Marketupdate

Tag: verenigd koninkrijk

  • Huizenprijzen in Verenigd Koninkrijk stijgen met £1.131 per maand

    Waarom zou je nog geld sparen als je huis iedere maand bijna €1.000 meer waard wordt? Dat is de realiteit op de huizenmarkt in het Verenigd Koninkrijk, waar de huizenprijzen het afgelopen jaar met gemiddeld 8,4% zijn gestegen. Waren de huizen in het Verenigd Koninkrijk begin 2013 nog £162.245 waard, aan het einde van het jaar werd de gemiddelde woning al getaxeerd op £175.826. In Londen stegen de gemiddelde huizenprijzen in een jaar tijd met bijna 15%, van £300.361 naar £345.186. Volgens berekeningen van de Telegraph betekent dat een waardestijging van omgerekend £1.131 per maand voor een gemiddelde woning en zelfs bijna £4.000 per maand voor een woning in Londen!




    Stijgende huizenprijzen

    De huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk stijgen door een stimulerend beleid van de regering en de Bank of England. Met het ‘Help to Buy‘ programma stuurt de overheid actief aan op het verstrekken van meer kredieten, waardoor de huizenmarkt stevig de wind in de rug heeft. Ook is de rente al een lange tijd extreem laag, waardoor de maandlasten verder verlaagd worden ten gunste van de huiseigenaar met hypotheek.

    De prijsstijging was het sterkste in het zuidoosten van het Verenigd Koninkrijk, maar sijpelde de laatste tijd ook door in de meer landelijke regio’s. Toch gaan de prijzen niet overal even hard omhoog, want in het meest noordelijke deel van het land stegen de prijzen het afgelopen jaar met slechts 1,9%.

    Met een prijsstijging van 8,4% in een jaar tijd kan men zich de vraag stellen of de huizenmarkt in een bubbel zit. Maar dat lijkt nog niet het geval te zijn als je kijkt naar de verhouding tussen de huizenprijzen en de inkomens (zie grafiek). Hoewel de prijzen in verhouding tot het inkomen hoger zijn dan het gemiddelde over de afgelopen dertig jaar, liggen ze momenteel nog steeds ruim onder het record van 2007. Dat de huizenprijzen zo snel stijgen komt ook voor een belangrijk deel door de extreem lage rente, waardoor de maandlasten lager uitvallen en waardoor potentiële huizenkopers een hogere hypotheek kunnen financieren.

    Huizenprijzen versus inkomen in het Verenigd Koninkrijk

    Huizenprijzen versus inkomen in het Verenigd Koninkrijk (Bron: Nationwide, via de Telegraph)

  • Een kwart van Britse hypotheekschuld zit in Londen

    We dachten dat het vastgoed in Londen zo hard in prijs stijgt vanwege haar internationale status als veilige haven. Vergeleken met andere regio’s in het Verenigd Koninkrijk zijn de huizenprijzen in de hoofdstad namelijk veel harder gestegen. Toch zijn het niet alleen rijke Arabieren, Chinezen en Russen die de prijzen in Londen verder opdrijven, want ook Britten blijken volop te lenen om een stulpje in de hoofdstad te bemachtigen.

    Hypotheekschuld

    The Guardian schrijft dat meer dan een kwart van alle uitstaande hypotheekschulden in het land gekoppeld is aan vastgoed in Londen. Het is voor het eerst dat de cijfers over de Britse hypotheekschulden tot op het niveau van postcodegebied gepubliceerd worden. De Britse hypotheekschuld heeft een omvang van £891 miljard, waarvan £227 miljard geleend is voor vastgoed in de Britse hoofdstad. In Londen wordt naar verhouding veel meer geld geleend voor een huis, want de populatie van de hoofdstad is ongeveer 13% van de totale populatie van het Verenigd Koninkrijk. Dat verklaart ook waarom die huizenprijzen in Londen dit jaar al met 12% zijn gestegen.

