Marketupdate

Tag: huizenmarkt

  • De valse ‘American Dream’: Woningbezit daalt, huren naar recordhoogte

    De vastgoedbubbel in de VS liep uit op een totale deceptie en de volgende twee grafieken weten deze perfect te illustreren. Door deregulering van de financiële sector groeide de kredietverlening en begonnen meer Amerikanen een huis te kopen. Daar kwam president Bush nog eens overheen met stimulerend beleid van de overheid. Helaas liep dat niet zo goed af voor veel Amerikanen. De “Home Ownership Rate” is alweer gezakt tot het niveau van 1996 en zit nog steeds in een dalende trend.

    Percentage Amerikanen met eigen woning

    Percentage Amerikanen met eigen woning (Bron: Zero Hedge)

    Huren steeds duurder

    Misschien vraagt u zich af waar al die mensen heen zijn gegaan die geen eigen huis meer hebben. Het antwoord laat zich raden, richting de huurmarkt. Helaas zijn de huren de afgelopen jaren wel erg hard gestegen. Betaalde men begin 2002 voor een huurwoning ongeveer $500, nu is dat al meer dan $700! Dat is een stijging van ruim 40 procent in iets meer dan tien jaar tijd!

    Stijgende huren in de VS

    Stijgende huren in de VS (Bron: Zero Hedge)

  • Maximale lening voor hypotheek gaat volgend jaar omlaag

    Het maximale bedrag dat men kan lenen voor een huis gaat volgend jaar fors naar beneden. Voor lagere inkomens is dat een paar duizend euro, maar voor hogere inkomens kan het verschil oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. De leencapaciteit wordt verlaagd als gevolg van nieuwe normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), waar banken zich verplicht aan moeten houden. Het Financieel Dagblad bracht dit nieuws vandaag naar buiten.

    Volgens het Nibud is de beperking nodig omdat de koopkracht van huishoudens maar blijft dalen. Omdat de kosten van levensonderhoud stijgen blijft er minder geld over voor de financiering van de woning. Blijkbaar moet het Nibud de huizenkoper in bescherming nemen tegen een te hoge hypotheek van de bank. Het is slecht nieuws voor de woningmarkt, want die heeft meer krediet nodig om de prijzen op peil te houden. Wordt de rem op de kredietverlening gezet, dan zijn dalende huizenprijzen op den duur het logische gevolg.

    Hoge inkomens worden het meeste afgeknepen op hypotheek

    RTL-Z schrijft dat er bij een bruto inkomen van €45.000 vanaf volgend jaar €11.000 minder geleend kan worden voor een huis. De kleine groep Nederlanders die zo gelukkig is om ieder jaar bruto €100.000 te ontvangen wordt naar verhouding nog het meeste beperkt in de kredietverlening. Kon men in 2009 op dit inkomen nog €653.000 hypotheek krijgen, vanaf 2014 is dat nog ‘maar’ €554.000. Bij een hypotheekrente van 4,2% daalt het maximale leenbedrag voor deze doelgroep in één jaar met €25.000.

    Met al dit soort maatregelen vragen we ons oprecht af waar de stijgende huizenprijzen vandaan moeten komen. De koopkracht van de burger wordt elk jaar slechter, de rente is al bijzonder laag en de werkloosheid loopt steeds verder op. En dan hebben we het nog niet eens over het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. De dalende huizenprijzen zijn het herstel van de huizenmarkt. De markt is pas hersteld als starters zonder starterslening weer de woningmarkt op kunnen en een betaalbaar huis kunnen kopen.

    Huizenprijzen zijn gestegen door teveel hypotheken

    Huizenprijzen zijn gestegen door teveel hypotheken

  • NHG wordt versoberd

    De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt versoberd, zo schrijft RTL-Z. Het garantiestelsel dat banken en huiseigenaren moet beschermen tegen een restschuld bij gedwongen verkoop blijkt niet stevig genoeg om het stelsel in de huidige vorm voort te zetten.

