Marketupdate

Tag: woningmarkt

  • Huizenverkoop weer in de lift

    De Telegraaf schrijft dat de huizenverkoop in de maand augustus door het dak is gegaan. In de afgelopen maand werden er 11.500 woningen verkocht en waren er 130.000 aanvragen voor een bezichtiging. Vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar steeg het aantal transacties op de woningmarkt met 50%. Ook ten opzichte van een maand geleden is het aantal verkochte woningen gestegen.

    Volgens Jeroen Stoop, directeur van Makelaarsland, zijn er meerdere factoren aan te wijzen voor de gestegen verkoop in de afgelopen maand. Hij zegt dat veel van hun klanten economisch herstel verwachten, een herstel dat gepaard zou gaan met een stijging van de rente. De hypotheekrente is op dit moment nog relatief laag en huizenkopers willen daar blijkbaar van profiteren. Het aantal transacties op de woningmarkt stijgt al voor het vierde kwartaal op rij, volgens Stoop een teken dat de bodem nu echt bereikt is. Door het hoge aantal bezichtigingen verwacht Stoop dit jaar ook een goede septembermaand.

    Sentiment

    De media hebben ook een rol gespeeld, aldus Stoop. “Berichten dat de bodem van de huizenprijzen bereikt is, dragen bij aan het goede gevoel van de consument. Dat hebben wij hier echt duidelijk gemerkt”, zo verklaart de directeur van Makelaarsland in de Telegraaf. Marketupdate plaatste  niet zo lang geleden nog een video, waarin de ‘neutrale’ berichtgeving van het NOS Journaal doorklinkt.

    Kanttekening

    Geen economisch cijfer komt vandaag de dag zonder een kanttekening, zo ook dit verkoopcijfer niet. De vergelijking met de augustusmaand van vorig jaar wordt sterk beïnvloedt door het gegeven dat huizenkopers hun aankoop in 2012 naar voren haalden. Vanaf juli was er onzekerheid over een mogelijke verlaging van de NHG-grens, waardoor huizenkopers eerder tot aankoop overgingen. Daardoor viel er een gat in de verkopen van augustus.

    Onderstaande grafiek geeft het aantal verkochte woningen per kwartaal weer sinds 1996. De data is afkomstig van het CBS en is berekend aan de hand van het gemiddelde van de afgelopen vier maanden. Daardoor worden seizoenseffecten uitgesmeerd over een langere periode. Uit de grafiek valt op te maken dat de activiteit op de woningmarkt nog steeds relatief laag is ten opzichte van de jaren voor de economische crisis. Klik op de grafiek voor een grotere versie.

    Aantal verkochte woningen Nederland

    Aantal verkochte woningen Nederland

  • Huizenprijzen sneller omlaag dan men kan aflossen

    De daling van de huizenprijzen komt hard aan, want in de eerste helft van 2013 verdampte er meer geld aan woningwaarde dan wat men in totaal afloste op de hypotheekschuld. Hoewel versneld aflossen voor het individu (financieel) misschien meer lucht geeft, blijkt dat voor de gehele Nederlandse huizenmarkt niet het geval te zijn. Dat is de verontrustende conclusie die de staatsbank ABN Amro trekt in haar rapport over het tweede kwartaal van dit jaar.

    De bank schrijft het volgende over de situatie op de Nederlandse woningmarkt: “Het aantal vervroegde aflossingen is in de eerste helft van 2013 verder gestegen. Deze aflossingen houden verband met het toegenomen risicobewustzijn bij klanten en de lage rente op spaargelden”.

    Huizenprijzen versus hypotheekschuld: 1-0

    De extra aflossingen op hypotheken worden volledig teniet gedaan door de daling van de huizenprijzen. De prijzen dalen harder, met als logisch gevolg dat de loan-to-value (LTV) ratio van de hypotheekportefeuille weer stijgt. Had de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro eind 2012 nog een omvang van 82% ten opzichte van alle onderliggende woningen, eind juni 2013 was dat opgelopen naar 84%. De LTV-ratio laat in feite zien hoe groot de overwaarde van de woningmarkt op landelijke schaal is. Die overwaarde loopt snel terug en dat zal voor de hypotheekportefeuilles van ING en de Rabobank waarschijnlijk niet veel beter zijn.

