Hoe werkt een huis kopen met Bitcoin?

De vraag of je een huis kunt kopen met Bitcoin wordt steeds vaker gesteld. Cryptomunten zijn de afgelopen jaren volwassen geworden en worden niet alleen gezien als speculatief bezit maar ook als serieus investeringsmiddel. Toch verschilt de praktijk sterk per land.

In Nederland is het bijna onmogelijk om direct een woning met Bitcoin te betalen. In landen als Dubai zijn de mogelijkheden veel groter, al moet je goed weten welke routes er bestaan en welke valkuilen je moet vermijden.

Nederland en Bitcoin in vastgoed

In Nederland lijkt het aantrekkelijk om je Bitcoin direct in te ruilen voor een huis, maar in de praktijk lukt dit bijna nooit.

• Notarissen accepteren alleen euro’s en werken volgens strikte regelgeving.
• Hypotheekverstrekkers en banken willen weten waar het geld vandaan komt en accepteren geen crypto als directe betaalmethode.
• Bij grote bedragen wordt extra scherp gekeken naar witwasregels (WWFT).

Wil je in Nederland vastgoed kopen met Bitcoin, dan moet je de crypto eerst verkopen via een gereguleerde exchange zoals Bitvavo. Het geld komt dan in euro’s op je bankrekening en pas daarna kun je het gebruiken voor de aankoop van een woning. Juridisch gezien koop je dus met euro’s, niet met Bitcoin.

Andere landen waar je met Bitcoin een huis kunt kopen

In sommige landen zijn er meer mogelijkheden.

• In Spanje en Portugal zijn er makelaars die crypto accepteren, vaak via externe dienstverleners die de munten omzetten naar euro’s.
• In de Verenigde Staten zijn er incidentele transacties bekend waarbij villa’s rechtstreeks met Bitcoin zijn verkocht, meestal in de luxe sector.
• In Dubai is het kopen van vastgoed met Bitcoin en andere crypto inmiddels een gevestigde praktijk, maar ook daar gaat het vrijwel altijd via een omweg.

De praktijk in Dubai

Dubai heeft zichzelf gepositioneerd als internationale hub voor blockchain en digitale assets. Projectontwikkelaars en makelaars staan open voor crypto betalingen, maar de manier waarop je betaalt is bepalend voor de kosten en het gemak.

Betalen via de ontwikkelaar

Een aantal ontwikkelaars adverteren dat ze crypto accepteren. In werkelijkheid werken ze samen met een derde partij die jouw Bitcoin direct omzet naar dirhams. 

Het nadeel is dat de wisselkoersen vaak ongunstig zijn. Je betaalt daardoor meer dan nodig en hebt weinig grip op het proces.

Via een exchange

Je kunt er ook voor kiezen je Bitcoin zelf te verkopen via een exchange zoals Bitvavo of Bybit en het geld in euro’s over te maken naar Dubai. Dit is in theorie goedkoop, maar in de praktijk lopen beleggers tegen obstakels aan. 

Internationale banktransacties duren lang, banken stellen vragen over de herkomst van het vermogen en soms worden bedragen tijdelijk vastgehouden. Voor een snelle aankoop van vastgoed is dit meestal geen werkbare route.

De beste methode: OTC en manager’s cheque

De meest efficiënte en veilige methode in Dubai is het gebruik van een OTC broker (over the counter).

1. Je verkoopt je Bitcoin (of stablecoin) rechtstreeks aan de OTC broker in Dubai.
2. De broker zet dit bedrag om in dirhams (de lokale valuta in de VAE).
3. Je ontvangt een manager’s cheque op naam van de projectontwikkelaar en kan alleen gebruikt worden door de ontwikkelaar.
4. Deze cheque wordt geaccepteerd door het Dubai Land Department en gebruikt voor de eigendomsoverdracht.

De kosten voor deze service liggen meestal rond de 2% van het bedrag, afhankelijk van de grootte van de transactie. Voor grote aankopen daalt het percentage vaak. Hoewel je dus een fee betaalt, krijg je daar zekerheid, een correcte koers en volledige naleving van de regels voor terug.

Meer over hoe je onroerend goed koopt met crypto en hoe je in contact komt met een betrouwbare OTC lees je hier.

Voordelen van kopen met Bitcoin in Dubai

• Je hebt geen traditionele bank nodig en kunt snel handelen.
• Je zet digitale winsten om in tastbaar vastgoed dat huurinkomsten oplevert.
• Huurinkomsten en waardestijgingen zijn in Dubai belastingvrij bij privébezit.
• Het proces via een manager’s cheque is volledig erkend en geaccepteerd door de autoriteiten.

Risico’s en aandachtspunten

• De volatiliteit van Bitcoin kan zorgen voor koersschommelingen tussen verkoop en aankoop.
• Niet alle ontwikkelaars accepteren crypto, waardoor je afhankelijk bent van specifieke projecten.
• OTC transacties brengen kosten met zich mee en je moet het kantoor vertrouwen.
• Je moet altijd de herkomst van je crypto kunnen aantonen om problemen met regelgeving te voorkomen.

Conclusie

Een huis kopen met Bitcoin klinkt eenvoudig, maar in Nederland is het vrijwel onmogelijk om direct in crypto af te rekenen. Je moet je munten altijd eerst verkopen en omzetten in euro’s via een exchange. In andere landen zijn er meer mogelijkheden, waarbij Dubai vooroploopt.

Daar zijn er drie routes: rechtstreeks betalen via een ontwikkelaar (vaak tegen slechte koersen), zelf verkopen via een exchange (traag en riskant), of via een OTC broker die een manager’s cheque afgeeft. Die laatste methode is verreweg de beste en meest gebruikte route.

Voor wie serieus vermogen in Bitcoin heeft opgebouwd en dit wil diversifiëren in vastgoed, is Dubai een logische bestemming. Met duidelijke regels, belastingvoordelen en een volwassen vastgoedmarkt biedt de stad een unieke kans om digitale coins om te zetten in tastbare stenen.