    Er liggen vergevorderde plannen klaar die de NHG beter bestand maken tegen verliezen. Zo krijgen banken volgens de nieuwe plannen 10% van het totale schadebedrag voor hun kiezen en moeten huizenkopers die een hypotheek afsluiten een hogere premie betalen. Nu betalen klanten voor een NHG-hypotheek eenmalig een premie van 0,85% van de totale hypotheeksom. Dat percentage zal met ingang van volgend jaar omhoog gaan naar 1%. Op een hypotheek van €200.000 is dat een eenmalige lastenverzwaring van 300 euro.

    Banken gaan weer risico lopen met NHG

    De Nationale Hypotheek Garantie was als een warme deken voor banken, want mogelijke verliezen door gedwongen verkoop zouden eenvoudig op het garantiestelsel afgewenteld kunnen worden. Nu het plan klaarligt om banken 10% van het totale schadebedrag te laten ophoesten is de lol er een beetje af. Banken zullen nog terughoudender worden met het verstrekken van NHG-hypotheken en zullen daar waarschijnlijk ook een hogere rente voor gaan vragen.

    Het eigen risico van banken wordt dus 10% van het totale schadebedrag, dat is de restschuld samen met alle betalingsachterstanden en de kosten die gemaakt worden voor incasso en de veiling van de woning. Het is allemaal geen goed nieuws voor de Nederlandse huizenmarkt, die vrijwel volledig vastgelopen is op de veel te hoge huizenprijzen.

    Pensioenfondsen

    De Nederlandse pensioenfondsen zijn net bezig om miljarden euro’s aan NHG-hypotheken over te nemen van de banken. De banken hebben de pensioenfondsen al garanties verstrekt om de eerste verliezen op te vangen. Nu het risico op de NHG-hypotheken toeneemt is het te verwachten dat pensioenfondsen meer zekerheid of rendement eisen, aldus RTL-Z. De banken hebben op dit moment voor €150 miljard meer aan hypotheken uitstaan dan wat ze aan spaargeld en deposito’s binnen hebben gehaald. Dat verschil zou door pensioenfondsen opgevangen kunnen worden, door hypotheken met NHG-garantie van de bankbalansen te halen.

    Men verwacht dat de nieuwe plannen voor de NHG op zeer korte termijn ingevoerd zullen worden. Dat kan op korte termijn weer een impuls geven aan de huizenmarkt, bijvoorbeeld omdat huizenkopers snel willen profiteren van de oude regels.

  • Video: Maartje Martens over de woningmarkt

    Een gesprek tussen Bart Kramer en woningmarkt deskundige Maartje Martens. Is de bodem van de Nederlandse huizenprijzen inmiddels bereikt?

     

    Bron: Huizenmarkt zeepbel

  • Grafiek: Huizenprijzen versus inkomen

    Vanaf 1970 zijn de huizenprijzen in Nederland sterk gestegen. De inkomens gingen door de jaren heen echter ook omhoog. Maar hoe ligt de verhouding tussen die twee variabelen? Marketupdate zocht het voor u uit en maakte aan de hand van cijfers van het CBS de volgende grafiek. De getallen zijn omgerekend naar een index die begint in het jaar 1970. U ziet de procentuele ontwikkeling vanaf dat moment. Voor de liefhebbers hebben we dezelfde grafiek ook met logaritmische schaal.

    Huizenprijzen versus netto inkomen in Nederland vanaf 1970

    Huizenprijzen versus netto inkomen in Nederland vanaf 1970

    Huizenprijzen explosief gestegen

    De grafiek laat zien dat de huizenprijzen tussen 1970 en 1995 een relatief sterke correlatie vertoonden met de netto inkomens in Nederland. Tijdens de zeer inflatoire periode van de jaren ’70 stegen de prijzen van woningen in ons land veel sneller dan de inkomens, maar een paar jaar later volgde een correctie. Zodanig dat de huizenprijzen van 1982 tot en met 1992 in verhouding tot het inkomen lager waren dan in 1970.