    Ook uitspraken van premier Rutte komen in een ander daglicht te staan. Hij heeft meerdere keren gezegd dat de Nederlandse huizenmarkt meer bezittingen (huizenwaarde) dan schulden (hypotheken) heeft. Maar wat is de huizenmarkt eigenlijk nog waard, zo lang het aantal te koop staande woningen zo hoog staat als nu. Wat als de werkelijke waarde van de Nederlandse woningmarkt in feite 30% of 40% lager ligt dan de waarde die in de boeken staat? Is de woningmarkt dan nog steeds in balans?

    Huizenprijzen dalen sneller

    Cijfers van het CBS laten zien dat de huizenprijzen sinds de tweede helft van vorig jaar weer sneller omlaag zijn gegaan. De maand juli was een stuk minder slecht, maar voorgaande maanden lieten nog een jaar-op-jaar daling van 8 tot 10 procent zien. De prijsdaling begon in de tweede helft van 2012, omdat er in de eerste helft van vorig jaar nog veel onzekerheid was over de overdrachtsbelasting. Die zou misschien weer verhoogd worden van 2% naar 6%, met als gevolg dat potentiële kopers eerder de knoop doorhakten. Het gaf een kunstmatige en tijdelijke impuls aan de huizenmarkt, zo bleek later.

    Bijna kwart ‘onder water’

    Binnen de totale hypotheekportefeuille van de ABN Amro had 23% eind juni 2013 een loan-to-value ratio van 100 procent of meer. Een half jaar geleden, dus eind 2012, was dat nog 22% van het totale klantenbestand met een hypotheek.

    Hoewel er bij de ABN Amro nu meer huizenbezitters ‘onder water’ staan dan een half jaar geleden is het aantal betalingsachterstanden teruggelopen. Halverwege 2013 werd €3,3 miljard aan uitstaande hypotheekschuld geplaagd door betalingsachterstanden, eind 2012 was dat nog €3,6 miljard. Op €300 miljoen aan hypotheken is de betalingsachterstand in de eerste helft van dit jaar weer ingelopen. Daarbij werd ook vakantiegeld ingezet als middel om achterstallige betalingen in te lopen.

    Huizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossenHuizenprijzen dalen sneller dan men kan aflossen

  • Tweet van de dag (22 augustus 2013)

    De tweet van de dag komt van Jeroen Oosterink (@amdbs007), een financial in vastgoed. Hij stuurde via twitter de volgende presentatieslide door van de Rabobank. De slide hoort bij de publicatie van het Halfjaarverslag van de Rabobank over de eerste helft van 2013.

    We kunnen er lang of kort over doen, ook de Rabobank voelt steeds meer de pijn van de economische crisis. De Rabobank heeft bijna €210 miljard aan woninghypotheken op haar balans staan, bijna een derde van de totale hypotheekschuld van Nederland. Daarvan is slechts 20% gefinancierd met Nationale Hypotheekgarantie. De gemiddelde loan-to-value ratio is volgens de laatste cijfers 83%, wat betekent dat er niet zo veel overwaarde meer over is op het totale hypotheekbestand van de Rabobank.

    Woninghypotheken vormen 46% van de totale kredietverlening van de Rabobank. Van alle uitstaande hypotheken zijn er ongeveer 7.000 met een betalingsachterstand van 90 dagen of meer. Dat is 0,56% van het totaal aantal hypotheken.