    Uit de cijfers van de British Bankers Association (BBA) blijkt dat de hypotheekschuld in het noordoosten van Engeland het laagst is (£26 miljard). Wales komt op de tweede plaats met £28 miljard aan hypotheekschulden. De cijfers hebben betrekking op de situatie van eind juni en bevatten alle hypotheekleningen die verstrekt zijn door Barclays, HSBC, Lloyds Banking Group, Nationwide building society, Santander UK, RBS en de Clydesdale and Yorkshire Bank. Deze financiële instellingen hebben een gezamenlijk marktaandeel van ongeveer 73% op de hypotheekmarkt.

    In oktober waren de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk met gemiddeld £257.000 ongeveer 5,5% hoger dan een jaar eerder. Dat is de grootste procentuele prijsstijging sinds september 2010. In oktober waren de gemiddelde huizenprijzen in Londen een stuk hoger dan in de rest van het land, namelijk £437.000.

    'Kwetsbare huishoudens'

    De stijgende huizenprijzen en de hoge hypotheekschuld brengen ook risico's met zich mee, vooral nu de rente zo extreem laag staat. De Bank of England schrijft dat als de hypotheekrente met 2,5 procentpunt stijgt, het aantal 'kwetsbare' huishoudens kan verdubbelen. Met kwetsbaar doelt de centrale bank op huishoudens die meer dan 35% van hun inkomen aan hypotheeklasten kwijt zijn. Nu is dat ongeveer 8%, maar dat kan bij een 2,5 procentpunt stijging van de hypotheekrente en een gelijkblijvend inkomen verdubbelen naar 16%. Stijgen de inkomens met tien procent, dan valt het percentage kwetsbare huishoudens lager uit (12% in plaats van 16%). De Bank of England houdt de rente voorlopig extreem laag en volgens gouverneur Mark Carney moet de economie nog verder aansterken voordat daar verandering in wordt aangebracht. In het laatste kwartaalrapport schrijft de centrale bank dat de hypotheekschuld het afgelopen jaar niet sterk veranderd is, maar dat de schuld in historisch perspectief relatief hoog is. Naast hypotheekschuld nemen Britten ook steeds meer andere schulden op zich, aldus Bloomberg. Volgens NMG Consulting steeg de gemiddelde hoeveelheid schulden per huishouden (exclusief hypotheken) in een jaar tijd van £5.400 naar £6.300.

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

    Kwart van alle Britse hypotheekschuld concentreert zich in Londen

  • Britten halen steeds meer spaargeld van de bank

    Britten hebben in de afgelopen veertig jaar nog nooit zoveel geld van hun spaarboekjes gehaald als het afgelopen jaar, zo blijkt uit de laatste cijfers van de Bank of England. In de afgelopen twaalf maanden werd er netto £23 miljard aan spaargeld van de rekeningen gehaald, wat omgerekend ongeveer £900 per huishouden is. Het spaargeld, dat niet veel meer dan 1% rente opleverde, werd uitgegeven of overgeboekt naar betaalrekeningen. De cijfers van de Britse centrale bank laten zien dat spaarders steeds minder de toegevoegde waarde inzien van het sparen op een spaarrekening.

    Spaargeld levert weinig rente op

    De Telegraph schrijft dat er sprake is van een heuse trendbreuk met de afgelopen jaren. In 2007 - toen de kredietcrisis net begonnen was - was de natuurlijke reactie van de Britten om meer te sparen. Tussen oktober 2011 en oktober 2012 werd er netto nog £24,8 miljard aan spaargeld naar de bank gebracht. Tussen oktober 2012 en 2013 werd er echter weer 4,7% van de spaarrekeningen af gehaald, bijna hetzelfde bedrag dat een jaar eerder nog naar de bank toe gebracht werd... Volgens de laatste cijfers hebben consumenten ten opzichte van een jaar geleden 11,2% meer geld op betaalrekeningen staan of op een andere wijze direct toegankelijk gemaakt. Een positieve uitleg van het verhaal is dat de Britten het afgelopen jaar meer consumeerden dan hun inkomen toeliet, waardoor de economie een (tijdelijke) impuls heeft gekregen. Het geld dat van de spaarrekeningen is verdwenen is voor een aanzienlijk gedeelte gebruikt voor de aanschaf van consumptiegoederen. Volgens experts is dit toch een zeer zorgelijke ontwikkeling, omdat het nieuwe twijfels brengt over de duurzaamheid van het economische herstel in het Verenigd Koninkrijk. Ze hebben deze ontwikkeling reeds aangekaart bij de Britse premier, in de hoop dat die er aandacht aan schenkt in de herfsttoespraak die hij donderdag geeft. Voormalig beleidsadviseur Ros Altmann uitte tegenover de Telegraph zijn zorgen over deze ontwikkeling:

    "Mensen stoppen met sparen voor de lange termijn, omdat alle maatregelen van de laatste jaren erop gericht zijn om sparen zo onaantrekkelijk mogelijk te maken. Het probleem daarvan is dat geen enkele economie op de lange termijn kan floreren zonder mensen die sparen. Je kunt een economie niet laten draaien op schulden en op geleend geld, er moet ook gespaard worden voor toekomstige investeringen. Simpelweg spaargeld opnemen en dat uitgeven is een recept voor langdurige economische neergang."

    In de eerste jaren van de crisis spaarden Britten steeds meer geld. Van oktober 2008 tot en met oktober 2009 werd er £13,9 miljard aan de spaarrekeningen toegevoegd. In het daarop volgende jaar kwam er nog eens £14,6 miljard aan spaargeld bij. Maar door de alsmaar dalende rente wordt de bereidheid om geld naar de bank te brengen steeds kleiner. Volgens economen speelt ook de inflatie een belangrijke rol in de trendbreuk. De lonen stagneren en de werkloosheid loopt op, maar ondertussen blijven de kosten van levensonderhoud stijgen.

    Britten nemen steeds meer spaargeld op

    Britten nemen steeds meer spaargeld op

  • Huizenprijzen Londen weerspiegelen status van veilige haven

    Voor zeer vermogende mensen is ook vastgoed een veilige haven. Miljardairs die niet meer weten wat ze met hun geld moeten doen kopen graag dure appartementen en huizen op toplocaties, bijvoorbeeld in Londen. Omdat de allerrijksten zich concentreren op een beperkt aantal toplocaties ontstaat een netwerkeffect, waardoor de prijzen daar extra hard kunnen stijgen. De volgende grafiek van Businessinsider laat dat mooi zien.

    In de grafiek zie je de prijsontwikkeling vanaf de top van de huizenmarkt in 2007 in tien verschillende regio’s van het Verenigd Koninkrijk. Waar de prijzen in andere regio’s met 5 tot 25 procent gezakt zijn vanaf 2007 zijn ze in Londen juist 12% gestegen!

    Gerelateerd:

    Ontwikkeling huizenprijzen in Londen en rest van Verenigd Koninkrijk

    Ontwikkeling huizenprijzen in Londen en rest van Verenigd Koninkrijk

  • Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk naar nieuw record

    Terwijl de huizenprijzen in Nederland dalen blijven ze in het Verenigd Koninkrijk verder stijgen, zo schrijft Bloomberg. In augustus stegen de huizenprijzen volgens LSL Property Services met 0,5% naar een nieuw record van £235.534 (omgerekend ruim €278.000). Vooral in Londen stijgen de huizenprijzen snel, want op jaarbasis gingen de prijzen daar de afgelopen drie maanden twee keer zo hard omhoog als in de rest van het land.

    Huizenprijzen ondersteund door kredieten

    De stijgende huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk worden gedreven door de beschikbaarheid van goedkoop krediet en door het stimulerende beleid van de Britse regering. Deze week ging de tweede fase van het Help to Buy programma van start, een systeem waarmee de overheid garanties geeft op hypotheken die de banken verstrekken. Zolang de koper van een woning tenminste 5% van de koopsom zelf inlegt komt zijn hypotheek in aanmerking voor deze overheidsgarantie.

    Omdat het risico op hypotheken met het Help to Buy programma overgebracht wordt van de banken naar de overheid is het makkelijker geworden voor huizenkopers om een hypotheek rond te krijgen. Omdat meer mensen in aanmerking komen voor een hypotheek stijgt ook het aantal hypotheekaanvragen. Volgens de Bank of England was het aantal aanvragen in augustus op het hoogste niveau in vijf jaar tijd!

    Subprime?