    Vanaf 1995 bereikte de financiële innovatie ons land. Banken werden makkelijker met het verstrekken van kredieten en bedachten gaandeweg steeds meer nieuwe hypotheekvormen om de hypotheekschuld van huishoudens maar zo hoog mogelijk te maken. Want daar werd goed aan verdiend. Iedereen snoepte mee van de stijgende huizenprijzen, tot de crisis van 2008….

    Hoe moeten we nu verder?

    Is de bodem echt bereikt en blijven we veroordeeld tot relatief dure huizen? Of gaat er inderdaad nog 20 tot 30 procent van de huizenprijzen af, zoals een groot deel van de Marketupdate lezers denkt.

  • Wat drijft die hoge huizenprijzen in Londen?

    Deutsche Bank heeft onderzoek gedaan naar de huizenmarkt van Londen, omdat de huizenprijzen daar veel sneller blijken te stijgen dan in de rest van het Verenigd Koninkrijk. Onlangs schreven we nog dat de huizenprijzen in Londen twee keer zo hard stijgen als in de rest van het land. Wat verklaart die grote vraag naar vastgoed in de hoofdstad? Dat is precies wat onderstaande grafiek laat zien.

    Deutsche Bank verzamelde de gegevens van alle verkooptransacties en groepeerde deze naar prijs en naar de herkomst van de koper. Londen blijkt een magneet te zijn voor vermogende mensen van over de hele wereld, want de grafiek toont aan dat er met name in het hogere prijssegment veel buitenlandse kopers actief zijn. Aan de onderkant van de markt (minder dan £700 per ‘square feet‘) wordt 70 tot 80 procent van de woningen gekocht door Britten, maar in de hogere prijsklasse is meer dan de helft van de kopers afkomstig uit het buitenland.

    Wie koopt het vastgoed in Londen?

    Wie koopt het vastgoed in Londen? (Bron: Deutsche Bank, via Businessinsider)

    Huizenprijzen worden aangejaagd door buitenland geld

    Het zijn vooral de Russen, Chinezen en Arabieren die de duurdere woningen in Londen kopen. In de prijsklasse van £1.000 tot £2.000 per square feet wordt ongeveer de helft van alle woningen gekocht door vermogende mensen uit China en Zuidoost-Azië. De allerduurste categorie woningen blijkt naar verhouding juist veel vermogende Oost-Europeanen en Russen aan te trekken.

    We zien hierin een bevestiging van wat wij eerder al op Marketupdate besproken hebben. Russen en Chinezen kopen op grote schaal vastgoed in grote Europese steden en aan de Middellandse zee. Niet in eerste plaats omdat ze daar zo graag willen wonen of omdat ze kantoorpanden in steden als Londen, Parijs of Berlijn nodig hebben, maar omdat ze hun vermogen in toenemende mate willen omzetten in tastbare bezittingen. Daar leent vastgoed op een toplocatie zich erg goed voor, omdat daar altijd wel vraag naar zal zijn. Het vermogen concentreert zich op dit soort locaties, met als voordeel dat het ook onderling makkelijk weer verhandeld kan worden voor een goede prijs.

    Het is om die reden dat vastgoed op toplocaties in grote Nederlandse steden haar waarde beter zal behouden dan vastgoed in een zeer landelijke omgeving. Dat neemt nog niet weg dat ook de prijzen van grachtenpanden door de eeuwen heen sterk op en neer kunnen bewegen.

    Twee derde vastgoed in Londen wordt gekocht als investering

    Twee derde vastgoed in Londen wordt gekocht als investering (Bron: Deutsche Bank, via Businessinsider)

  • Cartoon van de dag (25 oktober 2013)

    Hoe oneerlijk is het beleid van de Nederlandse regering ten aanzien van de huizenmarkt? Een cartoon die u absoluut gezien moet hebben!

    Scheefwonen? De huurder betaalt de rekening!