  • Huizenprijzen stijgen weer

    De huizenprijzen stijgen weer in Nederland, zo blijkt uit de laatste gegevens van het CBS. Cijfers van het Kadaster laten zien dat de jaar-op-jaar prijsdaling in juli met 5% veel kleiner was dan in juni, toen er nog een daling van 9,6% gemeten werd. De gemiddelde prijs van bestaande koopwoningen steeg in juli weer een klein beetje ten opzichte van de maand daarvoor, namelijk met 1,2%.

    huizenprijzen-jaaropjaar-juli2013

    prijsindex-koopwoningen-juli2013

    Huizenprijzen 20% lager dan hoogtepunt 2008

    Vanaf het hoogtepunt van augustus 2008 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen al met 20% omlaag gegaan. De prijsdaling in Nederland kwam met enige vertraging, want het aantal transacties begon in 2009 al scherp te dalen. Sindsdien zijn er steeds minder huizen verkocht. Het CBS schrijft dat er in de eerste zeven maanden van 2013 in totaal 54.860 woningen van eigenaar wisselden, een daling van 16,9% ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar.

    Met een steeds lager aantal transacties lijkt een verdere daling van de huizenprijzen waarschijnlijk. Daar komt bij dat niet alle huizenverkopers zich weer als koper op de woningmarkt melden. Onlangs schreven we op Marketupdate dat één op de vijf verkopers weer overstapt op huren. Onderstaande grafiek van Hans de Geus (RTL-Z) laat zien dat de prijsdaling met enige vertraging volgt op de daling van het aantal transacties op de woningmarkt.

    Verkoopprijs en transacties Nederlandse woningmarkt
    Verkoopprijs en transacties Nederlandse woningmarkt (Bron: @hansdegeus)

  • Een op vijf verkoopt woning om te kunnen huren

    Een op de vijf Nederlanders die hun huis te koop hebben staan zullen bij verkoop niet meer op zoek gaan naar een andere woning. In plaats daarvan willen ze een huurwoning betrekken, zo schrijft NUgeld. Nog eens 18% van de mensen die hun woning momenteel te koop hebben staan weet nog niet zeker of ze weer een andere koopwoning zullen nemen. Dat blijkt uit een onderzoek van makelaarstijdschrift ‘Vastgoed’ en de website kijkmijnhuis.nl.

    Het is de zoveelste aanwijzing dat de huizenmarkt in Nederland niet op gang komt met alleen wat impulsieve stimuleringsmaatregelen en zalvende woorden van hoogleraren en makelaars. De belangrijkste reden die verkopers aangeven om toch weer te gaan huren is de vrijheid (29%). Onzekerheid over de economische situatie speelt voor 18% van de respondenten een rol. Een kwart zegt te huren omdat ze simpelweg niet bij de bank in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek. De ontwikkeling van de huizenprijzen houdt slechts 12% van de ondervraagden tegen om een koopwoning te betrekken, terwijl onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek voor 6% van de kopers een doorslaggevende rol zal spelen.

    Huren populair

    Steeds meer Nederlanders besluiten te gaan huren. Onderstaande grafiek van het blog ‘Woningmarktcijfers‘ laat zien dat de belangstelling voor huren tenminste de afgelopen 18 jaar niet meer zo groot is geweest als nu. Ook daalt het aantal verstrekte bouwvergunningen voor koopwoningen de laatste tijd veel harder dan het aantal vergunningen voor huurwoningen. Zie de website van het CBS voor de volledige toelichting en een grafiek.

    Huren steeds populairder
    Huren steeds populairder (Bron: Woningmarktcijfers)

  • Meer Amerikanen huren, huurprijzen naar recordhoogte

    Steeds meer Amerikanen besluiten een huis te huren, zo blijkt uit de laatste cijfers van het Amerikaanse Census Bureau. Al sinds 2004 daalt het percentage Amerikanen met een eigen huis gestaag, van ruim 69% op de top in 2004 tot slechts 65% nu. Vier procent lijkt niet veel, maar het gaat nog steeds om miljoenen huishoudens. Opvallend is dat er in de statistieken ook een correctie voor seizoensinvloeden is gemaakt (wat zou dat betekenen?). Hoe dan ook, gecorrigeerd voor dit soort invloeden zakte het percentage Amerikanen met een koophuis naar het laagste niveau sinds 1995.

