Door Maarje Martens
En om de gemoederen te bezweren laat staatssecretaris Weekers per omgaande weten niet te zullen toen aan de hypotheekrenteaftrek. De aanleiding is de publicatie van het Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS) najaar 2011 door De Nederlandse Bank (DNB) waarin de regering wordt aangeraden zo snel mogelijk maatregelen te nemen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. De belangrijkste reden is het zogeheten depositofinancieringsgat ofwel het verschil tussen het bedrag dat Nederlandse huishoudens gezamenlijk hebben gespaard en geleend. Dat gat bedraagt 479 miljard euro’s ofwel 3/4e van ons bnp. Het spaargedrag van Nederlanders is niet veel anders dan in andere westerse landen. Ons leengedrag is daarentegen in hoge mate afwijkend: de schuld van huishoudens is nergens zo hoog. Een belangrijke oorzaak is dat ons belastingsstelsel lenen subsidieert en sparen belast. DNB adviseert dat stimuleringsmaatregelen die de leencapaciteit van huishoudens slechts verder vergroten beter kunnen worden vermeden. Het gaat hier vooral om de hypotheekrenteaftrek die het aangaan van schuld stimuleert en aflossing ontmoedigt.
Tophypotheken zijn het probleem
De nieuwe Bazelse regelgeving vereist dat het financieringsgat gedicht wordt en wel met langere financiering. De meest gebruikelijke methode van lange financiering is momenteel de uitgifte van gedekte obligaties waarbij financiële instellingen een deel van de hypothecaire portefeuille die ze al hebben in onderpand geven, dat wil zeggen door verkopen aan derden. Dit gebeurt al op grote schaal. Het blijkt echter dat beleggers die in deze gesecuritiseerde obligaties geïnteresseerd zijn steeds huiveriger worden voor het gemak waarmee woningaankopen in Nederland gefinancierd worden met tophypotheken. De hoge LTV-ratio’s in combinatie met het grote percentage aflossingsvrije hypotheken bieden investeerders onvoldoende zekerheid dat de waarde van het onderpand ruim boven de waarde van de aangetrokken lening liggen.
Overheidsgaranties voldoen niet meer en de vrees neemt toe voor een downgrading door Moody’s en van Fitch van de kredietwaardigheid van de instelling die borg staat voor de hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie vallen, het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Als het WEW zijn AAA status verlies worden hypotheken duurder. Kredietbeoordelaars dreigen met downgrading tot “low investment grade” als er geen extra kredietbescherming wordt opgenomen naast de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De mogelijke afwaardering komt vooral door de magere buffers (overwaarde) in de securitisaties en niet door hogere risico's van wanbetaling op de hypotheken. Met andere woorden, de tophypotheken zijn het probleem en niet de garantstelling door de overheid. En dit verklaart waarschijnlijk de ommezwaai richting strenger leenbeleid op woninghypotheken van de banken sinds de zomer.
Het is dan ook geen verrassing dat de Rabobank , de bank met het grootste marktsegment i n hypotheken, positief is over de voorstellen van de DNB om de hypotheekrenteaftrek op de schop te nemen. Gepleit wordt voor een allesomvattend akkoord dat ertoe moet leiden de huizenmarkt stabiel te houden. Helaas leiden strengere leenvoorwaarden (lagere LTV-ratio’s) onvermijdelijk tot lagere woningprijzen en zal stabiliteit pas mogelijk zijn als alle lucht uit de huizenmarktzeepbel is. Woningprijzen zullen nog aanzienlijk dalen. De DNB geeft dat dilemma ook aan. “Een daling van huizenprijzen zal de uitgifte van met hypotheken gedekte obligaties bemoeilijken, terwijl significante kredietverliezen kunnen leiden tot bijstortverplichtingen aan de obligatiehouders. Oplopende verliezen zullen het uitgeven van securitisaties en het aantrekken van verschillende vormen van financiering met minder zekerheden lastiger en duurder maken. Om het vertrouwen van financiers te borgen, zullen instellingen hun buffers verder moeten versterken, of de financieringsbehoefte geleidelijk moeten afbouwen.“ Met andere woorden, de daling van huizenprijzen is onvermijdelijk en zal moeten leiden tot het nemen van maatregelen die er vooral op gericht zijn schulden af te bouwen dan wel af te boeken. Pas als de verhouding tussen prijs en waarde van onroerend goed tot realistische proporties is terug gebracht zal er sprake kunnen zijn van stabiliteit.