    Scheefwonen? De huurder betaalt de rekening! (Bron: @Bubbelonia)

  • Twee derde van Marketupdate lezers verwacht daling huizenprijzen

    Uit onze peiling af afgelopen week blijkt dat de meeste Marketupdate lezers rekening houden met een verdere daling van de huizenprijzen in Nederland. Ongeveer een derde deel van de 696 respondenten verwacht dat de bodem op de Nederlandse woningmarkt inmiddels wel bereikt is, maar een meerderheid denkt dat de prijzen nog wel wat verder omlaag kunnen.

    Zo verwacht ongeveer een derde deel van de Marketupdate lezers nog een prijsdaling van 20 of 30 procent vanaf het huidige niveau. Dat zou betekenen dat we nu ongeveer halverwege de correctie zitten. Wie nu een huis koopt profiteert al van een lagere aanschafprijs en relatief lage rentelasten, maar als we een groot deel van onze lezers mogen geloven zijn huizenkopers in de toekomst nog goedkoper uit.

    Hoe ver zullen de huizenprijzen in Nederland nog zakken?

    Hoe ver zullen de huizenprijzen in Nederland nog zakken?

    Lagere huizenprijzen maakt kopen aantrekkelijker

    Dat de situatie op de woningmarkt al wel begint te veranderen blijkt ook wel uit het gegeven dat de maandelijkse woonlasten voor kopers in sommige gevallen al lager zijn dan voor huurders. Het kopen van een huis wordt door fiscaal stimuleringsbeleid (hypotheekrenteaftek en startersleningen) steeds aantrekkelijker. Daar komt nog eens bij dat de rente momenteel erg laag staat. Huurders profiteren niet van deze voordelen…

    Zoals huurders iedere maand ‘geld wegbrengen’ doen kopers dat in feite ook als hun woning in waarde daalt. Stel dat een huis in een jaar tijd met €12.000 in prijs daalt, dan is dat op maandbasis een zeer groot bedrag. Het is dan ook de vraag waar het kantelpunt in de markt ligt. Vanaf welk prijsniveau wordt het weer aantrekkelijker om een huis te kopen?

     

    Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630

    Huizenprijzen in Nederland vanaf 1630 (via Huizenmarkt-zeepbel)

  • Koopwoning vaak goedkoper dan sociale huur

    De Volkskrant schrijft op basis van eigen onderzoek dat de maandelijkse kosten voor sociale huur in bepaalde steden inmiddels hoger zijn dan de kosten voor een koopwoning. Omgerekend naar het aantal vierkante meters is het in de regio’s Amsterdam, Utrecht en Rotterdam-Rijnmond steeds goedkoper geworden om een woning te kopen dan om er één te huren. Alleen in Amsterdam is huren nog een fractie goedkoper voor gezinswoningen, maar in Rotterdam zijn de maandlasten voor kopers al veel lager dan voor huurders. Volgens de Volkskrant betalen huurders die niet in aanmerking komen voor huursubsidie (bruto inkomen hoger dan €21.000 per jaar) zelfs een derde meer per maand voor elke m² dan iemand die een huis koopt.

    Koopwoning wordt gestimuleerd

    Huurders in de vrije huursector betalen inmiddels substantieel meer per m² dan huizenbezitters die een hypotheek afsluiten. In alle onderzochte regio’s betalen huurders in de vrije sector ongeveer 2x zoveel per maand als kopers van vergelijkbare huizen.

    Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, bevestigt dat kopen steeds aantrekkelijker is geworden ten opzichte van huren. Hij stelde begin dit jaar al vast dat er dit jaar een omslagpunt bereikt zou worden waarop de maandlasten voor kopen in bepaalde situaties lager uitvallen dan voor huren. De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen al met 20% gezakt en is tevens de rente behoorlijk omlaag gegaan. Deze factoren verlagen de maandlasten voor iedereen die nu een huis wil kopen.

    Volgens meer dan 30% van de Marketupdate lezers zullen de huizenprijzen in Nederland niet verder zakken, de rest rekent op een verdere prijsdaling van ongeveer 20 tot 30 procent.