    Alles wijst erop dat het Verenigd Koninkrijk een huizenbubbel aan het blazen is. Ging het in de VS al mis met zogeheten sub-prime hypotheken, in het Verenigd Koninkrijk slaan politici en bankiers men met enige vertraging hetzelfde pad in. David Newnes van LSL Property Services zei het volgende tegenover Bloomberg:

    “We hebben gezien dat banken de criteria voor een hypotheek versoepeld hebben voor mensen met een kleine beurs. Daarmee heeft de bank haar deuren geopend voor nieuwe kopers die jarenlang alleen maar konden dromen van een eigen huis. De vraag naar hypotheken is in een relatief korte periode aanzienlijk toegenomen. De vraag loopt zelfs voor op het aanbod van woningen”

    In negen van de tien regio’s waar LSL de huizenprijzen volgt zijn de huizenprijzen de afgelopen drie maanden gestegen ten opzichte van een jaar geleden. In Londen was de groei 8,5%, vergeleken met een gemiddelde van 3,5% in heel Engeland. In Wales zwakte de daling van de huizenprijzen weer wat af. Landelijk waren de huizenprijzen in september in Groot-Brittannië 3,8% (of £8.526) hoger dan een jaar geleden.

    Huizenbubbel

    Het aantal verkochte woningen steeg met 12% in vergelijking met vorig jaar. Een groot deel van de stijging was toe te schrijven aan nieuwe starters op de woningmarkt. Volgens Newnes profiteert het hele land van het Help to Buy programma, omdat het kopers een steuntje in de rug geeft om een eerste woning te kopen. De eigen inleg van 5% is voor de meeste mensen nog te overzien, terwijl banken door de overheidsgarantie op nieuwe hypotheken soepeler hypotheekleningen verstrekken.

    De stijgende huizenprijzen geven de huizenbezitter misschien een rijk gevoel, maar ondertussen wordt de betaalbaarheid van een woning steeds slechter. Dat raakt ook de huursector, omdat stijgende huizenprijzen ook een opwaartse druk uitoefenen op de huur. Onlangs plaatsten we op Marketupdate een mooie illustratie van de betaalbaarheid van woningen in het Verenigd Koninkrijk. De betaalbaarheid wordt door het stimulerende beleid van de Britse regering en de Bank of England alleen maar slechter. Hoe lang kan dit nog goed gaan?

    Huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk stijgen nog steeds

    Huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk stijgen nog steeds (Bron: Onbekend)

  • Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk explosief gestegen

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk explosief gestegen

    De volgende illustratie laat precies zien wat er gebeurt als de banken volop hypotheken verstrekken en de overheid een stimulerend beleid voert ten aanzien van het eigen woningbezit. Door steeds meer hypotheekschuld in de huizenmarkt te pompen zijn huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk veel harder gestegen dan het gemiddelde inkomen van de bevolking.

    Huizenprijzen door het dak

    In een periode van vijftien jaar (1997-2012) stegen de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk van drie tot vijf keer het gemiddelde jaarinkomen naar zes tot meer dan tien keer het gemiddelde jaarinkomen. We kunnen niet anders concluderen dat de betaalbaarheid van woningen in vijftien jaar tijd erop achteruit is gegaan. Vooral in het zuidelijke gedeelte van het Verenigd Koninkrijk en in een wijde omtrek rondom Londen zijn de huizenprijzen in vijftien jaar tijd wel drie tot vier keer zo hard gestegen als de gemiddelde inkomens.

    Iedereen die de afgelopen vijftien jaar een huis kocht zag de waarde van het onderpand toenemen. Daarnaast hebben makelaars, notarissen, bouwbedrijven en de overheid goed verdient aan de hausse op de Britse woningmarkt. Eigenlijk hetzelfde verhaal als in Nederland. Maar wie trekken er aan het kortste eind? Dat zijn de starters die nu voor een relatief hoge prijs een huis moeten kopen. Hun maandlasten zijn door de lage rente misschien niet extreem hoog, maar de kans dat hun huis in waarde zal toenemen wordt steeds kleiner. De meest simpele verklaring daarvoor is dat huizen op een gegeven moment onbereikbaar zullen worden voor starters en dat de woningen zichzelf de markt uit prijzen.

