Volgens Klaas Knot is het fiscale regime voor de Nederlandse woningmarkt nodig toe aan een herziening. Nu worden maximaal lenen en minimaal aflossen beloond en dat heeft de hypotheekschulden kunstmatig omhoog gestuwd. De huizenmarktzeepbel die als gevolg hiervan is ontstaan is bovendien kwetsbaar door de hoge Loan To Value-ratio. Anders gezegd, de schuld ten opzichte van het inkomen is veel te hoog. Inmiddels is er vanuit het bankwezen zelf paal en perk gesteld aan het maximale lenen en nu is het ook tijd om het minimale aflossen te veranderen. Dat begint wat betreft Knot bij de hypotheekrenteaftrek.
Inzoomen op gevaren: 'Funding gap'
De hoge hypotheekschuld zorgt niet alleen voor risico's bij huishoudens, het zorgt ook voor kwetsbaarheden bij Nederlandse banken. De zeer beperkte beschikbaarheid van spaargeld zorgt voor een financieringsprobleem bij banken. Knot is bevreesd voor deze problemen want Nederlandse banken hebben hypotheekschulden (activa) voor lange termijn uitgeleend, maar hebben die veelal met kort vreemd vermogen (passiva) gefinancierd. Dat betekent dat bij herfinanciering van de langlopende leningen waarop de Nederlandse huizenmarktzeepbel rust, een probleem kan ontstaan. Wanneer banken nieuw kort vreemd vermogen moeten aantrekken tegen hogere rentes dan kunnen zij door een lagere rentemarge in de problemen komen. Bovendien dreigen problemen om de uitstaande leningen met vreemd vermogen te herfinancieren. Knot waarschuwt dat financiële markten kunnen gaan inzoomen op dit herfinancieringsprobleem. Daardoor zal het probleem mogelijk verergerd worden. Knot schat die kans als reëel in.
Inzoomen op gevaren: Hoe zit het met hypotheeksecuritisaties?
Als we het toch over bancaire risico's hebben dan vormen hypotheeksecuritisaties een grote zorg. In Nederland is pak en beet 40% van de uitstaande hypotheekleningen herverpakt in hypotheeksecuritisaties. We hebben het dan over tenminste zo'n €250 miljard. De rommelpakketten die in Amerika werden gebouwd en wereldwijd werden geëxporteerd, hebben geleid grote verliezen bij beleggers. Veilige beleggingen bleken veel risicovoller te zijn dan het triple A keurmerk deed geloven.
Wat grotendeels onbelicht blijft is dat de Amerikaanse hypotheeksecuritisaties totstand zijn gekomen door systematische fraude met hypotheekpapieren en een onwettige administratie van wijzigingen in de juridische claims op de eigendomsaktes van Amerikaanse huizen. Het probleem in Amerika is dat hypotheken nadat zij 'kapot' zijn gegaan, worden toegewezen aan een tranche in een hypotheeksecuritisatie. Met andere woorden, beleggers in dergelijke schuldpapieren hebben een statistische kans gekocht dat hun belegging blijvend rendement oplevert.
Die kans is als risicoloos verkocht, maar blijkt in de praktijk achteraf te worden bepaald en veel risicovoller te zijn. Beleggers zijn willens en wetens in het ootje genomen. Toen de prijzen nog bleven stegen en de kasstroom (verkregen uit de hypotheeklasten) bleef aanhouden was er niets aan de hand en werd de fraude in deze hypotheeksecuritisaties niet gedetecteerd. Nadat de kasstromen voor deze zijn securitisaties opgedroogde en de lawine aan gedwongen verkopen plaatsvond is echter de valsheid in geschrifte (waaronder het zogenaamde “robosigning”) aan het licht gekomen.
Nederlandse hypotheeksecurititsaties?
Hoe het in Nederland gesteld is met hypotheeksecuritisaties is en blijft een groot raadsel. Het is zo'n beetje het best bewaarde geheim van de Nederlandse bancaire sector. De Nederlandse politiek lijkt hiervoor ook geen enkele interesse te hebben en dat is onbegrijpelijk. Of toch niet? Het is namelijk zo dat de Tweede Kamer de wet heeft aangepast om banken niet langer te verplichten de hypotheekgever (de geldlener) in te lichten wanneer zij hun hypotheek hebben doorverkocht. Dat betekent dat een grote massa schuldenaren eigenlijk niet weet aan wie zij nu eigenlijk hun hypotheeklasten betalen.
Op het moment dat hypotheekgevers in de problemen raken dan kan men niet bij de 'eigen' bank aankloppen voor een oplossing. Wanneer door ontslag of een scheiding het huis verkocht moet worden, en het huis maar niet verkocht wordt, dan ontstaat er vanzelf een probleem. Of men zit met dubbele maandlasten of vanwege lagere inkomsten kan de hypotheek niet betaald worden. In die gevallen is gedwongen verkoop dan de enige mogelijkheid. Dat betekent dat het probleem van lagere huizenprijzen steeds groter wordt. En dat betekent ook dat de meeste hypotheekgevers met een restschuld blijven zitten. Wanneer meer en meer mensen hun (veel te hoge) hypotheek niet kunnen financieren en vanwege welke reden dan ook hun huis te koop zetten, dan dalen de huizenprijzen verder. Dit lawinegevaar dreigt in Nederland en het is de vraag op welke manier dit gevolgen heeft voor verkochte hypotheeksecuritisaties.
Wanneer het heronderhandelen van de hypotheekvoorwaarden noodzakelijk is, dan is dat niet mogelijk. Een voorwaardelijke hypotheekverlaging zou het generieke probleem van dalende huizenprijzen kunnen ondervangen. Dat komt omdat een marktconforme bodem in de markt gelegd kan worden. Immers, door het betaalbaar maken van hypotheeklasten hoeft er geen sprake te zijn van gedwongen verkoop en minder aanbod zal de prijsdaling kunnen remmen. Echter, wanneer hypotheekgever en hypotheeknemer niet elkaar kunnen treffen vanwege de mogelijke fraude bij Nederlandse hypotheeksecuritisaties, dan hebben wij precies hetzelfde probleem als Amerika: een besmette woningmarkt.
Aandacht voor risico's
Knot heeft de hypotheekrenteaftrek op de agenda gezet en hij zal als geen ander weten dat dit een heet politiek hangijzer is. Desalniettemin zet hij de onhoudbaarheid van de hypotheekrenteafrek op de agenda. Het zou DNB en Klaas Knot sieren als zij ook aandacht schenken aan mogelijke problemen als gevolg van de wijze waarop Nederlandse hypotheeksecuritisaties zijn gemaakt. Voor de Tweede Kamer geldt hetzelfde want het wordt hoog tijd dat er duidelijkheid ontstaat of in Nederland op dezelfde wijze als in Amerika is gefraudeerd met herverpakte hypotheken.