    Huur stijgt

    Een lager percentage kopers betekent meer huurder en dat betekent weer hogere huurprijzen. De laatste cijfers laten zien dat die opnieuw zijn gestegen, tot een mediaan van $735 per maand. Dat is een nieuw all-time high, zoals de tweede grafiek hieronder laat zien. Deze ontwikkeling is slecht nieuws voor al die Amerikanen die van een relatief klein inkomen rond moeten komen, zoals de werknemers van fastfood ketens. De tijd waarin men overwaarde op woning kon ‘sparen’ is nu echt voorbij.

    Met een stijgende huur is ook een stijging van het inkomen wenselijk. Helaas vindt er maar weinig inflatiecorrectie plaats in de VS. Na correctie voor de officiële inflatie stijgen de lonen bijna niet meer (zie derde grafiek). Wanneer men rekent met een hogere inflatie, bijvoorbeeld die van Shadowstats, komt men tot de conclusie dat het reële inkomen al jaren aan het dalen is. Onderstaande grafieken komen van Zero Hegde.

    Percentage Amerikanen met eigen huis

    Steeds minder Amerikanen hebben een eigen woning (Bron: Zero Hedge)

    Mediaan van de maandelijkse huur in de VS

    De gemiddelde huur per maand is gestegen naar een record van $735 (Bron: Zero Hedge)

    Verandering in reëel inkomen VS

    Ondertussen dalen inkomens, gecorrigeerd voor de werkelijke inflatie (Bron: Zero Hedge)

  • Banken steken meer hypotheekrente in eigen zak

    Nederlandse banken steken een steeds groter gedeelte van de hypotheekrente in hun eigen zakken, zo blijkt uit de Eigen Huis Barometer van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Tussen mei 2012 en mei 2013 hebben banken maar de helft van de rentedaling doorberekend aan hun klanten, de rest hebben ze als winst achtergehouden. De gemiddelde hypotheekrente was in de maand mei van dit jaar 0,56 procentpunt lager dan een jaar geleden (van 4,33% naar 3,77%), maar de winstmarge die banken behaalden op hypotheken nam in dezelfde periode met 0,58 procentpunt toe (van 0,38% naar 0,96%).

    De daling van de rente zou ten goede moeten komen aan de consument, maar in plaats daarvan blijft een steeds groter gedeelte achter in de zakken van de bankiers. Voor de VEH is deze ontwikkeling reden genoeg om aan de bel te trekken. Ze roept de overheid op om een maximum te stellen aan de winstmarges die banken mogen maken op hypotheken.

    Winstmarge

    De VEH schrijft in haar persbericht dat banken het meest profiteren van hypotheken met een rente die 10 jaar vast staat. De consument betaalt daar nu 36 procentpunt minder rente op dan een jaar geleden, maar de bank verdient er 0,72 procentpunt meer aan dan een jaar geleden. Banken die de rente vorig jaar voor 10 jaar vast konden zetten bij klanten wisten de daling van de financieringskosten voor 2/3 deel in eigen zak te steken. Onderstaande illustratie laat zien hoeveel procent winst banken behalen op hypotheken. De VEH schrijft in haar toelichting dat de Nederlandse banken momenteel een historisch hoge winstmarge maken.

    Eigen Huis Barometer
    Eigen Huis Barometer

    Deze praktijken gaan ten koste van de huizenbezitter, zo schrijft de VEH in haar persbericht:

    “De extra marge die banken maken op hypotheken komt rechtstreeks uit de portemonnee van huiseigenaren. Al jaren betalen zij maandelijks honderden euro’s te veel. Door gebrek aan concurrentie kan de marge op de hypotheekrente onverminderd doorstijgen, terwijl de politiek weigert in te grijpen.”

    De VEH ergert zich vooral aan de omstandigheden waaronder dit gebeurt. De woningmarkt wordt in toenemende mate geconfronteerd met dalende huizenprijzen, hypotheken die onder water staan, betalingsproblemen en gedwongen verkopen. Ze roept de politiek op om in te grijpen en een plafond in te stellen aan de winst die banken mogen maken op hypotheken.