    In Nederland zijn de huizenprijzen vanaf de top al met een procent of twintig gezakt, maar in het Verenigd Koninkrijk zijn ze na een kort dipje in 2009 opnieuw gestegen. Hoe lang kan dit nog goed gaan? Wie gaat het meeste pijn voelen als ook in aan de andere kant van het Kanaal de lucht uit de huizenmarkt begint te lopen?

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk 1997 versus 2012

    Huizenprijzen Verenigd Koninkrijk 1997 versus 2012 (Bron: Onbekend)

    Goudstandaard seminar

  • Grafieken: Hypotheekschuld in het Verenigd Koninkrijk

    De volgende grafiek uit een rapport van Barclays laat zien dat ook de omvang van de hypotheekschuld in Groot-Brittannië begint te stagneren. Vanaf 1994 tot en met begin 2008 is de totale hypotheekschuld razendsnel toegenomen, maar daarna zakte het aantal nieuwe hypotheekleningen drastisch terug. Sinds het uitbreken van de crisis zakte het netto bedrag aan hypotheekleningen bijna naar het nulpunt, want betekent dat er inmiddels bijna evenveel geld wordt afgelost als dat er geleend wordt. Het stagneren van de totale hypotheekschuld kan grote gevolgen hebben voor de huizenmarkt. Zodra starters niet meer bereid zijn een woning te kopen stroomt er niet meer geld richting de huizenmarkt, waardoor het ook afgelopen kan zijn met de prijsstijging.

    We hebben in Nederland al gezien wat de gevolgen zijn van een veel te hoge hypotheekschuld in combinatie met dalende huizenprijzen. Het vooruitzicht voor het Verenigd Koninkrijk is ook niet best, want daar is de hypotheekschuld nog ongeveer 80% van het BBP. De tweede grafiek brengt de hoogte van de hypotheekschuld en de ontwikkeling van de huizenprijzen vanaf 1990 mooi in beeld. Om de vergelijking te maken, in Nederland ligt deze schuldquote boven de 100%.

    Netto hypotheekleningen in Verenigd Koninkrijk

    Totale hypotheekschuld groeit niet meer, het begin van een lange fase van deleveraging?

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen

    Relatie tussen hypotheekschulden en huizenprijzen (Bron: Bondvigilantes)

    Goudstandaard seminar

  • Britse huizenprijzen weer net zo hoog als in 2006

    De huizenprijzen in Groot-Brittannië zijn gestegen tot het hoogste niveau in bijna zeven jaar tijd, wat grotendeels toegeschreven kan worden aan de lage rente en de stimulerende maatregelen van de overheid en de Britse centrale bank. De Britse huizenprijsindex steeg van 37 in juli naar 40 in de maand augustus, de hoogste score sinds november 2006. De indicator die de totale vraag in de markt meet steeg in augustus naar recordhoogte, terwijl de verwachting van de huizenprijzen in de nabije toekomst steeg naar het hoogste punt sinds 2002.

    De stijgende huizenprijzen worden, net als in Nederland een paar jaar geleden, gedreven door een toenemende hypotheekschuld. De centrale bank heeft met haar ‘Funding for Lending’ programma meer goedkoop krediet beschikbaar gesteld aan de markt, wat een prijsopdrijvend effect heeft op de woningmarkt van Groot-Brittannië. Volgens minister van Financiën George Osborne wordt de huizenmarkt geholpen door meer goedkope kredieten, terwijl de oppositie vreest voor een bubbel op de woningmarkt.

    Genoeg kopers

    “Het is niet verrassend dat meer en meer mensen van plan zijn hun woning te verkopen”, aldus Peter Bolton King van de Royal Institution of Chartered Surveyors. “Er zijn kopers te vinden en de prijzen stijgen. Voor iedereen die wil verhuizen is dit het goede moment om dat te doen. Wat we niet hopen te zien is dat de prijzen zo ver stijgen dat huizen onbetaalbaar worden”. De markt verwacht de komende twaalf maanden een prijsstijging van 2,2% en voor de komende vijf jaren een jaarlijkse stijging van 4,4%. Toen dit onderzoek aan het begin van het jaar werd uitgevoerd kwamen er nog percentages uit rollen van respectievelijk 0,6 en 3,4 procent.

