Door Willem Middelkoop
De problemen op de Amerikaanse huizenmarkt zijn nog lang niet over. Een nieuw hoofdstuk kan aan het drama worden toegevoegd: de huizenmarkt is in juridisch drijfzand terecht gekomen. Iedereen moet zich echt verdiepen in MERS.     
2010
MERS staat voor Mortgage Electronic Registration System en administreert nagenoeg de helft van alle Amerikaanse hypotheken in haar computersysteem. De manier waarop MERS hypotheken administreerde, blijkt nu voor een levensgroot probleem te zorgen.
2 problemen
De twee problemen rondom MERS zijn kort samen te vatten. Ten eerste zijn veel, zo niet alle, gedwongen huizenverkopen van Amerikanen onrechtmatig. De hypotheekpapieren die banken bij de rechtbank moeten overleggen voor een gedwongen verkoop blijken niet te deugen: de juiste papieren ontbreken, zijn vervalst of vertonen andere gebreken waardoor geen uitsluitsel gegeven kan worden wie de rechtmatige eigenaar van de hypotheek is. Met andere woorden, banken kunnen niet aantonen dat zij in hun recht staan om een huis gedwongen te verkopen.
Hypotheekaktes
Het tweede probleem volgt uit de wijze waarop deze gebreken in hypotheekaktes tot stand zijn gekomen. Omdat de hypotheken geen rechtmatige eigenaar kennen, worden de hypotheekbeleggingen die door Wall Street wereldwijd aan beleggers verkocht zijn, niet door hypotheken gedekt. Met andere woorden, hypotheekbeleggingen blijken eigenlijk niets meer dan een lege schoenendoos te zijn.
Onklaar
De problemen zijn terug te voeren op het bedrijfsmodel van MERS. Zij schreef zichzelf bij het Kadaster als “nominee” namens de originele hypotheekverstrekker in. Door deze constructie konden banken hypotheekrechten vrij van lokale belastingen en administratie, bundelen en verkopen. Zo werden de lokale registers, het Amerikaanse Kadaster, omzeild en hoefden banken niet bij elke verkoop de papieren over te schrijven. MERS maakte daarmee de chain of title, vrij vertaald de “opeenvolging van (eigendoms)titels”, feitelijk onklaar.
Wie is de eigenaar?
Het heeft ertoe geleid dat de papieren waaruit duidelijk moet worden wie de rechtmatige eigenaar is van een hypotheekschuld simpelweg niet overlegd kunnen worden. De rechtbank in New York heeft deze week in een zeer belangrijke uitspraak bepaald dat MERS als “nominee” niet gerechtigd is om hypotheken over te schrijven omdat zij geen eigenaar zijn.
Geen beslag
De gevolgen mogen niet onderschat worden; als banken vanwege de chaotische toestanden bij MERS niet langer beslag kunnen leggen op huizen, waarom zouden Amerikanen dan nog hun hypotheek betalen? En dat is niet het enige probleem. Huizen die bij een gedwongen veiling zijn gekocht, zijn onrechtmatig door banken geveild en dat betekent dat nieuwe eigenaren het risico lopen hun huis aan de rechtmatige eigenaar terug te moeten geven. Amerikanen die nu nog een huis uit een gedwongen verkoop willen kopen zijn gewaarschuwd.
Bovendien geldt dat beleggers die hypotheekbeleggingen van Amerikaanse banken hebben gekocht naar de rechter kunnen stappen om te eisen dat die belegging wordt teruggekocht. Zij kochten citroenen, maar kregen knollen.
Juridisch drijfzand
De Amerikaanse politiek ziet zich geconfronteerd met een huizenmarkt die op juridische drijfzand is gebaseerd. Aan de ene kant zijn er gewone Amerikanen die hun hypotheek niet langer kunnen financieren, maar niet op onrechtmatige wijze hun huis mogen verliezen. Aan de andere kant zijn er frauderende Amerikaanse banken die alsnog dreigen om te vallen.
45 biljoen dollar
De Amerikaanse huizenmarkt is een juridische moeras geworden van $45 biljoen groot. Dat gebeurt er wanneer banken op eigen houtje het wettelijke register vervangen met een eigen registratiesysteem. MERS, we gaan er nog veel over horen.
Lees ook onderstaande artikelen die uitgebreid ingaan op de handelswijze van MERS, hypotheekverstrekkers en Amerikaanse banken.