is het een mix van vermogende particulieren, beleggingsfondsen en buitenlandse investeerders die hun dollars omzet in vastgoed.

    Analisten van Goldman Sachs schatten in dat van iedere $1 aan verkochte woningen ongeveer 44 cent door de bank gefinancierd wordt. Voor de crisis was dat nog ongeveer 67 cent op elke dollar. De Wall Street Journal schrijft dat het aantal verstrekte hypotheken gezakt is van $1,5 biljoen in 2005 naar $500 miljard in zowel 2011 al 2012. Die daling is het gevolg van een afnemende vraag naar hypotheken en natuurlijk ook van de lagere huizenprijzen.

    Analisten van Goldman Sachs verwachten dat de hypotheekaanvragen in 2016 weer zullen toenemen tot $1,1 biljoen.