    De index die het aantal potentiële huizenkopers in Groot-Brittannië peilt liet in augustus ook een forse stijging zien. Het cijfer kwam uit op 45, veel hoger dan het cijfer van 37 in de maand juli. Een positief cijfer betekent dat meer makelaars een stijging zagen in de vraag dan een daling. Dat correspondeert ook de verhouding tussen het aantal verkochte woningen en de beschikbare woningvoorraad. Die is in Groot-Brittannië inmiddels ver beneden het langjarig gemiddelde gezakt. Dat gemiddelde zal vanzelf gevonden worden door een toenemend aanbod van woningen of door een afnemende vraag. Beide laten zich sterk sturen door de huizenprijzen en de beschikbaarheid van kredieten. Daar hebben we in ons land ervaring mee.

    Stimuleren

    De Britse regering heeft voor volgend jaar 130 miljard aan garanties opzij gezet, met als doel de woningmarkt verder te stimuleren. Het help-to-buy programma dat in april werd opgestart heeft ook al een bijdrage geleverd aan de verkoop van nieuwe woningen, zo schrijft Bloomberg. Halifax, de grootste hypotheekverstrekker van het land, zei afgelopen week dat de huizenprijzen voor de zevende maand op rij gestegen waren in augustus en dat ze de rest van het jaar waarschijnlijk zullen blijven stijgen.

    Prijsexplosie

    Marketupdate verzamelde data van de huizenprijzen in Groot-Brittannië over de afgelopen zestig jaar. De grafiek laat zien dat de prijsinflatie al begon in 1971, toen Nixon de sluizen openzette voor bijna onbeperkte geldcreatie. De tweede explosie begon in 1995 en bracht de huizenprijzen in tien jaar tijd van £50.000 naar meer dan £180.000. In Nederland staat de huizenprijzen inmiddels al 20% onder de top, maar in het Verenigd Koninkrijk is er nog amper sprake geweest van een prijsdaling.

    Gemiddelde huizenprijzen Verenigd KoninkrijkGemiddelde huizenprijzen Verenigd Koninkrijk

  • Grafiek: Britten exporteerden dit jaar al 817 ton goud

    De Britten exporteerden dit jaar netto 817 ton goud, zo blijkt een analyse van de data van Eurostat door @KoosJansen. Maandelijks werd er niet meer dan 50 ton goud geïmporteerd, terwijl de export van goud daar een veelvoud van was. De grafiek laat zien dat er inderdaad meer fysiek goud in beweging komt bij een lagere goudprijs. De prijsdaling van april zorgde een maand later voor een ongekende toename in de export van goud. Meer dan 350 ton goud verliet Groot-Brittannië in die maand.

    Export goud door Groot-Brittannië Export goud door Groot-Brittannië (Bron: @Koosjansen, data van Eurostat)

    Zwitserland

    Bijna al dat goud is naar Zwitserland overgebracht, zo bracht de Financial Times onlangs aan het licht. Waarschijnlijk is het goud vanaf die locatie naar Azië overgebracht, waar de vraag naar fysiek goud het grootst is. Waarom het goud eerst naar Zwitserland ging is niet duidelijk. Mogelijk willen de Aziaten het in een kleiner formaat hebben en moest het goud eerst omgesmolten worden. Ook is dat een manier om de kwaliteit en echtheid van het goud te controleren.

    De tweede grafiek (ook van @Koosjansen), laat zien dat Zwitserland in de eerste acht maanden van dit jaar al bijna evenveel goud heeft geëxporteerd als in heel 2010 en 2012. Zouden we de cijfers doortrekken voor de rest van 2013, dan wordt dit jaar ook voor Zwitserland een jaar met een ongekend groot exportvolume van goud. Merk op dat de import van goud dit jaar bijna gelijk op gaat met de export, terwijl er in voorgaande jaren naar verhouding veel meer goud geïmporteerd werd.

    Export en import goud van Zwitserland

    Export en import goud van Zwitserland (Bron: @Koosjansen, data van de Swiss customs administration)