    Basel III

    Banken moeten voldoen aan strengere kapitaaleisen en versterken daarom de verhouding tussen het eigen vermogen en de uitstaande leningen. Het afromen van hypotheken is voor banken een effectieve manier om meer ‘vet op de botten’ te krijgen. Toch kan men stellen dat banken misbruik maken van de situatie. De Vereniging Eigen Huis geeft de volgende toelichting bij de cijfers:

    “De Eigen Huis Rentebarometer wordt in opdracht van Vereniging Eigen Huis maandelijks berekend door de Universiteit van Amsterdam en geeft de overwinsten weer die banken verdienen op de hypotheekrente bovenop de “normale winst”. De vernieuwde Rentebarometer is gebaseerd op de aangepaste rekenmethodiek, die de Autoriteit Consument en Markt  (ACM) medio april 2013 in het rapport ‘Concurrentie op de hypotheekmarkt’ heeft gepresenteerd. Aan het model zijn twee variabelen toegevoegd, de kapitaalvereisten Basel III en toename van betalingsproblemen bij klanten.”

    Onderstaande video geeft een toelichting van de huidige situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt.

    [vsw id=”iuZIWhv0xVM#at=81″ source=”youtube” width=”560″ height=”315″ autoplay=”no”]

  • Geen herstel Nederlandse woningmarkt

    Op 11 juli brachten de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en de Vereniging Eigen Huis (VEH) tegenstrijdige berichten naar buiten. Volgens Ger Hukker van de NVM was het herstel op de woningmarkt alweer in zicht, maar in reactie daarop gaf de VEH aan nog geen herstel te zien op de Nederlandse huizenmarkt. Wie heeft er gelijk?


    Daarvoor lenen we graag een drietal grafieken die Follow The Money eerder publiceerde. Alle drie laten ze er geen twijfel over bestaan, de huizenmarkt glijdt nog steeds af naar een diep dal.

    Het aanbod van nieuwe woningen blijft toenemen, woningen staan gemiddeld ook langer te koop en daar komt nog eens bij dat de doorstroming op de huizenmarkt verslechtert doordat minder huurders willen kopen en starters vaker weg blijven. Voor de volledige toelichting en alle cijfers verwijzen we naar het artikel op FTM.nl. Onderstaande grafieken spreken echter boekdelen!

    Doorstroming woningmarkt
    Doorstroming woningmarkt
    Woningen steeds langer te koop
    Woningen steeds langer te koop
    Woningvoorraad volgens Funda gestegen tot 31 maanden
    Woningvoorraad volgens Funda gestegen tot 31 maanden

  • “Nederlandse huizenverkoper wil geen verlies nemen”

    De problemen op de Nederlandse huizenmarkt zijn voor een deel te wijten aan ‘verlies-aversie’, zo schrijft het CPB in een nieuwsupdate. Huizenverkopers vertikken uit irrationele motieven verlies te nemen op de verkoop van het huis, zelfs als ze daarbij geen restschuld overhouden.

    Het CPB haalt hard uit naar huizenbezitters die de prijzen niet willen verlagen. Niet alleen de afwachtende en onzekere kopers zorgen voor de problemen op de Nederlandse woningmarkt, ook de verkopers hebben aan de huidige situatie bijgedragen. “Zij weigeren te accepteren dat ze hun woning voor minder zullen moeten verkopen dan zij er ooit zelf voor betaald hebben”, zo schrijft het CPB maandag. “Omdat ze de vraagprijs niet verlagen naar een marktconform niveau ontstaat er een groot gat tussen vraag- en biedprijzen. Mede daardoor raakt de woningmarkt op slot.”

    Restschuld

    Niet alle verkopers op de Nederlandse woningmarkt zijn in een positie om de vraagprijs te verlagen. Voor huizenkopers die ‘onder water’ staan en geen NHG-hypotheek hebben doet iedere prijsverlaging veel pijn. In plaats van vermogen bouwen ze een restschuld op, één die al snel in de duizenden of tienduizenden euro’s kan lopen. Het CPB erkent dat er huizenverkopers zijn die niet verder kunnen zakken zonder een restschuld te aanvaarden, maar uit onderzoeken in andere landen blijkt dat huizenbezitters sowieso moeite hebben om een lagere prijs voor hun woning te accepteren.