Horen, zien en zwijgen
Ondanks het feit dat Bazel III vereist dat het financieringsgat van 480 miljard gedicht wordt en dat de DNB hiertoe voorstellen doet, laat Staatssecretaris Weekers terstond weten niet aan de hypotheekrenteaftrek te willen toen. Er is duidelijk een verschil tussen de door banken gewenste stabiliteit op de woningmarkt, die hen in staat moet stellen om met hypotheken gedekte obligaties uit te geven, en de door Weekers gewenste rust op de woningmarkt die vermoedelijk bedoeld is om te voorkomen dat woningprijzen verder dalen (maar waarschijnlijk vooral electorale motieven kent). Helaas zal een woningmarktbeleid dat enkel is gebaseerd op het uit de weg gaan van hervormingen niet kunnen voorkomen dat huizenprijzen nog flink zullen dalen. Het zal daarentegen het proces naar de gewenste stabiliteit behoorlijk vertragen. Er zal dan veel langer sprake zijn van onzekerheid voor alle betrokkenen op deze markt, woningeigenaren, bouwers, makelaars en banken en het is zeer de vraag of dit verstandig is. Bovendien blijven de publieke lasten van het fiscaal ondersteunen van de woningmarkt onverminderd hoog (de HRA kost de overheid zo’n 12 miljard euro op jaarbasis) terwijl iedereen het erover eens is dat deze maatregel huizenprijzen kunstmatig hooghoudt en schuldvorming van huishoudens onnodig bevordert.
Out of the box
Om aan te geven dat het anders kan verwijs ik graag naar een suggestie van professor Tissen. Hij stelt voor om naar de aftrekbaarheid van hypotheekrente te kijken in relatie tot het in de bedrijfskunde gangbare begrip ‘contante waarde’. Van alle hypotheken is de omvang bekend, de rente en de looptijd, even als het huidige inkomen van de hypotheekgever. Dit stelt de belastingdienst in staat om de jaarlijks aftrekbare som te bepalen. Die kan vervolgens ‘contant’ worden gemaakt voor de resterende looptijd van de hypotheek. Door dit bedrag te totaliseren kan de overheid de toekomstige renteaftrek als het ware ‘afkopen’. Echter in plaats van dit bedrag consumptief uit te keren aan de individuele hypotheekgever, wordt het bedrag aangewend om de totale hypotheekschuld bij de bank te verminderen. Het voordeel voor de huizenbezitter is evident: lagere maandlasten vanwege een lagere hypotheek. Het voordeel voor de banken is ook evident: lager risico en een buffer om prijsdalingen van huizen te kunnen compenseren. Tegelijkertijd besluit de overheid om de aftrek van toekomstige hypotheekrente af te schaffen en om een contract met individuele huizenbezitters af te sluiten waarin geregeld wordt dat bij verkoop van een huis 50% van de meerwaarde in de zak van de verkoper terechtkomt en 50% terugvloeit naar de overheid.
Win-win-win: op deze manier wordt niet alleen iedereen (burgers, banken en belastingdienst) er beter van, maar wordt de actuele huizenmarkt voor ineenstorten behoedt. Er ontstaan zelfs weer nieuwe perspectieven waardoor menigeen opgelucht adem zal kunnen halen. Met andere woorden, een idee dat zeker meer aandacht verdient.