    Huren stijgen

    De huren zijn daarentegen juist met 15% gestegen. Woningcorporaties vragen steeds meer huur van nieuwe huurders. Werd dat in het verleden nog vaak vastgesteld op 70% van de wettelijke maximumhuur, tegenwoordig wordt steeds vaker het wettelijke maximum gehanteerd. Deze ontwikkeling roept de vraag op: Wanneer komt het kabinet eens op voor de belangen van de huurders?

    U bent beter af met een NVM-hoogleraar

    “U bent beter af met een NVM-hoogleraar” (Bron: Huizenmarkt-zeepbel)

  • Poll: Hoe ver zullen de huizenprijzen in Nederland nog zakken?

    Afgelopen week kregen we een hoge respons op onze poll over de huizenmarkt. Daarom geven we onze lezers opnieuw een kans om zich over dit onderwerp uit te laten. Geïnspireerd door onderstaande grafiek van de Nederlandse huizenprijzen sinds 1630 leggen we onze lezers de volgende vraag voor:

    Hoe ver zullen de huizenprijzen in Nederland nog zakken?

    Huizenprijzen vanaf 1630

     

    [polldaddy poll=7483874]

    Huizen onder water

    Gelukkig staan de huizen niet letterlijk onder water (Bron: ANP)

  • Steeds meer subprime hypotheken in Nederland

    Het blog Huizenmarkt-zeepbel schrijft dat 20% van de hypotheken in Nederland volgens de definitie van de Nederlandsche Bank als subprime aangemerkt moet worden. Dat blijkt uit cijfers die te vinden zijn in een nieuw rapport over de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners. In het rapport staat een gedetailleerde opbouw van de totale woonlasten voor zowel huurders als eigenaren-bewoners. Daaruit blijkt dat huurders in Nederland gemiddeld 36,4% van het besteedbare inkomen kwijt zijn aan wonen en dat het percentage voor de eigenaren-bewoners op 25,3% ligt. Dat lijken op het eerste oog geen problematische cijfers…

    Subprime in Nederland

    Maar achter deze gemiddelden gaat een ongelijke verdeling schuil waar ook de banken zich steeds meer zorgen over maken. Tabel 1.2 uit het rapport laat zien dat de huishoudens die tot de laagste inkomensgroep behoren een koopquote hebben van 40,6%. Deze groep van 224.600 huishoudens was in 2012 meer dan 40% van het besteedbare inkomen kwijt aan woninglasten. Huizenmarkt-zeepbel verwijst naar een kwartaalbericht van de Nederlandsche Bank uit maart 2008, waarin staat dat een dergelijk hoge woonquote als ‘subprime’ bestempeld kan worden:

    “Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.” (Bron: DNB Kwartaalbericht, maart 2008)

    Huurquote en koopquote van huishoudens in 2009 en 2012

    Huurquote en koopquote van huishoudens in 2009 en 2012

    Woonlasten stijgen met name voor de laagste inkomens

    Koopquote van huishoudens in 2009 en 2012 (grafiek)

    (Bron: Woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners (2013)

    Inkomens dalen

    Het aandeel subprime hypotheken op de Nederlandse huizenmarkt is de afgelopen jaren verder toegenomen, met name doordat het netto besteedbaar inkomen sinds het begin van de financiële crisis gedaald is. Door een daling van de inkomens neemt de woonquote automatisch toe. Figuur 1.3 uit het rapport over de woonuitgaven in Nederland laat zien dat het netto besteedbaar inkomen is gezakt van gemiddeld €35.800 in 2009 naar €34.400 in 2012. We zien dit effect ook terug in bovenstaande tabel, want daarin staat dat de maandlasten voor zowel kopers als huurders ten opzichte van het inkomen tussen 2009 en 2012 is toegenomen (zie de grijze blokjes).

    Netto besteedbaar inkomen daalt

    Netto besteedbaar inkomen daalt