    Het CPB schrijft in de conclusie van haar onderzoek naar de woningmarkt het volgende:

    De verhuismobiliteit zou verder bevorderd kunnen worden als huizenverkopers hun reserveringsprijs sneller neerwaarts zouden aanpassen. Dit kan wellicht worden bereikt door huishoudens beter te informeren over de waardeontwikkeling van hun woning of van recent verkochte woningen in hun buurt. De verlies-aversie blijkt af te nemen als ook andere mensen in de directe omgeving hun huis met verlies hebben verkocht.”

  • Crisis op de huizenmarkt: 50% minder woningen verkocht in juni

    Het is volop crisis op de Nederlandse woningmarkt, zo blijkt uit de laatste cijfers van het Kadaster. In juni wisselden slechts 7.224 woningen van eigenaar, ruim een halvering ten opzichte van dezelfde maand van vorig jaar. Toen werden er nog 16.210 woningen verkocht in juni. Een verdere prijsdaling lijkt onvermijdelijk…

    De cijfers worden licht vertekend door het feit dat er in juni relatief veel huizen gekocht werden. De overdrachtsbelasting zou aanvankelijk weer van 2 naar 6 procent gaan, waardoor veel aankopen naar voren werden gehaald. Deze verhoging ging uiteindelijk niet door, maar zorgde in deze maand wel voor een sterke piek in de verkopen.

    Vergeleken met een maand geleden daalde het aantal verkochte woningen met 13,3%. Meer representatief zijn de verkoopcijfers van het hele tweede kwartaal. Die waren dit jaar 36,1% lager dan in dezelfde drie maanden van vorig jaar. Als we het eerste half jaar van 2013 naast dat van 2012 leggen, dan zien we een daling van 22,8% in de verkopen.

    Daling transacties over hele breedte

    Het Kadaster merkt op dat de daling van het aantal transacties zich niet beperkt tot een bepaald type woningen. Van alle soorten woningen werden er in juni minder verkocht dan een maand of een jaar geleden. Bij tussenwoningen was de terugval met 60% ten opzichte van een jaar geleden het grootst. Appartementen werden 45% minder verkocht dan een jaar geleden en waren daarmee de meest liquide woningen op de Nederlandse woningmarkt.

    In Overijssel daalde het aantal transacties ten opzichte van juni vorig jaar het meest, namelijk met meer dan 61%. Drenthe was opvallend genoeg de positieve uitschieter met een daling van bijna 50% in eht aantal verkochte woningen.

    Het aantal nieuwe hypotheken blijft maar dalen. In juni 2012 waren het er nog 23.383, in mei 2013 waren dat er 12.629 en in juni 2013 bleef de teller staan op 11.244.

    Wel of geen herstel?

    De Telegraaf merkt op dat de cijfers van het Kadaster afwijken van de cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) eerder publiceerde. Dat komt omdat het Kadaster een woningverkoop registreert bij de daadwerkelijke overdracht. De NVM beschouwt een woning als verkocht als er een koopcontract ondertekend is.

    Woningverkopen blijven dalen

  • Infographic: 400 jaar Nederlandse huizenprijzen

    Zijn huizen nog steeds veel te duur of is dit een goed moment om in te stappen? Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we de waan van de dag vergeten en terugkijken naar de lange geschiedenis van huizenprijzen in Nederland. Een infographic geeft een heldere kijk op de zaak.

    De infographic is gebaseerd op data van professor Eicholtz en de TU Delft. De prijzen zijn in euro’s, teruggerekend naar de waarde van 2009. Nog niet eerder waren huizen zo duur als voor de crisis. De neergaande fase is net begonnen en kan de huizenprijzen in 2020 naar €130.000 brengen!

    Klik voor een grotere versie (Bron: Huizenmarkt-zeepbel)